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承租人拖欠租金,出租人有权解除合同,承租人与合伙人共同开办公司,该合伙人无权以共同承租人身份对出租人的解除租赁合同提出异议。(租赁合同、合同的相对性)
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刘岁等与广州瑞福商务有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
 
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
 
(2008)穗中法民五终字第4504号


  上诉人(原审原告):刘岁。
  上诉人(原审原告):邵红霞。
  上列上诉人的共同委托代理人:廖三林,广东南方剑律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):广州瑞福商务有限公司。
  法定代表人:罗叶青,董事长。
  委托代理人:潘文何,广东恒益律师事务所律师。
  委托代理人:李卉卉,广东恒益律师事务所律师助理。
  上诉人刘岁、邵红霞因房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市黄埔区人民法院(2008)黄民三初字第76号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院经审理查明:广州市黄埔区南岗路22号原南岗市场由广州市黄埔区南岗股份经济联合社出租给被告,并由被告负责经营管理。被告在此开办广州市黄埔区南岗购物中心,领取有《商品交易市场登记证》,市场类型为农贸(肉菜)市场。广州市公安局黄埔区分局于1999年7月7日出具的《建筑工程消防验收意见书》载明,对该购物中心在上述地段竣工的土建工程进行验收,经现场检查,基本达到其局审核意见书的要求,同意投入使用。
  2007年7月27日,被告与罗文华分别作为甲方(出租方)、乙方(承租方)签订《南岗新城商铺租赁合同》,其中约定甲方将位于广州市黄埔区南岗路22号南岗商业广场内的三、四层商铺(简称租赁单元)出租给乙方,租赁面积为1660平方米;乙方将该租赁单元用于经营旅业及等合法生意,未经甲方书面同意,乙方不得超出经营范围;租赁期限自本合同生效之日起计算为120个月,每月租金31540元,自第2年开始,租金每年递增5%;乙方应于每月头3日内支付当月租金,每逾期一天应向甲方支付未付金额千分之五的违约金;逾期15天的,甲方有权书面通知乙方解除合同;自乙方拖欠租金或其他应付费用之日起7天后,甲方有权中断承租单元的水电及空调等的供应;乙方同意向甲方支付相当于两个月租金额的履约保证金共63080元;甲方应于2007年8月1日前将租赁单元交付乙方使用;租赁期限内,甲方应确保商场水电、消防、卫生等设施符合使用条件并达到有关标准并依约承担维修责任;乙方应自行负责租赁单元的装修、装饰以及办理有关经营所需的证件、许可证等;本合同自签署之日起生效。
  2007年9月,两原告与罗文华签订《股东出资协议书》,其中约定三方为出资人,一致同意出资设立“天昊商务酒店有限公司”(简称公司),以该公司名义投资、经营运作旅业,注册资本和出资方式为以货币出资共200000元,罗文华负责出资注册资本总额的40%,两原告各负责30%,出资人应于2007年8月8日前将出资额一次性足额存入公司在银行开设的验资账户;罗文华享有公司40%的股份、两原告各享有公司30%的股份,出资人按股权比例分取公司红利;公司的总投资额除注册资本外,出资人还应按上述出资比例另外筹集600000元,应于上述时间付至公司指定账户或指定的第三人;出资人一致同意公司设立后,通过租赁方式取得位于广州市黄埔区南岗路22号三至四层的房屋使用权,从事经营旅业。
  被告按《南岗新城商铺租赁合同》的约定于2007年8月1日前将上述三至四层房屋交付给罗文华,罗文华依约向被告交纳了保证金。同年9月5日,原告刘岁、罗文华(合同内称为甲方)与江鑑华(合同内称为乙方)签订《娱乐城装修施工合同》,约定甲方将南岗新城三、四楼的娱乐城家居装修工程给乙方承包,工程造价为255000元。随后,对上述三楼进行了装修,并添置了新购买的空调机、电视机、按摩床、沙发、沐足用品。两原告提供的装修费用《支付证明单》,大部分均有罗文华分别与原告刘岁或邵红霞的签名。上述新购物品的单据、发票的原件也均由两原告持有。
  2007年8月1日,原告刘岁与罗文华向广州市工商行政管理局黄埔分局申请以上址22号3-5楼为住所地的“广州天昊商务酒店有限公司”名称预先核准,该局对该企业名称预先核准保留期限至2008年1月28日。2008年2月22日至3月25日,两原告与罗文华在上述3楼开设“天昊休闲中心”经营沐足项目。上述承租场地至2008年1月的水电费、至2007年12月的电话费均是以“天昊公司”的名义向被告支付的,租金则一直未交纳。同年2月26日当地工商行政管理部门因“天昊休闲中心”无照经营,向其发出《市场巡查行政警示通知书》,警告其必须立即纠正。同年3月7日,被告向罗文华发出《租金催缴通知》,称根据双方口头协议,南岗新城三、四楼租金自2008年1月1日起开始计算,每月租金31540元,第四层自2008年1月1日起给予两个月的免租优惠,请按协议于2008年3月15日前交纳欠缴租金,否则将断掉三、四层租赁单元的水电。同日,罗文华向被告递交书面申请,称因无法办理南岗市场三、四楼的营业执照,请被告提供有效期内合格的消防验收合格证、市场证、市场产权证、以及有关消防接口到三、四楼门口。同月17日,被告向罗文华发出《关于南岗新城三四楼<补充合同>的回复函》,表示对方在补充合同中第3款提出的要求“一切接口”及“如甲方无法提供合格的消防证件而影响到乙方正常办证,租金的起计时间及租赁期限相应顺延”有待协商,请尽快与其公司再行协商。罗文华于同时致函被告,称因被告无法按租赁合同之条款提供给乙方有效的符合使用条件和有关标准的消防设施而令乙方无法办理有关消防设备和合法证件,请被告准予明确回复。当日被告出具《回执》确认收到上述函件,表示相关内容有待协商。
  2008年3月22日,被告与罗文华分别作为甲方、乙方签订《关于终止<南岗新城商铺租赁合同>之协议》,订明双方经协商一致解除《南岗新城商铺租赁合同》,乙方确认尚欠甲方租金共252320元,乙方承诺于15日内予以清偿;租赁单元内可搬迁装卸的且不损害单元结构、外观的机器设备,乙方应于协议签订之日3天内搬迁完毕,否则视为乙方弃置;对于墙体、地板、天花、电源等不得拆卸、拆除;乙方应于协议签订之日起3天内将租赁单元交还甲方,逾期的甲方将停止水电等供应,且每逾期一天按租赁合同租金标准的3倍支付占用费。因罗文华与两原告没有交纳租金及将上述场地交还被告,被告于2008年3月28日起对该场地予以停水停电,场地无法继续经营使用,原告邵红霞因此向公安部门报警。原告没有提供被告封锁该场地大门的证据。2008年4月,被告代罗文华垫付了“天昊休闲中心”工人的工资21119.5元。
  刘岁、邵红霞于2008年5月5日向原审法院起诉称:2007年9月,两原告与罗文华签订《股东出资协议书》一致同意出资设立“天昊商务酒店有限公司”,以该公司名义投资、经营旅业,罗文华享有40%的股份、两原告各享有30%的股份;出资人一致同意公司设立后,通过租赁方式取得位于广州市黄埔区南岗路22号三至四层的房屋使用权,从事经营旅业等;并约定了利润分配、亏损承担、违约责任等条款。股东之一罗文华已于2007年7月27日通过与被告签订《南岗新城商铺租赁合同》的方式承租了被告经营的广州市黄埔区南岗路22号商场三、四层商铺,该租赁合同约定上述商铺的租赁期限自合同生效之日起计算为120个月,租赁期限内被告应确保商场水电、消防、卫生等设施符合使用条件并达到有关标准并依约承担维修责任等。合同签订后,罗文华依约向被告交纳了保证金63080元,原告从2007年9月起对承租的商铺进行装修,前后共花费装修费约320000元,还购买了沙发、电视机、空调机等财物价值约100000元准备用于经营。同时原告从2007年8月起就积极向当地工商行政管理部门申领营业执照等手续,由于商铺消防未经主管单位验收合格,导致工商执照至今未能办下来,严重影响原告的正常经营,并给原告造成了巨大损失,原告有权拒交租金。被告非但不履行出租方应尽的义务不完善各项消防设施,还于2008年3月28日无理关闭了原告的水电供应,几天后又粗暴地将原告的承租商铺用锁链锁住。原告为实现合同目的,维护合法权益,请求原审法院判令:1、被告继续履行《南岗新城商铺租赁合同》;2、原告应交纳的租金从被告办妥消防合格手续后起计;3、双方约定的租赁期限相应顺延。
  原审被告广州瑞福商务有限公司辩称,被告开办的南岗购物中心已于1999年7月7日经公安部门验收合格,并办理了市场登记证。2007年7月27日,被告与罗文华签订《南岗新城商铺租赁合同》,约定由罗文华承租南岗新城三、四层商铺用于经营旅馆。合同签订后罗文华产生违约行为:将承租的场地用于约定以外的用途、在未取得合法经营资格的情况下开业经营、从未履行支付租金的义务,因此被告于2008年3月22日依法解除了与其的租赁合同,双方已不存在租赁关系。被告与原告没有签订任何合同,与原告不存在任何法律关系,原告无权要求继续履行上述租赁合同。原告如认为其享有权利,在罗文华经营的天昊休闲中心无法发放工人工资时,为何不履行支付工资的义务,反而需要被告垫付。原告的诉讼请求无事实和法律依据,请求原审法院依法予以驳回。
  原审法院于2008年5月15日向罗文华发出《参加诉讼通知书》,通知其作为本案原告参加诉讼,罗文华于同月27日向原审法院递交书面意见,明确表示其不同意参加诉讼并放弃实体权利。原审法院因此不予追加罗文华为本案原告。
  原审法院认为,被告与罗文华就租赁广州市黄埔区南岗路22号南岗购物中心内的三、四层商铺的具体事项,于2007年7月27日自愿签订的《南岗新城商铺租赁合同》,为合法有效合同。被告与罗文华为该合同的当事人,分别是租赁物的出租人、承租人,合同中约定的出租人、承租人的权利义务应当分别由被告和罗文华各自享有和承担。在被告将上述租赁物交付罗文华之后,罗文华与两原告于2007年9月签订《股东出资协议书》约定在上述场地开设“广州天昊商务酒店有限公司”经营旅业,并对三楼进行装修后共同经营沐足项目,两原告因此与罗文华一起成为该场地的共同使用人,其三人为个人合伙关系。但由于“广州天昊商务酒店有限公司”未能成立,被告与罗文华也没有变更或增加两原告为《南岗新城商铺租赁合同》的一方当事人,被告亦从未通过口头或行为同意、认可两原告是该合同中的承租人一方,故虽然两原告与罗文华有合伙关系和实际使用了场地,但并不因此而成为承租人,不享有上述租赁合同中约定的承租人的权利,也不因此对被告履行该租赁合同过程中的行为产生约束力。被告因承租人罗文华拖欠租金这一主要违约行为,于2008年3月22日与罗文华协商一致解除了上述租赁合同,双方解除合同的行为已经生效。两原告无权就合同双方当事人被告与罗文华解除合同提出异议,其以承租人的名义要求被告继续履行该租赁合同、租金从被告办妥消防合格手续后起计、顺延租赁期限等主张,是没有法律依据的,对两原告的诉讼请求不予支持。至于罗文华与被告解除租赁合同后,造成两原告不能继续使用场地的后果、及对场地内属两原告出资部分的装修设施、财物的处理,属于两原告与罗文华之间的合伙关系范畴,应与罗文华另循合法途径解决。
  综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款的规定,作出判决如下:驳回两原告的全部诉讼请求。本案诉讼费920元(含案件受理费100元、财产保全费820元)由两原告负担。
  判决后,刘岁、邵红霞不服原审判决,向本院提起上诉,认为原审判决只认定罗文华一人承租被上诉人的商铺,也未认定上诉人是《南岗新城商铺租赁合同》一方当事人,属于认定事实错误,且被上诉人与罗文华签订的终止租赁协议是伪造的,请求二审法院撤销原判,判令被上诉人继续履行《南岗新城商铺租赁合同》,从被上诉人办妥消防合格手续后起计租金和双方约定的租赁期限相应顺延。
  被上诉人广州瑞福商务有限公司答辩同意原审判决,请求二审法院予以维持。
  经二审庭询,原审查明事实无误,本院予以确认。
  本院认为,被上诉人与罗文华于2007年7月27日签订的《南岗新城商铺租赁合同》,为合法有效合同。被上诉人与罗文华为该合同的当事人,分别是租赁物的出租人、承租人,合同中约定的出租人、承租人的权利义务应当分别由被上诉人和罗文华各自享有和承担。两上诉人与罗文华于2007年9月签订了《股东出资协议书》,约定在罗文华租赁的上述场地开设“广州天昊商务酒店有限公司”经营旅业,并对三楼进行装修后共同经营沐足项目,两上诉人与罗文华一起成为该场地的共同使用人,其三人为个人合伙关系,但由于“广州天昊商务酒店有限公司”未能成立,被上诉人与罗文华也没有变更或增加两上诉人为《南岗新城商铺租赁合同》的一方当事人,虽然两原告与罗文华有合伙关系和实际使用了场地但并不因此而成为承租人,不享有上述租赁合同中约定的承租人的权利,因此对被上诉人履行该租赁合同过程中的行为也不产生约束力。被上诉人于2008年3月22日与罗文华协商一致解除了上述租赁合同,双方解除合同的行为已经生效,两上诉人上诉称该协议是伪造的但没有提供证据支持。因此两上诉人无权就被上诉人与罗文华解除合同提出异议,其上诉以承租人的名义要求被上诉人继续履行该租赁合同、租金从被上诉人办妥消防合格手续后起计、顺延租赁期限等主张没有法律依据,对两上诉人的上诉请求本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚,处理并无不当,应予维持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费820元,由上诉人刘岁、邵红霞负担。
  本判决为终审判决。

审 判 长  黄 理
审 判 员  平文林
代理审判员  李晓刚
二〇〇九年一月十三日
书 记 员  胡忠民
书 记 员  张志威


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