孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案
—房屋买卖合同中恶意串通行为的认定
关键词:恶意串通无效
案例来源:《人民法院案例选》2013年第4辑总第86辑第135-139页
云南省昆明市五华区人民法院(2011)五法民二初字第584号民事判决书查明:
孔祥文、刘彦系夫妻关系,邹叔芳、吴燕芬系夫妻关系。2009年11月1日,邹叔芳与孔祥文签订了一份《商品房认购权转让协议》,邹叔芳同意将该商品房的认购权转让给孔祥文,购买价格按照省政府办公厅规定的集体购买价格为准,但需另付该房屋的认购权转让费人民币39万元给邹叔芳,邹叔芳在拿到房屋的土地使用证、产权证后应立即交由孔祥文保管,到房屋产权可以更名过户时,双方应按有关规定及时办理,更名过户所发生的费用由孔祥文负担。孔祥文将部分房款24万元分别于2007年3月21日至2009年10月21日之间分三次支付给邹叔芳,尾款223031.92元于2009年10月31日付清给邹叔芳。转让费其中10万元孔祥文也于2007年3月22日支付给邹叔芳,剩余29万元,邹叔芳于2009年10月31日将房屋钥匙交付给孔祥文时,孔祥文全额付清给邹叔芳。
2011年3月14日,孔祥文、刘彦向昆明市盘龙区人民法院起诉,要求邹叔芳、吴燕芬继续履行合同,将诉争房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》交由孔祥文、刘彦保管,并配合办理诉争房屋的过户手续。2011年6月3日,昆明市盘龙区人民法院作出(2011)盘法民二初字第137号民事判决书,判决孔祥文、刘彦与邹叔芳、吴燕芬继续履行于2009年11月1日签订的《商品房认购权转让协议》,邹叔芳、吴燕芬在判决生效后30日内协助孔祥文、刘彦办理《房屋所有权证》变更登记手续并交付房屋。判决后邹叔芳、吴燕芬不服,于2011年6月17日向昆明市中级人民法院提起上诉。
另查明,2011年7月11日,邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴签订了一份《房屋买卖合同》,约定陈凤琴购买邹叔芳、吴燕芬所有的位于昆明市某小区C7幢1单元6-7层501室的房屋,成交价格为人民币125万元。昆明市明信公证处对该合同进行了公证。还查明,昆明市住房和城乡建设局发放的某小区C7幢1单元6 -7层501室的《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为陈凤琴。
原告诉请确认邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴于2011年7月11日签订的《房屋买卖合同》无效。
法院判决:
驳回原告诉讼请求。原告孔祥文、刘彦提起上诉。
云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第35号民事判决书认为:
上诉人孔祥文、刘彦是依据《合同法》第七十四条的规定而提出的撤销权诉讼。结合本案情况,涉案房屋的认购权曾被邹叔芳、吴燕芬转让给孔祥文,并且孔祥文、刘彦已按双方之间的合同约定付清转让款和购房款,邹叔芳、吴燕芬也于2009年10月31日将房屋钥匙交给孔祥文。后孔祥文、刘彦以邹叔芳、吴燕芬拒绝履行合同义务,并要求该二人配合其办理房屋过户为由诉至盘龙区人民法院,盘龙区人民法院已于2011年6月3日作出一审判决,判令邹叔芳、吴燕芬履行协助变更登记手续并交付房屋的合同义务。邹叔芳、吴燕芬在对该判决提出上诉的期间,于2011年7月11日就涉案同一套房屋与陈凤琴签订《房屋买卖合同》,并办理了过户手续。从上述情况判断,因邹叔芳、吴燕芬拒绝继续履行与孔祥文、刘彦签订的合同,故而双方发生纠纷并进行诉讼,虽然一审判决确认邹叔芳、吴燕芬有继续履行合同的义务,但因该判决尚未生效,故孔祥文、刘彦与邹叔芳、吴燕芬之间尚未形成到期的、确定的债权、债务关系,本案并不适用《合同法》第七十四条关于撤销权的规定。但从孔祥文、刘彦起诉的主要目的判断,其认为邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴之间就涉案房屋买卖不真实,邹叔芳、吴燕芬为逃避履行判决义务,恶意转让涉案房屋,而陈凤琴也非善意的受让人,上诉人孔祥文、刘彦在其上诉状中已明确陈述邹叔芳与陈凤琴转让争议房屋的行为无效。而对于合同效力的认定,属于法院应当主动审查的范围,并不需当事人明确提出要求确认合同效力的主张,且孔祥文、刘彦也提出过邹叔芳与陈凤琴转让争议房屋的行为无效的意思表示。结合本案事实,本院对邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴之间的《房屋买卖合同》的效力进行认定。邹叔芳、吴燕芬在一审判决其继续履行与孔祥文、刘彦之间的合同后,在上诉期间与陈凤琴就同一套房屋又签订了《房屋买卖合同》并办理了过户手续,邹叔芳、吴燕芬的该行为明显存在恶意。对于陈凤琴是否属于信赖登记的公示公信力而与邹叔芳、吴燕芬进行房屋买卖交易,并支付了合理对价的善意第三人,本院从以下几个方面进行判断:首先从邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴签订的《房屋买卖合同》的具体情况分析,双方交易的房屋价款为125万元,房屋的建筑面积245.66平方米,每平方米单价仅为5088元,结合双方交易的时间,涉案房屋所处的区位,该成交价明显低于市场价格,并不是一个合理的交易价格,虽然陈凤琴认为行政机关的交易指导价为3261元,但判断交易价格是否合理应当以正常的市场行为作为判断,双方之间成交的每平方米5088元的单价与涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远,不能认定双方达成的成交价为合理的交易价格。其次,从陈凤琴支付购房款的情况来看,陈凤琴转账50万元给邹叔芳,以及邹叔芳写收到房款125万元收条的时间均为2011年7月12日,这与双方于2011年7月11日签订并进行过公证的《房屋买卖合同》中表明的房款已支付并不相符。除转账的50万元外,对于剩余的75万元的付款方式,陈凤琴陈述为现金,但并不能提供该75万元现金是通过取款或向其他人借款的来源凭据,故对于陈凤琴主张其以支付了合理的对价的主张本院不予确认。另外,因涉案房屋的钥匙已由邹叔芳、吴燕芬于2009年就交付给了孔祥文、刘彦,陈凤琴在与邹叔芳、吴燕芬签订《房屋买卖合同》前不对其要购买的房屋状况进行了解,交易之后也未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定,要求邹叔芳、吴燕芬交付涉案房屋,这些情况均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。上述陈凤琴的各项客观表现均不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人,本案三被上诉人之间的房屋买卖行为属于《合同法》第五十二条第(二)项规定的恶意串通,损害上诉人利益的情形,三被上诉人之间的《房屋买卖合同》应当认定为无效。
法院判决:
撤销昆明市五华区人民法院(2011)五法民二初字第584号民事判决。确认《房屋买卖合同》无效。
孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案
—房屋买卖合同中恶意串通行为的认定
关键词:房屋买卖;恶意串通;合同效力
[裁判要点]
出卖人将房屋出售后又转卖他人,后买受人是否尽到必要的审查义务,是否支付了合理对价,以及其与出卖人是否存在特殊关系等,均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。
[相关法条]
, 《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项 有下列情形之一的,合同无效:
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
[案件索引]
一审:云南省昆明市五华区人民法院(2011)五法民二初字第584号;二审:云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第35号
[基本案情]
经法院审理查明:孔祥文、刘彦系夫妻关系,邹叔芳、吴燕芬系夫妻关系。2009年11月1日,邹叔芳与孔祥文签订了一份《商品房认购权转让协议》,约定邹叔芳有位于昆明市北京路延长线与烟草一号路交叉道口北面某小区C区七幢1单元501号,经双方协商,邹叔芳同意将该商品房的认购权转让给孔祥文,购买价格按照省政府办公厅规定的集体购买价格为准,但需另付该房屋的认购权转让费人民币39万元给邹叔芳,邹叔芳在拿到房屋的土地使用证、产权证后应立即交由孔祥文保管,到房屋产权可以更名过户时,双方应按有关规定及时办理,更名过户所发生的费用由孔祥文负担。孔祥文将部分房款24万元分别于2007年3月21日至2009年10月21日之间分三次支付给邹叔芳,尾款223031.92元于2009年10月31日付清给邹叔芳。转让费其中10万元孔祥文也于2007年3月22日支付给邹叔芳,剩余29万元,邹叔芳于2009年10月31日将房屋钥匙交付给孔祥文时,孔祥文全额付清给邹叔芳。2011年3月14日,孔祥文、刘彦向昆明市盘龙区人民法院起诉,要求邹叔芳、吴燕芬继续履行合同,将诉争房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》交由孔祥文、刘彦保管,并配合办理诉争房屋的过户手续。2011年6月3日,昆明市盘龙区人民法院作出(2011)盘法民二初字第137号民事判决书,判决孔祥文、刘彦与邹叔芳、吴燕芬继续履行于2009年11月1日签订的《商品房认购权转让协议》,邹叔芳、吴燕芬在判决生效后30日内协助孔祥文、刘彦办理《房屋所有权证》变更登记手续并交付房屋。判决后邹叔芳、吴燕芬不服,于2011年6月17日向昆明市中级人民法院提起上诉。另查明,2011年7月11日,邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴签订了一份《房屋买卖合同》,约定陈凤琴购买邹叔芳、吴燕芬所有的位于昆明市某小区C7幢1单元6-7层501室的房屋,成交价格为人民币125万元。昆明市明信公证处对该合同进行了公证。还查明,昆明市住房和城乡建设局发放的某小区C7幢1单元6 -7层501室的《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为陈凤琴。
[裁判结果]
云南省昆明市五华区人民法院于2011年11月25日作出(2011)五法民二初字第584号判决:驳回原告孔祥文、刘彦的诉讼请求。宣判后原告孔祥文、刘彦向云南省昆明市中级人民法院提起上诉,云南省昆明市中级人民法院于2012年7月3日作出(2012)昆民一终字第35号判决:一、撤销昆明市五华区人民法院(2011)五法民二初字第584号民事判决。二、确认邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴于2011年7月11日签订的《房屋买卖合同》无效。
[裁判理由]
法院生效裁判认为:上诉人孔祥文、刘彦是依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定而提出的撤销权诉讼,根据该条规定,因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。结合本案情况,涉案房屋的认购权曾被邹叔芳、吴燕芬转让给孔祥文,并且孔祥文、刘彦已按双方之间的合同约定付清转让款和购房款,邹叔芳、吴燕芬也于2009年10月31日将房屋钥匙交给孔祥文。后孔祥文、刘彦以邹叔芳、吴燕芬拒绝履行合同义务,并要求该二人配合其办理房屋过户为由诉至盘龙区人民法院,盘龙区人民法院已于2011年6月3日作出一审判决,判令邹叔芳、吴燕芬履行协助变更登记手续并交付房屋的合同义务。邹叔芳、吴燕芬在对该判决提出上诉的期间,于2011年7月11日就涉案同一套房屋与陈凤琴签订《房屋买卖合同》,并办理了过户手续。从上述情况判断,因邹叔芳、吴燕芬拒绝继续履行与孔祥文、刘彦签订的合同,故而双方发生纠纷并进行诉讼,虽然一审判决确认邹叔芳、吴燕芬有继续履行合同的义务,但因该判决尚未生效,故孔祥文、刘彦与邹叔芳、吴燕芬之间尚未形成到期的、确定的债权、债务关系,本案并不适用《合同法》第七十四条关于撤销权的规定。但从孔祥文、刘彦起诉的主要目的判断,其认为邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴之间就涉案房屋买卖不真实,邹叔芳、吴燕芬为逃避履行判决义务,恶意转让涉案房屋,而陈凤琴也非善意的受让人,上诉人孔祥文、刘彦在其上诉状中已明确陈述邹叔芳与陈凤琴转让争议房屋的行为无效。而对于合同效力的认定,属于法院应当主动审查的范围,并不需当事人明确提出要求确认合同效力的主张,且孔祥文、刘彦也提出过邹叔芳与陈凤琴转让争议房屋的行为无效的意思表示,故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案事实,本院对邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴之间的《房屋买卖合同》的效力进行认定。邹叔芳、吴燕芬在一审判决其继续履行与孔祥文、刘彦之间的合同后,在上诉期间与陈凤琴就同一套房屋又签订了《房屋买卖合同》并办理了过户手续,邹叔芳、吴燕芬的该行为明显存在恶意。对于陈凤琴是否属于信赖登记的公示公信力而与邹叔芳、吴燕芬进行房屋买卖交易,并支付了合理对价的善意第三人,本院从以下几个方面进行判断:首先从邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴签订的《房屋买卖合同》的具体情况分析,双方交易的房屋价款为125万元,房屋的建筑面积245.66平方米,每平方米单价仅为5088元,结合双方交易的时间,涉案房屋所处的区位,该成交价明显低于市场价格,并不是一个合理的交易价格,虽然陈凤琴认为行政机关的交易指导价为3261元,但判断交易价格是否合理应当以正常的市场行为作为判断,双方之间成交的每平方米5088元的单价与涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远,不能认定双方达成的成交价为合理的交易价格。其次,从陈凤琴支付购房款的情况来看,陈凤琴转账50万元给邹叔芳,以及邹叔芳写收到房款125万元收条的时间均为2011年7月12日,这与双方于2011年7月11日签订并进行过公证的《房屋买卖合同》中表明的房款已支付并不相符。除转账的50万元外,对于剩余的75万元的付款方式,陈凤琴陈述为现金,但并不能提供该75万元现金是通过取款或向其他人借款的来源凭据,故对于陈凤琴主张其以支付了合理的对价的主张本院不予确认。另外,因涉案房屋的钥匙已由邹叔芳、吴燕芬于2009年就交付给了孔祥文、刘彦,陈凤琴在与邹叔芳、吴燕芬签订《房屋买卖合同》前不对其要购买的房屋状况进行了解,交易之后也未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定,要求邹叔芳、吴燕芬交付涉案房屋,这些情况均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。上述陈凤琴的各项客观表现均不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人,本案三被上诉人之间的房屋买卖行为属于《合同法》第五十二条第(二)项规定的恶意串通,损害上诉人利益的情形,三被上诉人之间的《房屋买卖合同》应当认定为无效。