李新秋与王明生集资房合同纠纷上诉案

 

河南省开封市中级人民法院
民事判决书

(2009)汴民终字第57号

　　
　　上诉人（一审被告）李新秋。
　　
　　委托代理人王献灵。
　　
　　委托代理人潘胜超。代理权限：特别授权。
　　
　　被上诉人（一审原告）王明生。
　　
　　李新秋因与王明生集资房合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2008）金民初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
　　
　　一审法院经审理查明，2006年12月11日，王明生与李新秋签订东郊乡政府集资房转让协议，协议约定：“转让费为2万元人民币，王明生将东郊乡政府在建集资家属楼1号楼2层西户转让给李新秋，面积为137.72平方米，集资价为每平方米1000元，以界定面积为准。第一期款于协议签订之日付清，剩余款20天内付清全部款项，交不齐由王明生处置该房”。协议签订后，李新秋于2006年12月11日以王明生名义交付乡政府第三批集资款27720元，同时向王明生交付转让费现金2万元。此后李新秋于2006年12月18日、12月26日交付王明生现金105000元。约定期满，李新秋欠交5000元。2007年王明生退还李新秋现金125000元，李新秋接受，剩余27720元未退还。现王明生认为东郊乡政府在建集资家属楼未办理土地征用手续，也未取得房地产权属证书，其与李新秋转让的标的物在禁止之列，该转让协议为无效协议，请求确认其与李新秋之间的协议为无效协议。
　　
　　另根据开封市人民政府汴政文（2008）4号文件显示，王明生与李新秋协议中所涉及的东郊乡集资房所占用的土地性质为农村集体土地，该集资楼房属于国务院禁止城市居民购买的“小产权房”，顺河回族区政府已责令东郊乡政府解除购买房屋合同。
　　
　　一审法院认为，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，王明生与李新秋协议中所涉及的东郊乡集资房所占用的土地的性质为农村集体土地，且该集资楼房属于国务院禁止城市居民购买的“小产权房”，故本案中双方签订东郊乡政府集资房转让协议的行为属无效合同。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，王明生要求依法确认其与李新秋签订的转让协议无效的请求予以支持。同时王明生应将27720元退还李新秋。对李新秋辩称的王明生转让的是权益，并不属于法律禁止，协议属有效协议的理由，一审认为，即便构成权益的转让，双方协议的最终目的是交付集资房，该集资房应当是合法可以转让的标的物，但因本案中所建设的集资房属国务院禁止城市居民购买的“小产权房”，而其占地属非法占地，应当属于法律禁止建设和转让的范围，而李新秋提供的证据不能证明东郊乡政府在建集资家属楼已经变成合法建筑物，故李新秋的辩称理由不成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第五十八条之规定，判决：一、王明生与李新秋签订的东郊乡政府集资房转让协议为无效协议。二、王明生于判决生效后十日内向李新秋返还27720元。一审案件受理费100元、二审上诉费100元，合计200元由李新秋负担。
　　
　　李新秋不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误，其与王明生签订的系集资建房资格转让协议，本案双方争议的诉讼标的是一种权益，即一种集资建房资格。2、本案争议的焦点是该份协议是否有效，而非是否违约。东郊乡建房领导小组既不是一级政府机关，也不是法定的土地管理部门，其出具的该集资房所占土地是集体土地的证明无效。其认为土地的性质与房屋的关系是另外一个法律关系，与本案无关，一审以该集资房所占土地为集体土地为由判决协议无效是错误的，请求依法撤销一审判决，驳回王明生的诉讼请求。
　　
　　王明生答辩称，该在建集资房转让协议由李新秋书写，转让标的物为在建集资房，李新秋交付的款项也是房款，而不是集资款，因而该协议系房屋转让合同。该集资房系小产权房，使用土地为集体土地，该在建楼群被列为河南省2007年土地执法百日行动查获的十大违法案件之一，开封市人民政府有关文件已下文将该楼群没收，并已移交金明区政府。该集资房转让协议不受法律保护，一审判决合同无效正确，请求维持一审判决。
　　
　　二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。
　　
　　本院认为，根据国土资源部门以及开封市人民政府调查查处的有关事实，本案双方当事人争议集资房占用的土地系农村集体所有土地，而农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，即上述集资房系“小产权房”，我国国务院有关行政法规明令禁止城市居民购买，故双方当事人签订的集资房转让协议系无效协议，一审据此作出王明生返还李新秋剩余集资款27720元的判决结果并无不当，二审予以维持。李新秋关于其与王明生签订的是集资建房资格转让协议，应为有效协议，请求驳回王明生的诉讼请求的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律无误，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　
　　驳回上诉，维持原判。
　　
　　二审案件受理费100元，由李新秋负担。
　　
　　本判决为终审判决。
　　
　　
　　
　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 长　汪　爱　莲　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员　陈　文　胜　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员　蒋　冬　梅　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二ＯＯ九年六月三十日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书 记 员　葛　瑞　萍