原告厦门海沧大永固大厦业主委员会与被告厦门海投物业公司物业服务案

关键词：附随义务

来源：人民法院案例选第73辑  (P150)

　　问题提示：物业交接是物业服务合同的附随义务吗？
　　【要点提示】
　　物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即合同法所规定的“附随合同义务”，物业公司为履行该义务给业主造成损害的，应承担赔偿责任。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。
　　【案例索引】
　　一审：厦门市海沧区人民法院（200カ民初字第874号判决书（2008年10月29日）
　　二审：厦门市中级人民法院（2009）民终字第22号判决书（2009年3月10日）
　　【案情】
　　原告（被上诉人）：厦门海沧大永固大厦业主委员会
　　被告（上诉人）：厦门海投物业公司
　　被告于2001年1月进入大永固小区进行前期物业服务。2004年3月，被告与该小区的开发商签订《物业管理委托合同》，受托对该小区进行物业管理服务，委托管理期限自2004年4月1日起至2006年3月31日止。2006年10月30日被告向大永固小区业主发出《关于取消大永固物业管理服务的公告》。
　　2006年10月31日，被告终止了对大永固小区的物业管理服务，但未办理相关的移交手续。2006年11月15日大永固小区业主委员会经建设行政主管部门备案成立。现原告请求法院判令被告：立即按0.15元/平方米的标准向原告移交公共维修金94539.2元，并立即向原告移交竣工总平面图等资料和设备。
　　【审判】
　　厦门市海沧区人民法院经审理认为，本案系物业管理服务纠纷，被告作为大永同小区的前期物业管理公司，应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，终止物业服务后，依法应当办理物业交接。公共维修金属于专项维修资金，大永固小区业主委员会已报备成立，被告成将结余的公共维修金返还给原告。被告未能履行物业服务合同的约定，履行管理、服务职责，导致部分消防设施受到损害，原告有权要求恢复。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十六条、第五十四条之规定，判决如下：一、被告厦门海投物业公司于本判决生效之日起10日内支付原告厦门海沧大永固大厦业主委员会公共维修金23006.68元；二、被告厦门海投物业公司于本判决生效之日起30日内恢复大永固花园受损坏的消防栓（32套）。三、驳回原告厦门海沧大永固大厦业主委员会的其他诉讼请求。
　　本案宣判后，被告厦门海投物业公司不服，上诉于厦门市中级人民法院。其上诉称：原审判决举证责任分配错误，导致判决错误：（1）根据“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，被上诉人负有证明消防设备是上诉人损坏及损坏前的原始状况的举证责任，而被上诉人对此并未提供任何证据证明。（2）讼争消防设备于2000年投入使用，至讼争发生已历时8年，出现部分损坏属正常现象；上诉人撤离时大永固小区尚未成立业主委员会，没有人代表全体业主确认当时消防设备的状况，而从上诉人撤离至被上诉人成立，该物业长期处于无人管理的状态，不排除讼争消防设备在此期间损坏的可能性；同时更没有证据证明该消防设备是上诉人损坏的事实。（3）根据公共维修金管理的规定，房屋公共维修金系用于房屋共用部位、共用设备维修的，作为共用设备的消防设备损坏也应当是用公共维修金来维修；现被上诉人作为大永固大厦业主的代表已经成立，对损坏的共用设备理应由其自行使用公共维修金维修，原审判决上诉人承担维修、恢复原状的义务没有法律依据。
　　厦门市中级人民法院经审理，确认原审法院认定的事实，并认为，上诉人系受大永固小区开发商的委托对该小区进行前期物业管理的物业单位，在其进行物业管理服务期间有义务保护小区的公共设施不受损害，在其撤离时理应办理相应的移交手续。因上诉人系作为开发商的受托人对大永固小区进行物业管理服务的，其撤离时该小区业主委员会虽尚未成立而无法与其办理移交，上诉人此时应将该小K的物业管理移交给委托人即开发商，但上诉人却在未办理任何移交手续的情况下撤离该小区，致使改小区处于无人管理状态，无法查清讼争消防设施的损坏时间。故上诉人对其撤离时讼争消防设施处于正常状况负有举证责任，原审判决所确定的举证责任分配正确。因上诉人对此举证不能，其理应承担举证不能的法律后果，原审判决上诉人恢复受损坏的消防设施正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉人厦门海投物业公司的上诉，维持原判。
　　【评析】
　　我国的物业管理，是伴随着中国房地产的迅速发展而发展起来的。从上世纪90年代以来，我国住房私有化迅猛发展，使物业管理发展成为一个行业，并在数不清的物业纠纷中日趋成熟。在这些纠纷中，物业服务内容纠纷及物业服务交接纠纷成为物业纠纷的主要类型，尤其是在前期物业服务中，由于“业主”的失位，物业公司往往得不到有效监督，服务散漫、服务质量不尽如人意，一定程度上使得业主与物业公司之间关系紧张，极易引发纠纷，并且，这类纠纷复杂，往往伴随着群体性因素，在相关法律规定尚不完善的情况下，处理起来也较为棘手。
　　本案就是物业服务终止时，因物业交接瑕疵引起的纠纷。在本案中，一、二审法院对物业服务终止时物业公司的义务及举证责任分配的准确界定对法院处理类似案件提供了一个很好的范例。
　　1.物业服务终止时物业公司的交接义务
　　根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房、竣工图等竣工验收资料、相关技术资料及物业质量保修和物业使用说明文件等交还给业主委员会。因此，物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即合同法所规定的“附随合同义务”，即亦，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷，物业公司未尽交接义务的，业主委员会可以要求人民法院判令其履行交接义务，因物业公司未尽交接义务给权利人造成损害的，物业公司还应承担赔偿责任。至于公共维修金，其属于专项维修资金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，系归属业主所有，在物业服务终止时，物业公司理应将结余的公共维修金返还业主委员会。
　　本案中有一个特殊之处在于物业服务合同期满终止时，业主委员会尚未备案成立，此时，是否可以免除物业公司的交接义务。答案是否定的，物业服务终止，物业公司的交接义务是法定义务，法律并没有规定物业公司在服务终止时交接义务的例外情形，并且，在前期物业管理中，物业公司是接受开发商的委托对小区进行管理，在业主委员会没有备案成立前，物业公司并非没有交接对象，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。
　　2.物业服务交接纠纷的举证责任
　　本案实际上涉及两个举证责任分配问题：（1）移交竣工验收资料、相关技术资料及物业质量保修和物业使用说明文件的举证责任。根据《物业管理条例》第29的规定，物业公司在承接前期物业时，建设单位应当向物业管理企业移交上述资料及文件，在物业服务终止时，物业公司应当在将上述资料移交给业主委员会。因此前述资料及文件应由物业公司接收及保管是毋庸置疑的，如物业公司不能移交上述资料及文件，应当举证证明其没有接收这些资料及文件。但在本案中，物业公司承接大永固小区物业时，国家尚未颁布相关物业管理法规，进而认定业主委员会要求物业公司移交相关资料，应当举证证明物业公司实际接收了竣工总平面图等资料，将该举证责任分配给了业主委员会，符合当时的客观情况。（2）关于消防设施是否损坏的举证责任。根据物业管理条例的规定，物业公司在其管理服良务期间有义务保护小区的公共设施不受损害，物业服务终止时应履行相应的交接义务，物业公司在未办理任何移交手续的情况下终止物业服务，致使小区处于无人管理状态，无法查清讼争消防设施的损坏时间，应对在撤离小区前消防设施处于正常状况负有举证责任的物业公司未采取合理措施或者出示相关文件经业主确认或经公信第三方（如公证机关）确认相关消防设施符合正常使用状态，应承担举证不能的法律后果。
　　（编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 陈志强 陈进杰
　　责任编辑：韩建英
　　审稿人：曹守晔）