上海紫江房地产有限公司等与倪瑞峰买卖合同纠纷上诉案

 

上海市高级人民法院
民事判决书

 

（2008）沪高民一（民）终字第46号

　　上诉人（原审被告）上海紫江房地产有限公司。
　　法定代表人彭胜浩，董事长。
　　委托代理人杨恕、张莉莉，上海市锦天城律师事务所律师。
　　上诉人（原审被告）上海梅山房地产开发经营有限公司。
　　法定代表人周荣龙，董事长。
　　委托代理人张玲珍，该公司员工。
　　被上诉人（原审原告）倪瑞峰。
　　委托代理人林红斌，上海市润和律师事务所律师。
　　原审被告上海白玉兰拍卖有限公司。　　
　　法定代表人周建平，董事长。
　　委托代理人王远秋，该公司职员。
　　上诉人上海紫江房地产有限公司（以下简称紫江公司）、上海梅山房地产开发经营有限公司（以下简称梅山公司）因买卖合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院（2006）沪二中民二（民）初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2008年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人紫江公司的委托代理人杨恕、张莉莉，上诉人梅山公司的委托代理人张玲珍，被上诉人倪瑞峰及其委托代理人林红斌，原审被告上海白玉兰拍卖有限公司（以下简称白玉兰公司）的法定代表人周建平及委托代理人王远秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，涉案江苏省昆山市玉山镇南街17号楼（一至二楼商铺）房产原属紫江公司与梅山公司共有。2002年2月4日，紫江公司、梅山公司与案外人上海蓝豹经贸发展有限公司（以下简称蓝豹公司）签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋出租给蓝豹公司使用。合同约定租期至2005年2月3日。
　　2002年8月1日，紫江公司、梅山公司共同委托白玉兰公司拍卖涉案房屋。双方签订了《委托拍卖合同》，合同约定拍卖标的成交的，委托人应在交割之日起三日内向拍卖人支付成交价5%的佣金，支付方式为在成交价款中予以扣除。
　　2002年8月18日及2002年10月11日，白玉兰公司分别在《扬子晚报》及《解放日报》刊登拍卖公告，在《拍品目录》上载明，涉案房屋带租约。此前，紫江公司、梅山公司与白玉兰公司又签订《补充协议》一份。协议载明：委托拍卖的标的为代租约，考虑到买受人所受的损失，紫江公司、梅山公司同意拍卖成交后，贴补买受人300元每平方米，由白玉兰公司在成交价款中予以扣除；该标的拍卖成交后，紫江公司、梅山公司要求买受人须继续履行该标的的原租赁合同。
　　2002年10月18日，倪瑞峰通过参拍成交。《成交确认书》载明：涉案房屋带租约，成交总价8，059，240元。倪瑞峰在买受人一栏处签名。
　　2002年10月30日，白玉兰公司向紫江公司、梅山公司出具《结算报告》。该报告载明：成交总价为8，059，240元，扣除佣金及根据补充协议的贴补费共计1，093，754元，实际结算价为6，965，486元。
　　2002年12月7日，紫江公司及梅山公司（共同作为甲方）与倪瑞峰（乙方）就涉案房屋签订《房地产买卖契约》一份，契约载明：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，成交价格为8，059，240元；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。签约同时，紫江公司、梅山公司与倪瑞峰共同去相关部门办理了产权过户手续，后倪瑞峰取得了涉案房屋的房地产权证。
　　签约前后，倪瑞峰分期支付了购房款，白玉兰公司向倪瑞峰出具了注明入帐日期为2002年12月10日的拍卖成交款8，059，240元收据（NO：0271576）。　　2002年12月17日，倪瑞峰（作为借款人）与中国银行昆山支行（贷款人）签订《购房借款合同》一份。合同载明：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款3，500，000元；贷款用途为用于购买涉案房屋；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后以借款人购房款的名义将贷款以转帐形式划入白玉兰公司在中国银行开立的帐户；借款人在中国银行开立活期存款帐户，分期归还上述借款；如逾期还款，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息。借款的同时，倪瑞峰等将涉案房屋抵押给中国银行昆山支行，作为偿还借款的担保。
　　2002年12月19日，白玉兰公司将收到的拍卖成交款在扣除按照《委托拍卖合同》及《补充协议》约定的相关费用后，将余款6，965，486元交付给了紫江公司及梅山公司。
　　2003年7月3日，紫江公司及梅山公司（共同作为甲方）与白玉兰公司（乙方）签订《补充协议》一份。协议载明：涉案拍卖成交的商铺拍卖时带有租约，甲方已收取承租方蓝豹公司保证金80，000元，由于该商铺的产权已过户给新的产权人（拍卖成交的买受人），因此甲方同意将已收取的80，000元保证金交乙方，由乙方将该笔保证金交付给买受人，乙方及买受人不再向甲方要求该笔保证金。
　　2003年7月6日，倪瑞峰出具《承诺书》一份，言明：本人收到白玉兰公司交付的蓝豹公司保证金80，000元。该商铺租赁期满后，本人承诺将该笔保证金返还给承租方，与紫江公司、梅山公司及白玉兰公司无关。
　　2003年，蓝豹公司以紫江公司及梅山公司转让房产时侵犯了其优先购买权为由向昆山法院提起诉讼，要求确认紫江公司、梅山公司与倪瑞峰的涉案房产买卖合同无效并由蓝豹公司行使优先购买权。昆山法院审理后确认紫江公司及梅山公司未行使告知义务，侵犯了蓝豹公司的优先购买权，于2004年9月29日作出（2003）昆民一初字第2710号民事判决：紫江公司、梅山公司与倪瑞峰的房屋买卖合同无效；蓝豹公司对涉案房屋以8，059，240元享有优先购买权。蓝豹公司应于判决生效后十日内向紫江公司、梅山公司支付房款8，059，240元，紫江公司、梅山公司于收款后七日内协助蓝豹公司办理涉案房产过户登记手续。紫江公司与梅山公司不服，上诉于苏州中院。苏州中院审理后于2005年7月20日作出（2004）苏中民一终字第1225号民事判决，维持了昆山法院的处理结果。2006年5月24日，昆山法院对已发生法律效力的（2004）苏中民一终字第1225号民事判决发出（2006）昆执字第928号执行令。2006年7月14日，昆山法院执行局向紫江公司及梅山公司发出付款说明。该说明载明：关于你单位与蓝豹公司执行纠纷一案，目前蓝豹公司支付房款及迟延履行金共计8，424，638元，扣除应由你二单位承担的房屋过户税费483，554.38元，苏州中院诉讼保全费2，936，575.22元，执行费950元，尚有余额5，003，558.40元可汇款至你二单位，请你二单位开出收据到本院办理汇款手续。
　　原审法院审理过程中，紫江公司及梅山公司均确认目前已收到上述钱款（5，003，558.40元）。涉案房屋已由蓝豹公司出售给他人。从倪瑞峰提供的蓝豹公司与他人的房屋买卖资料显示，该房出售前经昆山市恒正房地产评估有限公司评估，涉案房屋在估价时点（2006年6月2日）的市场价值为13，591，360元，房地产买卖契约载明的成交价为11，200，000元。在2006年6月1日昆山市地方税务局第一税务分局开具的蓝豹公司缴纳的粮食风险基金－工交企业、防洪保安资金－按工交销售《财政通用缴款书》（NO：0052323）上载明：以11，200，000元作为收入或计征总数计纳税费。在2006年6月1日昆山市契税征收管理所开具的蓝豹公司缴纳的《江苏省契税完税证》（苏契完14026678）上载明：以13，591，360元为计税金额计纳税费。在2006年6月1日昆山市契税征收管理所开具的买受人缴纳的《江苏省契税完税证》（苏契完14026707）上载明：以13，591，360元为计税金额计纳税费。
　　上述案件执行的同时，紫江公司及梅山公司因对（2004）苏中民一终字第1225号民事判决不服，提出申诉。2006年6月8日，苏州中院以（2006）苏民中一立监字第0047号受理通知书对蓝豹公司与紫江公司、梅山公司的买卖合同纠纷决定立案复查。2006年11月6日，苏州中院作出（2006）苏民中一立监字第047号民事裁定，对（2004）苏中民一终字第1225号民事判决进行再审。再审后，苏州中院认为，原审判决在实体处理上有相应的事实和法律依据，虽然一审在程序上有违法之处，但不影响案件实体上的正确判决，于2007年8月16日作出（2007）苏中民一再终字第0014号，维持（2004）苏中民一终字第1225号民事判决。
　　原审另查明，为办理涉案房产交易过户手续，倪瑞峰付出评估费26，088元，保险费10，080元，契税377，415元，服务费1，823元（300＋100＋1，423），登记费2，400元（1，500＋900），手续费23，026元，合计440，832元。
　　原审又查明，倪瑞峰向中国银行昆山支行借款后，累计已偿还利息421，723.27元。
　　原审还查明，2006年中国银行股份有限公司昆山支行以倪瑞峰等未按期履行还款义务为由对倪瑞峰等提起诉讼，要求倪瑞峰归还尚欠的借款本金2，683，333.24元并承担相应的利息及罚息等。苏州中院经审理查明：中国银行昆山支行依约向倪瑞峰发放贷款3，500，000元，倪瑞峰从2004年7月开始未能按期履行还款义务，中国银行昆山支行已于2004年12月17日发函与倪瑞峰提前解除了合同，要求其立即归还贷款本息，在催缴情况下，倪瑞峰最后一次还款时间为2005年7月，之后未再清偿。截止2006年5月23日，倪瑞峰尚结欠贷款本金2，683，333.24元，利息164，806.73元，罚息21，635.25元。苏州中院于2006年12月15日作出（2006）苏中民二初字第0133号民事判决，倪瑞峰等向中国银行昆山支行归还借款本金2，683，333.24元及截止2006年5月23日的利息164，806.73元、罚息21，635.25元，自2006年5月24日起至判决生效之日止，以本金2，683，333.24元按每日万分之二点一计算逾期利息；案件受理费31，180元、财产保全费15，203元、邮寄费600元，合计46，983元，由倪瑞峰负担。
　　因系争买卖合同无效，倪瑞峰起诉要求：1、判令三被告返还购房款8，059，240元；2、判令三被告赔偿原告支出的评估费、保险费、契税、手续费、服务费、登记费等共计440，832元及已支出的贷款利息损失421，723.27元及贷款案件败诉所造成的各类损失233，424.98元（贷款利息损失164，806.73元、罚息21，635.25元、贷款案件受理费31，180元、财产保全费15，203元、邮案费600元）；3、判令三被告赔偿自2003年1月至2006年4月的房租损失1，438，732元；4、判令三被告赔偿房价差价损失5，440，760元。
　　原审法院认为，虽然紫江公司与梅山公司在转让涉案房产过程中采用的是委托拍卖的方式，但拍卖是买卖的一种特殊形式，就房产转让的实质来看，买卖相对的双方仍是紫江公司、梅山公司与倪瑞峰，双方最终也签订了房地产买卖契约。因此梅山公司所作的本案系拍卖法律关系应由拍卖法调整的抗辩理由不能成立。
　　虽然紫江公司及梅山公司称在向倪瑞峰转让涉案房产时已告知了房屋承租人，但已生效的苏州中院（2004）苏中民一终字第1225号民事判决确认紫江公司、梅山公司在转让房产时侵犯了承租人的优先购买权，并最终确认紫江公司、梅山公司与倪瑞峰签订的涉案房地产买卖契约为无效。依据该生效判决，紫江公司与梅山公司对此应向倪瑞峰承担相应责任。至于梅山公司称应以其与紫江公司对涉案房产按份共有的份额承担责任的问题，涉及的则是其内部关系，不能作为对外承担责任的抗辩理由。同时，鉴于涉案房屋的买卖采用了拍卖的方式，因此拍卖人白玉兰公司对拍卖事宜也负有通知承租人或督促出卖人通知承租人的义务，故白玉兰公司就涉案房地产买卖契约的无效也应向倪瑞峰承担相应责任，但其承担责任的范围应当以其受益范围为限。　　倪瑞峰为购买涉案房屋支付的购房款为8，059，240元，有白玉兰公司出具的收款收据为证，应当予以确认。虽然紫江公司与梅山公司称从白玉兰公司处实际收到的售房款只有6，965，486元，但该款是白玉兰公司在依据其与紫江公司与梅山公司之间的相关协议对有关费用作了扣除后的付款。因此，紫江公司与梅山公司应当向倪瑞峰返还的购房款应为8，059，240元。至于昆山法院对紫江公司、梅山公司扣减因倪瑞峰贷款案被财产保全的2，936，575.22元，可在本案执行时由双方进行结算。
　　对倪瑞峰主张的房屋差价损失，根据近年来我国房地产市场上涨的客观情况及蓝豹公司将涉案房屋出售给他人时由相关评估单位所作的评估来看，应当确认涉案房屋确有增值，按照已生效的苏州中院（2004）苏中民一终字第1225号民事判决的确认，涉案房屋买卖契约的无效是因紫江公司与梅山公司的过错造成，故对倪瑞峰要求赔偿房屋差价损失应当予以支持。至于房屋差价的金额，应当按照客观的房屋评估价来确定，倪瑞峰主张按照蓝豹公司将涉案房屋出售给他人时相关评估单位对涉案房产所作的评估价来计算房屋差价并无不当，可予采纳。因此对涉案房屋差价损失的金额应当确定为5，440，760元。
　　在得到房屋差价损失赔偿的前提下，则倪瑞峰在房产交易过户时付出的评估费、保险费、契税、手续费、服务费、登记费及向银行支付的贷款利息等，均属于其能获得房屋差价而需支出的成本，因此不能再重复予以赔偿。　　至于倪瑞峰主张的房租损失，鉴于倪瑞峰是从对方侵权的角度提起赔偿诉讼，而就房屋买卖而言，房屋租金并不属于直接经济损失，故对倪瑞峰要求赔偿房租损失的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审法院于2008年3月21日作出如下判决：一、上海紫江房地产有限公司、上海梅山房地产开发经营有限公司自判决生效之日起十日内返还倪瑞峰购房款人民币8，059，240元；二、上海紫江房地产有限公司、上海梅山房地产开发经营有限公司自判决生效之日起十日内赔偿倪瑞峰房屋差价损失人民币5，440，760元；三、上海白玉兰拍卖有限公司对上海紫江房地产有限公司、上海梅山房地产开发经营有限公司应当承担的上述债务在人民币1，093，754元的范围内承担连带清偿责任；四、倪瑞峰的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　案件受理费人民币90，183元，由倪瑞峰承担人民币13，527元，上海紫江房地产有限公司、上海梅山房地产开发经营有限公司承担人民币70，524元，上海白玉兰拍卖有限公司负担人民币6，132元。
　　判决后，紫江公司与梅山公司不服，上诉称：1、江苏省苏州市中级法院判决系争房屋买卖合同无效没有依据，现该案已向检察机关提出了抗诉；2、即使买卖合同无效，合同无效与合同违约产生的法律后果是不同的，故上诉人只能承担被上诉人的实际损失。原审判决导致上诉人过错与承担后果之间严重不平衡；3、原审法院采纳评估价格作为房屋差价没有依据。该评估价格在时间点、委托人、委托用途方面均存在瑕疵，不能适用在本案中。综上，请求二审法院发回重审或者依法予以改判。
　　被上诉人倪瑞峰辩称：由于上诉人的过错导致被上诉人遭受损失，相应的损失应当由上诉人赔偿。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　原审被告白玉兰公司辩称：其不应当承担连带清偿责任，原审法院对上诉人的判决是正确的。
　　经审理查明，原审法院查明的事实属实。
　　本院审理过程中，倪瑞峰与紫江公司、梅山公司确认倪瑞峰收到白玉兰公司交付的蓝豹公司租赁保证金8万元，倪瑞峰当庭表示愿意返还紫江公司、梅山公司该8万元。
　　本院认为，本案系争房屋买卖合同的效力已由苏州中院生效判决作出裁决，本院依法予以确认。紫江公司、梅山公司认为房屋买卖合同有效，与该判决相悖，本院不予支持。依照法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案合同无效后，倪瑞峰应当返还房屋，紫江公司、梅山公司应当返还房款。本案的争议点在于返还房款的数额以及损失应当确定的范围。
　　关于返还房款的数额，在拍卖《成交确认书》中载明，涉案房屋成交总价为8，059，240元。倪瑞峰支付总价为8，059，240元，紫江公司、梅山公司收到房款为6，965，486元。两者的差价1，093，754元，由白玉兰公司以佣金和贴补费的名义收取。本院认为，合同无效以后，上述款项的收取方应当将相应款项予以返还，双方确认的租赁保证金8万元，在该返还数额内予以扣除。同时，紫江公司、梅山公司作为合同相对方，一旦白玉兰公司不能返还，对于白玉兰公司的不能返还的部分，应当作为倪瑞峰的损失承担连带赔偿责任。
　　关于损失的范围，本院认为，合同无效后损失的范围仅限于实际损失，而因该合同可以取得的利益作为间接损失难以获得支持。且本案中，作为房屋差价的利益并未由紫江公司、梅山公司取得，由其承担该部分损失，于法无据。倪瑞峰所主张的房租损失和房屋差价的损失，均是合同有效后可以取得的利益，该部分利益作为损失予以主张，缺乏法律依据，本院依法不予支持。倪瑞峰在购买房屋过程中的实际支出评估费等440，832元，是房屋买卖过程中的实际损失。从倪瑞峰与银行之间的按揭贷款合同来看，其贷款目的是为支付系争房屋的房款，故相应的贷款利息应当作为系争合同的损失予以认定。故本院确认倪瑞峰主张的贷款利息和贷款案件中相应的支出共计233，424.98元，作为实际损失。同时，在倪瑞峰已付房款与贷款数额中存在差价，该差价的法定利息作为倪瑞峰的损失应当一并予以计算。
　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条第一款第（二）项之规定，判决如下：
　　一、维持上海市第二中级人民法院（2006）沪二中民二（民）初字第71号民事判决第四项；
　　二、变更上海市第二中级人民法院（2006）沪二中民二（民）初字第71号民事判决第一项，为“上海紫江房地产有限公司、上海梅山房地产开发经营有限公司自本判决生效之日起十日内返还倪瑞峰购房款人民币6，885，486元，并支付其中3，385，486元的利息（利息按同期同类中国人民银行贷款利率自2002年12月11日起计算至本判决生效之日止）”；
　　三、变更上海市第二中级人民法院（2006）沪二中民二（民）初字第71号民事判决第二项，为“上海紫江房地产有限公司、上海梅山房地产开发经营有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿倪瑞峰损失人民币1，095，980.2元”；
　　四、变更上海市第二中级人民法院（2006）沪二中民二（民）初字第71号民事判决第三项，为“上海白玉兰拍卖有限公司自本判决生效之日起十日内返还倪瑞峰人民币1，093，754元及利息（利息按同期同类中国人民银行贷款利率自2002年12月11日起计算至本判决生效之日止），上海紫江房地产有限公司、上海梅山房地产开发经营有限公司对该债务承担连带责任”。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费人民币90，183元、二审案件受理费人民币118，007.60元，由倪瑞峰负担99，000元，由上海紫江房地产有限公司、上海梅山房地产开发经营有限公司负担103，190.60元，由上海白玉兰拍卖有限公司负担6000元。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　张　洁　
代理审判员　马　红　
代理审判员　毛晓琼　
二ＯＯ八年八月二十一日
书　记　员　赵　慧