毛秀英因丈夫死亡诉张业韶解除其丈夫签订的租房合同案

关键词：不可抗力不能实现合同目的的法定解除权

案例来源：《人民法院案例选》2001年第1辑，总第35辑，第74—80页

武陵源区人民法院查明：

1999年2月12日，毛秀英（原告）的丈夫黎智与张业韶（被告）签订天子饭店《房屋财产租赁合同书》，约定：租期10年，租金为80万元。合同签订后，黎智按合同约定向被告交租金43万元（包括抵租金的13万元）。经营期间，黎智对餐厅改造并添置了空调等设备。1999年9月4日，黎智因喝假酒中毒死亡。同年10月17日，原告书面通知被告，说明丈夫死亡自己无力再继续承包经营，要求协商解除与被告的房屋租赁合同。被告收通知后未予理睬。原告诉称：丈夫突然死亡，自己无力继续经营。丈夫死亡是“不可抗力”，请求解除其丈夫与被告的合同，退回多付的35万租金，补偿添置的财产和维修费用。被告答辩称：黎智虽然死亡，原告有能力继续经营，工商执照上法人代表是原告，而非黎智。如原告硬要解除合同，租金不退，原告要承担违约责任。原告要求解除合同理由不成立，合同法上的“不可抗力”是指自然灾害，如洪水、地震、社会因素等，并没有提及人身死亡。原告的理由不成立。

武陵源区法院认为：

   双方合同合法有效。黎智误喝假酒死亡，是签订合同时双方都不可能预见的。不可克服的，无法直接控制的突发事件，当属“不可抗力”的范畴。合同法234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”其意含也可以不租赁。因此，原告可以要求解除合同。原告因需要对餐厅进行维修，根据合同约定，其费用由原告自行负责；添置的设备根据新旧程度和实际情况，折价3万元由被告留用；参照天子山其他房屋租赁的行情对比考虑，天子山饭店承包一年的租金为15万元。

法院判决:

   合同解除，被告退还原告租金25万元，补偿添置财产费3万元，添置财产归被告所有。

　　判决书送达后，双方当事人均未提出上诉。

毛秀英因丈夫死亡诉张业韶解除其丈夫签订的租房合同案

　　【案情】

　　原告：毛秀英。

　　被告：张业韶。

　　1999年2月12日，原告毛秀英的丈夫黎智与被告张业韶签订天子饭庄《房屋财产租赁合同书》，约定租赁期为10年，租金总额为80万元，付款方式为：①承租人原承租天子饭庄餐厅抵租金13万元（黎智在签订本合同前，已从别人手中转包了被告的天子饭庄餐厅）；②1999年4月15日前交租金30万元；③1999年10月底交租金27万元；④2000年7月底交租金10万元。合同签订后，黎智按合同约定已向被告交租金43万元（包括抵租金的13万元）。在经营期间，黎智对餐厅进行了改造，并添置了空调、锅炉等设施。1999年9月4日，黎智因喝假酒中毒，经抢救无效死亡。同年10月17日，原告毛秀英书面通知被告张业韶，说明因丈夫死亡自己无力再继续承包经营，要求协商解除与被告的房屋租赁合同。被告收到通知后未予理睬。

　　1999年10月22日，原告毛秀英向张家界市武陵源区人民法院起诉称：因丈夫突然身亡，自己一个妇道人家，又带着一个小孩，已无能力继续租赁经营。丈夫的死亡是无法预料的突然变故，属于合同法中“不可抗力”的范畴。故要求解除其丈夫与被告签订的房屋租赁合同，由被告退回多交的35万元租金（每年按8万元租金计算），补偿添置的财产和维修费用。其没有违约责任。

　　被告张业韶答辩称：与原告黎智签订的房屋租赁合同是有效合同。现黎智虽然死亡，但他的妻子毛秀英有能力继续经营，因为黎智未死时，就是毛秀英一手经营的。工商执照上法人代表是原告，不是黎智。如原告硬是要解除合同，不光租金不退，原告还应承担违约责任。原告要求解除合同的理由不成立，合同法上的“不可抗力”，是指自然灾害，如洪水、地震、社会因素等，并未提及人身死亡。故此，原告称其丈夫死亡属于“不可抗力”没有法律依据。另外，我们签合同时只约定总租金数，并未约定每年的租金数，原告要求退回35万元租金，也没有依据。合同中约定的原承租的餐厅抵13万元，实际我只收到10万元，至于原告方花多少钱从别人手中转租过来，与我无关。因此，法院应驳回原告的诉讼请求，继续履行原租赁合同。

　　【审判】

　　武陵源区人民法院经审理后认为：原告丈夫黎智与被告张业韶签订的天子饭庄《房屋财产租赁合同》是有效合同。承租人黎智因误喝假酒不幸突然死亡，这是签合同时双方当事人都不可能预见的，不可克服的，无法直接控制的突发事件，当属“不可抗力”的范畴。而且合同法第二百三十四条规定：“承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。其意含也可以不租赁。因此，原告毛秀英在丈夫突然死亡后要求解除合同于法有据，应予支持。根据民法通则第一百零七条的规定，原告应予以免除违约责任。《房屋财产租赁合同》第十条第一款关于“原承租的天子饭庄餐厅租金13万元”的约定，是原告从别人手中转租时的金额，而被告实际所得只有10万元，现在合同解除了，只能按被告实际所得10万元计算租金；原告因经营需要对餐厅进行维修，根据双方合同第二条规定，其费用由原告自行负责；添置的设备根据新旧程度和实际情况，折价3万元由被告留用；参照天子山其他房屋租赁行情对比考虑，天子饭庄承包一年的租金为15万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条的规定，该院于1999年11月28日判决如下：

　　原告毛秀英要求解除其丈夫黎智与被告张业韶签订的房屋租赁合同的请求，本院予以准许；合同解除后，被告退给原告租金25万元；被告给原告补偿添置财产费3万元后，其添置财产归被告所有。

　　判决书送达后，双方当事人均未提出上诉。