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谢祖源等135户购房户诉四川富临房地产开发有限公司隐瞒公摊面积欺诈消费者案
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谢祖源等135户购房户诉四川富临房地产开发有限公司隐瞒公摊面积欺诈        消费者案

关键词:格式合同

来源:《人民法院案例选》2004年民事专辑,总第48辑,第275—279页

四川省成都市成华区法院一审查明

谢祖源等135户购房户(原告)于1998年10月至1999年10月期间,分别与四川富临房地产开发有限公司(被告)签订《房屋购销合同》,购买被告开发的成都市天祥街111号的“富临花园”一期商品房,由被告提供自制格式合同文本。合同中仅注明各购房户所购房屋的建筑面积,未注明套内建筑面积和公摊面积,在被告的广告和宣传材料中,也没有做相关表述。合同履行后,原告发现实际面积与合同约定有很大差距,得知被告将3223.41平方米的地下室作为公摊面积分摊给了各购房户。

原告起诉称合同没有注明公摊面积,应视作双方做了“零公摊”约定。被告事先未告知而将地下室计入公摊面积进行分摊,侵犯了原告的知情权,构成欺诈,据此要求返还公摊面积的房款。被告辩称根据建设部的规定,原告购买的房屋面积应包括公摊面积是基本常识。地下室是按照规划要求设计和修建的,其功能也是为整栋建筑服务的,虽然合同中未注明公摊情况,但被告并未将地下室作为独立使用空间销售或出租,地下室本身也不是人防工程,被告将其计入公摊面积符合建设部的规定,是合法行为,不存在欺诈。

四川省成都市成华区法院认为:

原被告合同有效。商品房销售是以建筑面积为计算单位,建筑面积应当包括套内建筑面积和应合理分摊的公用建筑面积,原告购买的房屋的公用楼梯、公共门厅、过道等属于应分摊的合理公用建筑面积,按常理原告在购买时也应知晓,故原告提出的未注明即为“零公摊”不成立。对于地下室,其功能是为整栋建筑服务的,原告主张被告将地下室作为地下停车场用于出售并出租的证据不足。但是原告作为开发商,在由其提供的自制格式合同文本与原告签订购房合同时,未按建设部有关文件的规定在合同中明确载明原告所购买房屋的公摊面积,在其销售广告和宣传材料中也没有相关内容的表述。被告没有举出相关证据来证明其履行了告知义务。对此,被告存在过错,应承担一定的责任。

法院判决

    被告赔偿原告损失共2463295.27元。


谢祖源等135户购房户诉四川富临房地产开发有限责任公司隐瞒公摊面积欺诈消费者案

 

   【案情】

  原告:谢祖源等135户购房户。

  被告:四川富临房地产开发有限责任公司(以下简称房地产公司)

  原告谢祖源等135户购房户于199810月至199910月期间,分别与被告房地产公司签订《房屋购销合同》,购买该公司开发的位于成都市天祥街111号的“富临花园”一期商品房,由房地产公司提供自制格式合同文本。合同中仅载明了各购房户所购房屋的建筑面积,未注明套内建筑面积和公摊面积,在房地产公司的销售广告和宣传材料中,也没有作相关表述。合同签订后,购房户依约履行了付款义务,房地产公司也交付了房屋。购房户在装修房屋时,发现实际面积与合同约定面积出入很大,此时得知房地产公司将322341平方米的地下室作为公摊面积分摊给了各购房户,由此酿成纠纷,购房户遂起诉要求返还公摊面积的房款。

  原告购房户起诉认为,合同没有注明公摊面积,应视为双方作了“零公摊”约定。被告房地产公司未事先告知而将地下室计入公摊面积进行分摊,侵犯了原告的知情权,构成欺诈,据此要求房地产公司退还公摊部分的房款。被告房地产公司辩称,根据建设部关于“商品房销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和”的规定,各购房户购买的房屋面积应包括公摊面积是基本常识。地下室是按照规划要求设计和修建,其功能也是为整栋建筑服务的,虽然合同中未注明公摊情况,但被告并未将地下室作为独立使用空间销售或出租,地下室本身也不是人防工程,被告将其计为公摊面积进行分摊符合建设部[1995]517号文关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》的规定,是合法行为,不构成欺诈,请求驳回原告的诉讼请求。

 

  【审判】

  本院认为,原告谢祖源等135户购房户分别与被告富临公司签订的《房屋购销合同》,均系当事人双方的真实意思表示,合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定,属有效合同。综合双方对“富临花园”一期商品房的公摊面积之争议及各自之理由,本院认为,商品房销售是以建筑面积为面积计算单位,建筑面积应当包括套内建筑面积(实得建筑面积)和应合理分摊的公用建筑面积,原告购买的“富临花园”一期商品房的公用楼梯间、公共门厅和过道等属于应分摊的合理公用建筑面积,按常理原告在购买时也理应知晓,故原告提出合同中未注明公摊面积即应视为双方作了“零公摊”约定的主张不能成立。对于“富临花园”一期商品房地下室,其设计和建设是按照成都市规划局和府南河整治办公室对府南河沿岸小区建设的整体要求,为创造良好小区环境,保持小区整洁,而供各购房户停放自行车和堆放杂物使用的,其功能是为整栋建筑服务的。原告主张被告富临公司是将上述地下室作为地下停车位用于出售并用于出租的证据不足,该地下室也未作为人防工程,因而被告富临公司在销售房屋时将地下室面积计入销售面积进行分摊并不违反国家建设部建房[1995]517号文件关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,且产权监理部门对此也予以了确认。但富临公司作为开发商,在由其提供的自制格式合同文本与原告签订购房合同时,未按建设部有关文件的规定在合同中明确载明原告所购买房屋的公摊面积,在其销售广告及宣传材料中,也没有相关内容的表述,庭审中,富临公司也未举出相关证据来证明其履行了告知的义务。对此,被告富临公司具有一定过错,应当承担相应的民事赔偿责任。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第()项的规定,判决如下:

  一、被告四川富临房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告谢祖源等135户购房户损失246329527(原告各自获赔数额见判决书附件)

  二、驳回原告谢祖源等135户购房户的其他诉讼请求。

  案件受理费284679元,实际支出费142340元,共计427019元,由被告富临公司负担341615元,原告谢祖源等135户购房户负担85404元。此款原告已预付67500元,应补交17904(每户应补交或退还的具体数额见判决书附件),于本判决生效后三日内向本院交纳。被告富临公司负担的341615元于本判决生效后三日内直接向本院交纳。

 



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