居间人满堂红（中国）置业有限公司以委托人陈传实不履行房地产买卖合同为由要求给付违约金被驳回案

　　【要点提示】

　　本案确立的裁判规则是：居间人与委托人（买受人）约定委托人不履行买卖合同的，要向居间人支付违约金，该约定不属于居间合同的调整范围，居间人不能以此追究委托人在买卖合同中的违约责任。
　　编写人的其他观点是：上述约定加重了委托人的责任，应根据《合同法》第四十条规定认定为无效，不应适用意思自治原则，居间人不因此取得要求委托人给付违约金的权利。

　　【案例索引】

　　一审：广州市天河区人民法院[2004]天法民三初字第1112号（2004年12月9日）
　　二审：广州市中级人民法院[2005]穗中法民四终字第997号（2005年10月20日）

　　【案情】

　　原告（反诉被告、被上诉人）满堂红（中国）置业有限公司（原称广州满堂红置业有限公司，以下简称满堂红公司）。
　　被告（反诉原告、上诉人）陈传实。
　　广州市天河区人民法院经审理查明：
　　位于广州市天河区建业路华翠街17号101房屋（以下简称案涉房屋）是何群笑的产业。
　　2004年5月8日，满堂红公司与陈传实签订《定金支付及要约发出委托书》，约定：陈传实委托满堂红公司向案涉房屋的业主发出要约购买案涉房屋，案涉房屋建筑面积为74平方米，总房款为250 000元，房屋的交付标准为吉屋（双方在“吉屋”后标注的“附带家私家电”一栏中打×表示删除），付款方式为一次性付款；陈传实同意在签订本委托书时支付5000元作为购买房屋的定金，交满堂红公司保管，满堂红公司必须按合同约定条件尽力促成买卖；一旦业主同意按250 000元成交或低于250 000元成交，并同意上述约定的房屋条件的，陈传实即确认成交，满堂红公司无需另行通知陈传实即可将定金5000元转交业主，陈传实应于业主收取定金后两天内补足定金余款5000元，否则视为违约；满堂红公司如在2004年5月17日前未能与业主就以上要约条件达成协议取得业主承诺的，代保管的定金5000元应无息退还陈传实；若满堂红公司在上述期限内取得符合要约条件的业主承诺，业主承诺到达满堂红公司即视为到达陈传实，满堂红公司与业主的买卖合同即告成立；陈传实须于2004年5月30日前签署《房地产买卖合同》，于2004年6月18日前与业主到广州市房管局办理房屋交易过户手续；陈传实在业主按照上述要约条件作出承诺后，如不依要约履行的，则已付定金将被业主没收，同时，陈传实需向满堂红公司支付违约金12 500元；如陈传实或其代理人、亲属在未通过满堂红公司的情况下与业主进行交易，仍须向满堂红公司支付违约金12 500元；陈传实同意支付房地产咨询及买卖代理费共’7500元等条款。
　　上述委托书签订的当天，陈传实向满堂红公司支付了定金5000元。同日，满堂红公司与案涉房屋的业主何群笑签订了《承诺书》，约定：何群笑同意按照买方提出的要约条件出售涉案房屋，售价为250 000元，房屋交结情况为吉屋（不含家私家电），收款方式为一次性收款，何群笑收取定金后在2004年5月30日前与买方签署《房地产买卖合同》，并于2004年6月18日前到房管局办理交易过户手续，否则视为违约；满堂红公司作为买方要约发出的代理人，本承诺书送达满堂红公司时视为送达买方，合同即告成立；何群笑须支付满堂红公司的代理费5000元等条款。
　　上述承诺书签订当天满堂红公司将陈传实交付代管的定金5000元转交何群笑。后在陈传实与何群笑在协商过程中，双方对涉案房屋的交付标准一一吉屋是否附带两台分体式空调，以及付款方式是否为一次性付款的问题发生争议，陈传实认为吉屋应该附带两台空调机并要求分期付款，何群笑则明确表示吉屋不附带家私家电，以及要求一次性交付房款250 000元。双方对此无法协商一致，导致案涉房屋至今未能成交。
　　2004年5月27日，满堂红公司以挂号信形式向陈传实发出《通知》，要求陈传实接到本通知后立即前往满堂红公司处按照广州市房管局的格式要求签署房屋买卖合同等，并要求陈传实于2004年6月18日前到广州市房管局办理交易过户手续。陈传实表示收到了通知，但未履行。
　　原告满堂红公司诉称，2004年5月8日我司与被告陈传实签订《定金支付及要约发出委托书》，由被告陈传实委托我司向广州市天河区华翠街17号101房的业主发出要约，欲购买该屋，被告陈传实并将定金5000元委托我司转交给业主。经我司促成，该房屋业主何群笑作出承诺，同意按被告陈传实的要约履行，双方达成了合意，但事后被告陈传实悔约，并向业主何群笑提出许多无理要求，要求的事项已经超出了要约的范围，致使业主最后不同意出售房屋。按照《定金支付及要约发出委托书》的约定，被告陈传实不履行要约的内容，构成违约，须向我司支付违约金12 500元。经我司多次要求被告支付违约金12 500元未果，特起诉要求判令被告陈传实：1．向我司支付违约金12 500元；2．由被告陈传实承担本案诉讼费。
　　被告陈传实答辩并反诉称，不同意原告满堂红公司的诉讼请求。原告满堂红公司在提供中介服务时，带我去看了广州市天河区华翠街17号101房屋，我当时要求按照吉屋标准及现状，希望以250000元的价格成交。但由于我与房屋业主何群笑对两台空调机是否包括在成交款内以及付款的方式无法达成一致意见，何群笑说卖房时要将房屋的两台空调机拆走，我不同意拆走，认为这两台空调机应该附属于房屋，应与房屋一并按照250 000元的价格出售，但何群笑不同意。此外，我要求分期分批支付房价款250 000元，何群笑要求一次性支付。因此双方未能达成一致意见签订房屋买卖合同，是属于不可归责于双方当事人的原因。我没有不履行要约义务，故不同意承担违约责任。最后，由于原告满堂红公司没有促成我与何群笑签订房屋买卖合同，合同未成立，原告满堂红公司应将定金5000元退还给我，故反诉请求原告满堂红公司将定金5000元退还给我。
　　原告满堂红公司对被告陈传实的反诉请求答辩称：虽然被告陈传实与业主何群笑没有按照广州市房管部门提供的格式要求签订正式的房地产买卖合同，但是我司代表被告陈传实向业主何群笑发出购买房屋的要约，而何群笑亦向我司作出了《承诺书》，同意按照要约条件出售房屋，因此，被告陈传实与何群笑双方实际上已达成了房屋买卖的协议。我司按照要约的约定将被告陈传实支付的定金5000元于2004年5月8日转交给何群笑，被告陈传实要求我司退还定金5000元无理，请求驳回被告陈传实的反诉请求。

　　【审判】

　　广州市天河区人民法院认为，原、被告双方签订的《定金支付及要约发出委托书》，其内容是作为委托人的被告与作为受托人的原告约定，由受托人处理委托人事务的合同，属于委托合同。该合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，要约的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。原告作为被告的受托人，履行了向案涉房屋业主何群笑发出买房要约的义务，而何群笑对此要约作出了承诺，愿意按照要约条件出售案涉房屋，该承诺已到达原告，按约定即表示已到达被告，因此，被告与何群笑关于案涉房屋的买卖合同关系应自此成立。被告应按合同约定履行义务，与何群笑办理相关的房地产交易过户手续等。但被告未履行，导致案涉房屋未能成交，责任在被告。被告与何群笑双方均明确约定吉屋不附带家私家电以及房款方式为一次性付款，被告应按此约定条件接受房屋与支付房款250 000元，而被告拒不履行，其所提出的关于吉屋附带家私家电以及分期付款的要求，与约定不符。被告以此抗辩不履行接收案涉房屋以及一次性支付房款的义务没有事实依据，法院不予采纳。故原告以被告不履行合同义务为由要求被告按约定支付违约金12 500元的请求有理，法院予以支持。
　　对于被告反诉的请求，由于何群笑作出了同意按成交价250000元成交及要约的吉屋出售案涉房屋，被告则确认成交，原告已将被告交付的定金5000元转交给业主何群笑，原告转交定金的行为符合双方的约定，被告要求原告退还定金5000元缺乏事实依据，对其反诉请求不予支持。
　　据此，广州市天河区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈传实支付原告广州满堂红置业有限公司违约金12 500元；二、驳回被告陈传实的反诉请求。本案受理费510元，反诉费210元，合计720元由被告陈传实承担。
　　一审宣判后，陈传实不服向广州市中级人民法院提出上诉，陈传实认为：（1）上诉人与被上诉人是居间合同法律关系，被上诉人作为居间人并未促成上诉人与业主签订《房屋买卖合同》，是不能要求支付报酬的。原审法院认为上诉人与被上诉人签订的《定金支付及要约发出委托书》属于委托合同，是片面的，明显违反了代理人不能同时代表双方进行交易的法律规定。（2）签订《委托书》与《承诺书》并不代表房屋买卖合同关系成立。根据[2003]穗中法民四终字第1363号生效判决，满堂红公司作为房地产中介机构分别与售房人、购房人签订合同，两份居间合同不是售房人与购房人达成的房屋买卖合同，满堂红公司并未最终促成房屋买卖合同成立。本案中，上诉人签订的居间合同，只是在标的、总价等方面的初步意向，对于房屋如何交付、如何付款、办证期限、居住环境等均有待双方协商，只有双方对具体的《房屋买卖合同》条款协商一致并签字，才能成立买卖合同关系。（3）上诉人未违约，被上诉人则有欺骗行为。《委托书》签订后，上诉人积极履约，但在看房时满堂红公司承诺按照现场的标准交房，但与业主协商时却是“吉屋”，而且，被上诉人与业主签订的《承诺书》中在交吉情况中注明“不含家私家电”，对“吉屋”的含义作出了明确的解释，但在上诉人与被上诉人签订的《委托书》中却没有注明吉屋是不含家私家电。（4）《委托书》是损害买房人利益的格式合同和霸王条款。《承诺书》第四条规定出卖人收取定金后，须“同意将没收之定金与贵公司均分”，表面上看定金支付给了业主，实际上又返回一半给中介，完全是规避法律的行为，应为法律所禁止。故请求：（1）撤销[2004]天法民三初字第1112号民事判决；（2）判令被上诉人退还定金5000元；（3）由被上诉人承担一、二审诉讼费。
　　被上诉人满堂红公司答辩同意原审判决。
　　广州市中级人民法院审理查明：2004年5月8日陈传实与满堂红公司签订《定金支付及要约发出委托书》当日，双方还签订了《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定如满堂红公司成功促成业主与陈传实达成交易（以签订《房地产买卖合同》为准），陈传实同意支付房地产咨询及买卖代理费共7500元等内容。广州市中级人民法院查明的事实与广州市天河区人民法院查明的事实基本一致。
　　广州市中级人民法院认为，上诉人陈传实与被上诉人满堂红公司签订《定金支付及要约发出委托书》确立了双方居间合同法律关系，根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的相关规定，在该居间合同关系中，被上诉人作为居间人的义务是如实向上诉人报告有关订立房屋买卖合同的事项，权利是收取促成合同成立的报酬或在合同未成立时收取从事居间活动必要的费用；上诉人作为委托人，其义务是在合同成立时支付报酬或在合同未成立时支付被上诉人从事居间活动必要的费用。该委托书中对双方居间合同关系权利义务的约定合法有效，双方应当遵照履行。但双方在该委托书中约定的如被上诉人取得业主承诺后，上诉人不依该委托书履行，则已付定金被业主没收，同时上诉人须向被上诉人支付违约金12 500元，应当是上诉人在买卖合同履行过程中存在违约行为所应承担的违约责任，不属于居间合同调整的范畴，其权利人应当为涉案房屋的卖方，因此，被上诉人作为居间合同的当事人不能依此追究上诉人在买卖合同中的违约责任。上诉人的该项上诉请求成立，法院予以支持。原审法院对此认定不当，第一项判决错误，应予纠正。同理，上诉人支付给业主的定金亦属于买卖合同调整的范畴，上诉人不应当向作为居间人的被上诉人追偿，上诉人该项上诉请求没有法律依据，法院不予支持。
　　综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
　　一、维持广州市天河区人民法院[2004]天法民三初字第1112号民事判决第二项；
　　二、撤销广州市天河区人民法院[2004]天法民三初字第1112号民事判决第一项；
　　三、驳回被上诉人满堂红（中国）置业有限公司的诉讼请求。
　　本案一审受理费510元由被上诉人满堂红（中国）置业有限公司负担，反诉费210元由上诉人陈传实负担；二审受理费720元，由上诉人陈传实负担210元，被上诉人满堂红（中国）置业有限公司负担510元。