陈斌诉张锦山等房屋买卖合同纠纷案
——房价上涨卖房人是否有权以国家限购政策为由主张解除合同
关键词：情势变更
案例来源：《人民法院案例选》2014年第4辑总第90辑第131-135页
云南省昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第2244号民事判决书查明：
2008年3月1日，原告陈斌与被告张锦山签订《房屋转让合同书》约定，张锦山将位于昆明市滇池路某小区24幢4单元4跃5层401号房屋以860000元的价格转让给陈斌，并保证已征得房屋共有人的同意转让房屋。案外人何朝堂代陈斌在中国农业银行昆明市锦苑支行向户名为“张旭”的账户存人50万元。2008年5月1日，陈斌在中国农业银行曲靖市古城支行以转账方式向户名为“杨枝英”的账户存人38万元。2008年5月9日，张锦山与陈斌制作某小区24幢4单元401号房屋《交接清单》，将401号房屋交付陈斌。
2011年9月20日，张锦山向陈斌发出《解除〈房屋转让合同书〉通知书》，称因情势变更（即国家限购政策）不能实现合同目的，故通知陈斌于2011年10月20日前办理解除合同后的退款退房手续。陈斌陈述其收到该通知，但并未同意解除合同。陈斌诉请要求张锦山、杨枝英、张旭协助办理房屋产权过户手续并连带承担陈斌损失122500元。
法院认为：
对于张锦山、杨枝英、张旭主张张锦山于2011年9月20日向陈斌发出的《解除〈房屋转让合同书〉通知书》中已经主张由于情势变更，即根据昆明市政府所作出的限购政策，陈斌系外地户口，属于不能在昆明购房的人员，因此双方所签《房屋转让合同书》于张锦山发出该通知时已经解除。昆明市政府的限购政策，仅规定购房人的购房资格，而未规定卖房人的卖房条件，且双方的《房屋转让合同书》签订于昆明市政府出台限购政策之前，且房款已经支付，房屋已经交付，张锦山、杨枝英、张旭作为房屋的出卖人不应以对签订合同之后地方政府对购房人的限制而作为其不履行合同的理由，张锦山、杨枝英、张旭应本着诚实信用原则积极履行合同义务。
法院判决：
张锦山、杨枝英、张旭协助陈斌办理涉案房屋的产权过户手续。张锦山、杨枝英、张旭提起上诉。
昆明市中级人民法院作出（2014）昆民一终字第85号民事判决：
维持原判。
陈斌诉张锦山等房屋买卖合同纠纷案
——房价上涨卖房人是否有权以国家限购政策为由主张解除合同
关键词：情势变更
[裁判要点]
双方于国家限购政策出台以前签订的《房屋转让合同书》，买房人已付清房款，而卖房人也已交房，卖房人无权以国家限购政策为由主张解除合同。
[相关法条]
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
[案件索引]
一审：云南省昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第2244号（2013年10月24日）
二审：云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第85号（2014年7月14日）
[基本案情]
2008年3月1日，陈斌与张锦山签订《房屋转让合同书》约定，张锦山将属于张锦山、杨枝英、张旭共同共有的位于昆明市滇池路某小区24幢4单元4跃5层401号房屋以860000元的价格转让给陈斌，并保证已征得房屋共有人的同意转让房屋。签订本合同当日支付50万元，其中20万元定金，30万元预付款；办完合同更名手续当天支付36万元。张锦山负责办理更名手续，费用2万元由陈斌承担。办理完合同更名手续后移交房屋、发票及钥匙，后转让终结。2008年3月1日，案外人何朝堂代陈斌在中国农业银行昆明市锦苑支行向户名为“张旭”的账户存人50万元。2008年5月1日，陈斌在中国农业银行曲靖市古城支行以转账方式向户名为“杨枝英”的账户存人38万元。2008年5月9日，张锦山与陈斌制作某小区24幢4单元401号房屋《交接清单》，将401号房屋交付陈斌。2011年9月20日，张锦山通过全球邮政特快专递向陈斌发出《解除〈房屋转让合同书〉通知书》，称因情势变更（即国家限购政策）不能实现合同目的，亦不能使双方于2008年3月1日签订的《房屋转让合同书》有效，故通知陈斌于2011年10月20日前办理解除合同后的退款退房手续。陈斌陈述其收到该通知，但并未同意解除合同。现陈斌诉至法院，要求张锦山、杨枝英、张旭协助办理房屋产权过户手续并连带承担陈斌损失122500元，其中：装修违约金7万元，租金损失52500元。
[裁判结果]
云南省昆明市西山区人民法院于2013年10月24日作出（2013）西法民初字第2244号民事判决：张锦山、杨枝英、张旭协助陈斌办理涉案房屋的产权过户手续。宣判后，张锦山、杨枝英、张旭提起上诉。昆明市中级人民法院于2014年7月14日作出（2014）昆民一终字第85号民事判决：维持昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第2244号民事判决该部分判决内容。
[裁判理由]
云南省昆明市中级人民法院二审认为：对于张锦山、杨枝英、张旭主张张锦山于2011年9月20日向陈斌发出的《解除〈房屋转让合同书〉通知书》中已经主张由于情势变更，即根据昆明市政府所作出的限购政策，陈斌系外地户口，属于不能在昆明购房的人员，因此双方所签《房屋转让合同书》于张锦山发出该通知时已经解除。二审法院认为，昆明市政府的限购政策，仅规定购房人的购房资格，而未规定卖房人的卖房条件，且双方的《房屋转让合同书》签订于昆明市政府出台限购政策之前，且房款已经支付，房屋已经交付，张锦山、杨枝英、张旭作为房屋的出卖人不应以对签订合同之后地方政府对购房人的限制而作为其不履行合同的理由，张锦山、杨枝英、张旭应本着诚实信用原则积极履行合同义务。故认定，张锦山于2011年9月20日向陈斌发出《解除〈房屋转让合同书〉通知书》，所主张的理由不属于法定或约定的理由，该通知书并不发生法律效力，其主张合同已经解除依法无据，不予支持。
