北京天佑物业管理有限责任公司诉李国惠房屋租赁合同纠纷案

原告：（反诉被告）北京天佑物业管理有限责任公司。

被告：（反诉原告）李国惠。

　　一、案情

　　2001年5月，北京天佑物业管理有限公司（以下简称天佑物业公司）向社会发布《全面招商近期开业》的广告，声称其开办的北京右外百合综合批发市场（以下简称百合市场）有部分摊位招租，每个摊位收押金500—1000元，期满1年后如不继续经营可以退还押金，第一次交纳一个季度租金，可经营4个月等等。同年5月17、18日，李国惠分别向天佑物业公司交纳租赁二层71、72号摊位的押金各1000元，天佑物业公司向李国惠出具了收据。同年9月7日，李国惠向天佑物业公司交纳了71、72号摊位第一季度租金各1 980元，8日，天佑物业公司向李国惠提供了百合市场二层71、72号摊位，李国惠开始经营。同年11月，李国惠与百合市场补签2份合同约定：李国惠承租百合市场二层71、72号摊位用于经营针织品；租期12个月，自2001年9月8日起至2002年9月7日止；执行季度租金制，每个摊位季度租金1980元；租金为每3个月一期，李国惠应在每期开始前5天将该期租金一次性付清；每个摊位收取押金1000元；如李国惠未按合同规定期限逾期5日仍未付清租金，天佑物业公司可以终止合同，收回摊位，押金及租金视为违约金一律不退。

　　2001年12月8日，第2个季度租期开始，李国惠始终未交租金，天佑物业公司诉至法院。2002年1月15日，天佑物业公司收回李国惠在百合市场二层71、72号摊位。

　　李国惠辩称，依照天佑物业公司的《全面招商近期开业》广告，我已经全面履行了义务，是天佑物业公司严重违约，并在诉讼期间擅自收回摊位转让他人，给被告造成了重大经济损失。两份合同中“经营全年优惠一个月”及“全年优惠一个月”的字样均系天佑物业公司单方书写，应认定无效。现不同意原告之诉讼请求，同时提出反诉请求：1．判令天佑物业公司履行《全面招商近期开业》广告第3条“第一次交纳一个季度租金，可经营4个月”的承诺义务；2．恢复其对71、72号摊位的承租权；3．赔偿其自2002年1月15日起至恢复两席承租权之日期间的经济损失等共计14175元。

　　天佑物业公司针对反诉辩称，双方所签承租合同有效，双方均应履行合同。

　　二、审理结果

　　法院经审理认为，天佑物业公司发布的《全面招商近期开业》广告，仅表达了其愿意向社会出租市场摊位的意思，不具有具体的权利义务内容，因此不是要约，更不是合同，而应当认定为要约邀请。要约邀请对发布人和社会群体均不具有约束力。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规及社会公共利益，应属有效。虽然实际履行的是7l、72号摊位，但并未影响李国惠经营中的实际利益，且李国惠在经营中也未持异议。因此，天佑物业公司为李国惠提供了市场摊位及经营所必需的条件，李国惠应按合同约定的期限交纳租赁费。由于李国惠未依合同约定交纳租金，天佑物业公司有权依合同约定终止合同、收回摊位。天佑物业公司按第二季度李国惠实际承租期限起诉请求其支付租金，符合法律规定；李国惠的辩称及反诉请求，缺乏相应的证据及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第109条、第226条的规定，判决：1．李国惠于本判决生效之日起10日内给付天佑物业公司租赁费1580元；2．驳回李国惠反诉请求。宣判后，原被告均未提出上诉。