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姚建平等诉林顿公司房屋预售不能按期交房应按约定的回购价退还房款案

关键词：合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效

来源：《人民法院案例选》2002年第4辑，总第42辑，第107—117页

上海市第二中级法院一审查明：

1997年10月18日，姚建平、姚鑫（两原告）和上海林顿大厦置业有限公司（被告一）签订《上海市内销商品房预售合同》，约定原告购买被告一所建林顿大厦（1996年7月8日取得《预售许可证》，1997年5月30日由被告设定抵押贷款，尚未清洁）1#24层A、B、C、D、E室，建筑面积389.72平方米，总价2681723元，交付使用期为1998年2月28日，被告应该在20天内先办理预售登记备案。闸北区房地局房屋产权监理所（即现在的闸北区房地产交易中心）（被告三）于11月5日在该合同上加盖了预售登记备案印章。同日，双方又签订《协议书》和《补充协议》各一份。约定：首期款按照总价的52%支付，其余48%的购房款采用授权出租方式支付，即原告所购物业授权被告一出租四年，租期自1998年3月1日起算，被告一以其所得租金收入足额冲抵原告应支付的购房余款；如原告履行了协议约定的付款义务，则被告一同意在2002年3月1日以后的两个月内，按预售合同约定房价总额的124%的优惠接受原告退房；被告一保证所售物业不存在重复预售、出售或设定抵押、担保；上海大正（集团）有限公司（被告二）为被告一提供担保。原告后按合同约定支付了购房款1394261元及费用6267元，并于1998年12月15日向被告一发出“到2002年4月15日要求退房，付清房款”的退房通知，被告一予以收具。1999年5月27日，原告和被告一、被告二签订《还款协议书》约定由于被告一无法按期交房，被告二作为担保单位，争取在今年6月7日钱全额归还房款，最晚不超过6月28日归还房款和利息。由于到期未还，原告于1999年10月13日起诉要求解除预售合同，被告一退还全额房款2681273元并支付利息，被告二、被告三承担连带责任。

被告一承认事实，但是不同意全部诉讼请求。被告二认为《还款协议书》终止了以前的所有合同，也变更了被告二的担保。由于抵押在预售之前，故预售合同和担保合同均无效。被告三认为自己作为预售机构没有向原告告知的义务，没有和被告一串通，不应承担责任。林顿大厦的建设目前仍停留在结构封顶状况。

上海市第二中级法院认为：涉案商品房于1997年5月30日被设定抵押，故被告一未告知原告，违反担保法49条的规定，预售合同和相关协议无效，被告一承担全部过错责任。同时，被告二的保证合同也无效。但被告二为被告一的股东，应当知道房屋抵押的情况，故被告二应该对被告一的责任承担补充赔偿责任。被告三为登记部门，确无法律规定其负有告之买受人关于房屋瑕疵的义务，不承担责任。法院于2000年5月9日判决预售合同无效，被告一返还已付房款1394261元，赔偿原告已付房款利息损失和费用6276元，被告二对被告一责任承担连带责任。

原告不服上诉称被告一、被告二应支付房款2681273元的义务。

上海市高级法院二审认为：被告一将抵押房屋售于原告，且未告知原告，违反担保法49条规定，为无效合同。被告一以协议授权出租、优惠退房的形式，向购房人许以高额回报，依照1998年《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条的规定，属于非法金融业务行为。双方合同名为预售实为非法融资，为无效。被告一应赔偿原告损失，被告二明知被告一的行为还提供担保，应承担连带责任。被告三的登记行为为行政部门授权按之行为，属行政法律关系调整，不应承担民事责任。法院于2000年10月24日的判决基本维持一审判决。

姚建平等诉林顿公司房屋预售不能按期交房应按约定的回购价退还房款案

【案情】

　　原告：姚建平、姚鑫。
　　被告：上海林顿大厦置业有限公司。
　　被告：上海大正（集团）有限公司。
　　被告：上海市闸北区房地产交易中心。
　　1997年10月18日，两原告与上海林顿大厦置业有限公司（以下简称林顿公司）签订《上海市内销商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定：原告购买林顿公司所建林顿大厦（1996年7月8日取得《预售许可证》，1997年5月30日由林顿公司设定贷款抵押，尚未清洁）商办1#幢24层A2、B、C、D、E室，建筑面积38972平方米，每平方米单价6880元，售价款暂定为2681273元；交付使用期为1998年2月28日；合同自双方签订生效后，林顿公司应在20天内先办理预售登记备案。双方还约定了违约责任等条款。闸北区房地局房屋产权监理所（即现被告上海市闸北区房地产交易中心，以下简称闸北交易中心）于11月5日在该预售合同上加盖了预售登记备案印章。同日，双方又签订《协议书》及《补充协议》各壹份。《协议书》约定：首期款按购房款总价52%计算，在预售合同签订时支付，其余48%的购房款采用授权出租方式支付，即原告将所购物业授权林顿公司出租四年，租期自1998年3月1日起算；林顿公司以其所得租金收入足额冲抵原告应支付的购房余款；如原告履行了协议约定的付款义务，则林顿公司同意在2002年3月1日以后的两个月之内，按预售合同约定房价总额的124%（即人民币3324778元）的优惠接受原告退房；林顿公司保证所售物业不存在重复预售、出售或设定抵押、担保；大正公司为林顿公司履行本协议提供保证担保。《补充协议》则对双方约定出租房屋的装修及还款等事项作了约定。大正公司于1997年9月18日为林顿公司向林顿大厦的购房者出具的《不可撤销担保书》称：其是林顿公司的投资公司（股东），如林顿公司不履行其在预售合同及协议中约定的义务，其愿意承担连带责任。原告按约支付了购房款人民币1394261元及预购房屋手续费、登记费等费用6267元，并于1998年12月15日向林顿公司发出“到2002年4月15日要求退房，付清房款”的退房通知，林顿公司予以收具。
　　1999年5月27日，林顿公司、大正公司与原告订立《还款协议书》，约定：由于林顿公司无法按期交房，大正公司作为担保单位，在下属公司无法正常经营的情况下，保证争取在今年6月7日以前全额归还房款；最晚不超过6月28日以前一定全额归还在合同中的全额房款及利息。
　　由于到期未还款，原告于1999年10月13日向上海市第二中级人民法院起诉，请求判令解除预售合同、《协议书》及《补充协议》，林顿公司向其退还全额房款计人民币2681273元并支付违约利息和赔偿损失，大正公司、闸北交易中心对此承担连带清偿责任等。
　　被告林顿公司答辩承认原告所述的事实，但表示不同意原告的全部诉讼请求。
　　被告大正公司答辩称：《还款协议书》终止了林顿公司与原告以前签订的所有合同和协议，也变更了我公司出具的《不可撤销担保书》。因抵押在预售之前，故预售合同和担保合同均无效。我公司不承担连带责任。
　　被告闸北交易中心答辩称：我中心作为房屋预售登记机构没有向购房人告知房屋抵押情况的义务。我中心没有与林顿公司串通，不应承担连带责任。
　　林顿大厦的建设目前仍停留在结构封顶状况。
　　
【审判】

　　上海市第二中级人民法院认为：案涉商品房已于1997年5月30日被设定抵押，林顿公司未将抵押情况预先告知原告，违反了我国《担保法》第四十九条第一款的规定，故预售合同及相关协议无效，林顿公司应当对造成合同及协议的无效承担全部过错责任。由于预售合同及相关协议被认定无效，《不可撤销担保书》依法也应确认为无效。但大正公司作为股东，应当知道林顿公司将案涉商品房设定抵押的情况，故大正公司应对林顿公司在本案中应负的全部民事责任承担补充赔偿责任。闸北交易中心作为房产交易登记部门，确无法律规定其负有告知买受人关于买受房产瑕疵的义务，故其不应在本案中承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国担保法》第五条、第四十九条第一款的规定，该院于2000年5月9日判决如下：
　　一、确认预售合同、《协议书》、《补充协议》无效。
　　二、林顿公司向原告归还已付房款人民币1394261元。
　　三、林顿公司向原告支付赔偿金（即已付房款的利息）。
　　四、林顿公司向原告支付赔偿费用人民币6267元。
　　五、大正公司对林顿公司以上应付款项承担全部赔偿责任。
　　六、原告的其余诉讼请求不予支持。
　　姚建平、姚鑫不服一审判决，提起上诉称：林顿公司、大正公司应按照《还款协议书》履行向其支付房款总价2681273元及利息（自1998年3月1日起）的义务，闸北交易中心应对上述还款义务承担连带责任。请求二审法院予以改判，支持其上诉请求。
　　林顿公司答辩认为应驳回上诉，维持原判。
　　大正公司答辩称：《还款协议书》中的全部房款指的是上诉已经支付的52%的房款，即1394261元，而不是100%的房款2681273元。
　　闸北交易中心答辩称：《还款协议书》与登记机关无关，要求登记机关承担连带责任无事实和法律依据。即使我中心有过错，依法应当按国家赔偿法进行赔偿，而不是民事赔偿。
　　上海市高级人民法院认为：林顿公司一方面将系争房屋抵押给银行以获取贷款，另一方面未向购房人告知抵押事实而与购房人签订房屋预售合同，这种行为违反了《担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效”的规定，应为无效。同时，林顿公司在房屋尚未建成时，以协议授权出租、优惠价退房的形式，向购房人许以高额回报，即购房人在支付房价总额52%的购房款后，可以授权林顿公司将其预购之房屋出租四年的租金收入折抵其尚应支付的48%购房余款，并承诺在授权出租期满后，可以房价总额124%的优惠价格向林顿公司退房，此种对预售房屋给予高额回报的包租、回购之承诺，依照国务院1998年7月13日发布施行的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条第一款第（二）项之规定，属未经依法批准，以预售房屋为名筹集资金的非法金融业务行为。故双方当事人签订的预售合同、《协议书》及《补充协议》，名为预售，实为非法融资，依照《合同法》第五十二条第（三）项的规定，应认定无效。双方基于林顿公司无法交房的事实而签订的《还款协议书》，并非是对前无效合同作出的结算，依法亦应认定无效。林顿公司应向姚建平、姚鑫返还已支付的房款，并赔偿其损失。大正公司明知林顿公司的上述行为，仍对购房人作出《不可撤销担保书》的承诺，依《担保法》应对林顿公司的返还和赔偿之责承担连带责任。由于本案争议所要解决的是林顿公司与姚建平、姚鑫双方平等民事主体之间的民事关系，闸北交易中心非本案民事关系的主体，其所作的预售登记行为系基于上级行政主管部门的行政授权而实施的，属行政法律关系调整，据此，其不应在本案中承担民事责任。
　　姚建平、姚鑫要求闸北交易中心在本案中承担连带责任的请求，于法无据，其可通过其他法律途径主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，该院于2000年10月24日判决如下：
　　一、维持原判决第二、第四、第五、第六项。
　　二、变更原判决第一项为：确认本案系争《上海市内销商品房预售合同》、《协议书》、《补充协议》、《还款协议书》无效。
　　三、变更原判决第三项（利息计算起止日期的变更，略）。

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