杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案
—农村房屋买卖合同的效力
关键词:无效
案例来源:《人民法院案例选》2013年第4辑总第86辑第149-155页
湖北省秭归县人民法院(2012)鄂秭归民初字第00780号民事判决书查明:
2012年2月15日,被告吴家庆、吴学强与原告杜沥泉双方签订《房屋买卖协议》:二被告自愿将坐落于秭归县茅坪镇杨贵店村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给被告,面积约为148m2;房屋总价款为184800元,签订协议时付8万元,2012年7月30日以前支付5万元,原告装修时付4万元,余款待被告的土地使用证办下来后付清;该协议签字生效,原告房款交清,被告房屋交付后,原告即永久拥有该套房屋的所有权。被告现持有整栋房屋的建房许可证,但被告不负责办理该套房屋的产权证件,房屋买卖成交后按政策如果不能办理产权过户手续,原告不得追究被告责任。签订协议的当日,原告给被告付款8万元,被告吴家庆给原告出具了收条一份。嗣后,原告未按约定的时间支付房款,亦不接受房屋,并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由,而要求被告返还交付的购房款。2012年8月,原告诉请法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效;判令被告向原告返还购房款8万元,并承担从2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息。
原告杜沥泉是屈原镇天龙村村民;被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建,建房占有的土地属茅坪镇杨贵店村集体所有制土地。
法院认为:
原、被告签订《房屋出售协议》虽属自愿,在协议中约定土地不转让,但根据“地随房走”的原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。被告人自建的房屋,虽属其所有,但所建房屋的土地是属村集体所有,村集体所有的土地由本村村民集体所有。我国《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权,该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同,原告不是茅坪镇杨贵店村村民,不具备该区域内购房权利。被告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告,双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定,该合同应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定,基于合同而收取的原告购房款8万元应予返还。导致协议无效,原、被告双方均有过错,故对双方提出的损失问题由各自承担。
法院判决:
《房屋买卖协议》无效;吴家庆、吴学强返还杜沥泉购房款8万元。
杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案
—农村房屋买卖合同的效力
关键词:农村房屋买卖;合同效力
[裁判要点]
非本村村民购买集体土地上的房屋,因违反《土地管理法》的规定,侵害了村集体其他成员宅基地使用权,合同应属无效。
[相关法条]
《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项有下列情形之一的,合同无效:
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
[案件索引]
一审:湖北省秭归县人民法院(2012)鄂秭归民初字第00780号(2012年10月22日)
[基本案情]
原告杜沥泉诉称:2012年2月15日,原、被告签订《房屋买卖协议》,约定由被告将位于秭归县茅坪镇杨贵店村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给原告。房屋价格184800元。签订协议时,原告先付定金8万元,2012年7月30日以前支付5万元,装修时付4万元,余款待被告的土地使用证办下来后付清。协议签订的当日,原告向被告交付购房定金8万元,被告向原告出具收条一张。事后得知双方签订《房屋买卖协议》违背了法律的相关规定。为此,请求法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效;判令被告向原告返还购房款8万元,并承担从2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息;由被告承担本案的诉讼费。
被告吴家庆辩称:被告对与原告签订《房屋买卖协议》一事的经过无异议,被告认为,双方签订的《房屋买卖协议》是依法成立的,其理由是:(1)双方均具有完全民事行为能力,签订协议的行为是双方真实意愿,是原告多次看房商谈后而定购的,并且此房是自家宅基地旧房返修的,不是小产权房,并且当时就声明只有集体土地使用证,没有房产证。(2)被告依约正在履行协议义务,而原告在履行中有违约行为,没有按照协议约定于2012年7月30日前支付房款5万元,且在8月上旬要求退房,所交房屋定金时间长达半年之久,完全有违《合同法》的规定,其责任在于原告。(3)双方签订的《房屋买卖协议》并没有违背法律、法规强制性规定,双方所签订的协议是成立的,而且有效,法律并没有强制禁止农村房屋完全不能转让集体组织以外的单位或者是个人。(4)双方在协议中明确约定,被告不负责办理房屋过户手续,而且原告是明知的,如原告要想办理房屋过户手续,应通过合法手续将户口迁移到杨贵店即可办理。(5)由于双方签订了协议,许多购房者在3、 4月间以高于原告所出的价格购买房屋,但被告考虑到已与原告签订了协议,仍然诚实守约。现原告要求解除合同,延误了被告转让房屋的最佳时期,给被告造成了一定的经济损失,被告的一切损失应由原告承担。因此,原、被告双方签订的协议有效,原告的诉讼请求不能成立,所交定金不退。请求法院依法驳回原告的诉讼请求并承担诉讼费。
法院经审理查明:2012年2月15日,原、被告双方签订《房屋买卖协议》,合同约定的主要内容为:二被告自愿将坐落于秭归县茅坪镇杨贵店村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给被告,面积约为148m2。原告对被告所要出售的该套房屋作了充分了解,愿意购买;房屋总价款为184800元,签订协议时付8万元,2012年7月30日以前支付5万元,原告装修时付4万元,余款待被告的土地使用证办下来后付清;该协议签字生效,原告房款交清,被告房屋交付后,原告即永久拥有该套房屋的所有权。如遇国家或有关单位征用,该套房屋的有关补偿由原告享用,被告不得提出任何争议。本楼占地面积148m2土地永久性由被告所有,一切费用与楼上买方无关;被告现持有整栋房屋的建房许可证,但被告不负责办理该套房屋的产权证件,房屋买卖成交后按政策如果不能办理产权过户手续,原告不得追究被告责任。如原告需要办证,被告协助,所需办证费用由原告承担。如果今后按政策能够办理产权过户手续,原告亦需要办理产权手续,一切手续费及税费均由原告负责,被告协助提供相关证件;任何一方违约,赔付由此给守约方带来的全部损失。签订协议的当日,原告给被告付款8万元,被告吴家庆给原告出具了收条一份,该收条的主要内容:今收到杜沥泉购房订金捌万园整(8万元)。嗣后,原告未按约定的时间支付房款,亦不接受房屋,并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由,而要求被告返还交付的购房款。双方为此未达成一致意见。2012年8月,原告向本院提起诉讼,请求法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效;判令被告向原告返还购房款8万元,并承担从2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息;由被告承担本案的诉讼费。
同时查明:原告杜沥泉是屈原镇天龙村村民;被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建,建房占有的土地属茅坪镇杨贵店村集体所有制土地。
[裁判结果]
湖北省秭归县人民法院于2012年10月22日作出民事判决:一、杜沥泉与吴家庆、吴学强签订的《房屋买卖协议》无效;二、吴家庆、吴学强返还杜沥泉购房款8万元,定于本判决生效后二十日内付清;三、驳回杜沥泉的其他诉讼请求。宣判后,双方均未上诉,判决已发生法律效力。
[裁判理由]
法院生效判决认为:所有人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《房屋出售协议》虽属自愿,在协议中约定土地不转让,但根据“地随房走”的原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”被告人自建的房屋,虽属其所有,但所建房屋的土地是属村集体所有,村集体所有的土地由本村村民集体所有。我国《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质,宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并,大量失地农民将生活无着,会对社会秩序造成巨大冲击。我国人多地少的国情决定国家对土地使用采取严格的限制政策,其目的是让农民保住自己的住宅,是维护和谐稳定的社会秩序的需要,也是为农民负责、保障其基本生存权的需要。原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权,该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同,原告不是茅坪镇杨贵店村村民,不具备该区域内购房权利。被告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告,双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定,该合同应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”。故二被告基于合同而收取的原告购房款8万元应予返还。导致协议无效,原、被告双方均有过错,故对双方提出的损失问题由各自承担。被告的抗辩理由与法不符,本院不予支持。