邓国根诉南昌市农业局、江西宏隆拍卖有限公司拍卖合同纠纷案
—拍卖师在竞买人的最高应价未达到保留价时落槌拍卖的效力
关键词：合同成立
案例来源：《人民法院案例选》2013年第3辑总第85辑第216-223页
江西省南昌市中级人民法院（2012）洪民二初字第121号民事判决书查明：
被告南昌市农业局（甲方）与被告江西省宏隆拍卖有限公司（乙方）签订《委托拍卖合同书》，约定：甲方委托乙方依法公开拍卖南昌市于都街147号（第一层）房地产、南昌市系马桩147号（第一层）房地产。原告邓国报名参加竞买。拍卖会开始时，农业局向拍卖师递交《底价通知》，载明：我局委托贵公司拍卖南昌市于都街147号（第一层）房地产，拍卖底价是人民币 1000000元。南昌市系马桩147号（第一层）房地产，拍卖底价是人民币8000000元。拍卖师报出800万元起拍价后，经过几轮加价后，邓国根报价870万元，拍卖师经过三次报价在无人加价后落槌确认。在拍卖师落槌之后，农业局委派的监拍人员向拍卖师提出，拍卖未到底价。因农业局监拍人员提出异议，邓国根与宏隆公司未签署《拍卖成交确认书》。原告诉请被告南昌市农业局履行交付南昌市于都街147号（第一层）、南昌市系马桩147号（第一层）房地产的合同义务。
法院认为：农业局在拍卖开始前提供给拍卖公司的关于该标的的《底价通知》中并未写明拍卖底价为 900万元，而是将该拍卖标的分为两个部分定底价，分为两行写为100万元和800万元，将其中的建筑面积为902.56平方米的南昌市于都街147号（第一层）房地产的拍卖底价定为人民币100万元，而将建筑面积为109. 64平方米的南昌市系马桩147号（第一层）房地产的拍卖底价定为人民币800万元。该定价及其书写方式皆与常理不符，极易让人产生误解。拍卖师称其误认为拍卖底价为800万元，故在邓国根出价870万元时落槌。根据《拍卖法》第51条的规定，拍卖师在三次报价均无人加价后落槌，表示该拍卖成交，拍卖合同已经成立并生效。同时，《拍卖法》第50条第2款规定，“拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的拍卖”。按照拍卖的法律规定和行业规定，除了在有保留价的拍卖中，最高价没有达到保留价等特殊情况下，拍卖师应该在最高价时落槌。拍卖师在拍卖开始前应当知道拍卖标的的保留价，在邓国根出价870万元并且三次报价均无人加价时，应当停止拍卖标的的拍卖，但是其未停止拍卖而是落槌。这表明其作为委托人农业局的代理人，对竞买人的最高价的认可。民事活动还应该遵循公平、等价有偿的原则，本案中的拍卖标的的评估价值为861.66万元，作为出卖方将保留价定为900万元是合理的，也符合市场交易的行情，且拍卖过程中，因拍卖师的误解导致未达到保留价时落槌，法院判决邓国根共支付农业局900万元对价，符合公平、等价有偿原则。另宏隆公司的拍卖师因误解在最高报价未达到保留价时落槌，对该拍卖纠纷应承担部分责任。案件受理费72700元，由江西省宏隆拍卖有限公司负担。
法院判决：
邓国根应补偿南昌市农业局人民币30万元；南昌市农业局应向邓国根交付南昌市于都街147号（第一层）、南昌市系马桩147号（第一层）。农业局上诉。
江西省高级人民法院（2013）赣民一终字第42号民事判决：维持原判。
邓国根诉南昌市农业局、江西宏隆拍卖有限公司拍卖合同纠纷案
—拍卖师在竞买人的最高应价未达到保留价时落槌拍卖的效力
关键词：拍卖；最高应价；保留价；过错；赔偿责任
[裁判要点]
在拍卖中，拍卖师应在最高应价下落槌，落槌即表示拍卖成交，最高应价不得低于保留价，但如果最高应价并未达到保留价时拍卖师未停止拍卖而是落槌了，该拍卖生效。同时，结合拍卖过程的实际情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用的原则平衡并判定相关责任。
[相关法条]
《中华人民共和国民法通则》
第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国拍卖法》
第三条 拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
第二十八条 委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。
拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。
第五十条 拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。
拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
第五十一条 竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。
[案件索引]
一审：江西省南昌市中级人民法院（2012）洪民二初字第121号（2012年11月19日）
二审：江西省高级人民法院（2013）赣民一终字第42号（2013年5月29日）
[基本案情]
邓国根向南昌市中级人民法院（以下简称南昌中院）诉称：2011年9月15日，邓国根报名参加了南昌市于都街147号（第一层）、南昌市系马桩147号（第一层）房地产竞买，并向江西省南昌公共资源交易中心交纳了竞买保证金 200万元。2011年9月16日10时，该房产进行拍卖，采取的是有底价的增价拍卖方式。在现场拍卖师报出底价800万元后，经过几轮叫价后，邓国根发出870万元的要约，现场拍卖师经过三次叫价无人应价后落槌接受邓国根报价即为承诺，此时买卖合同已经依法成立。宏隆拍卖公司拒绝与邓国根签署《拍卖成交确认书》的行为，侵犯了邓国根的合法权益，请求：（1）判决原告经合法拍卖程序以人民币870万元购买南昌市于都街147号（第一层）、南昌市系马桩147号（第一层）房（总面积1012.20平方米）的买卖合同依法成立。（2）判决被告南昌市农业局履行交付南昌市于都街147号（第一层）、南昌市系马桩147号（第一层）房地产的合同义务。
农业局答辩称：不能简单的以拍卖师落槌就确认拍卖成交，拍卖师落槌确认拍卖成交的前提须是竞买人的最高应价合法有效。委托拍卖是一种特殊的委托代理关系。对于拍卖师在竞买人的最高应价未达到保留价时，《拍卖法》已经明确规定该应价不发生效力。故不能推定拍卖师的落槌行为是有效代理行为。对于拍卖师未达拍卖底价落槌的行为，在其发生后，农业局当即予以了制止。本案拍卖设定的拍卖保留底价为900万元，是无可争辩的事实，该保留价高于评估价。原审庭审期间，邓国根主动向南昌公共资源交易中心提出申请，要求退回竞买保证金的行为，应视为其自身认为拍卖不成交，否则保证金不能退。综上，请求法院驳回邓国根的诉请。
江西宏隆拍卖有限公司（以下简称宏隆公司）答辩称：拍卖师在不到底价的情况下落槌是因为委托人农业局出具的拍卖底价不明确甚至错误，误导了拍卖师。委托人农业局的监拍人在明知拍卖没到底价的情况下，没有提示或阻止拍卖师落槌，负有失职责任。对于邓国根的诉请，请求法院驳回。
一审法院审理查明：2011年6月17日南昌市农业局（甲方）与江西省宏隆拍卖有限公司（乙方）签订一份《委托拍卖合同书》，约定：甲方委托乙方依法公开拍卖南昌市于都街147号（第一层）房地产、南昌市系马桩147号（第一层）房地产；委托拍卖标的物的拍卖底价，以具有评估资格的单位所评估的价格为基础由甲方确定，甲方于拍卖会当日现场以密封形式交给乙方；甲方同意乙方采取有底价的增价拍卖方式进行拍卖，甲方有权监督、公证乙方实施，可以密封性确定拍卖保留价（拍卖底价）等。
2011年8月30日，宏隆公司在《信息日报》上刊登了拍卖公告，载明：“拍卖标的物为南昌市于都街147号（第一层）房地产、南昌市系马桩147号（第一层）房地产，竞买保证金人民币200万元。”邓国根得知上述信息后，于2011年9月15日报名参加竞买，并向江西省南昌公共资源交易中心交纳了竞买保证金200万元。2011年9月16日10时，宏隆公司就上述房地产进行了拍卖。拍卖会开始时，农业局向拍卖师递交《底价通知》，载明：我局委托贵公司拍卖南昌市于都街147号（第一层）房地产，拍卖底价是人民币 1000000元，大写人民币：壹佰万元整。南昌市系马桩147号（第一层）房地产拍卖底价是人民币8000000元，大写人民币：捌佰万元整。拍卖师报出800万元起拍价后，经过几轮加价后，邓国根报价870万元，拍卖师经过三次报价在无人加价后落槌确认。在拍卖师落槌之后，农业局委派的监拍人员向拍卖师提出，拍卖未到底价。邓国根要求与宏隆公司签署《拍卖成交确认书》和相关文件，农业局监拍人员提出异议，邓国根与宏隆公司未签署《拍卖成交确认书》。
另查明：南昌市于都街147号（第一层）、南昌市系马桩147号（第一层）为同一处房地产，该房产经江西怡信法房地产评估顾问有限公司评估，价值为861.66万元。本案在审理中，邓国根于2011年12月20日向江西省南昌公共资源交易中心提交了退保证金申请书，认为其与农业局的拍卖纠纷已在法院审理，为了防止损失的扩大，要求退还竞买保证金200万元。2011年12月22日，江西省南昌公共资源交易中心退回邓国根保证金200万元。
一审宣判后，农业局就拍卖成交问题不服一审判决并提起上诉。
农业局上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。（1）邓国根870万元的应价低于900万元的拍卖底价是事实，拍卖底价不会因拍卖师所称的“误解”而改变；（2）拍卖作为一种特殊的委托关系，不能简单认为拍卖委托人应承受拍卖人在拍卖中的一切行为的法律后果，对于拍卖人的违法、违约行为，其法律后果应由拍卖人承担而不是委托人承担；（3）《中华人民共和国拍卖法》第50条规定，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，不能因为竞买人无过错，就违背法律的明文规定；（4）在拍卖现场，农业局已明确告知邓国根，其应价未达到拍卖保留价，邓国根也未与宏隆公司签订《成交确认书》，应视为双方对流拍事实的认可；（5）邓国根退回200万元竞买保证金的行为，应视为其认可拍卖不成交；（6）原审法院直接判决农业局应向邓国根交付拍卖标的，而未提及邓国根依据《竞买须知》等约定买受人应履行的义务。请求二审法院依法改判。
邓国根答辩称：原审法院认定宏隆公司拍卖师落槌是客观上造成未公开的保留价为800万元，符合事实及法律依据：（1）原审庭审过程已清楚表明，拍卖师落槌前认为保留价为800万，造成错误的原因有拍卖师的原因，也有南昌市农业局保留价书写不规范的原因；（2）拍卖师落槌的法律后果是，对竞买人的最高应价表示接受，双方买卖合同法律关系依法成立；（3）《中华人民共和国拍卖法》是特别法，对有关委托关系并没有作出拍卖师的拍卖行为无需委托人承担责任规定，更没有规定拍卖师的行为应由竞买人承担责任。请求二审法院维持原判。
原审被告宏隆公司答辩称：宏隆公司拍卖师在不到拍卖底价的情况下落槌，宏隆公司负有一定责任，但是主要责任应由委托人农业局承担。宏隆公司拍卖师在不到底价的情况下落槌，是因为农业局出具的拍卖底价不明确甚至错误，误导了拍卖师。且农业局的监拍人员在明知拍卖没有达到底价的情况下，没有提示或阻止拍卖师落槌，严重失职。而拍卖师落槌后，农业局拒绝承认该次拍卖的效力，即使邓国根同意加价到底价，农业局仍不同意，致使宏隆公司与邓国根无法签署《拍卖成交确认书》，农业局应承担相应的责任。请求二审法院依法改判由农业局承担本案的诉讼费用。
二审法院对原审法院查明的事实予以确认。
[裁判结果]
江西省南昌市中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）洪民二初字第121号民事判决：一、确认邓国根经过拍卖程序以人民币870万元购买南昌市于都街147号（第一层）、南昌市系马桩147号（第一层）房地产的买卖关系成立；二、确认邓国根应补偿南昌市农业局人民币30万元；三、在邓国根履行完毕上述两项给付款项之后的一个月内，南昌市农业局应向邓国根交付南昌市于都街147号（第一层）、南昌市系马桩147号（第一层）。案件受理费72700元，由江西省宏隆拍卖有限公司负担。
江西省高级人民法院于2013年5月29日作出（2013）赣民一终字第42号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72700元，由南昌市农业局承担。
[裁判理由]
法院生效裁判认为：2011年6月17日农业局（甲方）与宏隆公司（乙方）签订了一份《委托拍卖合同书》。该合同为双方真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。邓国根于2011年9月巧日报名参加了上述标的的竞买，并向江西省南昌公共资源交易中心交纳了保证金200万元。审理中，邓国根为了减少损失，向江西省南昌公共资源交易中心申请退回了保证金200万元，原审法院认定该行为符合情理，不导致拍卖合同无效，认定事实清楚，法院予以认可。
农业局在拍卖开始前提供给拍卖公司的关于该标的的《底价通知》中并未写明拍卖底价为 900万元，而是将该拍卖标的分为两个部分定底价，分为两行写为100万元和800万元，将其中的建筑面积为902.56平方米的南昌市于都街147号（第一层）房地产的拍卖底价定为人民币100万元，而将建筑面积为109. 64平方米的南昌市系马桩147号（第一层）房地产的拍卖底价定为人民币800万元。该定价及其书写方式皆与常理不符，极易让人产生误解。拍卖师称其误认为拍卖底价为800万元，故在邓国根出价870万元时落槌。邓国根对此不知情，没有过错。根据《中华人民共和国拍卖法》第51条的规定，“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”本案中，拍卖师在三次报价均无人加价后落槌，表示该拍卖成交，拍卖合同已经成立并生效。同时，《中华人民共和国拍卖法》第50条第2款规定，“拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的拍卖”。按照拍卖的法律规定和行业规定，除了在有保留价的拍卖中，最高价没有达到保留价等特殊情况下，拍卖师应该在最高价时落槌。本案中拍卖师在拍卖开始前应当知道拍卖标的的保留价，在邓国根出价870万元并且三次报价均无人加价时，应当停止拍卖标的的拍卖，但是其未停止拍卖而是落槌。这表明其作为委托人农业局的代理人，对竞买人的最高价的认可。民事活动应当遵循诚实信用原则，农业局认为拍卖师在最高价没有达到保留价时落槌无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。民事活动还应该遵循公平、等价有偿的原则，本案中的拍卖标的的评估价值为861.66万元，作为出卖方将保留价定为900万元是合理的，也符合市场交易的行情，且拍卖过程中，因拍卖师的误解导致未达到保留价时落槌，原审判决邓国根共支付农业局900万元对价，符合公平、等价有偿原则。另宏隆公司的拍卖师因误解在最高报价未达到保留价时落槌，对该拍卖纠纷应承担部分责任，原审判决宏隆公司应承担本案的诉讼费用，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
