卓景绵诉惠阳区协兴贸易总公司等房屋租赁合同案

　　（一）首部
　　1．判决书字号：广东省惠州市惠阳区人民法院（2004）惠阳法民一初字第492号。
　　2．案由：房屋租赁合同案。
　　3．诉讼双方
　　原告：卓景绵。
　　委托代理人：彭云江，广东立邦律师事务所律师。
　　被告：惠阳区协兴贸易总公司（以下简称“协兴公司”），原名惠阳市协兴贸易总公司。
　　法定代表人：董志雄。
　　委托代理人：张运良，办公室主任。
　　被告：周伟忠。
　　委托代理人：江小芳，广东铸铭律师事务所律师。
　　第三人：黄金歌舞厅。
　　法定代表人：杨大强。
　　委托代理人：林任通，黄金歌舞厅总经理。
　　第三人：李少河，副食商店店主。
　　第三人：李荣端，华泰涂料商店店主。
　　第三人：薛蓉微，中南五金商店店主。
　　第三人：王天庭，雅庭装饰五金商行店主。
　　第三人：陈雷，东方五金电器商店店主。
　　第三人：邓星华，辉煌广告工程部店主。
　　第三人：李成国，吉利工量具商店店主。
　　第三人：陈彩香，吉利工量具商店店主。该店实际经营者为第三人李成国。
　　第三人：翟秀丽，立交桥福利彩票站店主。
　　4．审级：一审。
　　5．审判机关和审判组织
　　审判机关：广东省惠州市惠阳区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：叶志光；审判员：马伟忠、李树程。
　　6．审结时间：2004年12月10日。
　　（二）诉辩主张
　　原告卓景绵诉称：原告从《惠州日报》得知房产拍卖公告，于2003年12月22日参加公开拍卖会，成功竞买位于惠州市惠阳区淡水镇白云三路的楼房（黄金歌舞厅）。后在办理房产过户手续时，才知道该房已被租赁，该房是被告协兴公司于1996年12月以房抵债抵给中国工商银行惠阳支行，该行于1997年3月7日将其出租给被告协兴公司，租期为1997年3月7日至2003年2月28日止，被告协兴公司于2003年2月21日将该房出租给被告周伟忠，租期为2003年3月1日至2009年2月28日止。被告周伟忠将该房分别转租给第三人，中国工商银行惠阳支行于2004年1月通知被告协兴公司：该楼房已拍卖，从2003年12月起的租金将由买受人收取。原告向第三人收取租金时，第三人不予理会。原告认为：该楼房是原告合法取得，并领取了房产证，权利受法律保护。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判令：（1）确认被告与第三人之间关于涉案房产的租赁合同无效。（2）判令被告及第三人向原告支付自2003年12月份起至今的租金（按市场价格合计每月35000元）。（3）判令第三人向原告交还占用的涉案房产（如需继续承租应与原告另行协商订立租赁合同）。（4）由被告及第三人承担本案诉讼费。
　　被告协兴公司辩称：该楼房由原告竞买所得，原告多次找我公司，要求解决该楼房过户问题，经双方协商，议定：（1）我公司协助原告房产过户，并且将黄金歌舞厅大楼的租金从2004年4月1日起归原告收，此前的租金归我公司收取。（2）我公司与周伟忠签订的房屋租赁合同交由原告接管履行，具体执行情况由原告与周伟忠协商，我公司负责通知周伟忠。
　　被告周伟忠辩称：（1）本案被告协兴公司与其于2003年2月21日签订的《租赁合同》是有效合同。（2）根据我国合同法规定的“买卖不破租赁”的原则，原告在购买涉案房屋后，涉及房产的所有合法合约必须无条件地予以承接，被告周伟忠有权依照法律和合同的规定仍然行使承租人的权利和承担相关义务。（3）中国工商银行惠阳支行委托拍卖的程序违法。工行不是涉案房产的所有权人，抵押权人非通过协商一致和经过一定的司法程序无权处置抵押物。被告周伟忠对涉案房产拥有优先购买权。（4）被告周伟忠得到被告协兴公司的书面转租许可，那么，被告周伟忠与第三人之间的全部合约是合法有效。被告周伟忠认为，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。所以请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
　　第三人黄金歌舞厅辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，原告的诉讼请求不符合法律及事实。另外原告与被告协兴公司的纠纷与其无关。
　　第三人李少河辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人李荣端辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人薛蓉微辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人王天庭辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人陈雷辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人邓星华辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人李成国辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人翟秀丽辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。
　　（三）事实和证据
　　广东省惠州市惠阳区人民法院经公开审理查明：被告协兴公司因欠中国工商银行惠阳支行债务，1996年12月19日，双方签订《以物抵债协议书》，约定：被告协兴公司以淡水工业区厂房（即黄金歌舞厅整栋楼）和地皮抵偿中国工商银行惠阳支行借款本息5799831元，被告协兴公司协助办理过户，支行停止计息，被告协兴公司不得进行转让、出租、拍卖等，并由公证部门公证。在签订《以物抵债协议书》前，被告协兴公司将该工业区厂房出租给被告周伟忠，租期为1991年3月7日至2003年2月28日止。签订《以物抵债协议书》后，1997年3月7日，中国工商银行惠阳支行将黄金歌舞厅整栋楼出租给被告协兴公司，租期为1997年3月7日至2003年2月28日止。2003年2月21日，被告协兴公司将该楼房出租给被告周伟忠，约定租金每月14000元，租期为2003年3月1日至2009年2月28日止。被告周伟忠承租后又将该楼房分别转租给第三人黄金歌舞厅、李少河等人，并签订了《房屋租赁合同》及《承包合同》。该楼房2004年3月份之前租金已由被告协兴公司收取，2004年4月至10月租金已由被告周伟忠收取。中国工商银行惠阳支行与被告协兴公司签订《以物抵债协议书》后一直未办理过户手续，2003年12月22日，中国工商银行惠阳支行委托惠州市运通达拍卖有限公司公开拍卖，由原告卓景绵竞买所得，于当日签订了《拍卖成交确认书》。2004年1月8日，中国工商银行惠阳支行将拍卖结果书面《通知》被告协兴公司，并告知被告协兴公司：拍卖的房地产已移交给买受人，从2003年12月份起的租金将由买受人收取。后由被告协兴公司协助办理过户，因属于国有资产，经政府审批同意处置，2004年5月31日，原告卓景绵取得了该楼房的房地产权证。后因租赁问题和租金收取问题，原告卓景绵与被告周伟忠及第三人黄金歌舞厅、李少河等人无法协商，发生纠纷。原告卓景绵2004年10月18日向本院起诉，请求判令确认被告与第三人之间关于涉案房产的租赁合同无效；被告及第三人向原告支付自2003年12月份起至今的租金；第三人向原告交还占用的涉案房产。案件经受理，庭审时，原告卓景绵坚持其诉讼请求。被告协兴公司认为，过户时已与原告议定黄金歌舞厅楼房的租金从2004年4月1日起归原告收，此前的租金归其公司收取，租赁合同由原告接管。被告周伟忠认为，租赁合同有效，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人黄金歌舞厅及李少河等人辩称，其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。调解无效。
　　上述事实有下列证据证明：
　　1．被告协兴贸易公司因欠中国工商银行惠阳支行债务，于1996年12月19日，双方签订《以物抵债协议书》1份。
　　2．《拍卖成交确认书》1份。
　　3．原告主张权利《通知》1份。
　　4．被告周伟忠提交的被告协兴公司于2003年2月21日与其签订的《租赁合同》、其与第三人黄金歌舞厅及李少河等人的《房屋租赁合同》及《承包合同》。
　　5．第三人提交的《房屋租赁合同》。
　　6．庭审笔录1份。
　　（四）判案理由
　　广东省惠州市惠阳区人民法院审理认为：该楼房是原告卓景绵参加公开拍卖竞买所得，签有《拍卖成交确认书》并办理了过户手续，取得了房地产权证，其所有权来源是合法的，本院予以确认。该楼房原是被告协兴公司向工商行惠阳支行借款的抵押物，因无现钱还债，双方签订《以物抵债协议书》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，且已履行完毕，应认定合法有效。该协议书约定，以物抵债后被告协兴公司不得进行转让、出租、拍卖等，但是被告协兴公司在原租赁合同到期后，未征得房屋接受人工商行惠阳支行同意，就将该楼房出租给被告周伟忠，属无权出租，其双方签订《租赁合同》，应确认无效。被告周伟忠承租后又将该楼房分别转租给第三人黄金歌舞厅、李少河等人，并签订《房屋租赁合同》及《承包合同》，因被告周伟忠与被告协兴公司签订《租赁合同》无效，故上述转租的《房屋租赁合同》及《承包合同》也相应无效。关于该楼房2003年3月之前的其他租赁合同，因已履行完毕，本院不予审查。原告卓景绵起诉请求确认被告与第三人之间关于该楼房租赁合同无效；被告及第三人向原告支付自2003年12月份起至今的租金；第三人向原告交还占用的涉案房产，理由充分，本院予以支持。但是原告主张租金按市场价格每月35000元是不合理的。被告周伟忠作为承租方，占用了房屋，就应当支付房屋使用金，房屋使用金应按双方约定的租金每月14000元计付。因该楼房公开拍卖成交后，工商行惠阳支行已于2004年1月8日将拍卖结果书面《通知》被告协兴公司，而且将拍卖的房地产已移交给原告，通知之日应视为房屋移交之日，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。所以该楼房租金自2004年1月9日起归房屋所有人原告卓景绵所有。2004年1月9日至3月30日的租金38267元，已由被告协兴公司收取，应由其返还给原告卓景绵，2004年4月1日至10月30日的租金98000元，已由被告周伟忠收取，应由其返还给原告卓景绵。被告协兴公司认为，过户时已与原告议定黄金歌舞厅楼房的租金在2004年4月1日之前归其公司收取，因其无证据证实该事实，故本院不予支持。被告周伟忠认为，租赁合同有效，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，其理由不充分，本院不予支持。第三人黄金歌舞厅及李少河等人辩称，其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求，其理由不充分，缺乏法律依据，本院不予支持。
　　（五）定案结论
　　广东省惠州市惠阳区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
　　1．确认被告协兴公司与被告周伟忠于2003年2月21日签订的《租赁合同》无效，确认被告周伟忠与第三人黄金歌舞厅、李少河、李荣端、薛蓉微、王天庭、陈雷、邓星华、李成国、陈彩香、翟秀丽签订转租的《房屋租赁合同》及《承包合同》无效。
　　2．被告协兴公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还房屋租金38267元给原告卓景绵。被告周伟忠于本判决发生法律效力之日起十日内返还房屋租金98000元给原告卓景绵，同时返还已收取的租房押金（数额以实收为准）给第三人李少河、李荣端、薛蓉微、王天庭、陈雷、邓星华、李成国、陈彩香、翟秀丽。
　　3．第三人黄金歌舞厅、李少河、李荣端、薛蓉微、王天庭、陈雷、邓星华、李成国、陈彩香、翟秀丽于本判决发生法律效力之日起十日内将所承租的房屋交回给原告卓景绵。
　　案件诉讼费7760元由被告协兴公司和被告周伟忠各负担3880元。
　　本案宣判后，各方当事人均服判未上诉，并自觉履行了上述判决。
　　（六）解说
　　本案是因房屋产权变更后，新房东主张该楼房的收益、处分权利而引发的纠纷。
　　1．关于涉案房屋产权变更问题
　　涉案房屋属于不动产，其产权变更应经房地产管理的职能部门办理过户变更登记手续。涉案楼房是原告卓景绵参加公开拍卖竞买所得，签有《拍卖成交确认书》、并办理了过户手续，取得了房地产权证，其所有权来源是合法的。尽管中国工商银行惠阳支行的拍卖行为系无权处分，但因协兴公司事后追认，并依法办理了房屋过户变更登记手续，所以原告取得该楼房的产权，其主张该楼房的收益、处分权利符合法律规定。
　　2．本案对“买卖不破租赁”的原则的处理
　　（1）原房东协兴公司因欠中国工商银行惠阳支行债务，于1996年12月19日与中国工商银行惠阳支行签订《以物抵债协议书》，约定：被告协兴公司以淡水工业区厂房（即黄金歌舞厅整栋楼）和地皮抵偿中国工商银行惠阳支行借款本息579983l元，协兴公司不得进行转让、出租、拍卖等。并由公证部门公证。该协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，在签订《以物抵债协议书》后，协兴公司不再拥有该抵债楼房的产权。
　　（2）在签订《以物抵债协议书》前，协兴公司将该工业区厂房出租给周伟忠，租期为1991年3月7日至2003年2月28日止。这一期间，原房东协兴公司与承租人周伟忠签订的《租赁合同》对新房东具有约束力，适用“买卖不破租赁”的原则。
　　（3）从2003年3月1日起，原房东协兴公司与周伟忠签订的《租赁合同》已期满，原房东未经授权，其不能再行使该楼的出租权。2003年2月21日，协兴公司将该楼房出租给周伟忠，约定租金每月14000元，租期为2003年3月1日至2009年2月28日止。被告周伟忠承租后又将该楼房分别转租给第三人黄金歌舞厅、李少河等人，并签订《房屋租赁合同》及《承包合同》。该出租、转租行为对新房东不具有约束力，不适用“买卖不破租赁”的原则。
　　3．关于《房屋租赁合同》无效的租金计付
　　房屋租赁合同被确认无效，承租方必须向出租方支付房屋占用期间的使用金。（1）可以比照当地政府的指导租金标准计算；（2）可比照原合同约定的租额计算。本案采纳第二点比照原合同约定的租额计算每月14000元是正确的。

　　（惠州市惠阳区人民法院　马伟忠）