洪春南诉厦门信达股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

　　【要点提示】

　　本案主要围绕商品房预售合同效力的法定要件问题对双方讼争的商品房预售合同效力进行认定。至买受人起诉时，出卖人仍未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，终审判决认定双方讼争预售合同无效。

　　【案例索引】

　　一审：福建省湖里区人民法院[2004]湖民初字第3254号（2004年12月2日）
　　二审：福建省厦门市中级人民法院[2005]厦民终字第523号（2005年4月26日）

　　【案情】

　　原告洪春南。
　　坐落于厦门市湖里区兴隆路27号信息大厦系由被告厦门信达股份有限公司（下简称信达公司）开发建设的，于1988年建成。1997年4月10日，原被告双方签订了一份编号为0028258的《商品房预售合同》，约定被告将信息大厦15层F单元（实际为13层F单元）房屋出卖给原告；购房款为435 999元，除已付定金43 600元外，余款392 399元于1997年5月10日前交清；交房时间为1997年4月10日。当日，被告将该房屋交付给原告使用。1997年5月10日，原告依约支付被告购房款435 999元。1997年5月14日，原、被告双方将该合同报送厦门市房地产市场管理处登记备案。现由原告使用讼争房屋。2002年，经被告申请，讼争房屋的权属人登记为被告，讼争房屋的登记情况为，土地所有权性质为国有，土地权属来源为划拨，房屋用途为办公。
　　原告洪春南向厦门市湖里区人民法院起诉称，原、被告于1997年4月7日签订了一份商品房预售合同，约定被告将位于湖里区兴隆路信息大厦15F（实为13F）单元房屋（即讼争房屋）出卖给原告。签订商品房预售合同时，被告隐瞒其并未取得预售许可证事实。合同签订后，原告依约支付被告购房款，但因被告的原因，即被告在与原告签订商品房预售合同时，被告未取得预售许可证，导致原告至今不能办理产权证。现讼争房屋的产权登记人为被告，请求法院判令：确认原、被告签订的商品房预售合同无效。
　　被告信达公司辩称，双方签订的商品房预售合同有效，原告可以依合同取得讼争房屋的产权证。原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉求。

　　【审判】

　　厦门市湖里区人民法院认为，原、被告就已建成的讼争房屋签订《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同虽没有采用现成房屋买卖合同文本，但其内容符合房屋买卖的一般规定，且合同签订后，原告已按约定支付了购房款，被告也依约将讼争房屋交付原告使用至今，又没有违反法律的规定，原告在起诉前被告亦已取得了讼争房屋的权属证书，因此应认定该合同有效。现原告要求确认原、被告签订的《商品房预售合同》无效的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，不予支持。厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、《中华人民共和国民法通则》第85条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第85条的规定，判决如下：驳回原告洪春南的诉讼请求。
　　宣判后，原告洪春南不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。
　　洪春南上诉称，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。理由是：（1）原审违反法定程序，未告知上诉人可以变更诉讼请求，侵犯了上诉人的合法权益。即使双方的合同被确认为有效合同，但由于根本无法依据该合同办理产权证书，被上诉人的违约行为致使上诉人不能实现合同目的，根据《合同法》的规定，上诉人可以解除合同。（2）原审判决认定事实错误导致判决错误。原审判决认定该商品房可以出售的事实错误，被上诉人出售的讼争房屋是禁止作为商品房出售的。被上诉人在出售讼争房产时既未取得权属证书，也未取得预售许可证，更未按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，因此被上诉人将该房屋以商品房出售给上诉人违反了我国法律的禁止性规定，应为无效合同。
　　被上诉人信达公司答辩称：（1）本案无须适用《民事诉讼证据若干规定》的第35条。上诉人在购买讼争房时，该房屋已建成多年，是现成的办公房屋，上诉人购买该房屋后即用于开办公司，当时双方签订买卖合同，用的是房地产交易部门的合同文书，虽然合同文本使用不正确，但不能因合同文本使用不正确而导致合同无效。合同既然有效，一方无权解除，本案双方当事人也没有约定要办理一手房证还是二手房证。（2）原审认定事实清楚，判决正确。被上诉人在原审中虽没有提供房屋权证的原件，但被上诉人有提供其他一系列证据与产权证相互印证。讼争房屋包括整个信息大厦已经由被上诉人取得大产权证，为了便于办理过户手续，将讼争房分成了小产权证，被上诉人很早已经取得了该房屋的产权证。本案讼争房交易已经过厦门市房地产交易管理部门登记备案，即获得了批准，符合《厦门市城镇房屋管理条例》的规定，上诉人认为本案讼争房禁止作为商品房出售是错误的。
　　厦门市中级人民法院经审理查明，双方对原审查明的事实无异议。另二审中，双方当事人确认：（1）1995年信达大厦的产权人为信达股份总公司；（2）双方《商品房预售合同》的合同标的，即坐落于本市信息大厦15层F单元即为2002年5月3日厦门市土地房产管理局所颁发的《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00190709）上的湖里区兴隆路27号13层F单元。
　　厦门市中级人民法院认为，上诉人与被上诉人1997年4月10日所签订的《商品房预售合同》应确认无效。首先，双方合同约定，合同标的为坐落于本市信息大厦15层F单元的商品房，而2002年5月3日厦门市土地房产管理局所颁发的《厦门市土地房屋权证》上登记该讼争房的土地所有权性质为国有，土地权属来源为划拨。上述事实证实，1997年双方签订《商品房预售合同》时，该房屋并非商品房。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售人还必须取得商品房预售许可证等条件。本案中，被上诉人既非房地产开发经营企业，且未取得商品房预售许可证等，讼争房不具备商品房预售条件。其次，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。双方预售合同虽报送房地产管理处登记备案，但并不等于已报有批准权的人民政府审批。综上，根据我国合同法的相应规定，双方的转让行为应认定无效。被上诉人关于合同有效的辩称理由均不能成立，上诉人请求确认合同无效的上诉请求，法院予以支持。原审判决对双方合同的效力认定及判决驳回上诉人原审诉讼请求错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条、《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条、第44条之规定，判决如下：
　　一、撤销市湖里区人民法院[2004]湖民初字第3254号民事判决。
　　二、上诉人洪春南与被上诉人信达公司于1997年4月10日所签订的《商品房预售合同》（编号为0028258）为无效合同。