北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案—一房数卖的认定
关键词：继续履行
案例来源：《人民法院案例选》2015年第2辑总第92辑第115-129页
北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第11566-2号民事判决书查明:
昆仑公司前身为中国纺织化纤工程公司，后更名为中国纺织化纤工程总公司，后又更名为现名称。朝海物业公司原为北京市朝阳针织厂（以下简称朝阳针织厂）。朝阳工业局原为朝阳针织厂的上级主管部门，后经体制改制脱钩。
北京市东城区东直门外大街甲26号院内现有A座（1号楼）、B座（2号楼）两栋楼房，其中A座（1号楼）位于临街北侧，B座（2号楼）位于A座（1号楼）的南侧。A座（1号楼）初始建于1979年（地下一层、地上六层）。原朝阳针织厂（即涉诉的朝海物业公司）在1981年搬入，1994年由朝阳针织厂在A座（1号楼）加建地上第七及第八层。另有一高层建筑位于甲26号院东侧。
1994年4月17日，原中国纺织化纤工程公司（即昆仑公司）与朝阳针织厂（即朝海物业公司）签订《合同书》，约定：双方在东直门外大街26号院内共同投资新建（生产、办公）综合楼（即本案涉诉的B座2号楼）；朝海物业公司将新建楼的第五层（建筑面积约750平方米）归属昆仑公司作为办公用房，永久使用；昆仑公司向朝海物业公司支付基建费320万元（由朝海物业公司包死）；新建综合楼预计在1995年6月底竣工，交付昆仑公司使用；昆仑公司有权转让使用权。在同等条件下，朝海物业公司有优先受让权，在50年内，如遇国家征用、拆迁等致使昆仑公司不能使用办公楼时，朝海物业公司应向昆仑公司无偿提供相同条件的办公用房。朝阳工业局作为朝阳针织厂的上级主管部门以鉴证合同的身份盖章。
1995年12月28日，综合楼工程验收合格，双方随后办理了约定第五层房屋的交接手续，昆仑公司装修后进驻。
诉争房产所使用土地于《合同书》签订时系朝海物业公司使用的国有土地，朝海物业公司于2001年4月取得国有土地使用证，土地使用权性质为划拨。2002年，朝海物业公司取得包括诉争房产在内的26号院房产所有权证（京房权证朝其02字第00305号）。
2002年4月25日，朝海物业公司向昆仑公司发出《关于统一办理独立土地证、房产证的函》，内容为：根据贵公司与原朝阳针织厂于1994年4月17日签署的合同书及贵单位的愿望，我公司经反复请示政府及上级有关部门协商、研究，同意为原合作建房单位独立办理独立土地证及房产证，完备产权关系。贵单位需交纳土地出让金、补交公摊面积费，补交原朝阳针织厂代交、挂账的土地使用费、房产税和保险费。该函列明了公摊面积费的预交数额、土地使用费、房产税和保险费的数额，未明确缴纳土地出让金的数额。
2002年6月6日，昆仑公司向朝海物业公司发出《关于办理房产证、土地证中的有关问题的函》，针对朝海物业公司来函中的有关事项提出疑问：（1）土地出让金按什么面积计算？（2）公摊面积如何决定？如何分摊？（3）公摊面积费按什么标准收取？（4）自1996年度至2001年度的土地使用费、房产税和保险费的交费标准和分摊办法？
2004年8月20日，昆仑公司交纳了诉争房屋房产税、土地使用税8万余元。2004年8月20日，昆仑公司与案外人信诚（北京）纺织品有限公司共同向朝海物业公司发出《关于办理独立土地、房屋所有权证的函》，其中称：针对贵公司2002年4月25日《关于统一办理独立土地证、房产证的函》及2004年8月17日由李英杰董事长主持召开的业主会议上形成的办理独立土地、房屋产权证的意见，正式回复如下：根据北京市现行的房地产登记管理规定，允许独单栋楼可以开展办理房屋产权证的登记手续工作。因此，要求朝海物业公司及时协助办理独立土地、房屋产权证手续，提出房屋公摊面积以政府房地局测量的为准，公摊面积费用按市场公允价减折旧的办法确定，土地出让金按北京市有关政策标准执行。此后，双方因对土地出让金等费用的交纳不能达成一致而未完成土地、房屋的产权转移登记手续。
2003年11月4日，昆仑公司与朝海物业公司签订《物业管理合同》，约定就诉争房产委托朝海物业公司进行物业管理。2004年、2005年，双方续签了相关物业管理合同。
朝海物业公司申请办理了诉争房产所使用土地使用权的出让手续，于2006年9月取得京朝国用（2006出）第0301号土地使用证，土地使用权性质变更为出让。2009年4月，朝海物业公司以出让方式重新办理前述房屋产权证并将地址变更为甲26号院。
朝海物业公司曾于2005年7月将包括诉争房产在内的综合楼及相应的土地使用权抵押给中国农业银行北京市西城区支行。该土地使用权变更为出让性质后，上述抵押登记注销，双方重新办理的抵押登记。原审法院审理中查证：现甲26号院的抵押包括：B座2号楼的地下1、 2层及地上1至4层、A座1号楼地上4-8层（涉诉房屋不在抵押范围内）。
2005年7月，昆仑公司将朝海物业公司诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），要求继续履行共同投资新建的综合楼《合同书》、为其办理产权手续；朝海物业公司于2005年8月反诉要求确认双方签订的《合同书》无效。朝阳法院经审理于2006年12月判决：双方于1994年4月17日签订的《合同书》无效；朝海物业公司返还昆仑公司投资款320万元，土地、房产税89250元，共计3289250元。判决后，昆仑公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。
二中院于2007年11月将该案发回重审。案件发回重审后，朝阳法院以（2008）朝民初字第2712号重审。朝阳法院未要求朝阳工业局参加诉讼。朝阳法院经重审于2009年6月判决：一、中国纺织化纤工程总公司（中国纺织化纤工程公司）与北京朝海物业管理有限公司（北京市朝阳针织厂）于1994年4月17日签订的《合同书》无效。二、驳回中国纺织化纤工程总公司的诉讼请求。昆仑公司不服判决上诉至二中院。
二中院经审理于2010年4月作出（2009）二中民终字第16402号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第2712号民事判决。二、北京朝海物业管理有限公司与中国昆仑工程公司继续履行双方（即原中国纺织化纤工程公司与原北京市朝阳针织厂）所签《合同书》。该判决生效后，朝海物业公司于2013年向北京市高级人民法院申诉，北京市高级人民法院于2013年9月驳回朝海物业公司的再审申请。
2010年12月，昆仑公司将朝海物业公司诉至朝阳法院，朝阳工业局后被追加为第三人。朝阳法院以（2011）朝民初字第691号判决：一、北京朝海物业管理有限公司、北京市朝阳区工业局将北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼（即综合楼）5层的房屋腾空并交付中国昆仑工程公司。二、北京朝海物业管理有限公司协助中国昆仑工程公司办理北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼（即综合楼）5层的房屋的土地使用权证及房屋所有权证，将该房屋及所用土地登记至中国昆仑工程公司名下。昆仑公司在该案审理中表示，其于2007年11月从涉案房屋搬出。对于搬出的原因，昆仑公司称因朝海物业公司断水、断电，导致无法使用，故搬出。朝海物业公司称昆仑公司自动搬出。朝海物业公司及朝阳工业局均不服（2011）朝民初字第691号判决，分别上诉至二中院，该案正在审理中。
2003年7月30日，朝海物业公司与朝阳工业局签订《转让房屋使用权合同书》，双方约定：朝海物业公司将其所属东直门外大街26号A座6层办公用房转让给朝阳工业局，作为朝阳工业局永久使用的办公场所；朝阳工业局同意向朝海物业公司支付该层永久使用权转让费共计360万元；朝海物业公司同意在适当时候由朝阳工业局向国家交纳土地出让金，并将该层房屋产权办至朝阳工业局名下（最终面积确认以房产证为准）。2003年7月，朝海物业公司将朝阳区东直门外大街26号院1号楼6层房屋交给朝阳工业局使用。朝阳工业局以往来款及借款的方式给付朝海物业公司360万元。虽然朝海物业公司否认前述款项为购房款，但承认并未偿还该款项。
2007年11月，朝海物业公司（甲方）与朝阳工业局（乙方）签订《补充协议》，双方约定，现因朝海物业公司为迎接奥运会进行整体装修改造之需要，双方同意请求将主合同转让房屋永久使用权的标的物由东直门外大街26号A座6层变更为东直门外大街26号B座5层。据此自本协议签订之日起，B座5层的永久使用权转让给朝阳工业局。朝阳工业局已支付A座6层的永久使用权转让费转为B座5层的永久使用权转让费。《补充协议》签订后，2007年11月，朝阳工业局将朝阳区东直门外大街甲26号院1号楼6层房屋交还给朝海物业公司。朝海物业公司开始整体改造26号院1号楼，并在2008年以宾馆形式对外营业。
2011年8月，朝阳工业局将朝海物业公司诉至朝阳法院，要求继续履行《补充协议》，朝海物业公司协助朝阳工业局将坐落于北京市朝阳区东直门外大街26号院2号楼5层房屋的产权在合理的时间办理转移登记至朝阳工业局名下。朝阳法院以（2011）朝民初字第27341号判决：驳回北京市朝阳区工业局的诉讼请求。朝阳工业局及朝海物业公司均不服（2011）朝民初字第27341号判决，分别上诉至二中院，该案正在审理中。
对于朝海物业公司何时将朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼5层交付给朝阳工业局一节，朝海物业公司表示忘记2号楼5层交付给朝阳工业局的时间。朝阳工业局在朝阳法院审理（2011）朝民初字第691号案件中，其工作人员樊虎在法官于2011年4月6日现场勘验时表述：2010年6月交付的2号楼5层。现场勘验时，朝阳工业局尚不是（2011）朝民初字第691号案件中的当事人，在朝阳工业局作为第三人参加（2011）朝民初字第691号案件诉讼后，朝阳工业局否认樊虎在法院现场勘验时表述的内容，认为在2007年11月签订《补充协议》时交付的2号楼5层。朝阳工业局在朝阳法院审理（2011）朝民初字第27341号案件中表述：在2007年11月签订《补充协议》前交付的2号楼5层。本案中，朝阳工业局认为樊虎不是（2011）朝民初字第691号案件中的代理人，朝阳法院当时是在勘验现场，樊虎仅有权介绍现场情况，无权就重大事实作出承认。樊虎本人称其当时刚到公司任职，不清楚何时交付的2号楼5层。
昆仑公司认为应当依据朝阳工业局在朝阳法院审理（2011）朝民初字第691号案件中表述，认定在2010年6月交付的2号楼5层。昆仑公司举证朝阳工业局在2010年11月办理普通电话拆机及停机保号前，一直办理的是A座6层（即1号楼6层）的电话业务，以此证明2010年11月前朝阳工业局使用的办公用房为1号楼6层，而非涉诉的2号楼5层。
朝阳工业局举证，目前的电话业务地址仍是1号楼6层，未做更改，故电话业务地址不能证明何时交付2号楼5层。另，朝阳工业局提供证据证明在2010年4月前，2号楼5层已作为朝阳工业局通信地址，并依据2号楼5层面积交纳物业管理费。朝阳工业局称将1号楼6层交付给朝海物业公司后，未在他处办公，而是直接入驻2号楼5层办公至今。
对于昆仑公司及朝海物业公司主张的朝阳工业局作为朝海物业公司的上级主管、知道涉诉房屋与昆仑公司联建一节，朝阳工业局称，经改制，朝海物业公司已与朝阳工业局脱钩，朝阳工业局人员几经变动，且涉诉房屋在签订《补充协议》时为空置状态，朝阳工业局为配合奥运才搬至涉诉房屋。朝海物业公司已将甲26号院1号楼改造成酒店经营。
原告北京市朝阳区工业局（以下简称朝阳工业局）诉请撤销（2009）二中民终字第16402号民事判决书；（2）依法改判我单位与朝海物业公司继续履行《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》，并由朝海物业公司协助我单位将坐落于北京市朝阳区东直门外大街26号2号楼5层（原为东直门外大街26号B座5层）的房屋（价值大约人民币2000万元）产权变更至我单位名下。
法院认为：
2005年7月，昆仑公司将朝海物业公司诉至朝阳法院，要求继续履行共同投资新建的综合楼《合同书》、为其办理产权手续，朝阳法院经审理于2006年12月作出判决。判决后，昆仑公司不服，上诉至二中院。二中院于2007年11月将该案发回重审。朝阳法院以（2008）朝民初字第2712号重审。2007年11月，朝海物业公司与朝阳工业局签订《补充协议》，将转让房屋永久使用权的标的物由东直门外大街26号A座6层变更为东直门外大街26号B座5层。朝阳工业局应当是（2008）朝民初字第2712号案件第三人，因不能归责于朝阳工业局事由未参加该诉讼。2010年12月，昆仑公司将朝海物业公司及朝阳工业局诉至朝阳法院，要求将北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼综合楼五层房屋（涉案房屋）交给昆仑公司，朝海物业公司办理涉案房屋的所有权证以及土地使用权证，朝阳工业局在该案（即（2011）朝民初字第691号案件）诉讼中作为第三人，应当知道原判决情况。本案一审立案过程中，朝阳工业局于2013年6月28日取得《收取立案诉讼材料清单》，于同年7月1日取得《二中院诉讼费交款通知书》。因《民事诉讼法》（2012年修正）自2013年1月1日起施行，朝阳工业局在该法施行后的六个月内提起第三人撤销之诉，二中院受理朝阳工业局第三人撤销之诉并无不当。昆仑公司认为朝阳工业局不是第三人撤销之诉适格原告的主张，本院不予支持。
对于朝海物业公司何时将朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼5层交付给朝阳工业局一节，昆仑公司在二审诉讼中，以（2011）朝民初字第691号案件现场勘验时，朝阳工业局工作人员樊虎的陈述已经构成自认为由，欲证明朝阳工业局于2010年6月人驻2号楼5层，一审法院认定的朝阳工业局的入驻时间错误。本院认为，现场勘验时朝阳工业局并非（2011）朝民初字第 691号案件诉讼当事人，樊虎陈述的效力不同于法律规定的诉讼代理人的自认，在樊虎陈述与诉讼代理人的陈述相矛盾的情况下，需通过其他证据来加以判断。诉讼中，朝阳工业局为纠正樊虎的不利陈述，承担了举证责任，提供了一系列证据，证明其于2007年11月人驻2号楼5层。本院综合考虑到朝阳工业局为配合奥运搬出1号楼，朝海物业公司在2008年时将1号楼改造成酒店经营，而1号楼6层及2号楼5层均为朝阳工业局唯一办公用房的背景情况，结合本案诉讼中各方当事人提供的其他证据，认为一审判决的相关认定并无不当。
关于原判决中认定《合同书》的效力问题。对于朝阳工业局以原判决适用法律错误为由，要求撤销原判决并维持朝阳法院认定朝海物业公司与昆仑公司于1994年4月17日签订的《合同书》无效的请求，不予支持。
关于《合同书》继续履行问题，因新建的2号楼（综合楼）所占宗地土地使用权人为朝海物业公司，相关行政审批机关在2号楼（综合楼）的立项、规划中，朝海物业公司为建设方。昆仑公司不能向登记机关申请2号楼（综合楼）第五层房屋所有权初始登记，仅能依据《合同书》采取交易方式取得2号楼（综合楼）第五层房屋的所有权，而非原始取得2号楼（综合楼）第五层房屋的所有权。昆仑公司与朝阳工业局分别与朝海物业公司签订合同，实际均为采取交易方式取得2号楼（综合楼）第五层房屋的所有权。
法院比照以下原则，审理本案。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
二中院在2010年4月作出（2009）二中民终字第16402号民事判决时，朝阳工业局不是该案当事人，昆仑公司与朝阳工业局分别同朝海物业公司签订的合同均为有效，均末办理房屋所有权转移登记，因朝阳工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑昆仑公司与朝阳工业局实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素。比照前述原则，《合同书》实际已无法继续履行，因此二中院在原判决中认定《合同书》继续履行不当。
法院判决：
1、撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第16402号民事判决书。
2、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号民事判决书。
昆仑公司提出上诉。
北京市高级人民法院（2014）高民终字第483号民事判决书：维持原判。
陈志律师意见：
适用数份房屋买卖合同都有效的情况下的履行顺序有一个前提条件，即：后签订的合同不知道前面签订合同的存在。本案后签订的合同当事人知道有前一份合同的存在。故北京市高级人民法院（2014）高民终字第483号民事判决书的生效判决内容值得商榷。
北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案—一房数卖的认定
关键词：房屋买卖；一房数卖；占有
[裁判要点]
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
[相关法条]
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
[案件索引]
一审：北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第11566-2号（2013年12月17日）
二审：北京市高级人民法院（2014）高民终字第483号（2014年4月11日）
[基本案情]
2013年6月，北京市朝阳区工业局（以下简称朝阳工业局）向原审法院起诉称：（1）（2009）二中民终字第16402号民事判决书（以下简称原判决）是在我单位与北京朝海物业管理有限公司（以下简称朝海物业公司）签署了涉案房屋买卖合同，并实际占有涉案房屋，且未通知我单位的情况下作出的，我单位认为原判决严重侵犯了我单位的合法权益，原审程序不合法，应予撤销并改判，我单位按新修订的《民事诉讼法》第五十六条起诉撤销原判决并无不当。（2）原判决本身事实认定不清，适用法律错误，应予以撤销并改判。①朝海物业公司及中国昆仑工程公司（以下简称昆仑公司）均没有房地产开发经营资格，因此合建合同无效。②双方未办理合建审批手续、土地使用权变更登记手续，因此，联建合同无效。③人民法院生效判决对于同一情况的同类案件已认定为无效。（3）退一步说，即使朝海物业公司与昆仑公司之间的合同有效，亦应认定为商品房买卖合同，而非合建合同。如朝海物业公司与昆仑公司之间的合同为商品房买卖合同，本案涉案房产均未办理房屋所有权转移登记，且我单位现实际合法占有房屋，应履行我单位与朝海物业公司的合同，而非朝海物业公司与昆仑公司之间的合同。（4）再退一步说，如认定朝海物业公司、昆仑公司之间的合同为联建合同，亦应履行我单位与朝海物业公司的合同，将涉案房屋的所有权转移给我单位，因我单位善意实际使用涉案房屋至今，并已支付全部购房款，且涉案房屋为我单位唯一办公用房，综合考虑上述因素，涉案房屋应由我单位继续使用，并由朝海物业公司为我单位办理房屋所有权转移登记手续。综上，请求判令：（1）撤销（2009）二中民终字第16402号民事判决书；（2）依法改判我单位与朝海物业公司继续履行《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》，并由朝海物业公司协助我单位将坐落于北京市朝阳区东直门外大街26号2号楼5层（原为东直门外大街26号B座5层）的房屋（价值大约人民币2000万元）产权变更至我单位名下。
朝海物业公司辩称：原判决认定我公司与昆仑公司合同有效是严重错误的。第一，该判决忽略了我公司与昆仑公司均不具备房地产开发经营权的事实，因而没有适用相关的法律规定判决《合同书》无效。第二，该判决片面理解《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》），错误适用了第二十一条。第三，我公司与昆仑公司合同效力认定，应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。昆仑公司在2005年7月向法院起诉后，我公司于2005年8月31日递交了反诉状，请求确认《合同书》无效，并要求昆仑公司支付房屋使用费。一审法院于2005年9月5日向昆仑公司送达了反诉状，2006年1月4日向我公司送达了《诉讼费交款通知书》，我公司在2006年1月18日缴纳了反诉费。根据《解释》第二十八条“本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准”之规定，对于我公司的反诉当然应适用该《解释》进行审理。该《解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”；第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”本案的联建合同由于在我公司提出反诉前既未办理出让手续，也未办理合建审批手续，合同当属无效。本案不属于房屋买卖合同纠纷，我公司与昆仑公司所签合同内容为转让房屋使用权，合同性质属于租赁合同。我公司并没有转让诉争房屋产权，昆仑公司仅仅拥有房屋使用权。我公司系诉争房屋的所有权人，昆仑公司主张我公司为其办理土地证、房产证没有法律和合同依据。退一步讲，原判决仅认定双方所签《合同书》有效，未认定我公司负有为昆仑公司办理产权的义务。
昆仑公司辩称：（1）朝阳工业局既不是原案中可能有独立请求权的第三人，也不是承担该判决民事责任的第三人（无独立请求权第三人），即朝阳工业局不属于新《民事诉讼法》第五十六条第三款规定的适格第三人，无权就原判决提起撤销之诉，也就谈不上该法第三款“不能归责于本人的事由未参加诉讼”的适用前提。（2）朝阳工业局对诉争房产是否拥有权利仍不能确定，却仅以该不确定之权利为由主张撤销生效判决认定的确定权利，这样的主张既不符合法律规定，也有违立法原意，更与常理相悖，直接损害了我方的合法权益。（3）在事实与法律适用两大方面，朝阳工业局均没有提交任何证据以证明原案判决有错误。（4）本案中，朝阳工业局当庭答辩的理由与原案庭审中朝海物业公司就争议焦点问题的答辩完全一致，仅是在谈其自己对原案法律适用的认识，而非用证据说话，即可证明原审判决没有错误。（5）朝阳工业局可能的债权或待定的物权可能受损害皆由朝海物业公司的无权处分行为所致；因其非善意第三人且并没有实际取得诉争房产，其权利（如有）的救济途径仅为要求朝海物业公司承担无权处分法律后果。另外，原案判决书已被北京市高级人民法院经申诉受理，最终裁定该判决并无不当。我方认为，经过高院实质审查并作出裁决的案件从程序上已不在贵院可撤销的范围之内。（6）根据新《民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，提起撤销之诉的条件有三，一是判决错误，二是其权益受到损害，三是其在知道或应当知道的6个月内主张，三个条件缺一不可；朝阳工业局在提起本诉时以上三个条件均不具备。①我公司与朝海物业公司的联建房屋行为是创设诉争房产物权行为，不存在损害朝阳工业局权利的可能。我公司与朝海物业公司签订联建房屋《合同书》发生于1994年，朝阳工业局就在合同上盖章确认。朝阳工业局与朝海物业公司于2003年7月30日签订的《转让房屋使用权合同书》中合同标的是转让东直门外大街26号A座6层房屋的使用权，房产证为“朝其02字第00305号”。2007年朝阳工业局与朝海物业公司签订《补充协议》，约定以我公司与朝海物业公司之间《合同书》中约定应属我公司的诉争房产置换东直门外大街26号A座6层房屋。我公司与朝海物业公司签订履行合同开始时，朝阳工业局的所谓权利还未产生，而支持我公司与朝海物业公司联建房屋的《合同书》有效的原案判决更不可能损害朝阳工业局的权利。②朝海物业公司与朝阳工业局的置换行为是明显的恶意损害我公司的表现。首先，朝海物业公司在将诉争房产调换给朝阳工业局时，其应该知道其与我公司的诉讼尚未完结，而且我公司已上诉，其与我公司签订的《合同书》的效力处于待定状态。在合同明确约定我公司拥有该诉争房产永久使用权的情况下，朝海物业公司却仍将其永久使用权调换给朝阳工业局，其行为本身不仅具有主观恶意，而且也是对法律的公然藐视。其次，朝阳工业局从一开始就明确知晓该诉争房产的权属在我公司，还同意接受朝海物业公司的调换并签订了补充协议，其行为也是恶意的。再次，朝阳工业局与朝海物业公司之间可能存在串通之嫌也是有现实基础的。我公司在1995年联建之时就出资人民币320万元，建筑面积为约750平方米，约合每平方米4300元。2003年7月，依据朝阳工业局提交的《转让房屋使用权合同书》，朝海物业公司将775平方米房屋以360万元转让给朝阳工业局，之后于2007年7月又调换成诉争房产，12年后每平方米仅涨不到500元，涨幅仅10％。众所周知，在此期间，无论是住宅还是商业地产的涨幅是惊人的，不只是涨百分之十或几十，而是翻番甚至好几番。况且朝阳工业局与朝海物业公司之间又不存在关联关系，朝海物业公司以这样低的价格转让，又如何不让人怀疑他们之间不存在串通，其目的无非是朝阳工业局帮助朝海物业公司阻止我公司获得诉争房产，以期从朝海物业公司方面获得其他不当利益。最后，朝阳工业局在本诉中以其所谓权利受到侵害为由要求撤销已生效判决，岂不是倒打一耙。实际上，在这起貌似真实的交易中，他们双方是实实在在地损害了我公司的利益。被诉所累使我公司成为这诸多诉讼中的受害人。我公司强烈要求贵院依法查明本诉背后的真相，并驳回朝阳工业局的无理诉求。③朝阳工业局即使有权利存在，也仅仅是其与朝海物业公司之间债权权利，而非其主张的物权。（7）原案判决未对朝阳工业局实际的权益造成损害，即使有所谓的实际损害事实，朝阳工业局知道或应当知道均早已过了6个月的诉讼时效，其不符合新《民事诉讼法》第五十六条撤销权的时间条件。综上，请求驳回朝阳工业局的诉讼请求。
昆仑公司前身为中国纺织化纤工程公司，后更名为中国纺织化纤工程总公司，后又更名为现名称。朝海物业公司原为北京市朝阳针织厂（以下简称朝阳针织厂）。朝阳工业局原为朝阳针织厂的上级主管部门，后经体制改制脱钩。
北京市东城区东直门外大街甲26号院内现有A座（1号楼）、B座（2号楼）两栋楼房，其中A座（1号楼）位于临街北侧，B座（2号楼）位于A座（1号楼）的南侧。A座（1号楼）初始建于1979年（地下一层、地上六层）。原朝阳针织厂（即涉诉的朝海物业公司）在1981年搬入，1994年由朝阳针织厂在A座（1号楼）加建地上第七及第八层。另有一高层建筑位于甲26号院东侧。
1994年4月17日，原中国纺织化纤工程公司（即昆仑公司）与朝阳针织厂（即朝海物业公司）签订《合同书》，约定：双方在东直门外大街26号院内共同投资新建（生产、办公）综合楼（即本案涉诉的B座2号楼）；朝海物业公司将新建楼的第五层（建筑面积约750平方米）归属昆仑公司作为办公用房，永久使用；新建综合楼的一切报批手续、建筑指标、拆迁基建、装修、水电采暖系统和通讯线路的安装、施工以及基建税，均由朝海物业公司负责；昆仑公司向朝海物业公司支付基建费320万元（由朝海物业公司包死），自合同书签字盖章生效后30日内付70％，待新建综合楼主体工程验收合格后付清余款30％；新建综合楼预计在1995年6月底竣工，交付昆仑公司使用；朝海物业公司允许昆仑公司在不破坏楼体基本结构的情况下进行内装修。昆仑公司负责使用范围内的维修；在不影响朝海物业公司生产、工作秩序的情况下，昆仑公司有权转让使用权。在同等条件下，朝海物业公司有优先受让权，在50年内，如遇国家征用、拆迁等致使昆仑公司不能使用办公楼时，朝海物业公司应向昆仑公司无偿提供相同条件的办公用房。朝阳工业局作为朝阳针织厂的上级主管部门以鉴证合同的身份盖章。
合同书签订后，昆仑公司依约向朝海物业公司支付了基建费。朝海物业公司以自身名义办理了生产综合楼的相关建楼手续。1995年12月28日，综合楼工程验收合格，双方随后办理了约定第五层房屋的交接手续，昆仑公司装修后进驻。 2002年4月25日，朝海物业公司向昆仑公司发出《关于统一办理独立土地证、房产证的函》，内容为：根据贵公司与原朝阳针织厂于1994年4月17日签署的合同书及贵单位的愿望，我公司经反复请示政府及上级有关部门协商、研究，同意为原合作建房单位独立办理独立土地证及房产证，完备产权关系。贵单位需交纳土地出让金、补交公摊面积费，补交原朝阳针织厂代交、挂账的土地使用费、房产税和保险费。该函列明了公摊面积费的预交数额、土地使用费、房产税和保险费的数额，未明确缴纳土地出让金的数额。
2002年6月6日，昆仑公司向朝海物业公司发出《关于办理房产证、土地证中的有关问题的函》，针对朝海物业公司来函中的有关事项提出疑问：（1）土地出让金按什么面积计算？（2）公摊面积如何决定？如何分摊？（3）公摊面积费按什么标准收取？（4）自1996年度至2001年度的土地使用费、房产税和保险费的交费标准和分摊办法？
2004年8月20日，昆仑公司交纳了诉争房屋房产税、土地使用税8万余元。2004年8月20日，昆仑公司与案外人信诚（北京）纺织品有限公司共同向朝海物业公司发出《关于办理独立土地、房屋所有权证的函》，其中称：针对贵公司2002年4月25日《关于统一办理独立土地证、房产证的函》及2004年8月17日由李英杰董事长主持召开的业主会议上形成的办理独立土地、房屋产权证的意见，正式回复如下：根据北京市现行的房地产登记管理规定，允许独单栋楼可以开展办理房屋产权证的登记手续工作。因此，要求朝海物业公司及时协助办理独立土地、房屋产权证手续，提出房屋公摊面积以政府房地局测量的为准，公摊面积费用按市场公允价减折旧的办法确定，土地出让金按北京市有关政策标准执行。此后，双方因对土地出让金等费用的交纳不能达成一致而未完成土地、房屋的产权转移登记手续。
2003年11月4日，昆仑公司与朝海物业公司签订《物业管理合同》，约定就诉争房产委托朝海物业公司进行物业管理。2004年、2005年，双方续签了相关物业管理合同。
诉争房产所使用土地于《合同书》签订时系朝海物业公司使用的国有土地，朝海物业公司于2001年4月取得国有土地使用证，土地使用权性质为划拨。2002年，朝海物业公司取得包括诉争房产在内的26号院房产所有权证（京房权证朝其02字第00305号）。朝海物业公司申请办理了诉争房产所使用土地使用权的出让手续，于2006年9月取得京朝国用（2006出）第0301号土地使用证，土地使用权性质变更为出让。2009年4月，朝海物业公司以出让方式重新办理前述房屋产权证并将地址变更为甲26号院。
朝海物业公司曾于2005年7月将包括诉争房产在内的综合楼及相应的土地使用权抵押给中国农业银行北京市西城区支行。该土地使用权变更为出让性质后，上述抵押登记注销，双方重新办理的抵押登记。原审法院审理中查证：现甲26号院的抵押包括：B座2号楼的地下1、 2层及地上1至4层、A座1号楼地上4-8层（涉诉房屋不在抵押范围内）。
2005年7月，昆仑公司将朝海物业公司诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），要求继续履行共同投资新建的综合楼《合同书》、为其办理产权手续；朝海物业公司于2005年8月反诉要求确认双方签订的《合同书》无效。朝阳法院经审理于2006年12月判决：双方于1994年4月17日签订的《合同书》无效；朝海物业公司返还昆仑公司投资款320万元，土地、房产税89250元，共计3289250元；驳回昆仑公司其他诉讼请求。判决后，昆仑公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。二中院于2007年11月将该案发回重审。案件发回重审后，朝阳法院以（2008）朝民初字第2712号重审。朝阳法院未要求朝阳工业局参加诉讼。朝阳法院经重审于2009年6月判决：一、中国纺织化纤工程总公司（中国纺织化纤工程公司）与北京朝海物业管理有限公司（北京市朝阳针织厂）于1994年4月17日签订的《合同书》无效。二、驳回中国纺织化纤工程总公司的诉讼请求。昆仑公司不服判决上诉至二中院。二中院经审理于2010年4月作出（2009）二中民终字第16402号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第2712号民事判决。二、北京朝海物业管理有限公司与中国昆仑工程公司继续履行双方（即原中国纺织化纤工程公司与原北京市朝阳针织厂）所签《合同书》。三、驳回中国昆仑工程公司的其他诉讼请求。四、驳回北京朝海物业管理有限公司的反诉请求。该判决生效后，朝海物业公司于2013年向北京市高级人民法院申诉，北京市高级人民法院于2013年9月驳回朝海物业公司的再审申请。
2010年12月，昆仑公司将朝海物业公司诉至朝阳法院，朝阳工业局后被追加为第三人，要求将北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼（即综合楼）5层房屋（涉案房屋）交给昆仑公司，朝海物业公司办理标的房屋的所有权证以及土地使用权证。朝阳法院以（2011）朝民初字第691号判决：一、北京朝海物业管理有限公司、北京市朝阳区工业局于判决生效后十五日内将北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼（即综合楼）5层的房屋腾空并交付中国昆仑工程公司。二、北京朝海物业管理有限公司于判决生效后十五日内协助中国昆仑工程公司办理北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼（即综合楼）5层的房屋的土地使用权证及房屋所有权证，将该房屋及所用土地登记至中国昆仑工程公司名下。昆仑公司在该案审理中表示，其于2007年11月从涉案房屋搬出。对于搬出的原因，昆仑公司称因朝海物业公司断水、断电，导致无法使用，故搬出。朝海物业公司称昆仑公司自动搬出。朝海物业公司及朝阳工业局均不服（2011）朝民初字第691号判决，分别上诉至二中院，该案正在审理中。
另查，2003年7月30日，朝海物业公司与朝阳工业局签订《转让房屋使用权合同书》，双方约定：朝海物业公司将其所属东直门外大街26号A座6层办公用房转让给朝阳工业局，作为朝阳工业局永久使用的办公场所；朝海物业公司同意将所属A座6层房屋现状永久使用权转让给朝阳工业局，房产证为朝其02字第00305号，目前建筑面积为775. 17平方米（其中共有分摊面积61.71平方米）；朝阳工业局同意向朝海物业公司支付该层永久使用权转让费共计360万元，陆续分批支付，最终在2004年7月30日前支付完毕；朝海物业公司保证该房屋使用权无任何争议，并尽快交给朝阳工业局，若今后发生任何争议及法律后果，均由朝海物业公司承担责任，并赔偿由此给朝阳工业局造成的经济损失；朝阳工业局在不破坏房屋主体结构的情况下，可自行装修；朝海物业公司同意在适当时候由朝阳工业局向国家交纳土地出让金，并将该层房屋产权办至朝阳工业局名下（最终面积确认以房产证为准）；若遇国家政策及统一规划等发生重大变化或因不可抗力致使本合同无法履行时，双方另行友好协商解决。
《转让房屋使用权合同书》签订后，2003年7月，朝海物业公司将朝阳区东直门外大街26号院1号楼6层房屋交给朝阳工业局使用。朝阳工业局以往来款及借款的方式给付朝海物业公司360万元。虽然朝海物业公司否认前述款项为购房款，但承认并未偿还该款项。
2007年11月，朝海物业公司（甲方）与朝阳工业局（乙方）签订《补充协议》，双方约定，根据甲、乙双方于2003年7月30日签署的《转让房屋使用权合同书》第四条，现因朝海物业公司为迎接奥运会进行整体装修改造之需要，涉及朝阳工业局使用的房屋，现经甲、乙双方友好协商，达成如下补充协议。一、朝海物业公司为迎接2008年奥运会整体装修改造之需要，请求将主合同转让房屋永久使用权的标的物由东直门外大街26号A座6层变更为东直门外大街26号B座5层，朝阳工业局表示理解和同意。据此自本协议签订之日起，B座5层的永久使用权转让给朝阳工业局。二、朝阳工业局已支付A座6层的永久使用权转让费转为B座5层的永久使用权转让费。B座5层大于A座6层的建筑面积，朝阳工业局理应给予朝海物业公司相应补偿，但考虑到双方的关系，朝海物业公司愿将多出面积提供给朝阳工业局无偿使用，朝阳工业局表示感谢。待朝海物业公司协助朝阳工业局将B座5层的房屋产权办至朝阳工业局名下时，多出的面积（以房屋所有权证为准）按当时市场评估价再最终核销，甲乙双方往来账时一并解决。朝阳工业局搬至B座5层的时间为2007年11月20日前，如遇特殊情况，另行商定。朝阳工业局搬迁后，A座6层的使用权返还给朝海物业公司。三、由于朝海物业公司改造给朝阳工业局带来一些影响和不便，朝海物业公司表示十分歉意，朝海物业公司承担朝阳工业局B座5层的装修费用，并承担搬家费用，免收一个月的物业管理费用。四、原合同其他条款不变，重新变更物业管理合同。
《补充协议》签订后，2007年11月，朝阳工业局将朝阳区东直门外大街甲26号院1号楼6层房屋交还给朝海物业公司。朝海物业公司开始整体改造26号院1号楼，并在2008年以宾馆形式对外营业。
2011年8月，朝阳工业局将朝海物业公司诉至朝阳法院，要求继续履行《补充协议》，朝海物业公司协助朝阳工业局将坐落于北京市朝阳区东直门外大街26号院2号楼5层房屋的产权在合理的时间办理转移登记至朝阳工业局名下。朝阳法院以（2011）朝民初字第27341号判决：驳回北京市朝阳区工业局的诉讼请求。朝阳工业局及朝海物业公司均不服（2011）朝民初字第27341号判决，分别上诉至二中院，该案正在审理中。
对于朝海物业公司何时将朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼5层交付给朝阳工业局一节，朝海物业公司表示忘记2号楼5层交付给朝阳工业局的时间。朝阳工业局在朝阳法院审理（2011）朝民初字第691号案件中，其工作人员樊虎在法官于2011年4月6日现场勘验时表述：2010年6月交付的2号楼5层。现场勘验时，朝阳工业局尚不是（2011）朝民初字第691号案件中的当事人，在朝阳工业局作为第三人参加（2011）朝民初字第691号案件诉讼后，朝阳工业局否认樊虎在法院现场勘验时表述的内容，认为在2007年11月签订《补充协议》时交付的2号楼5层。朝阳工业局在朝阳法院审理（2011）朝民初字第27341号案件中表述：在2007年11月签订《补充协议》前交付的2号楼5层。本案中，朝阳工业局认为樊虎不是（2011）朝民初字第691号案件中的代理人，朝阳法院当时是在勘验现场，樊虎仅有权介绍现场情况，无权就重大事实作出承认。樊虎本人称其当时刚到公司任职，不清楚何时交付的2号楼5层。
昆仑公司认为应当依据朝阳工业局在朝阳法院审理（2011）朝民初字第691号案件中表述，认定在2010年6月交付的2号楼5层。昆仑公司举证朝阳工业局在2010年11月办理普通电话拆机及停机保号前，一直办理的是A座6层（即1号楼6层）的电话业务，以此证明2010年11月前朝阳工业局使用的办公用房为1号楼6层，而非涉诉的2号楼5层。
朝阳工业局举证，目前的电话业务地址仍是1号楼6层，未做更改，故电话业务地址不能证明何时交付2号楼5层。另，朝阳工业局提供证据证明在2010年4月前，2号楼5层已作为朝阳工业局通信地址，并依据2号楼5层面积交纳物业管理费。朝阳工业局称将1号楼6层交付给朝海物业公司后，未在他处办公，而是直接入驻2号楼5层办公至今。
对于昆仑公司及朝海物业公司主张的朝阳工业局作为朝海物业公司的上级主管、知道涉诉房屋与昆仑公司联建一节，朝阳工业局称，经改制，朝海物业公司已与朝阳工业局脱钩，朝阳工业局人员几经变动，且涉诉房屋在签订《补充协议》时为空置状态，朝阳工业局为配合奥运才搬至涉诉房屋。朝海物业公司已将甲26号院1号楼改造成酒店经营。
[裁判结果]
北京市第二中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）二中民初字第11566 -2号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第16402号民事判决书。二、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号民事判决书。三、驳回北京市朝阳区工业局的其他诉讼请求。宣判后，昆仑公司提出上诉。北京市高级人民法院于2014年4月11日作出（2014）高民终字第483号民事判决：驳回上诉，维持原判。
[裁判理由]
法院生效裁判认为：2005年7月，昆仑公司将朝海物业公司诉至朝阳法院，要求继续履行共同投资新建的综合楼《合同书》、为其办理产权手续，朝阳法院经审理于2006年12月作出判决。判决后，昆仑公司不服，上诉至二中院。二中院于2007年11月将该案发回重审。朝阳法院以（2008）朝民初字第2712号重审。2007年11月，朝海物业公司与朝阳工业局签订《补充协议》，将转让房屋永久使用权的标的物由东直门外大街26号A座6层变更为东直门外大街26号B座5层。朝阳工业局应当是（2008）朝民初字第2712号案件第三人，因不能归责于朝阳工业局事由未参加该诉讼。2010年12月，昆仑公司将朝海物业公司及朝阳工业局诉至朝阳法院，要求将北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼综合楼五层房屋（涉案房屋）交给昆仑公司，朝海物业公司办理涉案房屋的所有权证以及土地使用权证，朝阳工业局在该案（即（2011）朝民初字第691号案件）诉讼中作为第三人，应当知道原判决情况。本案一审立案过程中，朝阳工业局于2013年6月28日取得《收取立案诉讼材料清单》，于同年7月1日取得《二中院诉讼费交款通知书》。因《民事诉讼法》（2012年修正）自2013年1月1日起施行，朝阳工业局在该法施行后的六个月内提起第三人撤销之诉，二中院受理朝阳工业局第三人撤销之诉并无不当。昆仑公司认为朝阳工业局不是第三人撤销之诉适格原告的主张，本院不予支持。
对于朝海物业公司何时将朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼5层交付给朝阳工业局一节，昆仑公司在二审诉讼中，以（2011）朝民初字第691号案件现场勘验时，朝阳工业局工作人员樊虎的陈述已经构成自认为由，欲证明朝阳工业局于2010年6月人驻2号楼5层，一审法院认定的朝阳工业局的入驻时间错误。本院认为，现场勘验时朝阳工业局并非（2011）朝民初字第 691号案件诉讼当事人，樊虎陈述的效力不同于法律规定的诉讼代理人的自认，在樊虎陈述与诉讼代理人的陈述相矛盾的情况下，需通过其他证据来加以判断。诉讼中，朝阳工业局为纠正樊虎的不利陈述，承担了举证责任，提供了一系列证据，证明其于2007年11月人驻2号楼5层。本院综合考虑到朝阳工业局为配合奥运搬出1号楼，朝海物业公司在2008年时将1号楼改造成酒店经营，而1号楼6层及2号楼5层均为朝阳工业局唯一办公用房的背景情况，结合本案诉讼中各方当事人提供的其他证据，认为一审判决的相关认定并无不当。
关于原判决中认定《合同书》的效力问题，本院认同原审法院分析。对于朝阳工业局以原判决适用法律错误为由，要求撤销原判决并维持朝阳法院认定朝海物业公司与昆仑公司于1994年4月17日签订的《合同书》无效的请求，不予支持。
关于原判决中认定《合同书》继续履行问题，因新建的2号楼（综合楼）所占宗地土地使用权人为朝海物业公司，相关行政审批机关在2号楼（综合楼）的立项、规划中，朝海物业公司为建设方。昆仑公司不能向登记机关申请2号楼（综合楼）第五层房屋所有权初始登记，仅能依据《合同书》采取交易方式取得2号楼（综合楼）第五层房屋的所有权，而非原始取得2号楼（综合楼）第五层房屋的所有权。昆仑公司与朝阳工业局分别与朝海物业公司签订合同，实际均为采取交易方式取得2号楼（综合楼）第五层房屋的所有权。
本院比照以下原则，审理本案。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
二中院在2010年4月作出（2009）二中民终字第16402号民事判决时，朝阳工业局不是该案当事人，昆仑公司与朝阳工业局分别同朝海物业公司签订的合同均为有效，均末办理房屋所有权转移登记，因朝阳工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑昆仑公司与朝阳工业局实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素。比照前述原则，《合同书》实际已无法继续履行，因此二中院在原判决中认定《合同书》继续履行不当。
朝阳工业局主张依法改判由朝阳工业局与朝海物业公司继续履行《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》，并由朝海物业公司协助其将坐落于北京市朝阳区东直门外大街甲26号2号楼5层产权变更至朝阳工业局名下一节，因其已另案起诉要求继续履行与朝海物业公司的《补充协议》，本院对此不予审理。
