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杨陆锦诉曹宏慧房屋买卖合同纠纷案
——划拨土地上的私有房屋可以转让 关键词:无效不成立 案例来源:《人民法院案例选》2014年第2辑总第88辑第120-126页 安徽省泾县人民法院(2009)泾民一初字第164号民事判决书查明: 1999年,杨陆锦自建两层砖混结构商住楼1幢,建筑面积共139.46m2,土地使用权性质为国有划拨。2007年1月29日,原告杨陆锦与被告曹宏慧订立的《住宅楼买卖协议书》,约定:杨陆锦将其上述私有房屋以8.5万元价格出卖给曹宏慧,房产证在双方签订协议后交予曹宏慧;本协议自双方签字后生效当。同年3月6日,杨陆锦将其房屋交付给曹宏慧。曹宏慧随即对该房进行了装修。后杨陆锦反悔,双方遂发生矛盾,杨陆锦用刀砍坏了曹宏慧新换的一楼卷闸门。诉讼期间,曹宏慧于2010年2月2日向该镇土地管理所递交了交纳土地出让金申请,但双方转让房地产事项未经有批准权的人民政府批准。原告诉请确认双方房屋买卖合同无效,并判令曹宏慧按原状返还该房屋。 法院判决: 《住宅楼买卖协议》无效;原告返还8.5万元。曹宏慧提出上诉。 安徽省宣城市中级人民法院(2009)宣中民一终字第416号裁定: 撤销原判,发回重审。 安徽省泾县人民法院(2010)泾民一初字第0253号判决: 驳回杨陆锦的诉讼请求。杨陆锦提出上诉。 安徽省宣城市中级人民法院(2011)宣中民四终字第00007号民事调解书认为: 杨陆锦与曹宏慧就案涉房屋签订《住宅楼买卖协议》的目的是转让房屋所有权,且不改变土地使用权的性质。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批,但是《中华人民共和国城市房地产管理法》并未规定此类合同无效。根据该法第四十条、第六十一条的规定,只要当事人履行了相关的法定手续,法律允许其转让而并非一律禁止,故杨陆锦与曹宏慧订立的《住宅楼买卖协议》不违反我国法律法规有关效力性强制性规定。另杨陆锦和曹宏慧均为具有完全民事行为能力的人。因此,案涉房屋买卖合同不存在无效事由,杨陆锦与曹宏慧签订的《住宅楼买卖协议》合法有效,杨陆锦的诉讼理由和请求均不能成立。 法院调解书确认: 1、曹宏慧再另行补偿杨陆锦经济损失3万元;2、双方均确认《住宅楼买卖协议》有效,并由杨陆锦协助曹宏慧办理案涉房屋有关过户手续。 杨陆锦诉曹宏慧房屋买卖合同纠纷案
——划拨土地上的私有房屋可以转让 关键词:民事诉讼;划拨土地上私有房屋;可以转让 【裁判要点】 以划拨方式取得土地使用权的,出卖该土地上私有房屋时,虽对土地使用权的转让未报有批准权的人民政府批准同意,但不影响该房屋买卖合同的效力,该房屋买卖合同仍然有效。 【相关法条】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产,不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的; (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。 【案件索引】 一审:安徽省泾县人民法院(2009)泾民一初字第164号(2009年4月10日) 二审:安徽省宣城市中级人民法院(2009)宣中民一终字第416号(2009年11月20日) 重审一审:安徽省泾县人民法院(2010)泾民一初字第0253号(2010年4月16日) 重审二审:安徽省宣城市中级人民法院(2011)宣中民四终字第00007号(2011年8月16日) 【基本案情】 杨陆锦诉称:2007年1月29日,其与曹宏慧订立的《住宅楼买卖协议书》,因该房屋所占用的土地为国有划拨土地,而该房屋转让时土地使用权的转让未经县级以上人民政府批准,故该房屋买卖行为无效。请求人民法院判令确认双方签订的房屋买卖合同无效,并判令曹宏慧按原状返还该房屋。 曹宏慧辩称:该房屋虽是私有房屋,其所占土地为国有划拨土地,但双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,故该房屋买卖行为合法有效。 法院经审理查明:1999年,杨陆锦在安徽省泾县茂林镇某街道上自建两层砖混结构商住楼1幢,门牌号为某街道55号,一层为两间门面房、二层为住宅房,建筑面积共139.46m2,土地使用权性质为国有划拨。2007年1月29日,曹宏慧与杨陆锦订立《住宅楼买卖协议书》,约定:杨陆锦将其上述私有房屋以8.5万元价格出卖给曹宏慧,房产证在双方签订协议后交予曹宏慧;房产证过户、土地证领取等相关费用由曹宏慧承担;本协议自双方签字后生效。当日,曹宏慧通过银行转账方式给付杨陆锦购房款8.5万元。同年3月6日,杨陆锦将其房屋交付给曹宏慧。曹宏慧随即对该房进行了装修。后杨陆锦反悔,双方遂发生矛盾,杨陆锦用刀砍坏了曹宏慧新换的一楼卷闸门。 诉讼期间,曹宏慧于2010年2月2日向该镇土地管理所递交了交纳土地出让金申请,但双方转让房地产事项未经有批准权的人民政府批准。 【裁判结果】 安徽省泾县人民法院于2009年4月10日作出(2009)泾民一初字第164号民事判决:一、原告杨陆锦与被告曹宏慧于2007年1月29日签订的《住宅楼买卖协议》无效;二、原告杨陆锦返还被告曹宏慧人民币8.5万元,曹宏慧按照原状返还杨陆锦房屋。原、被告各自所受到的损失各自承担;三、驳回杨陆锦其他诉讼请求。宣判后,曹宏慧提出上诉。安徽省宣城市中级人民法院于2009年11月20日作出(2009)宣中民一终字第416号民事裁定,撤销原判,发回重审。 安徽省泾县人民法院于2010年4月16日作出(2010)泾民一初字第0253号民事判决:驳回杨陆锦的诉讼请求。宣判后,杨陆锦提出上诉。安徽省宣城市中级人民法院于2011年8月16日作出(2011)宣中民四终字第00007号民事调解书:一、曹宏慧再另行补偿杨陆锦经济损失3万元;二、双方均确认《住宅楼买卖协议》有效,并由杨陆锦协助曹宏慧办理案涉房屋有关过户手续。现双方已全部履行完毕。 【裁判理由】 安徽省宣城市中级人民法院审理认为:杨陆锦与曹宏慧就案涉房屋签订《住宅楼买卖协议》的目的是转让房屋所有权,且不改变土地使用权的性质。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批,但是《中华人民共和国城市房地产管理法》并未规定此类合同无效。根据该法第四十条、第六十一条的规定,只要当事人履行了相关的法定手续,法律允许其转让而并非一律禁止,故杨陆锦与曹宏慧订立的《住宅楼买卖协议》不违反我国法律法规有关效力性强制性规定。另杨陆锦和曹宏慧均为具有完全民事行为能力的人。因此,案涉房屋买卖合同不存在无效事由,杨陆锦与曹宏慧签订的《住宅楼买卖协议》合法有效,杨陆锦的诉讼理由和请求均不能成立。 鉴于该案双方当事人矛盾尖锐,尤其是杨陆锦性情偏执,为尽可能妥善解决彼此之间的纠纷,防止发生“民转刑”案件,二审通过做深入细致的调解工作,终于对该案依法调解处理。 |
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