天津市汽车运输五场诉天津博克来家用品实业有限公司支付租金案

　　【案情】

　　原告：天津市汽车运输五场。
　　被告：天津博克来家用品实业有限公司。
　　美国老贝壳工业股份有限公司（以下简称老贝壳公司）来津投资开办天津博克来家庭用品有限公司（以下简称博克来公司），1992年4月1日老贝壳公司的董事长郑进良与原告签订一份租赁合同，厂房2797．48平方米，场地29600平方米及部分设备、设施。年租金20万元，租期10年，至2001年止，由郑进良在合同上签字，原告在合同上加盖公章。合同履行到1996年5月14日，原告与老贝壳公司重新签订租赁合同，原租赁建筑物和其他设备不动，场地面积增加到74831平方米，年租金定为57万元，租期自1997年1月11日起至2046年止。并经天津市津南区公证处公证，合同签订后，租金始终由博克来公司给付，1998年10月27日至1999年5月15日期间，被告在所租场地院内新建其他设施和厂房，双方对相关手续的办理产生分歧，博克来公司以此问题未解决，未给付原告1999年的租金，原告经多次交涉未果诉至法院，请求依法判令被告立即给付1999年租金57万元及预期付款违约金114000元。
　　原告诉称，原告于1992年4月1日与被告的开办单位美国老贝壳工业股份有限公司（简称老贝壳）签订一份租赁合同，由本案被告承租原告厂房、场院及其他设备、设施，租金20万元，租期10年，至2001年止。因有些条款不完善和被告需新增场地，故又于1996年5月14日，双方重新签订一份租赁合同，年租金57万元，租期50年，每年4月份付清当年的租金。合同订立后，本案被告依约履行了前三年的租金，但1999年度的租金因种种原因拒付，后经多次协商未果，原告无奈呈讼法院，请求判令被告即付1999年度租金57万元及逾期付款违约金114000元，并承担案件诉讼费。
　　被告天津博克来家用品实业有限公司辩称，拖欠原告1999年度租金57万元是事实，是因原告未按合同的约定为被告新建物办理合法手续，导致双方所订立的租赁合同发生变化，进而原定租金过高，被告无法再履行给付租金义务。再者原告所租的土地，依照有关法律规定先办理合法手续后方可出租，属违法出租，因此给承租方造成的损失原告应给予赔偿。
　　另查明，原告所出租的土地、厂房系政府划拨给原告的，并于1992年1月14日取得土地使用证，地上物（厂房）于1991年10月22日获得房屋所有权证，1992年3月12日天津市规划设计土地管理局批准，老贝壳公司租赁现有建筑1688．8l平方米，租期五年。天津博克来家庭用品有限公司于1998年7月2日更名为天津博克来家用品实业有限公司。

　　【审判】

　　一审法院认为，原告将以划拨方式取得的国有土地使用权，未经土地行政管理部门批准就出租给被告，并与被告签订租赁合同，违反了《天津市土地管理条例》第三十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条的规定，故出租国有土地商事使用权的条款无效。原告出租设备设施的部分条款，没有违背法律规定，应视为有效。有效部分的租金，原告不能提供相关证据，且不同意交费评估，故本院不予保护，合同无效的部分，因该合同而取得的财产应予返还，但原告呈诉的请求目的是索要1999年租金及违约金，而未主张返还租赁物，故本院无法予以支持，合同被确认无效后，双方订立的合同应予解除，鉴于被告已在所租场地院内进行了新建改建，并投入大量的资金，已形成一定的生产规模，为了保护我国的投资环境，为了发展本市的经济，现判决返还厂房、场院没有必要，也会给被告造成不应有的经济损失，也不利于经济发展和企业发展，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，判决如下：驳回天津市汽车运输五场的诉讼请求。案件受理费10824元，由原告承担。
　　原告不服，向天津市第二中级人民法院提出上诉。
　　二审法院认为，上诉人（原告）与老贝壳公司签订的租赁合同是当事人之间真实意思的表示，并已实际履行，该合同为有效合同。虽然合同系老贝壳公司与原告签订，但老贝壳公司签订合同的用途是兴办博克来公司，合同签订后，由博克来公司承租使用，并履行给付租金的义务，博克来公司是给付租金的义务主体，由于博克来公司未按合同约定给付租金，应承担违约责任。
　　被上诉人博克来公司主张，上诉人未按合同约定配合被上诉人办理租赁期间在租赁场院增建的建筑物的手续，故拒付租金的理由，因双方签订的租赁合同对被上诉人在租赁期间增建新的建筑物和固定设施，明确约定需签订专项合同书，双方虽为此协商，但被上诉人未与上诉人签订专项合同，且新建建筑物并非双方当事人协商即可，应需经国家有关行政管理部门批准，被上诉人要求重新确认租赁费的请求，理由证据不足，不能得到支持。
　　上诉人出租的土地虽系由划拨方式取得，但不存在法律禁止的出租的情形，至于上诉人出租房屋和土地未办理登记备案手续，与本案不属于同一法律关系，应由行政主管部门根据有关行政管理规定处理，原审判决对双方租赁合同关系无效的认定，适用法律不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
　　一、撤销一审判决。
　　二、判决被上诉人博克来公司于判决生效后十日内给付上诉人1999年租赁费57万元及利息（自1999年5月1日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条执行）。