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预约合同仅仅是使双方负有按照该合同的条件订立买卖合同的义务,而不是负有履行将来要订立买卖合同的义务,合同本约与预约性质的认定;当物权与债权同时存在时,物权具有优先于债权的效力。(合同无效不成立、房屋买卖)
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《人民法院案例选》2006年第2辑,总第56辑,第203—216页:黄静诉厦门联宏房地产开发有限公司、姜淑琴、厦门中兴房地产开发有限公司商品房买卖合同案

案情:1995年厦门联宏房地产开发有限公司(被告一)和厦门中兴房地产开发有限公司(被告三)签订委托经营房产开发合同并经公证,约定由被告一委托被告三开发房产,该房产经营的风险和利润全部归被告三,被告三向被告一支付管理费。1998年被告一和被告三又签订合同并经公证,约定被告一委托被告三开发房产,以被告三的名义办理该房屋按揭和抵押手续。后被告一和被告三联合成立筹建处,房屋买卖合同由被告一盖章确认。黄静(原告)诉称其经被告三和筹建处同意于2001年入住该房屋的703室并装修,20033月原告和被告三签订合同,约定原告购买该房屋,价款为45万元,先支付15万,余款按揭。后原告支付款项,并办理了房屋的交接手续。4月,原告在被告三和筹建处提供的合同上签字,并交给被告一盖章签字。但被告三于5月进行了涂改,并将房屋买受人变更为被告一的法定代表人的妻子姜淑琴(被告二)。7月,被告二取得土地房屋权证。原告诉至法院要求确认原告和被告一、被告三的合同有效,被告二和被告三的合同无效。

厦门市思明区法院认为原告2001年即入住并装修该房屋,并于2003年签订了买卖合同,支付了首付款15万元,但被告一将合同进行更改并使被告二取得该房屋土地房屋产权证。法院判决支持原告诉讼请求。

被告一和被告二不服上诉。厦门市中级法院认为被告三和原告签订的合同对被告三和原告具有约束力,但由于被告三不具备工程开发商的主体资格,故在合同中约定由原告和被告一签订正式的购房合同,因此,原告和被告三签订的合同不能认为是买卖合同,而是双方为将来原告和被告一签订商品房买卖合同而订立的预约合同。该合同仅仅是使双方负有按照该合同的条件订立买卖合同的义务,而不是负有履行将来要订立买卖合同的义务。被告一和被告二签订的购房合同合法有效,且被告二已经取得土地房屋产权证。原告称被告一和被告二串通,对其签订的合同进行涂改,但是没有提供充分证据进行佐证,法院不予采纳。法院判决撤销一审判决,驳回原告诉讼请求。



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