邹燕诉无锡五洲龙盛商业有限公司商品房预约合同纠纷案
——租金收益磋商要求可以对抗“包租商铺”预约合同定金罚则的适用
关键词：定金不成立
案例来源：《人民法院案例选》2015年第1辑总第91辑第82-88页
江苏省无锡市惠山区人民法院（2013）惠洛民初字第0124号民事判决书查明：
2012年9月23日，原告邹燕与被告五洲公司签订《商铺认购书》约定：邹燕以478631元购买编号为3264号商铺，并应在订约截止目前签订《商品房买卖合同》及补充协议和《商铺委托经营管理协议》等文件；买卖合同一旦签订，认购书效力即终止；如邹燕未在截止日期前签署买卖合同，则视为放弃，所付定金不予退还。认购书签订当日邹燕交付定金8万元。后五洲公司发出《签约通知》明确截止日期为10月19日，邹燕遂至五洲公司磋商，但因交房时间、商铺收益率、投资回报期、商家入驻等事项未能达成一致，买卖合同未能签订。11月20日，邹燕函告五洲公司解除认购书并要求退还定金。五洲公司复函不予退还定金。原告诉请被告返还定金。
法院判决：驳回邹燕的诉讼请求。邹燕提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院作出（2013）锡民终字第1384号民事判决书查明：
（1）购买商铺时开发商承诺包租期十年，前三年包租租金返还已通过房价打折体现。第四年开始的包租收入，双方各执一词。双方一致确认涉案商铺不可实地单独区分，也不可由业主自行利用，需开发商统一规划。（2）对于交房日期、投资回报期、回报率及承租商户等信息，五洲公司未有证据证明在签订认购书时已披露。
法院认为：
本案商铺认购书未履行不可归责于双方，不适用定金罚则。合同内容应公平体现双方当事人权利义务。交房日期及投资回报率、人驻商户等租金收益信息是双方签订买卖合同应具备的合同内容。双方一致确定涉案商铺的存在形式须根据出租经营需要由开发商整体规划、统一部署，处于“虚拟”状态，且在长达十年的包租期内，商铺买受人无法行使经营、管理等所有权权能，确定租金收益是双方签订买卖合同应具备的主要条款。本案商铺系包租投资型商铺，租金作为投资回报的主要形式理应成为本次交易的合同主要内容之一。当事人在订立合同特别是格式合同时，须明确知晓自身权利义务。订购书、销售合同、包租合同等合同均为五洲公司提供的格式合同，其在与买受人订立认购书时，应当有如实披露购买“包租商铺”存在市场风险的告知义务，如明确包租期间的投资回报率不写入买卖合同等。在认购书未将合同主要内容明确时，买受人邹燕无法预见因租金收益问题磋商不成将导致定金被没收的风险。据此，主张与买受人订立商品房预约合同时已经明确了合同的主要条款和购买“包租商铺”市场风险的举证责任应由格式合同的提供者即五洲公司承担。此外，五洲公司作为开发商一方面通过销售商铺获取了购房款，另一方面还委托包租经营收取经营费用，但买受人却无权支配其所有的商铺，也无法预知商铺的投资回报率，显失公平。
法院判决：解除双方签订的《商铺认购书》；五洲公司返还邹燕8万元定金。
备注：缺少一审惠山区人民法院（2013）惠洛民初字第0124号认为
邹燕诉无锡五洲龙盛商业有限公司商品房预约合同纠纷案
——租金收益磋商要求可以对抗“包租商铺”预约合同定金罚则的适用
关键词：包租商铺；预约合同；租金收益；未决条款
[裁判要点]
“包租商铺”买卖较一般商品房买卖存在特殊性，租金收益（如投资回报率、投资回报期等）内容应为“包租商铺”买卖合同的主要条款，如预约合同中未就该内容作出约定，双方无法达成一致导致本约合同无法订立的，应认定为不可归责于双方当事人的原因，不适用定金罚则。
[相关法条]
《中华人民共和国合同法》第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
[案件索引]
一审：江苏省无锡市惠山区人民法院（2013）惠洛民初字第0124号（2013年8月28日）
二审：江苏省无锡市中级人民法院（2013）锡民终字第1384号（2014年1月20日）
[基本案情]
原告邹燕诉称：其与无锡五洲龙盛商业有限公司（以下简称五洲公司）订立《商铺认购书》后，其交纳了8万元定金，后在协商商品房买卖合同时，未能就交付时间、商铺收益率、投资回报期、商家人驻等事项达成一致意见，致合同未能签订。请求法院解除《商铺认购书》并判令五洲公司退还定金8万元。
被告五洲公司辩称：据认购书约定，邹燕应在收到签约通知后与其签订商品房买卖合同，但因邹燕原因导致合同未签订，应按约定没收定金，请求驳回原告诉请。
法院经审理查明：2012年9月23日，邹燕与五洲公司签订《商铺认购书》约定：邹燕以478631元购买编号为3264号商铺，并应在订约截止目前签订《商品房买卖合同》及补充协议和《商铺委托经营管理协议》（以下简称买卖合同）等文件；买卖合同一旦签订，认购书效力即终止；如邹燕未在截止日期前签署买卖合同，则视为放弃，所付定金不予退还。认购书签订当日邹燕交付定金8万元。后五洲公司发出《签约通知》明确截止日期为10月19日，邹燕遂至五洲公司磋商，但因交房时间、商铺收益率、投资回报期、商家入驻等事项未能达成一致，买卖合同未能签订。11月20日，邹燕函告五洲公司解除认购书并要求退还定金。五洲公司复函不予退还定金。二审另查明：（1）购买商铺时开发商承诺包租期十年，前三年包租租金返还已通过房价打折体现。第四年开始的包租收入，双方各执一词。双方一致确认涉案商铺不可实地单独区分，也不可由业主自行利用，需开发商统一规划。（2）对于交房日期、投资回报期、回报率及承租商户等信息，五洲公司未有证据证明在签订认购书时已披露。
[裁判结果]
江苏省无锡市惠山区人民法院于2013年8月28日作出（2013）惠洛民初字第0124号民事判决：驳回邹燕的诉讼请求。宣判后，邹燕向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。该院于2014年1月20日作出（2013）锡民终字第1384号民事判决：一、撤销无锡市惠山区人民法院（2013）惠洛民初字第0124号民事判决；二、解除双方于2012年9月23日签订的《五洲哥伦布·六龙城商铺认购书》；三、五洲公司于判决生效后十日内返还邹燕8万元定金。
[裁判理由]
法院生效裁判认为：本案商铺认购书未履行不可归责于双方，不适用定金罚则。
首先，合同内容应公平体现双方当事人权利义务。交房日期及投资回报率、人驻商户等租金收益信息是双方签订买卖合同应具备的合同内容。涉案商铺系用于投资，就通常理解而言投资人购买商铺的首要目的是获得租金。二审中，双方一致确定涉案商铺的存在形式须根据出租经营需要由开发商整体规划、统一部署，处于“虚拟”状态，且在长达十年的包租期内，商铺买受人无法行使经营、管理等所有权权能。因此，商铺包租期间的租金收益情况将直接影响到商铺买受人的合同权利，也势必影响其是否最终作出投资该商铺的意思表示。进而，应当确定租金收益是双方签订买卖合同应具备的主要条款。
其次，当事人有权就合同主要内容进行磋商，体现意思自治。本案商铺系包租投资型商铺，租金作为投资回报的主要形式理应成为本次交易的合同主要内容之一，故邹燕提出就“包租商铺”的租金收益进a行磋商，请求合理。因此，双方就此内容无法协商一致的责任并不可单方归责于邹燕。
最后，从利益平衡角度出发，当事人在订立合同特别是格式合同时，须明确知晓自身权利义务。订购书、销售合同、包租合同等合同均为五洲公司提供的格式合同，其在与买受人订立认购书时，应当有如实披露购买“包租商铺”存在市场风险的告知义务，如明确包租期间的投资回报率不写入买卖合同（或商铺回报率应以实际经营情况确定，开发商无权予以承诺）等。在认购书未将合同主要内容明确时，买受人邹燕无法预见因租金收益问题磋商不成将导致定金被没收的风险。据此，主张与买受人订立商品房预约合同时已经明确了合同的主要条款和购买“包租商铺”市场风险的举证责任应由格式合同的提供者即五洲公司承担。此外，五洲公司作为开发商一方面通过销售商铺获取了购房款，另一方面还委托包租经营收取经营费用，但买受人却无权支配其所有的商铺，也无法预知商铺的投资回报率，显失公平。
据此，二审认为原审认定买受人未履行认购书应当适用定金罚则不当，予以改判。
