中国银行股份有限公司洛阳分行与洛阳温州服装商贸城有限公司房屋买卖合同、侵权纠纷上诉案

 

河南省高级人民法院
民事判决书

(2009)豫法民一终字第54号

　　
　　上诉人（原审被告）中国银行股份有限公司洛阳分行。
　　
　　负责人阎建如，该分行行长。
　　
　　委托代理人冯彦辉，河南经东律师事务所律师。
　　
　　被上诉人（原审原告）洛阳温州服装商贸城有限公司。
　　
　　法定代表人徐祥献，该公司董事长。
　　
　　委托代理人王晓野，上海市金石律师事务所律师。
　　
　　原审被告洛阳鼎大药房连锁有限公司。
　　
　　法定代表人李哲涛，该公司总经理。
　　
　　委托代理人王敬波，该公司法律顾问。
　　
　　原审被告张改生。身份证号：某某
　　
　　委托代理人王干益。
　　
　　上诉人中国银行股份有限公司洛阳分行（下称中国银行洛阳分行）与被上诉人洛阳温州服装商贸城有限公司(下称温州商贸城)以及原审被告洛阳鼎大药房连锁有限公司（下称鼎大药房）、张改生因房屋买卖合同、侵权纠纷一案，温州商贸城2007年3月21日向洛阳市中级人民法院提起诉讼，请求判令：一、中国银行洛阳分行立即交付全部房地产，赔偿至房屋交付给判决生效之日止的经济损失3092055.60元（自2006年1月14日起算，暂算至2007年3月14日）；判令鼎大药房立即迁出非法占用的房屋，并对其占用房屋部分经济损失向温州商贸城承担连带赔偿责任，金额为1697393.60元；三、判令张改生对其占用房屋部分经济损失向温州商贸城承担连带赔偿责任，金额为228312元。本案诉讼费由被告方负担。洛阳市中级人民法院于2008年6月16日作出(2007)洛民二初字第19号判决。中国银行洛阳分行不服此判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2009年6月11日对此案进行了公开开庭审理。中国银行洛阳分行的委托代理人冯彦辉，温州商贸城的委托代理人王晓野、原审被告鼎大药房法定代表人及其委托代理人李哲涛，张改生及其委托代理人王干益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　
　　原审查明：2005年中国银行洛阳分行委托河南东方拍卖有限公司拍卖本案所涉房地产即坐落于洛阳市中州东路450号房地产。同年6月30日，徐胜华代表尚在注册登记中的温州商贸城与河南东方拍卖有限公司签订《竞买合同》，该合同第7条拍卖标的的现状告知（4）约定“该房产现正用于租赁，但未签订房屋租赁合同，拍卖成交后，由委托方负责标的物移交”。同年7月1日，通过竞买温州商贸城取得该宗房地产，其中房产面积为10764㎡，土地面积4048㎡，在当天签订《拍卖成交确认书》。同年7月4日，温州商贸城与中国银行洛阳分行签订《洛阳楼宾馆移交备忘录》一份，就洛阳楼宾馆的房产证、土地使用证、现附的设施、设备、其他物品以及管理权和使用权进行移交，并对洛阳楼宾馆所使用的水电费进行抄表结算，同时确认买受人已将购楼款904万元转入中国银行洛阳分行账户。在签署该移交备忘录时，鼎大药房与洛阳市手拉手体育商城仍实际占用老城区中州东路450号部分房产，其中鼎大药房实际占用2798.94平方米，其中一层928.48平方米，二层1870.46平方米，老城区手拉手体育商城实际占用一层210平方米。2005年8月22日，温州商贸城向中国银行洛阳分行出具《补充声明》，该声明称“《房地产买卖契约》第五条违约责任中约定的‘或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金’一项，我公司现承诺滞纳金对中国银行洛阳分行不予以收取”。2006年1月13日，温州商贸城与中国银行洛阳分行分别就洛阳市老城区中州东路450号房地产地上1-6层和地下1层签署房地产买卖契约，该契约约定：中国银行洛阳分行于2005年7月6日将上述房地产正式交付给温州商贸城，在该契约第五条违约责任中，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付滞纳金的条款处系空白，未填写具体内容。温州商贸城依据此《房地产买卖契约》于2006年1月20日取得洛市房权证（2005）字第某329292号、第某329293号房地产权证。
　　
　　另查明，洛阳市洛阳楼宾馆于2005年7月20日，向手拉手体育商城提起租赁合同纠纷诉讼，该案经法院生效判决判令，手拉手体育商城于判决生效后腾房给洛阳楼宾馆有限公司，判决生效后老城区手拉手体育商城实际占用至2007年3月15日。2005年8月1日洛阳市洛阳楼宾馆也以租赁合同纠纷向鼎大药房提起诉讼，判决生效后，洛阳市人民检察院提起抗诉，该案于2007年11月12日经洛阳市中级人民法院作出（2007）洛民终字第806号民事判决，判令解除双方签订的不定期租赁合同，并判令鼎大药房腾房。判决生效后，鼎大药房仍实际占用老城区中州东路450号部分房产至今，经洛阳市价格认证中心鉴定，本案所渉房产其一层每平方米月租金为50元，二层每平方米月租金为40元。还查明，老城区手拉手体育商贸城于2007年4月16日被洛阳市老城区工商行政管理局核准注销，被告张改生因手拉手体育商城注销而承担手拉手体育商城的全部债权债务。
　　
　　原审法院认为，温州商贸城和中国银行洛阳分行签订的房屋买卖契约是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据该契约，中国银行洛阳分行应于2005年7月6日前将标的物交付给温州商贸城，但其未能如约全部交付。温州商贸城事先虽知晓所买房屋处于租赁状态，但拍卖人告知的是“未签订房屋租赁合同，拍卖成交后，由委托人负责标的物移交”，由此，不能以温州商贸城知晓标的物租赁状态，就免除中国银行洛阳分行依约全面履行交付标的物的义务。故此，中国银行洛阳分行的行为属违约，应承担违约责任。虽然温州商贸城2005年8月22日做出《补充声明》，放弃了对逾期交付日千分之一滞纳金，且在之后的《房屋买卖契约》中也未对该滞纳金进行约定，但这并不意味着免除了中国银行洛阳分行违约的全部责任，因为双方约定并最终放弃或取消的“滞纳金”属违约金范畴，而在违约责任中不仅包括违约金而且还包括了继续履行以及赔偿损失的责任，现温州商贸城要求其继续履行交付全部房产并赔偿损失，应予支持。对于损失范围，由于本案所渉房产未全部交付，租金损失是其直接必然的损失，因此对未交付房产的租金损失中国银行洛阳分行应予赔偿。但对于温州商贸城要求的经营损失，因该损失的计算与租金损失有重复之处且依据该商贸城单方制作的商业规划书就要求确认并予赔偿，证据明显不足，不予支持。法院生效判决已经解除了鼎大药房、手拉手体育商城与中国银行洛阳分行所签订的不定期租赁合同，鼎大药房、手拉手体育商城仍实际占用温州商贸城已取得所有权的房产构成侵权，与中国银行洛阳分行的违约形成不真正连带，在本案中鼎大药房、张改生应承担相应的侵权责任，至于中国银行洛阳分行因鼎大药房、手拉手体育商城未及时腾房所承担的违约责任，可另案追偿。原审作出判决：一、洛阳鼎大药房连锁有限公司于本判决生效后十五日内腾出其所占用的洛阳市中州东路450号的一、二层房产；二、中国银行洛阳分行于本判决生效后十五日内向温州商贸城交付位于洛阳市中州东路450号的一、二层房产；三、中国银行洛阳分行于本判决生效后十五日内赔偿温州商贸城经济损失1844393.6元（暂计算至2007年3月14日，从2007年3月15日起按每日4041.4元计算至实际交付之日止）；四、驳回温州商贸城的其他诉讼请求。一审案件受理费25470元，其他诉讼费5094元，共计30564元，由中国银行洛阳分行负担。
　　
　　中国银行洛阳分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销该判决的第二、三项，驳回温州商贸城对上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由温州商贸城负担。上诉理由为：一、一审程序错误，混淆了违约和侵权两种法律责任，且判决结果超出了温州商贸城的原诉讼请求的范围。从本案各当事人之间的法律关系上看，温州商贸城与中国银行洛阳分行之间属买卖合同关系，温州商贸城请求的是让上诉人承担所谓的违约责任，但温州商贸城对鼎大药房和张改生主张的却是侵权之诉，对于两种不同的法律关系案件在一案中处理，显然违反了合同法的相关规定。另外对于租金损失延判超出被上诉人的原诉请求范围。二、一审判决认定事实有误、适用法律错误，上诉人已完全履行了合同义务，不应当承担违约责任。2005年7月4日，上诉人与被上诉人签订了《洛阳楼宾馆移交备忘录》，上诉人已把房产证、土地证，宾馆管理权及使用权移交给了被上诉人，协助其办理了产权过户登记手续，合同义务已履行完毕不存在违约。被上诉人在参与竞买洛阳楼宾馆之前，已明确知道该房产一、二层由原审被告租赁使用，根据合同法的相关规定，被上诉人应承担租赁合同继续有效履行的法律后果，至于上诉人与原审被告之间的租赁合同是否解除，不能作为判定上诉人是否交付标的物的依据。从上诉人与鼎大药房的租赁合同纠纷诉讼中，依据查明的事实上诉人已书面告知鼎大药房，洛阳楼宾馆的产权已发生转移，同时被上诉人作为该案的第三人参与诉讼和调解，只是在租金、租赁期限等方面分歧太多而协商未果，被上诉人又反过来起诉上诉人，显然加重了上诉人的合同义务。依据庭审查明的事实，被上诉人取得过户后的房产证后，即取得了法律上的房屋所有权，承继了上诉人在该案中的诉讼地位，其明知房产由原审被告承租却不向承租人主张权利，是怠于行使所有权，所以2006年1月20日办理产权过户手续后，租金是否能收上来其风险自担。三、诉讼费负担不合理。
　　
　　温州商贸城答辩称：一、原审判决并没有混淆侵权责任与违约责任，判决没有超出被上诉人的诉讼请求。中国银行洛阳分行虽将房地产证书交给温州商贸城，并办理了过户手续，但其并未履行将房地产实际移交给被上诉人管领、控制的义务，其应当承担违约责任。房地产过户后被上诉人已成为房地产的所有人，鼎大药房、张改生拒不腾出房屋，已构成对被上诉人不动产使用权的侵权，由于上诉人和原审被告的侵权行为具有牵连性，共同对被上诉人的权益造成侵害，被上诉人有权对其上述行为提起诉讼。原审实际是对两个诉的合并审理，并不是混淆了两者的区别。另外在起诉时对于经济损失的计算，因不知损失何时才会终止产生，故只是暂计至起诉时。二、上诉人并未完全履行合同义务，应当承担违约责任。上诉人未能将租赁人清理出涉案房屋，未完成房屋交付义务，构成违约，应承担违约责任。上诉人在他案中起诉鼎大药房，要求解除租赁合同，是上诉人要履行将房地产完全交付给被上诉人合同义务的一种措施，也进一步证明双方约定的是整个房产完整的交付给被上诉人，而不应当包括所谓的权利瑕疵。关于买卖不破租赁问题，如果房地产买卖前，租赁为不定期租赁，且出卖人对租赁关系进行了解除，则租赁关系在法律上就不能成为不动产的权利负担。此外，关于温州商贸城的承诺作如下说明，根据承担违约责任的范围，补充说明中的违约金的放弃并不等同于对违约责任的放弃，被上诉人虽不能主张支付滞纳金，但有权主张赔偿损失。
　　
　　根据双方当事人的诉辩意见，本院确认并经当事人认同本案二审争议焦点为：一、一审程序是否错误，是否超诉请判决；二、中国银行洛阳分行是否完全履行了合同义务，是否应承担违约责任及租金损失。
　　
　　本案经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实相同。
　　
　　本院认为：中国银行洛阳分行与温州商贸城签订的房屋买卖合同，系当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应为有效合同。双方依据温州商贸城与河南省东方拍卖有限公司签订的《竞买合同》和《房地产买卖契约》，在履约过程中，温州商贸城认为中国银行洛阳分行存在合同违约，鼎大药房、张改生拒绝腾出承租房屋对其构成侵权为由，提起民事诉讼。因此本案应定性为房屋买卖合同、侵权纠纷，原审判决仅定性为合同纠纷不妥，应予纠正。依据本案查明的事实，中国银行洛阳分行作为签订房地产买卖合同的一方当事人，依据合同约定不仅应将房地产权利证书交付给买受人温州商贸城和协助其办理房地产过户手续，而且还负有应当该土地、房屋交付给温州商贸城的合同义务，以实现真正意义上的实际交付。由于本案买卖标的物属于商业用房，中国银行洛阳分行未能及时排除标的物权利瑕疵，完成房地产的实际交付义务，而且该房产被他人实际使用和经营收益，必然对权利所有人温州商贸城造成房屋租金损失，依据合同相对性原则，中国银行洛阳分行应当依据法律规定和合同约定，承担相应的违约责任和赔偿因违约所造成的损失。本案中的原审被告鼎大药房、张改生拒不按期履行生效判决确定的义务，拒绝腾出房屋，对温州商贸城构成侵权，原审判决依据上述事实和各方当事人之间的民事法律关系，在具体处理时分别适用了合同法和民法通则的相关规定，作出不同的判决结果，不存在混淆违约、侵权两种法律责任和适用法律不当问题。另关于原审判决是否超出温州商贸城的诉讼请求范围，本院认为，由于中国银行洛阳分行违约，没有及时将房地产交付给温州商贸城，该违约行为和造成的损失应是持续不间断的，温州商贸城对于提起诉讼后的损失部分并未放弃诉权和不再主张权利，其在原审中的诉讼请求明确表明，损失暂计算至起诉时的2007年3月14日，原审据此作出相应的处理，不超出当事人的诉讼请求范围。
　　
　　综上所述，中国银行洛阳分行的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
　　
　　驳回上诉，维持原判。
　　
　　二审案件受理费25470元，由中国银行股份有限公司洛阳分行负担。
　　
　　本判决为终审判决。
　　
　　
　　
　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　　韦贵云
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　　王　静
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　　原永杰
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年六月二十六日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　　刘　芳