李娟利、赵峰会诉张波集资房买卖合同纠纷案
关键词：无效不成立

案例来源：《人民法院案例选》2008年第4辑总第66辑第154-162页

陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字第1518号民事判决书查明：

原告李娟利系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，该李娟利亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，赵峰会与李娟利为夫妻关系。在赵峰会知情的情况下，李娟利于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年5月，李娟利经与被告张波协商，双方签订了购房协议，约定：李娟利在单位所交集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李娟利之名登记。协议签订后，张波在将3万元首付款交与李娟利后，又将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳房款9.45万元。房屋建成后，张波即人住，直至2007年李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴纳相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。原告诉请要求确认购房协议无效，要求张波立即腾房。

法院认为：

民事活动应当遵循诚实信用原则，李娟利与张波是在双方协商一致基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利与张波签订的购房协议合法有效。关于李娟利称签订购房协议未经赵峰会同意，在赵峰会知道李娟利交纳3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦已实际占有使用该房多年的情况下，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、赵峰会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予支持。

法院判决：

驳回原告赵峰会、李娟利的诉讼请求。原告上诉。

陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字第1372号民事判决书：

驳回上诉，维持原判。
　　

　　                  李娟利、赵峰会诉张波集资房买卖合同纠纷案
　　判决书字号
　　一审判决书：陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字第1518号民事判决书。
　　二审判决书：陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字第1372号民事判决书。
　　案由：一般买卖合同纠纷。
　　诉讼双方
　　原告（上诉人）：赵峰会，男，汉族，西安市长安区客运公司职工，住西安市长安区子午街道办事处抱石村一组。
　　原告（上诉人）：李娟利，女，汉族，西安市长安区子午信用社黄良分社职工，住该社。系赵峰会之妻。
　　被告（被上诉人）：张波，男，汉族，西安市长安区泡里乡泡里村村民，现住西安市长安区韦曲街道办事处信合小区5号楼1单元6楼东户。
　　审级：二审。
　　审判机关和审判组织
　　一审法院：陕西省西安市长安区人民法院。
　　独任审判人员：代理审判员：姚俊玲。
　　二审法院：陕西省西安市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：邢锐飞；审判员：肖勇、路小红。
　　审结时间
　　一审审结时间：2008年7月7日。
　　二审审结时间：2008年12月9日。
　　
　　原告诉称
　　1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，李娟利用家庭共同财产3万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵峰会同意的情况下与张波签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家庭财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张波立即腾房。
　　被告辩称
　　李娟利与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情不属于事实。故李娟利与其所签订《购房协议》应为有效协议。
　　
　　陕西省西安市长安区人民法院经公开审理查明：李娟利系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，该社职工李娟利亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵峰会知情的情况下，李娟利于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年5月，李娟利经与张波协商，双方签订了购房协议，约定：李娟利在单位所交集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李娟利之名登记。协议签订后，张波在将3万元首付款交与李娟利后，又将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳房款9.45万元。房屋建成后，张波即人住，直至2007年李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴纳相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。
　　上述事实有下列证据证明：
　　《购房协议》；
　　《西安市长安县信用联社职工集资建房管理办法》；
　　谈话笔录。
　　
　　陕西省西安市长安区人民法院经审理认为：民事活动应当遵循诚实信用原则，李娟利与张波是在双方协商一致基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利与张波签订的购房协议合法有效。关于李娟利称签订购房协议未经赵峰会同意，在赵峰会知道李娟利交纳3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦已实际占有使用该房多年的情况下，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、赵峰会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予支持。
　　
　　陕西省西安市长安区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定作出如下判决：
　　驳回赵峰会、李娟利的诉讼请求。
　　诉讼费2 260元，由赵峰会、李娟利承担。
　　
　　二审诉辩主张
　　上诉人赵峰会、李娟利诉称：李娟利与张波所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵峰会对李娟利、张波之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张波承担本案一、二审诉讼费。
　　被上诉人张波辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李娟利所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
　　二审事实和证据
　　陕西省西安市中级人民法院经公开审理查明的事实和证据与一审相同。
　　二审判案理由
　　陕西省西安市中级人民法院经审理认为：民事法律行为以意思表示为要素。1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工集资建房，李娟利分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李娟利作为集资人于2000年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于2001年5月与张波（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等作出明确约定。张波依约分别向李娟利和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，实际接收房屋。依据上述事实，李娟利与张波之间转让房屋的意思表示真实，且李娟利单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，李娟利所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。李娟利与张波之间《购房协议》签订后，张波对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李娟利与张波之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李娟利、赵峰会诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李娟利与张波签订买卖协议后实际收取张波3万元集资款，张波自2002年6月入住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。李娟利、赵峰会系夫妻关系，对李娟利未实际购买该集资房，赵峰会称不知情，有违常理。李娟利、赵峰会以赵峰会不知情，所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
　　二审定案结论
　　陕西省西安市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
　　驳回上诉，维持原判。