承租人杜天禄诉出租人张秀峰等在其告知转租后不按协议约定与受让人签订房屋租赁协议违约赔偿案

关键词：合同无效

案例来源：《人民法院案例选》2001年第2辑，总第36辑，第91—98页

西安碑林区人民法院一审查明：

1995年7月16日，杜天禄（原告）与张秀峰（被告一）、张西凤（被告二、被告一之妻）签订房屋租赁协议。约定：被告将自由之房屋租赁给原告做餐饮娱乐之用，年租金为75000元，租期为1995年7月20日至2001年7月19日，原告在租期未满之前，有权将自己经营的酒楼转让给他人，但是在转让前应告知被告，在租金不变的情况下，由被告与受让人另行签订租赁协议；租期未满之前，被告不得提高房租，如被告终止协议，赔偿原告6年房租，如原告终止协议，已交租金不退，房屋装修部分归被告。协议签订后未向房地产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》。原告对房屋装修，开办酒楼。1996年12月19日，原告在《西安晚报》上刊登转让酒楼的广告。1997年元月初，原告将酒楼转让给李巨让。但是被告拒绝按协议约定与李巨让另行签订租赁协议，并阻挠其经营，导致李巨让无法经营，于同年7月底退出酒楼。原告将租金交至1997年7月。原告诉至法院要求被告支付违约金。被告答辩称原告私自拆除承重的柱子使房屋的坚固程度受到影响，未经被告同意转租而侵犯其权益，要求解除合同，将房屋回复原状。被告房屋是钢筋混凝土框架结构，原告拆除的门柱是装门所筑，非承重立柱。

法院认为：

   被告未按协议约定与李巨让另行签订租赁协议，并阻挠其经营，构成违约。被告反诉要求解除合同，原告也同意，符合合同约定，依法准许。双方应按约定，被告一次性按六年房租赔偿原告经济损失，同时原告要求被告赔偿其营业损失5万元及被告要求原告恢复房屋原状的请求因证据不足不予支持。

法院判决：

合同终止，被告补偿原告45万元给原告，原告将房屋及固定装修部分完整的交给被告。

被告不服。

西安市中级法院二审认为：

   双方协议签订后未向房地产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》，违反有关法律规定，属于无效协议。原告拒绝对其装修部分进行鉴定，由其在不损坏原房屋结构的基础上自行拆除，其装修部分的损失与其未交之房金相抵。该院于1997年12月8日判决双方合同无效，双方互不赔偿或补偿。

判决后，原告以协议有效，被告违约，法院认定事实及适用法律错误为由向西安市中级法院申请再审。

西安中级法院再审认为：

   原审认定双方协议签订后未向房地产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》，违反有关法律规定，属于无效协议不妥。因为房屋租赁合同向有关部门登记备案不是合同成立的标志和必备条件，亦没有法律规定房屋租赁合同未登记备案就无效。

法院判决：基本支持碑林区法院的判决。

 

 

 

 

 

 

 

 

承租人杜天禄诉出租人张秀峰等在其告知转租后不按协议约定与受让人签订房屋租赁协议违约赔偿案

 

【案情】

 

　　原告：杜天禄。

　　被告：张秀峰。

　　被告：张西凤（张秀峰之妻）。

　　1995年7月16日，原告杜天禄与被告张秀峰、张西凤签订房屋租赁协议。约定：甲方（张秀峰、张西凤）将其位于本市环城南路38号砖混结构三层约200平方米的楼房及其附属配电、上下水设施租赁给乙方（杜天禄）作餐饮、娱乐营业之用，年租金75000元，租期自1995年7月20日至2001年7月19日；乙方必须于每年7月30日前一次交清全年房租，如推迟30天，甲方有权收回房屋；乙方在租期未满之前，有权将自己经营的酒楼转让他人，但在转让前应告知甲方，在租金不变的情况，由甲方与受让人另行签订房屋租赁协议；在租期未满前，甲方不得终止协议，不得提高房租，如甲方终止协议，赔偿乙方6年的房租，如乙方终止协议，乙方所交房租不退，房屋装修部分归甲方。协议签订后，双方未向房地产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》。杜天禄对所租之房进行装修，开办了酒楼。1996年12月19日，杜天禄在《西安晚报》上刊登转让该酒楼的广告。1997年元月初，杜天禄将酒楼转让李巨让。但被告拒不按协议约定与李巨让另行签订租赁协议，并阻挠其经营，致李巨让无法经营，于同年7月底退出酒楼。杜天禄将租金交至1997年7月。之后，杜天禄以张秀峰、张西凤违约，给其造成损失，要求赔偿损失，支付违约金为由，向西安市碑林区人民法院起诉。

　　张秀峰、张西凤答辩称：杜天禄私自将房屋承重的柱子拆除，使其房屋坚固程度受到影响。

　　又未征得其同意，将酒楼转租他人，侵犯了其权利，不同意杜天禄的诉讼请求。反诉要求解除房屋租赁协议，将其房屋恢复原状。

　　

【审判】

 

　　一审查明张秀峰、张西凤的房屋系钢筋混凝土框架结构，其所述被杜天禄拆除的门柱，系为装门所筑，并非承重立柱。

　　西安市碑林区人民法院经审理认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁协议，意思真实，内容符合有关法律规定，应为有效合同。被告在原告通知其转让酒楼后，拒绝原告转让，并干扰经营，违反了合同的约定。被告反诉要求解除租赁合同，原告亦表示同意，符合合同的约定，依法应予准许。双方应按合同约定，由被告一次性按六年的房租赔偿原告经济损失，同时原告应将租赁之房及房屋固定装修部分完整的交给被告。关于原告要求被告赔偿其营业损失5万元及被告要求恢复房屋原状的请求，均因证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款之规定，该院于1997年8月29日判决如下：

　　一、杜天禄与张秀峰、张西凤签订的房屋租赁协议有效，该合同终止执行。

　　二、张秀峰、张西凤于本判决生效后十日内一次性偿付杜天禄四十五万元。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　三、本判决生效后十日内，杜天禄将其承租之房及固定装修部分玻璃无框门、玻璃窗、上下水、吊灯、卫生间、吧台、霓虹灯扫描、木墙裙、墙面软包、楼道地毯、调音室、瓷砖地面、花岗岩地面舞池及包间完整地交给张秀峰、张西凤。

　　四、驳回原告要求被告赔偿其营业损失五万元之请求和被告要求原告恢复房屋原状的反诉请求。

　　被告张秀峰、张西凤不服一审判决，以杜天禄事先未告知自己，私自将酒楼转让他人，并拆除了房子的承重柱子，违反了双方之间的租赁协议为理由，上诉于西安市中级人民法院，要求解除合同，由杜天禄清理从1997年7月至今的租金。

　　被上诉人杜天禄答辩称：其转让酒楼前已告知张秀峰，有证人做证。经张秀峰同意换了两个门，拆下的门张已拉走，门向外挪了一米一，重新垒了柱子，拆下的是两个门之间的一段墙，并非承重柱子，不同意张秀峰，张西凤之诉讼请求。

　　西安市中级人民法院经审理认为：杜天禄与张秀峰、张西凤签订房屋租赁协议未向有关部门登记备案，亦未办理房屋租赁凭证，违反有关法律规定，属无效协议。杜天禄拒绝对其装修部分进行鉴定，由其在不损坏原房屋结构的基础上自行拆除，其装修部分的损失与其未交之房金相抵。依照《城市房屋租赁管理办法》第十七条、第三十二条（三）项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，该院于1997年12月8日改判如下：

　　一、维持碑林区人民法院一审民事判决第四项。

　　二、撤销碑林区人民法院一审民事判决第一、二、三项。

　　三、杜天禄与张秀峰、张西凤签订的房屋租赁协议无效。

　　四、本判决生效十五日内，杜天禄在不损坏原房屋结构的基础上自行拆除装饰部分，同时将房腾交张秀峰、张西凤。

　　五、杜天禄腾房前租金与杜天禄拆除装饰部分损失相抵。

　　宣判后，杜天禄不服，以双方签订的租赁协议有效，其有权转让酒楼，并在转让前告知了张秀峰、张西凤，但张不按合同约定与受让人签订合同，且干扰受让人经营显系违约，二审认定的事实及适用法律均错误为由，向西安市中级人民法院提出再审申请。

　　西安市中级人民法院复查认为：原二审判决认定事实和适用法律是正确的，双方虽签有房屋租赁协议，但未登记备案，亦未领取房屋租赁凭证，故原二审依据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，认定租赁协议无效并无不当。该院于1998年4月14日通知驳回杜天禄再审申请。

　　杜天禄不服，又向陕西省高级人民法院提出再审申请。陕西省高级人民法院认为原判认定事实不清，证据不足，适用法律不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二款、第一百八十三条之规定，于1998年11月26日裁定，指令西安市中级人民法院另行组成合议庭进行再审。

　　西安市中级人民法院再审认为：原审以杜天禄与张秀峰、张西凤签订的房屋租赁协议及租赁未向有关部门登记备案，租赁期间未有房屋租赁凭证，认定双方的租赁协议无效不妥。因为房屋租赁合同向有关部门登记备案不是合同成立的标志和必备要件，亦没有法律规定房屋租赁合同未登记备案就无效，故原审认定协议无效及所作出的判决有误。杜天禄与张秀峰、张西凤签订的房屋租赁协议意思表示真实，内容合法，为有效合同。张秀峰、张西凤在杜天禄通知其转让酒楼后，拒绝、干扰，致杜天禄无法转让，造成经济损失，违反了双方协议，属违约行为，应按双方协议约定，按六年房租总额赔偿杜天禄的损失。杜天禄将所租之房及该房现存固定装修部分交给张秀峰、张西凤（一九九八年五月十二日已执行完毕）。张秀峰、张西凤要求解除合同，杜天禄亦同意，依法应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条之规定，该院于1999年6月1日改判如下：

　　一、撤销本院原二审民事判决及驳回再审申请通知书。

　　二、维持碑林区人民法院一审民事判决第一、二、四项，即：杜天禄与张秀峰、张西凤签订的房屋租赁协议有效。该合同终止执行。张秀峰、张西凤于本判决生效后十日内一次性偿付杜天禄四十五万元。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告要求被告赔偿其营业损失五万元之请求和被告要求原告恢复房屋原状的反诉请求。

　　三、撤销碑林区人民法院一审民事判决第三项。

　　四、杜天禄将所租张秀峰、张西凤之房及该房现存固定装修部分交给张秀峰、张西凤。