石狮市曙辉房地产开发有限公司诉厦门国际银行等拍卖合同纠纷案

关键词：不安抗辩

来源：《人民法院案例选》2007年第4辑总第62辑第234-252页

福建省厦门市中级人民法院（2004）厦民初字第347号查明：　　

2004年4月，厦门国际银行作为委托人与作为拍卖人的被告顶信拍卖公司签订一份《委托拍卖合同》，合同主要约定：收回154宗土地的国有土地使用权，本案抵押物也在其中。签订后，被告顶信拍卖公司组织了拍卖会，本案讼争的债权作为第10号拍品由竞买人参与竞买。2004年4月30日，被告顶信拍卖公司为10号拍品做出《关于建联房地产的债权拍卖特别声明》，原告曙辉房地产公司作为竞买人以盖章及由法定代表人黄正河签字的形式，确认已详细阅读并认可该声明。2004年5月8日，泉州市城市信用社停业整顿领导小组石狮市办公室向顶信拍卖公司发出《关于要求暂停涉及停业整顿城市信用社案件相关房地产拍卖活动的函》，称因债务人建联房地产公司系石狮市建联城市信用社的股东单位、涉及未偿还城市信用社及中央专项借款等巨额债务等，要求被告顶信拍卖公司暂停并取消涉及该宗房地产的拍卖活动。石狮市公安局也于同日具函厦门市中级人民法院，称，建联房地产公司位于石狮市北环城路交叉处东侧H地块中的20亩已于2000年12月8日被该局查封。2004年5月12日，曙辉房地产公司分别向厦门国际银行、顶信拍卖公司发出《关于请求暂缓付款的函》，内容如下：“我司已在贵拍卖行组织的拍卖会上竞得[国有土地使用证号：狮凤国用（1998）字第0264号]的抵押权。石狮市公安局经侦大队通知我司因上述抵押地块涉嫌刑事案件，上述拍卖行为是无效的。因此，请求在情况落实之前暂缓支付拍卖款项。”2004年7月15日，厦门国际银行同建联房地产公司）签署编号为“04001”协议书，双方就（2002）厦经初字第201号民事判决书项下建联房地产公司所欠债务达成协议，建联房地产公司在协议签署当日偿还厦门国际银行800万元后，厦门国际银行同意免除建联房地产公司在（2002）厦经初字第201号民事判决书项下所欠的剩余债务，并协助甲方向有关部门申请办理抵押物的抵押登记注销手续。11月2日，顶信拍卖公司向曙辉房地产公司发出“（2004）省顶拍文字第036号”《关于撤销建联房地产公司的债权拍卖及退还拍卖款项的函》，再次转告厦门国际银行撤销拍卖的意见，并将曙辉房地产公司已经支付的拍卖余款760万元退回原告账户。曙辉房地产公司因要求继续履行合同未果，遂向厦门市中级人民法院提起诉讼，请求判令：（1）厦门国际银行办理手续将《福建省拍卖成交确认书》确定的拍卖标的交付给原告曙辉房地产公司，并提交相关文件；（2）被告顶信拍卖公司继续履行《福建省拍卖成交确认书》，受领原告曙辉房地产公司交付760万元拍卖余款。

法院认为：

本案各方当事人因对拍卖程序及拍卖结果没有异议，纠纷的发生缘于在通过以拍卖方式确定买受人后，买、卖双方因支付价款及履行买卖标的无法进一步协商，故本案应主要适用《合同法》。
　　原告曙辉房地产公司在通过同顶信拍卖公司签订成交确认书后，已成为实际的买受人，厦门国际银行也由委托方成为拍卖标的的出卖方。因本案买卖标的物为（2002）厦经初字第201号民事判决书确认的债权和相应的抵押权，厦门国际银行通过买卖的方式已经将其所拥有的债权及相应抵押权转让给买受人曙辉房地产公司。按照成交确认书所约定的付款期限，曙辉房地产公司应在签订确认书后7日内付清合同价款余款760万元。曙辉房地产公司在得知买受的标的（债权）存在抵押物被公安机关刑事查封等重大瑕疵后，于5月12日向被告厦门国际银行、顶信拍卖公司发函要求迟延支付价款，作为实际出卖人的厦门国际银行及作为成交确认书合同缔约方的顶信拍卖公司均在5月18日收到该函件，但均未做出同意曙辉房地产公司迟延履行支付价款义务的明确答复，各方因未就履行期限作出新的协议，故曙辉房地产公司未按成交确认书约定的期限支付合同借款，已首先构成违约。
　　厦门国际银行虽于2004年7月13日向顶信拍卖公司提出“撤销本次拍卖、收回拍品”的解除合同书面通知，因厦门国际银行与顶信拍卖公司存在委托拍卖的法律关系，厦门国际银行行使的是委托关系中的合同解除权；而且，厦门国际银行也已经知道与其形成买卖合同关系的相对人系曙辉房地产公司，厦门国际银行向顶信拍卖公司行使合同解除权的效力并不当然及于曙辉房地产公司。可以认定，厦门国际银行在曙辉房地产公司没有按期支付合同价款的情况下，没有以书面形式向曙辉房地产公司进行催告，也没有对其行使合同解除权，本案因拍卖而确立的买卖合同关系并未解除。
　　曙辉房地产公司与厦门国际银行虽不发生交往和联系，也未签订书面合同，但根据《拍卖法》第四十条规定，买受人未按照约定取得拍卖标的的，有权要求委托人承担违约责任，而且，因拍卖标的物的提供方系被告厦门国际银行，故曙辉房地产公司可以直接对厦门国际银行提出诉讼主张。但因本案通过买卖行为所转让的是债权，根据《合同法》第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案债务人建联房地产公司在债权转让未对其发生法律效力的情况下，于2004年7月15日同原债权人厦门国际银行达成协议，并向被告厦门国际银行支付港币7524107．97元，厦门国际银行同意免除建联房地产公司所欠的剩余债务。至此，厦门国际银行对建联房地产公司所拥有的债权，因为债务人的履行债务而使双方之间的权利义务终止，讼争的债权已经消灭。厦门国际银行在将债权转让给曙辉房地产公司之后，又接受债务人的清偿，导致该债权转让无法继续履行，应对此承担主要责任。

法院判决：

驳回原告诉讼请求。

曙辉房地产公司、厦门国际银行提起上诉。福建省高级人民法院（2005）闽民终字第410号判决：驳回上诉请求，维持原判。

石狮市曙辉房地产开发有限公司诉厦门国际银行等拍卖合同纠纷案

　　
　　【要点提示】
　　通过拍卖方式所确定的买卖关系，除优先适用《拍卖法》外，还受《合同法》的调整。本案中，拍卖委托人在知道与其形成买卖合同关系的竞买人的情况下，向拍卖公司发出“撤销本次拍卖、收回拍品”的解决合同书面通知，该通知不构成《合同法》规定的解除买卖合同的程序要件，拍卖委托人与竞买人之间的买卖合同并没有解除。
　　委托拍卖人在其债权未得到清偿的情况下，将该债权通过拍卖的方式转让给竞买人，双方之间成立的债权转让合同受法律保护。因双方转让的标的物是债权及其项下的抵押物，债权转让合同的履行要受到原债权的债务人的影响。在债务人合法履行原债务的前提下，因拍卖债权已经清偿、拍卖标的物已经不存在，竞买人要求继续履行债权转让合同的请求已经在事实上不可能履行，该诉讼请求无法得到支持。
　　【案例索引】
　　一审：福建省厦门市中级人民法院（2004）厦民初字第347号（2005年6月15日）
　　二审：福建省高级人民法院（2005）闽民终字第410号（2005年11月16日）
　　【案情】
　　原告（上诉人）：石狮市曙辉房地产开发有限公司（下称曙辉房地产公司）。
　　被告（上诉人）：厦门国际银行。
　　被告（被上诉人）：福建省顶信拍卖有限公司（下称顶信拍卖公司）。
　　第三人：石狮市建联房地产开发有限公司（下称建联公司）。
　　厦门国际银行因借款合同与第三人建联房地产公司发生纠纷，案经厦门市中级人民法院审理，该院于2002年8月15日作出（2002）厦经初字第201号民事判决书，判令建联房地产公司应偿付厦门国际银行贷款本金900万元港币及相应利息，同时确认厦门国际银行对建联房地产公司所提供的抵押物即坐落于石狮市北面规划新市区内，南北一路和北环城路交叉处东侧地块中的H地块14820平方米的土地使用权享有优先受偿权。因建联房地产公司未履行该民事判决，厦门国际银行遂向该院申请强制执行。该院于2003年12月3日作出（2002）厦经执字第285号民事裁定书，查封了建联房地产公司的房产即南北一路和北环城路交叉处东侧地块中的H地块，并于2003年12月5日向石狮市国土规划建设局发出协助查封该地块的《协助执行通知书》。
　　2004年4月，厦门国际银行作为委托人（甲方）与作为拍卖人的被告顶信拍卖公司（乙方）签订一份《委托拍卖合同》，合同主要约定：（1）拍卖标的为甲方拥有的对建联公司的债权，债权情况为：“截止至2004年3月31日，债权本金为港币900万元整及从欠息日起至实际还款日止的利息、逾期罚息。贷款抵押物为石狮市北面规划新市区内，南北一路和北环城路交叉处东侧土地中的H地块，面积为13112．63平方米，国有土地使用证号为：狮凤国用（1998）字第0264号。2003年4月3日，石狮市政府发出关于收回闲置土地的第3号通告，收回154宗土地的国有土地使用权，本案抵押物也在其中。（2002）厦经初字第201号民事判决书确认了上述债权和抵押权。目前处于法院执行阶段。拍卖标的从属抵押物的情况详见我行致贵司函[编号为：厦国银函字（2004）第064号]。”（2）拍卖保留价为人民币750万元。（3）拍卖成交后，拍卖款项由买受人于拍卖成交之日起的七日内全额汇至乙方账户，乙方应于收到拍卖款项之日起的三日内将拍卖款项全额汇至甲方指定的账户。合同同时还约定拍卖定金的收取、拍卖佣金的比例及支付方式等。
　　合同中所提到的“厦国银函字（2004）第064号”即指2004年4月12日被告厦门国际银行向被告顶信拍卖公司发出的《关于拍卖我行对建联房地产的债权的情况说明函》，函中要求被告顶信拍卖公司在拍卖之前对拍卖标的作进一步的调查了解并如实向参加竞拍人说明如下事项：（1）拍卖标的的来源：（2002）厦经初字第201号民事判决书确认的债权和相应的抵押权；（2）拍卖标的中从属抵押物的瑕疵：2003年4月3日，石狮市政府发出关于收回闲置土地的第3号通告，收回154宗土地的国有土地使用权，本案抵押物也在其中；等等。 
　　上述委托合同签订后，被告顶信拍卖公司组织了2004年第5期拍卖会，本案讼争的债权作为第10号拍品由竞买人参与竞买。2004年4月30日，被告顶信拍卖公司为10号拍品做出《关于建联房地产的债权拍卖特别声明》，对该标的的来源、标的的瑕疵都做了特别声明，同时声明，“拍卖成交后，委托方提供如下材料：（1）（2002）厦经初字第201号民事判决书原件；（2）贷款抵押地块的国有土地使用证原件，编号为狮凤国用（1998）字第0264号；（3）缴交地价款的收据原件；（4）抵押登记证明材料。”原告曙辉房地产公司作为竞买人以盖章及由法定代表人黄正河签字的形式，确认已详细阅读并认可该声明。
　　2004年4月30日，原告曙辉房地产公司作为第106号竞买人，在被告顶信拍卖公司举办的第5期拍卖会上竞得第10号拍品，黄正河代表原告曙辉房地产公司作为买受人为此同被告顶信拍卖公司签署编号为MF—98—003《福建省拍卖成交确认书》，确认书载明，拍卖序号10，拍卖标的名称：债权拍卖；成交金额800万元；佣金额40万元；总金额840万元。确认书还约定，“2．买受人给付定金80万元，余额在7日内付清；如未能按期付清标的总金额，承担违约责任。”同日，曙辉房地产公司向被告顶信拍卖公司缴交80万元保证金。之后，厦门国际银行及曙辉房地产公司均未将成交情况通知建联房地产公司。
　　2004年5月8日，泉州市城市信用社停业整顿领导小组石狮市办公室（下称“停业整顿办公室”）向顶信拍卖公司发出《关于要求暂停涉及停业整顿城市信用社案件相关房地产拍卖活动的函》，称因债务人建联房地产公司系石狮市建联城市信用社的股东单位、涉及未偿还城市信用社及中央专项借款等巨额债务等，要求被告顶信拍卖公司暂停并取消涉及该宗房地产的拍卖活动。同日，停业整顿办公室亦向厦门市中级人民法院发出《关于要求暂停执行涉及停业整顿城市信用社有关诉讼案件的函》，要求厦门市中级人民法院暂停对涉及讼争地块案件的执行、并通知有关拍卖机构取消拍卖活动。石狮市公安局也于同日具函厦门市中级人民法院，称，建联房地产公司位于石狮市北环城路交叉处东侧H地块中的20亩已于2000年12月8日被该局查封。
　　2004年5月12日，曙辉房地产公司分别向厦门国际银行、顶信拍卖公司发出《关于请求暂缓付款的函》，内容如下：“厦门国际银行、顶信拍卖公司：我司已在贵拍卖行组织的拍卖会上竞得贵银行对建联房地产公司的债权和对位于石狮市南北一路和北环路交叉处东侧土地中H地块[国有土地使用证号：狮凤国用（1998）字第0264号]的抵押权。但在我司竞得上述债权和抵押权后，石狮市公安局经侦大队通知我司因上述抵押地块涉嫌刑事案件，石狮市公安局已经封存该抵押地块，上述拍卖行为是无效的，并要求我司向贵拍卖行退回拍卖定金，不要支付拍卖款，不要购买该债权和抵押权。因贵拍卖行和贵银行在拍卖前并未告知上述情况，我司对此情况是否属实、拍卖是否无效深感疑虑。因此，请求在情况落实之前暂缓支付拍卖款项。”厦门国际银行、顶信拍卖公司均于同月18日收到该函件。其中厦门国际银行签收的意见为：“已收到本函，是否同意贵司请求，我们将在请示行领导后答复。”顶信拍卖公司签收的意见为：“已收到该函件，待转交委托方后答复。”同年6月22日，原告曙辉房地产公司就处理抵押权拍卖及暂缓付款事宜向厦门国际银行发出《关于处理抵押债权拍卖相关事宜的函》，以抵押物已被石狮市公安局查封为由，要求“在抵押地块解封后三日内，交清剩余拍卖款。”厦门国际银行确认于6月23日收到该函并表示，“须上报审批，如获批准，将致函答复。”
　　2004年7月13日，厦门国际银行向顶信拍卖公司发出厦国银函字（2004）第100号函件，内容为：“贵司接受我行委托，于2004年4月30日拍卖我行在生效判决书项下对建联房地产公司的债权，当日债权拍卖成交，成交价为人民币800万元，买受人为曙辉房地产公司。但时至今日买受人仍未依照竞买协议约定的时间付清拍卖款项，鉴于买受人的违约行为，我行决定撤销本次拍卖，收回拍品，买受人已支付的拍卖款不予退还。”15日，厦门国际银行（乙方）同建联房地产公司（甲方）签署编号为“04001”协议书，双方就（2002）厦经初字第201号民事判决书项下建联房地产公司所欠债务达成协议，根据该协议，建联房地产公司在协议签署当日偿还厦门国际银行800万元后，厦门国际银行同意免除建联房地产公司在（2002）厦经初字第201号民事判决书项下所欠的剩余债务，并协助甲方向有关部门申请办理抵押物的抵押登记注销手续。协议签署当日，建联房地产公司向厦门国际银行支付港币7524107．97元。
　　2004年10月20日，曙辉房地产公司收到顶信拍卖公司支付的拍卖余款760万元。10月20日、29日，曙辉房地产公司分别向顶信拍卖公司发函，要求移交拍卖标的物。11月2日，顶信拍卖公司向曙辉房地产公司发出“（2004）省顶拍文字第036号”《关于撤销建联房地产公司的债权拍卖及退还拍卖款项的函》，再次转告厦门国际银行撤销拍卖的意见，并将曙辉房地产公司已经支付的拍卖余款760万元退回原告账户。
　　曙辉房地产公司因要求继续履行合同未果，遂向厦门市中级人民法院提起诉讼，请求判令：（1）厦门国际银行办理手续将MF—98—003号《福建省拍卖成交确认书》确定的拍卖标的[债权及债权抵押物，即位于石狮市南北一路和北环路交叉处东侧土地中H地块，面积13112．63平方米，国有土地使用证号：狮凤国用（1998）字第0264号]交付给原告曙辉房地产公司，并提交相关文件[即（2002）厦经初字第201号民事判决书原件、贷款抵押地块国有土地使用证原件（编号为狮凤国用（1998）字第0264号）、缴交地价款收据原件、抵押登记证明材料]；（2）被告顶信拍卖公司继续履行MF—98—003号《福建省拍卖成交确认书》，受领原告曙辉房地产公司交付760万元拍卖余款；（3）被告承担本案的诉讼费用。
　　被告厦门国际银行答辩称：（1）原告曙辉房地产公司基于对拍卖标的的错误解释而提起诉讼应驳回。本案拍卖合同项下的标的仅是“债权”而非“债权及债权抵押物”（债权抵押物并非拍卖标的），这点从拍卖过程的所有文件均可以证明，故原告基于错误解释而提出的诉讼请求不能成立；（2）原告曙辉房地产公司没有按照拍卖合同约定的付款期限付清全部款项，其行为已构成违约，在原告已经违约，且在被告厦门国际银行已通知解除拍卖合同的情况下，原告要求继续履行合同缺乏依据。原告于拍卖前签订的《竞买保证书》第六条、第七条的约定及其与被告顶信拍卖公司签订的成交确认书均明确约定，原告“应在当场给付定金80万元，余额7日内付清，如未能按期付清标的总金额，承担违约责任（包括被取消竞买及中标资格、没收竞买保证金等）。”然而原告并未在成交后7日内付清余款，原告未按成交确认书约定的时间付款是不争的事实，其已经先构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百零七条的规定，要求继续履行合同是守约方追究违约方违约责任的一种形式，而本案中原告系违约方，其不享有要求被告厦门国际银行继续履行合同的权利。（3）本案的拍卖合同已不具备继续履行的基础和可能，原告的诉讼请求不应予以支持。由于原告未按约定在付款期限内付清全部拍卖款项，且在合同相对方未同意其2004年5月18日函中所提暂缓履行要求的情况下仍继续不履行支付价款的合同义务，被告厦门国际银行已于2004年7月份解除了拍卖合同。且本案拍卖标的是被告厦门国际银行对建联房地产公司的债权，根据拍卖成交确认书第四条的约定，拍卖标的在买受人付清全部价款后交付给买受人，在原告违约、拍卖合同解除的情况下，2004年7月，拍卖债权的债务人向被告厦门国际银行偿付了全部贷款本息，该债权已经消灭，所有的抵押文件已退还给债务人，故原告请求继续履行合同在事实上和法律上已不具备履行的可能，其诉讼请求应予驳回。
　　被告顶信拍卖公司答辩称：原告向被告顶信拍卖公司提出的诉讼请求缺乏实体权利基础。其作为拍卖公司，在拍卖成交及同原告签署成交确认书后，已圆满完成自身义务，不存在任何违反义务而违约的事由。拍卖成交后，原告因故未按期付款，并与委托拍卖方即被告厦门国际银行发生争议，双方无法完成相应文件的交接，被告厦门国际银行遂通知被告顶信拍卖公司“撤销拍卖，收回拍品，不退还拍卖款”的通知，顶信拍卖公司已基于该意思表示通知原告。2004年10月20日，原告将拍卖余款打入被告顶信拍卖公司账户，由于被告厦门国际银行仍坚持解除拍卖合同，被告顶信拍卖公司遂于2004年11月2日将原告所缴拍卖余款退还给原告。在整个纠纷中，被告顶信拍卖公司并未因自身义务与任何一方当事人产生争议，其退还原告760万元拍卖余款的行为也没有给原告造成任何负担和不利后果，原告起诉被告顶信拍卖公司缺乏权利基础。
　　第三人建联房地产公司答辩称：（1）因原告违约，被告厦门国际银行有权撤销拍卖并收回拍品；（2）本案的拍卖标的已消灭，原告的诉讼请求不能得到支持。原告要求被告厦门国际银行交付拍卖标的实际上是第三人对被告厦门国际银行所负的债务。在2004年7月份，第三人作为债务人已向债权人厦门国际银行偿付了全部贷款本息，该债权已经消灭。在第三人履行该义务前并未接到任何债权转让通知，故第三人向原债权人履行义务没有过错，也不能回转。原告的诉讼请求在事实和法律上已不具备履行的可能，应驳回其诉讼请求。
　　【审判】
　　厦门市中级人民法院经审理认为：本案系因拍卖而产生的合同纠纷。所谓拍卖，系指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。也就是，拍卖是一种特殊的商品买卖方式，在拍卖活动中，拍卖人是委托人寻求其物品或者财产权利最高卖价和最佳买主的中间人，而且，拍卖人通过拍卖转让的不是拍卖人自己而是他人的物品或者财产权利，因此，在确定拍卖当事人的权利义务关系以及拍卖程序等时，应适用《中华人民共和国拍卖法》（下称“《拍卖法》”），而在确定最终买受人后，其权利义务方面的调整，应主要适用《合同法》。本案各方当事人因对拍卖程序及拍卖结果没有异议，纠纷的发生缘于在通过以拍卖方式确定买受人后，买、卖双方因支付价款及履行买卖标的无法进一步协商，故本案应主要适用《合同法》。
　　原告曙辉房地产公司在通过同顶信拍卖公司签订成交确认书后，已成为实际的买受人，厦门国际银行也由委托方成为拍卖标的的出卖方。因本案买卖标的物为（2002）厦经初字第201号民事判决书确认的债权和相应的抵押权，厦门国际银行通过买卖的方式已经将其所拥有的债权及相应抵押权转让给买受人曙辉房地产公司。按照成交确认书所约定的付款期限，曙辉房地产公司应在签订确认书后7日内付清合同价款余款760万元。曙辉房地产公司在得知买受的标的（债权）存在抵押物被公安机关刑事查封等重大瑕疵后，于5月12日向被告厦门国际银行、顶信拍卖公司发函要求迟延支付价款，作为实际出卖人的厦门国际银行及作为成交确认书合同缔约方的顶信拍卖公司均在5月18日收到该函件，但均未做出同意曙辉房地产公司迟延履行支付价款义务的明确答复，各方因未就履行期限作出新的协议，故曙辉房地产公司未按成交确认书约定的期限支付合同借款，已首先构成违约。
　　被告厦门国际银行在未收到合同价款时，可以按照法律的规定，向买受人提出支付价款主张并要求其承担逾期付款的违约责任，或根据《合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定行使合同解除权。本案中，厦门国际银行虽于2004年7月13日向顶信拍卖公司提出“撤销本次拍卖、收回拍品”的解除合同书面通知，因厦门国际银行与顶信拍卖公司存在委托拍卖的法律关系，厦门国际银行行使的是委托关系中的合同解除权；而且，厦门国际银行也已经知道与其形成买卖合同关系的相对人系曙辉房地产公司，厦门国际银行向顶信拍卖公司行使合同解除权的效力并不当然及于曙辉房地产公司。可以认定，厦门国际银行在曙辉房地产公司没有按期支付合同价款的情况下，没有以书面形式向曙辉房地产公司进行催告，也没有对其行使合同解除权，本案因拍卖而确立的买卖合同关系并未解除。因此，厦门国际银行主张，其已于7月13日解除了拍卖合同，没有法律依据，不予采纳。
　　曙辉房地产公司已于2004年10月20日将合同项下760万元价款支付给顶信拍卖公司，已履行了成交确认书中约定的义务，其也有权要求按照成交确认书约定的内容受领买卖标的物（债权）。曙辉房地产公司与厦门国际银行虽不发生交往和联系，也未签订书面合同，但根据《拍卖法》第四十条规定，买受人未按照约定取得拍卖标的的，有权要求委托人承担违约责任，而且，因拍卖标的物的提供方系被告厦门国际银行，故曙辉房地产公司可以直接对厦门国际银行提出诉讼主张。但因本案通过买卖行为所转让的是债权，根据《合同法》第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案债务人建联房地产公司在债权转让未对其发生法律效力的情况下，于2004年7月15日同原债权人厦门国际银行达成协议，并向被告厦门国际银行支付港币7524107．97元，厦门国际银行同意免除建联房地产公司所欠的剩余债务。至此，厦门国际银行对建联房地产公司所拥有的债权，因为债务人的履行债务而使双方之间的权利义务终止，讼争的债权已经消灭。厦门国际银行在将债权转让给曙辉房地产公司之后，又接受债务人的清偿，导致该债权转让无法继续履行，应对此承担主要责任。而曙辉房地产公司要求继续履行合同的诉讼请求，因为履行标的已经消灭，合同无法继续履行，故该诉讼请求，本院不予支持。至于曙辉房地产公司是否要求其他责任人承担因合同无法履行而造成的经济损失，因不属本案审理范围，可另案处理。
　　综上，被告厦门国际银行与顶信拍卖公司所签订的拍卖委托书、原告曙辉房地产公司与被告顶信拍卖公司签订的成交确认书、以及原告曙辉房地产公司因通过拍卖而与被告厦门国际银行所成立的买卖合同关系，系各方当事人真实的意思表示，内容并不违反法律规定，应认定为有效。原告曙辉房地产公司与厦门国际银行所形成的买卖合同关系因未解除，被告厦门国际银行提出的买卖合同关系已实际解除的抗辩主张，没有法律依据，不予采纳。但因买卖合同的履行标的已经消灭，合同事实上已无法继续履行，故曙辉房地产公司要求继续履行合同的诉讼请求没有依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回原告曙辉房地产公司的诉讼请求。案件受理费50010元，由原告曙辉房地产公司负担。
　　一审判决后，曙辉房地产公司、厦门国际银行均不服，向福建省高级人民法院提起上诉。曙辉房地产公司上诉称：（1）本案所涉拍卖标的（债权及抵押债权）业已由厦门国际银行通过拍卖程序转让给上诉人，债务人建联房地产公司也已获得通知并知情。债务人建联房地产公司于2004年7月13日与厦门国际银行达成的“偿债协议”及双方进行的“债务清结”行为均是无效的，不发生债权债务消灭的法律后果，本案的拍卖标的仍然存在。原审判决关于履行标的已经消灭、合同事实上已无法继续履行的认定错误的，在上诉人与厦门国际银行问的债权转让合同未解除的情况下，该合同应继续履行。（2）上诉人虽迟延付款，但不构成违约，理由是：拍卖标的存在重大瑕疵，该瑕疵业已得到原审判决的确认，本案拍卖标的实际为作为主债的债权及从债抵押权，二者不可分割，同时拍卖。2004年4月30日拍卖成交后，根据MF—98—003号《拍卖成交确认书》，上诉人当即交付定金80万元，并约定余款于7日内付清。正当上诉人准备付清余款时，于2004年5月4日突然接到石狮市公安局经侦大队的通知：因债务人涉嫌刑事案件，该局已封存该抵押地块，上述的拍卖行为无效。2004年5月8日该大队就此事发函给原审法院，泉州市城市信用社停业整顿领导小组石狮市办公室也同时发函通知被上诉人顶信拍卖公司。同日，上诉人在万分焦虑的情况下即将此事电话通知二被上诉人并要求在情况落实前暂缓付款，并于2004年5月12日以二被上诉人“在拍卖前并未告知上述情况”，上诉人对“此情况是否属实，拍卖是否无效深感忧虑”为由，函告二被上诉人，请求“在情况落实之前暂缓支付拍卖款项”。二被上诉人接函后，分别在函件上签注。三方此后一直处在磋商过程中。例如，2004年6月份被上诉人厦门国际银行派员与原审法院法官曾经到石狮市公安局协调此事。上述情况表明，上诉人通过拍卖竞得的抵押权所指向的抵押物存在已被政法机关以“涉嫌刑事案件”为由封存风险，上诉人可能无法依法办理该抵押物他项权利变更登记，厦门国际银行有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，上诉人实现债权清偿的目的遭遇严重的风险。原审判决对此业已确认。基于上述事实，上诉人有权行使不安抗辩权，中止履行合同，暂不付款。根据本案事实，上诉人暂缓付款的行为系依法行使不安抗辩权而中止履行合同，不构成违约。不安抗辩权既为法定权利，其成就及行使是以法定事实的存在或发生为基础，无须当事人间的合意。原审判决认为上诉人暂缓付款应以被上诉人的“同意”为条件，已将上诉人所行使的不安抗辩权等同于约定权利，是错误的。根据本案事实，上诉人暂缓付款的行为系依法行使不安抗辩权而中止履行合同，不构成违约。3．原审判决未能查明上诉人与被上诉人厦门国际银行间实际已达成暂时中止合同履行的合意，据此，即使不考虑不安抗辩权的问题，上诉人暂缓付款也不构成违约，被上诉人厦门国际银行的合同解除权不存在。上诉人通过电话及函件方式分别于2004年5月8日、2004年5月12日将拍卖标的可能存在重大瑕疵的情况函告二被上诉人，请求“在情况落实之前暂缓支付拍卖款项”。被上诉人厦门国际银行接到函告后签注“已收到本函，是否同意贵司请求，我们将在请示行领导后答复”。该情节表明被上诉人收到上诉人关于暂缓付款要求的通知，并表示将予以答复，上诉人基于正常交易习惯自然也暂缓付款、等待被上诉人厦门国际银行的答复。其后，基于上诉人通知的情况及要求，厦门国际银行会同原审法院执行庭法官至石狮市相关政法机关了解情况，上诉人则等待结果以判断合同能否继续履行及付清余款。该情节则表明厦门国际银行在接到上诉人的通知及要求后已着手进行消除合同继续履行障碍的调查工作，以实际行动认可了上诉人的疑虑，同意在拍卖标的情况落实前暂时中止合同的履行，双方已达成暂时中止合同履行的合意。上诉人暂缓付款既有合意基础，便不构成违约。上述事实上诉人曾专门向原审法院申请调查，但原审法院未能查明上述事实，判决书中也未列明。合同中止的原因既然是厦门国际银行的出让标的可能存在重大瑕疵，厦门国际银行就有义务澄清瑕疵情况使合同恢复履行，或告知上诉人瑕疵已造成合同无法继续履行。但厦门国际银行却从未将其出让债权瑕疵情况的调查结果通知上诉人，导致问题悬而未决，中止履行状态持续。由此导致的另一个法律后果是，只有“厦门国际银行在取得调查结果并告知上诉人合同继续履行障碍消除或愿提供担保，上诉人仍拒绝履行”的情况出现，厦门国际银行方可能取得合同解除权。厦门国际银行却从不将调查结果向上诉人披露，不仅不可能取得合同解除权，合同履行中止状态的持续及后果应当由其自负责任。因此，应撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的诉讼请求；确认上诉人推迟付款不构成违约，并由厦门国际银行承担本案诉讼费用。
　　厦门国际银行上诉称：（1）上诉人厦门国际银行与被上诉人曙辉房地产公司问的买卖合同关系已经依法解除。本案厦门国际银行与曙辉房地产公司问的买卖合同关系是基于拍卖而发生的，是拍卖合同的有机组成部分，不同于普通的买卖合同。厦门国际银行与曙辉房地产公司问的买卖合同应适用《拍卖法》的特别规定，而非原审法院所认定的“本案应主要适用《合同法》”。《拍卖法》第三十九条规定“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的物再行拍卖。”据此规定，在买受人未按照约定支付拍卖标的价款的情况下，是否解除委托人与买受人间的买卖合同、将拍卖标的再行拍卖的权利在委托人，只要委托人同意，即可解除委托人与买受人间的买卖合同，由拍卖人将拍卖标的再行拍卖，无须向买受人催告、无须征得买受人的同意、也无须通知买受人。2004年7月13日，厦门国际银行致函顶信拍卖公司，一方面解除了与曙辉房地产公司的买卖合同，另一方面也同时解除了与顶信拍卖公司的拍卖委托合同，收回了拍卖标的。顶信拍卖公司全额退回曙辉房地产公司支付的760万元款项的事实，也证明了厦门国际银行与曙辉房地产公司的买卖合同已依法解除。（2）厦门国际银行没有任何过错，依法不承担任何责任。依《拍卖成交确认书》规定，曙辉房地产公司应在7日内付清全部840万元款项，但曙辉房地产公司没有按约定支付，系合同的违约方，依《拍卖法》第三十九条、《竞买保证书》第六条、第七条，《拍卖须知》第四条、第十条的规定，其违约的后果是买卖合同将被解除。是否行使解除权、何时行使解除权的权利在作为守约方的厦门国际银行。厦门国际银行已于2004年7月13日行使了合同解除权，同时解除了与曙辉房地产公司问的买卖合同和与顶信拍卖公司问的拍卖委托合同，收回了拍卖标的，此后，于2004年7月15日，接受了第三人建联房地产公司的债务清偿。这完全符合法律的规定。厦门国际银行没有任何过错，依法不承担任何责任。因此，原审判决认定事实不清（甚至错误），适用法律错误。请求二审法院依法予以纠正，并改判认定买卖合同关系已经解除并认定厦门国际银行没有过错、对本案不承担责任。
　　福建省高级人民法院经审理查明，原判认定事实属实。还查明，讼争的抵押地块，已被石狮市人民政府认定为闲置土地，但石狮市人民政府未予以收回；曙辉房地产公司在付款前即“五一”长假期间获知该地块被石狮市公安局查封的信息后，曾向顶信拍卖公司去电、去人要求予以核实。建联房地产公司向厦门国际银行抵押的地块，已于2005年10月8日，被石狮市房地产管理处办理注销抵押登记手续。
　　本案争议的焦点是：（1）拍卖标的范围；（2）曙辉房地产公司是否存在违约事实；（3）拍卖合同是否解除；（4）拍卖合同是否存在无法履行的情形。
　　福建省高级人民法院经审理认为：厦门国际银行与顶信拍卖公司签订的，《委托拍卖合同》详细介绍了债权情况，其中有关标的物的情况、来源和瑕疵，明确指向建联房地产公司的H地块，同时向受托人提供了建联房地产公司国有土地使用权证，缴费凭证。显然，本案拍卖标的的范围为厦门国际银行拥有的对建联房地产公司的900万元港币及利息、罚息和该债权的抵押权。
　　根据《拍卖法》第三十五条、第十八条、第二十七条规定，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵；委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵；拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。2004年5月8日，泉州市停业整顿办、石狮市公安局经侦大队分别给原审法院和顶信拍卖公司发的函件说明，曙辉房地产公司的顾虑并非空穴来风。建联房地产公司H地块是否被石狮市公安局查封，是拍卖前未告知的瑕疵，曙辉房地产公司得知该信息后，有权要求厦门国际银行和顶信拍卖公司对此作出说明。在曙辉房地产公司提出请求后，在顶信拍卖公司没有作出明确答复前，曙辉房地产公司有权暂不付款。同时，《合同法》第六十八条第一款第四项的规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之下的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。在5月8日石狮市公安局经侦大队、泉州市停业整顿办分别发函给原审法院和顶信拍卖公司后，曙辉房地产公司已经注意到厦门国际银行转让的债权存在未披露的瑕疵，并已有充分理由相信厦门国际银行存在丧失或者可能丧失履行债务能力，其要求厦门国际银行和顶信拍卖公司共同澄清事实打消疑虑实属正当。曙辉房地产公司于5月12日书面通知顶信拍卖公司及厦门国际银行，要求在拍卖的H地块是否被查封情况核实前暂缓付款，这是根据《合同法》第六十九条的规定行使不安抗辩权。曙辉房地产公司迟延付款并不构成违约。
　　拍卖是通过拍卖方式的买卖。拍卖是一种买卖的方式，买卖是拍卖需要达到的目的。拍卖合同实际上包括两个法律关系，即，委托人与拍卖人之间的委托法律关系，委托人与买受人之间的买卖法律关系。本案是厦门国际银行通过拍卖方式进行转让债权及其抵押权。拍卖合同是买卖合同的一个中间环节，当拍卖程序或拍卖行为完结后，买受人与委托人的直接关系表现为买卖合同关系。
　　2004年4月30日，曙辉房地产公司与顶信拍卖公司签订《拍卖成交确认书》后，即确立了委托拍卖人厦门国际银行与曙辉房地产公司之间的买卖合同关系，合同的解除权应当是由合同的当事人行使。2004年7月13日，厦门国际银行向顶信拍卖公司发出厦国银函字（2004）第100号函件，显然是解除其与顶信拍卖公司的委托合同，尽管其内容涉及到其与曙辉房地产公司买卖合同的解除问题，但因厦门国际银行没有直接通知买卖合同相对人曙辉房地产公司，该函件显然不构成《合同法》规定的解除合同的程序要件，应视为厦门国际银行没有向曙辉房地产公司发出解除合同的通知。
　　此外，曙辉房地产公司两次向合同相对人厦门国际银行行使不安抗辩权，厦门国际银行有义务核实曙辉房地产公司提出的拍卖标的的瑕疵问题，或提供出卖标的物的瑕疵担保。但厦门国际银行并未履行告知瑕疵的义务，其一方面表示对曙辉房地产公司提出的要求研究答复，另一方面又与债务人建联房地产公司签订债务清偿协议，然后突然通知顶信拍卖公司解除合同，这种做法显然有违诚信原则。如上所析，曙辉房地产公司行使不安抗辩权、迟延付款并不构成违约，厦门国际银行解除合同的实质要件也不具备。原审认定“厦门国际银行在曙辉房地产公司没有按期支付合同价款的情况下，没有以书面形式向曙辉房地产公司进行催告，也没有对其行使合同解除权，本案因拍卖而确立的买卖合同关系并未解除”是正确的。
　　2004年7月13日，厦门国际银行向顶信拍卖公司去函“……决定撤销本次拍卖，收回拍品……”，并于同年7月15日，与债务人建联房地产公司签订《协议书》，双方就（2002）厦经初字第201号民事判决书项下建联房地产公司所欠债务达成协议。《协议书》约定，建联房地产公司在协议签署当日偿还厦门国际银行800万元后，厦门国际银行同意免除建联房地产公司在（2002）厦经初字第201号民事判决书项下所欠的剩余债务，并协助建联房地产公司向有关部门申请办理抵押物的抵押登记注销手续。从厦门国际银行提供的材料看，《协议书》签署当日，建联房地产公司向厦门国际银行支付港币7524107．97元，厦门国际银行将《抵押登记注销申请》提交给建联房地产公司。但本院于2005年9月7日到石狮市房地产管理处调查时，建联房地产公司的房地产抵押登记并未解除。原审认定拍卖标的物灭失缺乏事实根据。2005年10月8日，石狮市房地产管理处注销建联房地产公司向厦门国际银行抵押的H地块抵押登记手续。至此，厦门国际银行的债权因得到清偿，债务人建联房地产公司用于抵押的H地块抵押登记被注销，厦门国际银行对建联房地产公司H地块不再享有抵押权。亦即本案的拍卖债权和抵押物权已消灭，拍卖合同继续履行的基础已不存在。从这个意义上说，原审法院判决驳回曙辉房地产公司要求继续履行拍卖合同的诉讼请求并无不当。
　　综上分析，福建省高级人民法院认为，拍卖是一种特殊类型的买卖。依照《合同法》第一百七十三条规定，“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。”《拍卖法》是调整拍卖行为的专门法律，应当优先适用，但不排除《合同法》的适用，诸如合同解释、履约抗辩权的行使等，曙辉房地产公司以最高价购得拍卖标的而成为买受人。曙辉房地产公司应当依照约定支付拍卖标的的价款；委托人或拍卖人应当将拍卖标的移交给买受人曙辉房地产公司。曙辉房地产公司在付款前了解到拍卖标的——建联房地产公司H地块使用权被石狮市公安局查封的消息，即拍卖标的出现未被告知的瑕疵后，作为买受人，其有权要求拍卖人顶信拍卖公司或委托人厦门国际银行对此做出解释。在拍卖人顶信拍卖公司或委托人厦门国际银行未对拍卖标的物的瑕疵进行核实或作出合理解释前，曙辉公司暂不付款应属正当。曙辉房地产公司付款截止日即2004年5月8日，泉州市停业整顿办和石狮市公安局经济侦查大队分别致函给原审法院和顶信拍卖公司，要求停止对建联房地产公司的执行和对建联房地产公司H地块的拍卖。曙辉房地产公司先后两次发函给顶信拍卖公司和厦门国际银行，要求暂缓付款，该行为是行使不安抗辩权，不能视为违约。厦门国际银行解除拍卖合同的实质要件和形式要件均不具备。因此，曙辉房地产公司与厦门国际银行通过拍卖方式形成的买卖合同理当继续履行。鉴于厦门国际银行在通知顶信拍卖公司解除拍卖合同后，即与债务人建联房地产公司达成债务清偿协议，实现了债权，同时注销了抵押物登记。曙辉房地产公司要求继续履行拍卖合同事实上不可能，故对曙辉房地产公司上诉要求履行拍卖合同的主张不能支持。造成拍卖合同无法履行的主要过错在厦门国际银行。厦门国际银行认为其没有过错的上诉理由不成立，对其上诉主张不予支持。原审法院根据拍卖标的的现实状况，作出驳回曙辉房地产公司继续履行拍卖合同请求的判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决驳回曙辉房地产公司、厦门国际银行的上诉请求，维持原判。