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买卖不破租赁合同的效力,出租方违约,守约方有权要求继续履行租赁合同。(买卖不破租赁)
来源:合同律师网   作者:   人气:3246   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务



新密市心爱医药连锁有限公司与新密市棉织厂等房屋租赁合同纠纷上诉案
 
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2009)郑民二终字第97号

  
  上诉人(原审原告)新密市心爱医药连锁有限公司。
  
  法定代表人刘进仓,公司经理。
  
  委托代理人陈新华,河南青屏律师事务所律师。
  
  被上诉人(原审被告)新密市棉织厂。
  
  法定代表人郑建峰,厂长。
  
  委托代理人侯青蜂。
  
  被上诉人(原审被告)邢有臣。
  
  委托代理人韩晓娜,新密市西大街法律服务所法律工作者。
  
  委托代理人白喜章,新密市西大街法律服务所法律工作者。
  
  上诉人新密市心爱医药连锁有限公司与被上诉人新密市棉织厂、邢有臣房屋租赁合同纠纷一案,新密市心爱医药连锁有限公司于2007年9月12日向新密市人民法院提起诉讼,请求:1、判令二被告继续履行与原告之间的房屋租赁合同;2、被告承担违约金46000元;3、由被告承担诉讼费用。新密市人民法院于2008年7月12日作出(2007)新密民一初字第1636号民事判决,新密市心爱医药连锁有限公司不服原判,于2008年8月28日提起上诉,本院于2008年11月27日受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
  
  原审法院查明,2004年6月23日,原告与被告新密市棉织厂签订一份房屋租赁协议,协议内容约定:被告新密市棉织厂将位于新密市嵩山大道新密市棉织厂北院内业务用房九间和配套用房四间租赁给原告使用,租期10年,自2004年8月1日至2014年7月31日,租赁费每年14000元,共计140000元,其中25000元由原告用于房屋装修。付款办法:前五年于每年的8月10日前支付被告新密市棉织厂9000元,后五年于每年的8月10日前支付被告新密市棉织厂14000元,否则视为违约;如被告新密市棉织厂违约,除赔偿原告房屋装修款25000元外,退还其所交费用,并承担违约金12000元;原告违约被告新密市棉织厂加收年租金每天1%的滞纳金。协议生效后,原告于同年8月12日支付被告新密市棉织厂租金9000元,并投入资金对租赁房屋进行装修后使用。2005年10月12日被告邢有臣通过公开拍卖的方式取得了原告租赁房产的所有权,同年10月25日二被告在办理土地、房产交接手续时,书面明确原告与被告新密市棉织厂之间所签订的房屋租赁协议所确定的被告新密市棉织厂享有的权利、义务由被告邢有臣继续履行。被告邢有臣接受房产后与原告发生纠纷,原告于同年11月份搬出租赁房屋。
  
  原审法院认为,原告与被告新密市棉织厂之间所签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示,合法有效,应予维护。被告邢有臣依法取得该租赁物后,不影响协议的效力。原告主张被告将原告赶出租赁的房屋证据不足,其要求被告邢有臣支付违约金的意见,不予支持。原告自动放弃租赁物,应视为原告自动放弃对房屋的租赁,故对原告请求继续履行合同的主张,不予支持。原告请求被告新密市棉织厂支付其违约金的主张,因被告新密市棉织厂没有违约且随着租赁标的物产权的变动,相互之间的权利义务关系已经终止,故对原告该项请求不予支持。被告邢有臣要求原告支付租赁费及滞纳金的请求,因没有提出反诉,不作处理。
  
  原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下:驳回原告新密市心爱医药连锁有限公司对被告新密棉织厂和被告邢有臣的诉讼请求。案件受理费950元,由原告新密市心爱医药连锁有限公司承担。
  
  新密市心爱医药连锁有限公司不服,上诉称:1、尽管被上诉人新密市棉织厂将租赁合同的权利义务转让给了被上诉人邢有臣,但根据买卖不破租赁的相关法律规定,该租赁合同仍然有效,被上诉人邢有臣应该承继被上诉人新密市棉织厂在租赁合同中的全部义务,确保上诉人正常使用租赁物。2、被上诉人邢有臣为了将上诉人赶走,千方百计的干扰和破坏上诉人的生产经营,经常采用锁门的方式不让上诉人的客户进出,更有甚者,被上诉人邢有臣在上诉人药店的大门口拴狼狗阻挠上诉人批发经营药品。同时被上诉人邢有臣要求涨房租,逼迫上诉人停业。由于被上诉人邢有臣的行为,客户不能进出上诉人的经营场所,客户逐渐减少,由于批发不出去的药品快要过期,上诉人被逼无奈将物品搬出租赁房屋。原审认定上诉人主动放弃租赁物,是明显不正确的。况且从经济角度讲,上诉人租赁房屋并进行整修,是为了获取相应的经济价值和利益,如果不是被上诉人的干扰,上诉人没有任何理由在投资后不久就搬出租赁物。3、被上诉人邢有臣称上诉人没有交纳租金与事实不符,不是上诉人不交,而是邢有臣不收,上诉人在合同履行过程中没有任何违约行为。退一步讲,即使上诉人有违约行为,根据租赁合同第7条的规定,上诉人承担的只是每天支付年租金1%的违约责任,被上诉人邢有臣也无权将上诉人赶出租赁房屋。原审认定事实错误,判决显失公正,为维护上诉人的合法权益,请求二审法院撤销原判,依法改判支持上诉人的诉讼请求。
  
  被上诉人新密市棉织厂辩称:被上诉人新密市棉织厂与上诉人所签订房屋租赁协议中的权利义务已转移给邢有臣,邢有臣在履行合同过程中,锁门、栓狗、抬高房租均是其个人行为,与新密市棉织厂无关。上诉人要求新密市棉织厂承担责任没有任何依据。
  
  邢有臣答辩称:上诉人所诉不是事实,其上诉理由不能成立,上诉人是自己搬走的,不是被上诉人将其赶走的。上诉人主动搬出房屋,租赁合同无法履行。请求二审法院驳回上诉,维持原审判决。
  
  根据本案一、二审期间当事人的陈述、举证、诉辩意见,本院确认的案件事实为:2004年6月23日,上诉人与被上诉人新密市棉织厂签订房屋租赁协议,约定:新密市棉织厂将其厂北院内业务用房9间和配套用房4间租赁给上诉人使用,租赁期限为10年,自2004年8月1日至2014年7月31日;租赁费每年14000元,共计140000元,其中25000元由原告用于房屋装修。付款办法为前五年于每年的8月10日前支付新密市棉织厂9000元,后五年于每年的8月10日前支付新密市棉织厂14000元;如新密市棉织厂违约,除赔偿上诉人房屋装修款25000元外,退还其所交费用,并承担违约金12000元;上诉人违约,新密市棉织厂加收年租金每天1%的滞纳金。2004年8月12日,上诉人支付给新密市棉织厂租金9000元,并投入资金对租赁房屋进行装修后使用。2005年10月12日被上诉人邢有臣通过公开拍卖的方式取得了上诉人所租赁房屋的所有权,同年10月25日邢有臣与新密市棉织厂在办理土地、房产交接手续时,书面明确了本案房屋租赁协议由被上诉人邢有臣继续履行。被上诉人邢有臣接受房产后,采取锁门、栓狗等方式,干扰上诉人经营活动,致使上诉人无法正常使用租赁房屋,上诉人于2005年11月份将其物品搬出租赁房屋。由此双方发生纠纷,引起诉讼。
  
  本院认为,2004年6月23日上诉人新密市心爱医药连锁有限公司与被上诉人新密市棉织厂签订的房屋租赁协议,系当事人真实意思表示,合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。2005年10月12日被上诉人邢有臣通过公开拍卖的方式取得了上诉人租赁房屋的所有权,依据法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,被上诉人邢有臣应当承继上诉人与新密市棉织厂所签订的房屋租赁协议中权利义务,继续履行该房屋租赁协议,但其接收租赁房屋后,以锁门、栓狗等方式致使上诉人无法正常使用房屋,被上诉人邢有臣应当承担相应的违约责任,上诉人要求邢有臣继续履行租赁协议的请求成立,本院予以支持。根据被上诉人邢有臣违约的过错责任,为了保障租赁协议的持续稳定的履行,本案中被上诉人邢有臣所承担的违约金以6000元酌情确认。被上诉人邢有臣承继上诉人与新密市棉织厂所签订的房屋租赁协议中权利义务后,上诉人与新密市棉织厂之间的权利义务关系已经终止,且新密市棉织厂没有违约行为,上诉人要求新密市棉织厂承担违约责任的请求不能成立,本院不予支持。原审认定事实不清,适用法律错误,应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下:
  
  一、撤销新密市人民法院 (2007)新密民一初字第1636号民事判决;
  
  二、被上诉人邢有臣继续履行被上诉人新密市棉织厂与上诉人新密市心爱医药连锁有限公司之间于2004年6月23日所签订的房屋租赁协议;
  
  三、被上诉人邢有臣于本判决生效后十日内支付给上诉人新密市心爱医药连锁有限公司违约金6000元;
  
  四、驳回上诉人新密市心爱医药连锁有限公司对新密市棉织厂的诉讼请求。
  
  如果被上诉人邢有臣未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  
  二审案件受理费950元由被上诉人邢有臣负担。
  
  本判决为终审判决。
  
  
                                                         审 判 长  王献斌
                        审 判 员   马增军
                        审 判 员   周 金

                        二OO九年二月十九日

                        代理书记员   李博文


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