河南平安实业有限公司与张保民等商品房购销合同纠纷上诉案

 

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书

(2009)郑民一终字第46号

　　
　　上诉人（原审原告）河南平安实业有限公司。
　　
　　法定代表人胡安平，经理。
　　
　　委托代理人郭临，河南国基律师事务所律师。
　　
　　委托代理人王鸿彬。
　　
　　被上诉人（原审被告）张保民。
　　
　　委托代理人吴红枝，河南金通源律师事务所律师。
　　
　　被上诉人（原审被告）徐书明。
　　
　　委托代理人王冠民，河南金通源律师事务所律师。
　　
　　被上诉人（原审被告）河南汇宝置业有限公司。
　　
　　法定代表人张保民，董事长。
　　
　　委托代理人吴红枝，河南金通源律师事务所律师。
　　
　　被上诉人（原审被告）河南省茂源实业有限公司。
　　
　　法定代表人徐书明，董事长。
　　
　　委托代理人王冠民，河南金通源律师事务所律师。
　　
　　上诉人河南平安实业有限公司因其他买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2007）金民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
　　
　　原审查明，1998年9月25日，被告茂源公司作为甲方，原告作为乙方签订商品房购销合同书一份，主要约定：“由乙方向甲方订购位于郑州市金水区文化路102号院3号楼6层东半部写字间，总面积224平方米，单价2380元/㎡、房款总额为533120元。于签合同的同时支付20万元，于1999年元月1日前付20万元，于交房前付清133120元。甲方于1999年6月30日将房屋交给乙方使用。甲方在房屋竣工使用后，代乙方办理房屋所有权证手续。乙方应如约按期交付购房定金和房款，乙方应向甲方提交办理房屋交易过户之手续。甲方逾期交付商品房，以乙方已交付的预交购房款与定金之和为基数，每逾期一个月，按5%记罚，罚款偿付乙方。乙方逾期交付购房款，每逾期一天，须按房款总额的0.3%记罚，其罚金作为逾期违约金偿付给甲方。如逾期一个月以上，甲方可按乙方中途违约处理，没收购房定金，所交房款不予退还。如乙方中途提出退房，须按所交房款的10%记罚。”合同签订后，原告向被告支付部分款项，被告也于1999年6月30日将房屋交予原告使用。同年9月29日，被告茂源公司将该房屋的所有权办到被告汇宝公司名下。2001年4月25日，被告茂源公司给原告出具证明一份，主要内容为原告购买被告公司的写字楼，总面积为221.05平方米，总价款为52万，7月份以前办理正式发票手续。实际原告交房款510000元，被告张保民并于4月23日在该证明上签字。后原、被告双方因该房产产生纠纷，原告为此诉至法院，要求处理。本案在审理过程中，原告申请追加河南汇宝置业有限公司和河南茂源实业有限公司为本案的共同被告。法院于2007年1月18日准许河南汇宝置业有限公司和河南茂源实业有限公司为本案的共同被告参加诉讼。
　　
　　另查明，案外人黄勇诉本案原告及其法定代表人胡安平借款纠纷一案，法院于2002年12月23日作出（2002）金经初字第1126号民事判决书，判决胡安平偿还案外人黄勇借款20万元及利息。在此案件审理过程中，法院将胡安平的豫A－B6533本田车予以查封。河南汇宝置业有限公司于2002年9月19日用本案诉争的房产为河南平安公司实业有限公司和胡安平作担保，法院将查封的胡安平本田轿车予以解封。2004年10月29日该房产被拍卖，拍得价款211000元，用于偿还胡安平的债务。
　　
　　原审认为，原告与被告茂源公司签订的商品房购销合同书系双方的真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议，双方均应按协议履行。被告茂源公司应当按约定将房产过户到原告名下。虽然被告茂源公司将房产过户到被告汇宝公司名下，但该房产实际一直由原告占用使用，且原告在另案中对被告汇宝公司用本案诉争的房产为其和胡安平做担保及拍卖该房产时并未对此提出异议，在2003年10月23日法院对胡安平做执行笔录时，胡安平认可用自己的房产拍卖偿还债务，综上可视为原告认可对该房产处分，故法院对原告以四被告存在欺诈行为，要求承担双倍赔偿责任的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告河南平安实业有限公司的诉讼请求。案件受理费13100元，由原告负担。
　　
　　宣判后，河南平安实业有限公司不服，上诉称，被上诉人河南省茂源实业有限公司在未取得预售许可证、销售许可证的情况下，向上诉人出售商品房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，上诉人与被上诉人河南省茂源实业有限公司签订的商品房买卖合同应当认定无效；被上诉人河南省茂源实业有限公司在合同中出售给上诉人的是“金水区文化路102号院”，但实际交付给上诉人的商品房是位于红旗路13号；被上诉人河南省茂源实业有限公司将本涉案房屋出售给上诉人，而后又将该房过户给被上诉人河南汇宝置业有限公司，河南汇宝置业有限公司配合河南省茂源实业有限公司对上诉人进行欺诈。2002年9月，在案外人起诉上诉人及上诉人法定代表人胡安平债务纠纷时，被上诉人河南汇宝置业有限公司以属于上诉人的涉案房产为胡安平个人债务提供担保，胡安平认可该担保行为，应视为胡安平个人对汇宝公司担保的债务21万元承担偿还义务，而非上诉人对该房产的处分予以认可；在法院强制执行时，上诉人配合法院搬出该房，仅认可“搬出该房屋”的事实。因张保民、徐书明均为河南省茂源实业有限公司的股东，又先后担任过河南省茂源实业公司、河南汇宝置业有限公司的法定代表人，河南省茂源实业有限公司已于2003年被工商部门吊销营业执照，未进行清算，依法应由股东张保民、徐书明承担该公司的连带债务及欺诈责任。综上，原判错误，请求二审予以纠正，支持上诉人的原审诉请。
　　
　　被上诉人河南省茂源实业有限公司答辩称，一、被上诉人公司向上诉人售房过程中不存在欺诈，上诉人称合同无效没有依据：1、被上诉人公司所建办公楼为自用，并不公开对外出售，是上诉人主动要求自愿购买。因当时楼房尚在建设中，施工合同、联合开发协议等均由茂源公司与合同相关方签订；2、上诉人在未付清房款的情况下，被上诉人公司就将房屋于1999年6月30日交付给其使用，上诉人使用过程中，不存在产权纠纷。3、因上诉人未及时交清房款，被上诉人公司将房产统一办理在自己控股的汇宝公司名下，对此上诉人应负有主要责任，并且公被上诉人司及汇宝置业有限公司从未否认该涉案房产归上诉人所有，也未损害上诉人的房屋所有权。二、上诉人及其法定代表人胡安平因欠他人债务，被起诉至法院，房屋虽登记在河南汇宝置业有限公司名下，但提出以该房产向法院提供担保并同意交由法院拍卖抵债的是上诉人，并且房屋拍卖后用于清偿的债务非被上诉人公司债务。综上，原判正确，请求维持。
　　
　　被上诉人河南汇宝置业有限公司答辩称，被上诉人公司系河南省茂源实业有限公司控股的中外合资企业，涉案房屋最初由河南省茂源实业有限公司开发，后为享受外商投资优惠政策，房屋产权以我公司名义办理。在此转换过程中，我公司一直对上诉人享有该涉案房屋的所有权予以认可。上诉人对所购房屋位置、座落、面积均十分清楚，且早于1999年6月30日就开始使用该房屋，从上诉人购房及房屋使用过程看，我公司不存在欺诈行为。至于上诉人未及时获得房产证，原因在于上诉人未及时交清房款及契税，未配合办理相关手续。上诉人因欠他人借款债务，将自己所购房屋担保在法院，换回被法院查封的本田车辆，后又因不能及时还债，上诉人同意法院对涉案房屋进行拍卖，并搬出该房屋。上诉人在自己意愿下，将自己所购房屋交由法院拍卖用于抵偿胡安平所欠债务，我公司无任何过错，法院不应支持上诉人意图转嫁损失的做法，驳回其上诉请求。
　　
　　被上诉人张保民、徐书明答辩称，我们虽为公司股东，同时又先后担任过茂源公司和汇宝公司的法定代表人，但我们的行为均属职务行为，所产生的法律后果均应由公司承担。同意原判，请求维持。
　　
　　本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致外，另查明，2002年9月19日，河南汇宝置业有限公司向郑州市金水区人民法院申请以其位于郑州市金水区红旗路13号房屋在案外人黄勇诉胡安平、河南平安实业有限公司借款纠纷一案中为二被告提供担保。2002年9月20日，胡安平收到法院解封的广州本田汽车一辆。2003年12月5日，郑州市金水区人民法院（2003）金法字第2210号民事裁定书显示：河南汇宝置业有限公司以红旗路13号房产一处担保。2004年8月11日，河南平安实业有限公司职员出具的执行笔录显示已将红旗路13号房屋腾空，且该笔录显示红旗路13号现为红旗路34号。
　　
　　本院认为，从1998年9月25日，上诉人河南平安实业有限公司与河南省茂源实业有限公司签订商品房购销合同，1999年6月30日房屋交付给上诉人使用，2001年4月上诉人全部付清房款，2002年9月河南汇宝置业有限公司以上诉人所购房屋在案外人黄勇起诉上诉人及上诉人法定代表人胡安平借款纠纷一案中提供担保，至2003年10月因法院强制执行，上诉人搬出该涉案房屋，这期间上诉人均未对河南省茂源实业有限公司交付的房屋位置及座落提出异议；并且根据黄勇诉胡安平、河南平安实业有限公司借款纠纷一案的相关执行卷宗材料，上诉人应在2004年8月11日已明知其购买的虽为文化路102号房屋，但使用的房屋实为红旗路13号，后更名为红旗路34号，但上诉人直至2006年10月30日才起诉被上诉人河南省茂源实业有限公司和河南汇宝置业有限公司欺诈，显然已过两年的诉讼时效期间；同时根据上述执行卷宗材料，2002年9月，河南汇宝置业有限公司出面以红旗路13号房屋在黄勇诉胡安平、河南平安实业有限公司借款一案中为二被告提供财产担保，以换回胡安平被法院查封的广州本田汽车时，无论上诉人还是胡安平本人都应当知道：上诉人从河南省茂源实业有限公司处购买的房产，现在河南汇宝置业有限公司名下，但上诉人至2006年10月30才起诉主张权利，也明显超过两年的诉讼时效期间，故本院对其要求被上诉人河南省茂源实业有限公司、河南汇宝置业有限公司、徐书明、张保民承担赔偿责任的请求不予支持。原判处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　
　　驳回上诉，维持原判。
　　
　　二审案件受理费8090元，由上诉人河南平安实业有限公司负担。
　　
　　本判决为终审判决。
　　
　　
　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 长　　陈　震
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员　　范亚玲
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员　　张　晔

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年二月五日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员（代）闫振振