彭中国与花恒县城城北开发建设有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

合同部分义务嗣后客观履行不能时的处理方法

关键词：履行不能

案例来源：《人民法院案例选（月选）》2010年总第1辑总第13辑 第64—73页

 

湖南花恒县人民法院（2008）花民初字第205号民事判决书查明：

原告彭中国在花垣县城登高楼有一栋私有房，被告花垣县城城北开发建设有限责任公司为修花垣县城北步行街，需对原告的房屋进行拆迁。被告与原告订立了《土地置换合同》，约定由被告在花垣县城北开发区给原告提供一块出让土地，与原告的房屋交换，被告负责为原告办理《土地使用证》、《规划许可证》等建房手续，办证费用由被告承担。并为原告提供一年期的周转房一套供原告家居住。合同签订后，原告按合同约定，将房屋交给被告拆除了。被告也提供了周转房，并当即到花垣镇城北中学旁边给原告指定了地块，但是，被告至此再也不履行其他合同义务。原告向被告要求建房，被告答复规划未办好，要原告推迟建房。之后，原告多次找被告，都没有得到解决。原告接到被告口头通知，被告要动用原告的地方，原告没有同意。并再次向被告及县领导请示，要求批准原告建房，赔偿因物价猛涨给原告所造成的损失，没有得到答复。被告没有全面履行合同义务，导致原告一家近三年来无家可归，无房可住。遂至法院诉请被告履行《土地置换合同》，为原告办理出让的《土地使用证》、《规划许可证》，并承担办证费用；依法判令被告支付违约金100000元；被告赔偿由于迟延办理《规划许可证》，阻止原告2005年9月建房所造成的建筑原材料价格上涨而将导致的经济损失，具体金额以原告拟建房的工程造价过去与现在对比鉴定结论为准；被告为原告无偿提供的周转房期限延长至房屋建成可以搬迁入住为止。。

被告反诉称：原告诉称的有些失实，城北公司已履行了《土地置换合同》约定的义务。城北公司反诉诉请彭中国退还占用的周转房，支付超期占用周转房的租金28800元；判令彭中国支付被告违约金100000元。

 

法院认为：

原、被告签订的《土地置换合同》、《安置协议》合法有效。现原告依约把自己的房子交给被告拆除，原告已履行了合同约定的义务。被告为原告提供了周转房，并在花垣县城北开发区为原告指定出让的土地，已为原告办理了该地的《土地使用证》，原告取得该土地的合法使用权。且原告建房须符合城北总体规划要求。现原告位于花垣县边城高级中学旁的土地已被规划为行政办公用地，在此不能建私房，属双方按《土地置换合同》第三条“乙方建房须按照城北总体规划要求，不允许擅自建房”的约定。故被告不存在违约行为。对原告要求被告履行《土地置换合同》，为其办理该地的出让《土地使用证》，因证已办好，不存在继续办证。对办《规划许可证》的请求因不符合城北总体规划要求，本院不予支持；因赔付主体不明，此条存在歧义属约定不清，故对原、被告双方要求支付违约金的请求本院不予支持；但对被告要求原告退回占用的周转房的请求本院予以支持；现原告房屋已拆除，合同不能全部履行，属双方签约不慎，双方均存在过错，故对被告要求原告给付超期占用周转房的租金的请求部分予以支持；对原告要求被告为其无偿提供的周转房期限延长至原告房屋建成可居住使用为止的请求予以驳回；原告要求被告赔偿其延误为原告办理《规划许可证》，阻止原告建房所造成的现今建筑原材料价格上涨将给原告导致的经济损失，具体数目原告没有提供，本院对此请求因证据不足而不予支持。

 

法院判决：

驳回原告诉讼请求；原告返还周转房，并向被告给付其超期占用周转房的租金；驳回被告其他反诉请求。宣判后原告不服上诉。

 

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2009）洲民一终字第27号民事判决书认为：

     上诉人彭中国与被上诉人城北公司之间争议的焦点是被上诉人城北公司未能为上诉人彭中国办得《规划许可证》是否违约问题。经查，被上诉人城北公司按协议申请有关行政主管机关为上诉人彭中国颁发《土地使用权证》和《规划许可证》，国家土地行政主管部门予以批准，彭中国取得了《土地使用权证》；而城市规划行政主管部门鉴于该宗土地系行政办公用地而未予批准，彭中国未获得《规划许可证》。原审人民法院认为城北公司只有申报的义务，不具有颁证权利，且按双方《土地置换合同》第三条“乙方建房须按照城北总体规划要求，不允许擅自建房”的约定，城北公司不存在违约行为的理由成立。本院对彭中国上诉提出的“判令被上诉人赔偿上诉人的损失；判令被上诉人赔付违约金；判令被上诉人支付我两年安置补偿”的上诉请求不予支持。被上诉人城北公司与上诉人彭中国签订《土地置换合同》时，行政规划部门尚未对花垣县城北进行整体规划，双方均未预见到行政规划部门会将上诉人彭中国取得宅基地使用权的地方划为行政办公用地，均无过错。鉴于上诉人彭中国目前的居住困境，依据民法的公平原则，被上诉人城北公司应继续提供周转房给彭中国居住，直到彭中国得到住房用地安置为止并可以免除上诉人彭中国支付超期占用周转房租金的民事责任。在上诉人彭中国住房用地未得到妥善安置前，被上诉人城北公司反诉要求返还周转房的理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，应予部分改判。

 

法院判决：

撤销一审判决，驳回原被告诉讼请求。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

彭中国与花恒县城城北开发建设有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

 

委托代理人薛明玉，女，系彭中国之妻。

原审被告（原审反诉原告、被申诉人）花垣县城市建设投资开发有限责任公司（原名花垣县城城北开发建设有限责任公司）。

公司住所：花垣县花垣镇赶秋路县建委院内。

法定代表人李叶国，该公司董事长。

委托代理人包亚琼，湖南锦绣律师事务所律师。

    原审原告彭中国诉原审被告花垣县城市建设投资开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2008年10月15日作出（2008）花民初字第205号民事判决，彭中国不服，向湘西自治州中级人民法院提起上诉，州中院于2009年3月30日作出（2009）州民一终字第27号民事判决维持原判决。一、二审判决发生法律效力后，彭中国仍然不服，向湘西自治州中级人民法院申请再审。州中级人民法院2014年6月4日作出（2014）州民申字第3号民事裁定，裁定由该院再审本案。州中院经审理，于2014年7月24日作出（2014）州民再终字第5号民事裁定，以原一、二审判决认定事实不清、处理不当为由，裁定：一、撤销本院（2009）州民一终字第27号民事判决及花垣县人民法院（2008）花民初字第205号民事判决；二、本案发回花垣县人民法院重审。现本案依法由审判员田小军担任审判长，与审判员付颖、人民陪审员彭文义组成合议庭，书记员米成香担任记录，公开开庭进行了审理。原审原告彭中国及其委托代理人薛明玉，原审被告委托代理人包亚琼到庭参加诉讼，原审被告法定代表人李叶国未到庭。本案现已审理终结。

    原审原告彭中国原审诉称：原告在花垣县城登高楼有一栋私有房，面积近200平方米，土地面积近500平方米。被告为修花垣县城北步行街，需对原告的房屋进行拆迁。2005年8月8日被告与原告订立了《土地置换合同》，约定由被告在花垣县城北开发区给原告提供一块面积约667平方米的出让土地，与原告的房屋交换，被告负责为原告办理《土地使用证》、《规划许可证》等建房手续，办证费用由被告承担。并为原告提供一年期的周转房一套供原告家居住。任何一方违约，应赔偿对方违约金100000元。合同签订后，原告按合同约定，将房屋交给被告拆除了。被告也提供了周转房，并当即到花垣镇城北中学旁边给原告指定了地块，于2005年11月28日给原告颁发了花国用（2005）第0010XXX号建设用地《土地使用证》。但是，被告至此再也不履行其他合同义务。2005年9月，原告向被告要求建房，被告答复规划未办好，要原告推迟建房。之后，原告多次找被告，都没有得到解决。2007年8月，原告接到被告口头通知，被告要动用原告的地方，原告没有同意。并再次向被告及县领导请示，要求批准原告建房，赔偿因物价猛涨给原告所造成的损失，没有得到答复。被告没有全面履行合同义务，导致原告一家近三年来无家可归，无房可住。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求：1、依法判令被告履行《土地置换合同》，为原告办理出让的《土地使用证》、《规划许可证》，并承担办证费用。2、依法判令被告支付违约金100000元。3、依法判令被告赔偿由于迟延办理《规划许可证》，阻止原告2005年9月建房所造成的建筑原材料价格上涨而将导致的经济损失，具体金额以原告拟建房的工程造价过去与现在对比鉴定结论为准。4、被告为原告无偿提供的周转房期限延长至房屋建成可以搬迁入住为止。5、本案诉讼及鉴定等一切费用由被告承担。

    原审被告花垣县城市建设投资开发有限责任公司在原审答辨及反诉称：原告诉称的有些失实，城北公司已履行了《土地置换合同》约定的义务。首先城北公司将其所有的位于花垣镇城北开发区域的666㎡的土地置换给彭中国，并办理了土地使用证；其次《规划许可证》的颁发机关是县城市规划局，城北公司只有代为申办的权利，同时，根据花垣县城市规划的要求，彭中国在边城高级中学旁南处的土地，属于行政办公用地，不能作居住用地审批，暂缓受理申办《建设工程规划许可证》的申请；再次城北公司已在城北安置小区为彭中国无偿提供一套周转房，并为其提供另一块安置宅基地。彭中国未能如期建房，是因其为获取高额利益，出售安置宅基地所致，城北公司无违约行为，对彭中国诉称的损失无赔偿责任。因此请求法院依法驳回彭中国的诉讼请求。彭中国占用周转房超过一年未自行搬出已构成违约，彭中国应承担违约责任并支付占用周转房的租金。城北公司反诉请求：1、判令彭中国退还占用的周转房，支付超期占用周转房的租金28800元；2、判令彭中国支付被告违约金100000元；3、判令彭中国承担反诉诉讼费。

     原审认为：原、被告签订的《土地置换合同》、《安置协议》是双方真实意思表示，是合法有效的，双方应按合同的约定履行合同的义务。现原告依约把自己的房子交给被告拆除，住进了被告为其安排的周转房，原告已履行了合同约定的义务。被告为原告提供了周转房，并在花垣县城北开发区为原告指定出让的土地，已为原告办理了该地的《土地使用证》，原告取得该土地的合法使用权。就办理《规划许可证》的问题，因被告只有申报的权利，不具有颁发的权利。且原告建房须符合城北总体规划要求。现原告位于花垣县边城高级中学旁的土地已被规划为行政办公用地，在此不能建私房，属双方按《土地置换合同》第三条“乙方建房须按照城北总体规划要求，不允许擅自建房”的约定。故被告不存在违约行为。对原告要求被告履行《土地置换合同》，为其办理该地的出让《土地使用证》，因证已办好，不存在继续办证。对办《规划许可证》的请求因不符合城北总体规划要求，本院不予支持；2005年原告已无偿取得位于花垣镇伍家坡村茶树堡的拆迁安置小区内编号为11号的安置用地167㎡，原告完全可在此建房，但其把该地进行转让而未建房，并从2005年8月开始一直居住在被告为其提供的周转房至今，期限超过一年，未自行搬出。原告违反《土地置换合同》第四条的约定，应承担违约责任。对双方请求支付违约金的问题，《土地置换合同》第五条约定：“如甲、乙双方任何一方违约，可申请人民法院赔付对方违约金100000元”。因赔付主体不明，此条存在歧义属约定不清，故对原、被告双方要求支付违约金的请求本院不予支持；但对被告要求原告退回占用的周转房的请求本院予以支持；现原告房屋已拆除，合同不能全部履行，属双方签约不慎，双方均存在过错，故对被告要求原告给付超期占用周转房的租金28800元的请求部分予以支持；对原告要求被告为其无偿提供的周转房期限延长至原告房屋建成可居住使用为止的请求予以驳回；原告要求被告赔偿其延误为原告办理《规划许可证》，阻止原告建房所造成的现今建筑原材料价格上涨将给原告导致的经济损失，具体数目原告没有提供，本院对此请求因证据不足而不予支持；对原告要求被告支付2年的安置补偿费每月按500元计算的2倍即每月1000元共计24000元的请求与合同约定及《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第二款规定不符而不子支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十条（一）项、《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下

一、驳回原告彭中国的诉讼请求

二、原告彭中国把周转房返还给被告花垣县城城北开发建设有限责任公司，并向被告花垣县城城北开发建设有限责任公司给付其超期占用周转房的租金14400元，于本判决生

效后10日内履行完毕

三、驳回被告花垣县城城北开发建设有限责任公司的其他反诉请求。

 

二审法院认为，上诉人彭中国与被上诉人城北公司之间争议的焦点是被上诉人城北公司未能为上诉人彭中国办得《规划许可证》是否违约问题。经查，被上诉人城北公司按协议申请有关行政主管机关为上诉人彭中国颁发《土地使用权证》和《规划许可证》，国家土地行政主管部门予以批准，彭中国取得了《土地使用权证》；而城市规划行政主管部门鉴于该宗土地系行政办公用地而未予批准，彭中国未获得《规划许可证》。原审人民法院认为城北公司只有申报的义务，不具有颁证权利，且按双方《土地置换合同》第三条“乙方建房须按照城北总体规划要求，不允许擅自建房”的约定，城北公司不存在违约行为的理由成立。本院对彭中国上诉提出的“判令被上诉人赔偿上诉人的损失；判令被上诉人赔付违约金10万元；判令被上诉人支付我两年安置补偿24000元”的上诉请求不予支持。在二审审理过程中，彭中国坚持要在尚未取得《规划许可证》的地方建房，并且也不同意被上诉人回购土地使用权。由于彭中国提出的办理《规划许可证》的诉求不属于本案的审理范畴，因而，本院对彭中国上诉提出的“撤销一审判决，判令被上诉人尽快为上诉人办好《规划许可证》等建房手续”的上诉请求不予支持。

被上诉人城北公司与上诉人彭中国签订《土地置换合同》时，行政规划部门尚未对花垣县城北进行整体规划，双方均未预见到行政规划部门会将上诉人彭中国取得宅基地使用权的地方划为行政办公用地，均无过错。鉴于上诉人彭中国目前的居住困境，依据民法的公平原则，被上诉人城北公司应继续提供周转房给彭中国居住，直到彭中国得到住房用地安置为止并可以免除上诉人彭中国支付超期占用周转房租金的民事责任。在上诉人彭中国住房用地未得到妥善安置前，被上诉人城北公司反诉要求返还周转房的理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，应予部分改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下

一、维持花垣县人民法院（2008）花民初字第205号民事判决的第一项，即维持“驳回原告彭中国的诉讼请求

二、撤销花垣县人民法院（2008）花民初字第205号民事判决的第二、三项，即撤销“原告彭中国把周转房返还给被告花垣县城城北开发建设有限责任公司，并向被告花垣县城城北开发建设有限责任公司给付其超期占用周转房的租金14400元，于本判决生效后10日内履行完毕”、“驳回被告花垣县城城北开发建设有限责任公司的其他诉讼请求