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合同签订前未办妥合作建房及地块土地使用权的变更手续,合同订立之后,双方办理了相关手续,合同有效。一方未按合同约定向交付足额面积的房屋,应该按约定的日万分之五支付违约金。(上高、合作建房、无效不成立、改判、七年后再审)
来源:合同律师网   作者:   人气:5484   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务

上海爱法房地产经营开发有限公司与上海鹏海房地产开发有限公司联合建房纠纷再审案
 
上海市高级人民法院
民事判决书
 
(2007)沪高民再终字第1号


  原审上诉人(原审被告)上海爱法房地产经营开发有限公司。
  法定代表人庞爱珠,该公司董事长。
  委托代理人刘正东,上海市君悦律师事务所律师。
  委托代理人常建,北京市众一律师事务所律师。
  原审被上诉人(原审原告)上海鹏海房地产开发有限公司。
  法定代表人施杏娣,该公司总经理。
  委托代理人刘卫东,该公司员工。
  委托代理人汪瑜,上海市一平律师事务所律师。
  原审上诉人上海爱法房地产经营开发有限公司(以下简称爱法公司)与原审被上诉人上海鹏海房地产开发有限公司(以下简称鹏海公司)联合建房纠纷一案,本院于1999年12月6日作出(1999)沪高民终字第18号民事判决,已经发生法律效力。2007年6月5日本院作出(2003)沪高民监字第209号民事裁定:本案由本院另行组成合议庭进行再审;再审期间,中止原判决的执行。本院依法组成合议庭,于2007年7月24日公开开庭审理了本案。原审上诉人爱法公司的委托代理人刘正东、常建,原审被上诉人鹏海公司的委托代理人刘卫东、汪瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审经审理查明:1995年11月17日,鹏海公司与爱法公司签订《联合开发建设鹏海小区西侧地块合同》,双方约定,鹏海公司负责提供土地,爱法公司负责土建及配套,共同对鹏海小区西侧地块进行开发,建设动迁住宅。如鹏海公司未在约定的期限内提供土地,以3,150万元为基数,按每天万分之五计算违约金。如爱法公司不能在上述期限内交房,则以5,850万元为基数,按每天万分之五计算逾期交房的违约金。
  另查明,合同订立时,系争土地由原上海市川沙县人民政府征用,划拨予上海晨辰实业公司(鹏海公司的全资子公司,以下简称晨辰公司)作为工业用地开发使用。1995年5月15日,晨辰公司、鹏海公司向爱法公司出具“关于鹏海小区由鹏海公司实施开发的证明”。同年11月30日,晨辰公司、鹏海公司、爱法公司共同向上海市浦东新区综合规划土地局申请办理土地批租手续。
  1996年4月12日,鹏海公司、爱法公司与浦东新区综合规划土地局签订《国有土地使用权出让合同》。1997年5月15日,爱法公司在系争地块所建房屋取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。
  1997年5月21日,鹏海公司、爱法公司及上海浦东爱洁物业管理公司(以下简称爱洁公司)订立《会议纪要》约定,自爱洁公司接受鹏海公司委托管理鹏海公司名下物业之日起,鹏海公司与爱法公司签订的《联合开发建设鹏海小区西侧地块合同》自行终止。
  1998年3月4日,鹏海公司与爱洁公司签订《物业委托管理协议》,鹏海公司将其物业委托爱洁公司管理。
  1998年2月,鹏海公司以爱法公司逾期交付房屋等为由,向上海市第一中级人民法院提起诉讼,请求判令:爱法公司支付逾期交房的违约金8,599 ,500元;支付其垫付的公建配套费70万元及利息;补足其应得的房屋面积109.83М2;补偿未按约定安装搪瓷浴缸之差价款110,916元等。
  原一审法院认为,双方当事人在均未取得系争土地使用权的情况下签订《联合开发建设鹏海小区西侧地块合同》,违反了我国《城市房地产管理法》的规定,现因双方在合同履行过程中共同办理了土地使用权出让手续,且已实际取得了各自的房屋所有权,故合同中的违法之处已被补正,合同可认为有效。爱法公司未在合同约定的日期前向鹏海公司交房,应承担违约责任。违约期限从1996年10月1日起计算至1997年5月15日爱法公司取得《上海市新建住宅交付使用许可证》之日止。鹏海公司提出爱法公司应补足房屋面积差109.83平方米和偿付未安装搪瓷浴缸的差价110,916元的主张符合合同约定,可予支持。但鹏海公司提出的要求爱法公司支付公建配套费70万元的主张,因爱法公司已经按合同支付了有关公建配套费,所以这一请求不予支持。据此,原一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十五条的规定于1998年12月22日作出(1998)沪一中民初字第54号民事判决:一、被告于判决生效之日起十日内向原告支付违约金6,639,750元;二、被告于判决生效之日起十日内向原告交付鹏海小区109.83平方米房屋;三、被告于判决生效之日起十日内向原告支付浴缸差价110,916元;四、原告的其余诉讼请求不予支持。
  爱法公司不服一审判决,向本院上诉称:双方在未取得系争土地使用权的情况下所签订的合同应为无效合同,一审法院认定合同有效并判令爱法公司承担违约责任与法律规定不相符合。同时判决对违约金的计算亦存在错误,且违背了等价有偿、公平合理的原则;退一步说,即使合同有效,双方合同也已终止,被上诉人无权再追究上诉人的责任,请求撤销原判,驳回被上诉人之诉请。
  二审判决认为,双方于1995年11月17日签订《联合开发建设鹏海小区西侧地块合同》时,尚未办妥合作建房及系争地块土地使用权的变更手续,违反了我国《城市房地产管理法》的规定,该合同应为无效合同。原审判决以双方在履约过程中共同补办了土地使用权出让手续等为由,认定合同有效不当,应予纠正。鉴于双方当事人已实际取得了各自的房屋所有权且已对外销售,依据该合同所取得的财产难以返还,故双方已取得的房屋仍归各自所有,爱法公司应补足鹏海公司的房屋面积和浴缸差价。据此判决:一、双方于1995年11月17日签订的《联合开发建设鹏海小区西侧地块合同》无效;二、维持上海市第一中级人民法院(1998)沪一中民初字第54号民事判决第二项、第三项、第四项;三、撤销上海市第一中级人民法院(1998)沪一中民初字第54号民事判决第一项。
  鹏海公司不服二审判决,向本院申请再审称:1、其与爱法公司已于一审起诉前就联建地块与相关管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》,依法取得了土地使用权,且合同已履行完毕,在合同签订及履行过程中,该公司没有违反法律规定,也未损害社会公共利益和他人的合法权益,故系争合同应认定有效;2、原审虽然认定联合开发合同无效,但仍按有效合同的处理方式,判令爱法公司继续向其交付109平方米的房屋等,两者自相矛盾。请求依法再审,确认合同有效,并判令爱法公司承担违约责任。
  经再审查明,原一、二审查明的事实属实。
  再审另查明,1996年6月10日,爱法公司按规定缴纳了住宅建设配套费用。1997年1月10日,鹏海小区所有住宅工程质量验收合格。1997年2月2日,爱法公司致函鹏海公司,要求鹏海公司速来办理房屋钥匙交接手续。同月17日,鹏海公司回函称,房屋交接手续必须符合市政府关于交房的有关规定,而鹏海小区的用电及有关后配套尚在进行之中,请爱法公司提供所有验收及《住宅交付使用许可证》后,再商谈交接及执行合同的具体办法。期间,双方为浦东新区北蔡镇当地教育配套费用的承担发生争议。因双方未能达成一致意见,爱法公司遂仅按自己应得房屋比例交纳了相应的教育配套费用,并于1997年5月15日领取了该部分房屋的《住宅交付使用许可证》。1997年7月21日,鹏海公司在自行交纳了其应得房屋比例的教育配套费用后,领取了剩余部分房屋的《住宅交付使用许可证》。
  本院认为,从系争《联合开发建设鹏海小区西侧地块合同》的内容来看,鹏海公司与爱法公司约定共同开发系争鹏海小区西侧地块,由鹏海公司负责提供土地,爱法公司负责工建及配套建设。双方的约定符合合作开发房地产合同共同投资、共享利润、共担风险的法律特征,双方合作开发房地产关系成立。虽然系争合同订立之时,鹏海小区西侧地块的土地使用权尚在鹏海公司的全资子公司晨辰公司名下,鹏海公司与爱法公司尚未办妥合作建房及系争地块土地使用权的变更手续,但合同订立之后,双方共同至有关部门办理了土地使用权出让及相关的房地产开发手续,双方的合作建房行为在本案纠纷起诉前已得到政府主管部门的批准,合同订立时的瑕疵亦已得到了补正,系争联建合同应认定为有效。双方均应及时、全面地履行合同约定的义务。现爱法公司未按合同约定向鹏海公司交付足额面积的房屋,并安装约定的搪瓷浴缸,原一审法院据此判决由爱法公司补足,并无不妥,可予维持。爱法公司未在合同约定的期限建成房屋并交付鹏海公司也应按照合同约定承担相应的违约责任。原一审法院据此判决由爱法公司向鹏海公司支付延期交房的违约金,于法有据。但对因特殊原因造成房屋交付时间争议的认定,如合同有约定的,应依照合同的约定,合同没有约定的,依公平原则,同时参照合同履行时的实际情况予以认定。考虑到双方关于房屋交付日期的争议与双方签订联建合同后颁布的《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》有关,联建合同对此类情况无约定,事后双方又未能协商一致等因素,原一审法院以爱法公司单方取得《住宅交付使用许可证》的日期(1997年5月15日)、原审上诉人鹏海公司主张以该公司取得《住宅交付使用许可证》的日期(1997年7月21日)为准作为计算爱法公司延期交房违约责任的截止日期,均有失公允。本院综合考虑上述因素,并根据系争联建合同的实际履行情况,认为以爱法公司书面通知鹏海公司办理房屋交接手续之时(1997年2月2日)作为本案违约金计算截止日期较为妥当。爱法公司在再审中提出违约金计算基数应以其向鹏海公司所交付房屋的相应价值3,150万元为准,以及日万分之五的违约金计算率过高应作调整等抗辩,但未提供原联建合同约定的5,850万元基数为重大误解,及该基数与日万分之五的计算率显失公平的充分依据,本院不予支持。双方虽曾合意系争合同自1998年3月4日起自行终止,但原合同约定的违约责任并不因为合同终止而不具有法律效力,一方仍可依据合同约定的违约条款追究另一方的违约责任。爱法公司关于合同已终止不需承担违约责任的主张,缺乏必要的法律依据,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、撤销上海市高级人民法院(1999)沪高民终字第18号民事判决;
  二、维持上海市第一中级人民法院(1998)沪一中民初字第54号民事判决第二、三、四项;
  三、变更上海市第一中级人民法院(1998)沪一中民初字第54号民事判决第一项为原审上诉人上海爱法房地产经营开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原审被上诉人上海鹏海房地产开发有限公司支付违约金人民币3,656,250元。
  一审案件受理费人民币57,062元、财产保全费人民币47,570元;二审案件受理费人民币57,062元;再审案件财产保全费人民币5,000元,共计人民币166,694元,由原审上诉人上海爱法房地产经营开发有限公司负担人民币98,219.6元,由原审被上诉人上海鹏海房地产开发有限公司负担人民币68,474.4元。
  本判决为终审判决。

审 判 长 蒋 浩 
审 判 员 沈盈姿 
代理审判员 惠 波 
二OO七年十一月十九日
书 记 员 马晓峰
 


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