【 审理法院 】　天津市第二中级人民法院

【　案　号　】　(2004)二中民四终字第94号

【 判决时间 】　2004年2月23日

【审　判　长】　卢春霄

【代理审判员】　宋淑芬

【代理审判员】　杨宝华

　　原告(被上诉人)：龙万鹏，男，1957年出生，汉族，天津市塘沽区广州道小学教师，住天津市塘沽区。

　　诉讼代理人：郑国瑞(一审)，男，天津市塘沽区广州道小学教师，住天津市塘沽区。

　　被告(上诉人)：天津市中基集团有限公司(原名称天津中基实业有限公司，以下简称中基公司)，住所地：天津市塘沽区和平路中泰大酒店13层。

　　法定代表人：杨春堂，董事长。

　　诉讼代理人(一审、二审)：王健，大有律师事务所律师。

　　原告龙万鹏诉称：原告于1999年11月13日全额付款180 000元，：购买了被告中基公司开发的位于天津市塘沽区上海道永康里18—3—701号商品房。被告未向原告开具购房发票，且双方签订的商品房买卖合同未经天津市塘沽区房地产管理局备案登记。后原告多次找到被告售房部要求办理房屋所有权证，但被告购房部均以种种理由搪塞未予办理。原告所购买的房屋自2000年开始天天漏水，并几次殃及楼下住房，原告为此多次找到被告反映，但被告未能按合同的约定进行保修。原告于1999年11月13日购买该商品房，而被告早在1998年就将该商品房屋出售给案外人孙振敏，并在中国工商银行天津开发区分行进行了抵押。被告向原告隐瞒抵押的事实，原告与被告协商未果，故提起诉讼。原告请求：(1)判令解除原、被告之间的购房合同； (2)返还原告已付购房款180 000元；(3)返还原告利息48 384元(计算到2003年6月3日)；(4)赔偿原告装修该商品房屋的损失61 903．60元；(5)给付原告不超过已付房款的一倍的赔偿180 000元。上述共计470 287．60元。

　　被告辩称：原告的诉讼请求不成立，双方之间不存在商品房买卖法律关系。原告提供的商品房买卖合同根本没有履行，原告也没有将180 000元房款交付被告，如解除该合同也不存在返还原告购房款的问题。案外人天津港保税区嘉仁物业发展有限公司(以下简称为嘉仁物业公司)与被告是同一个法定代表人的两个公司，一套人马两块牌子，账目是混在一起的，比较混乱，天津市塘沽区永康里的房子是被告和案外人嘉仁物业公司开发的。诉争房屋是通过连环抵债的方式转给原告的，诉争房屋由被告开发完成后将该商品房屋给案外人嘉仁物业公司，因为嘉仁物业公司欠案外人铁道部第十八工程局直属第三建筑工程公司(以下简称为十八局三公司)工程款，所以嘉仁物业公司以该商品房屋进行了抵债，向时又因为十八局三公司欠原告材料款，十八局三公司又把该商品房屋抵账给了原告，故本案是一个连环抵债的法律关系，不应是商品房买卖法律关系。在庭前交换证据时，原告也承认抵债后给十八局三公司开具收据，表示债务已经抵消，所以原告认为起诉被告不妥，应该起诉十八局。原告与被告签订商品房买卖合同是按照房管局的要求办理过户手续用的。另外，案外人孙振敏本人并没有拿到该商品房屋，当时是以孙振敏的名义向银行按揭贷款，贷款由被告用了，现在贷款已还清，该商品房屋的抵押已经撤销。

　　天津市塘沽人民法院经审理查明：1999年11月13日，原告与被告签订了“天津市商品房买卖合同”。该合同主要约定，原告购买被告开发的天津市塘沽区上海道永康里18—3—701号住宅，售价每平方米1 900元，总金额为180 000元，为一次性付款，于1999年12月31日前交付房屋等条款。合同签订后，被告按约定将该商品房屋交付原告使用，原告对该商品房屋进行装修后并居住在该商品房屋。2003年5月27日，被告工作人员王劲风向原告出具证明，证明原告房款已经于1999年11月13日交清，由于种种原因未能给原告办理房屋所有权。由于该商品房屋漏水，2001年7月原告找到被告，被告对房屋进行了察看，至2002年7月仍未解决。2002年11月14日，被告工作人员王劲风向原告出具证明，证明上述情况。当原告得知被告在向原告出售该商品房屋前曾将该商品房屋出售给案外人孙振敏，并将该商品房屋进行抵押的事实后于2003年6月4日向天津市塘沽区人民法院提起诉讼。

　　关于原告支付房款的问题。经查明，确因案外人十八局三公司拖欠原告货款，而案外人嘉仁物业公司拖欠案外人十八局三公司工程款的事实，经协商原告以该债权支付购房款，且被告工作人员王劲风已出具原告已经交清购房款的证明。

　　再查，1999年4月15日，被告与案外人孙振敏签订“天津市商品房买卖合同”。合同主要约定，被告将该商品房屋出售给案外人孙振敏，每平方米2 600元，总计房款247 800元，合同签订之日起5日内付房款总价的30％，余款以按揭贷款方式付清。2003年6月16日案外人孙振敏与被告办理了退房手续，天津市塘沽区房地产管理局已批准退房。

　　本案在审理过程中，原告向天津市塘沽区人民法院提出申请，要求对该商品房屋内原告装修部分进行评估。天津市塘沽区人民法院根据原告的申请，委托天津市同章有限责任房地产评估事务所对该商品房屋内原告装修部分进行评估，评估结果为价值56 445元。

　　上述事实有下列证据证明：

　　1．原告向天津市塘沽区人民法院提交的“天津市商品房买卖合同”。

　　2．被告工作人员王劲风向原告出具的房款已经交齐的证明。

　　3．被告工作人员王劲风向原告出具的关于未对房屋进行维修的证明。

　　4．天津市塘沽区人民法院根据原告的申请向天津市塘沽区房地产管理局调取的被告与案外人孙振敏签订的房屋买卖合同和证明。

　　5．原告进行房屋装修的评估报告。

　　6．原、被告双方当庭陈述。

　　(四)一审判案理由

　　天津市塘沽区人民法院经审理认为：原、被告之间系商品房买卖合同关系，被告故意隐瞒其将该商品房屋于1999年4月15日出售给案外人孙振敏并向银行办理抵押贷款的事实，故被告与原告签订商品房买卖合同的行为属欺诈行为。由于被告的欺诈行为致使原告作出了错误的意思表示，因此应确认原、被告签订的商品房买卖合同无效，被告对此纠纷的形成应承担全部责任。由于合同无效应适用返还原则，故原告要求被告返还原告已付购房款及赔偿利息、房屋装修损失的诉讼请求应予支持。原告向天津市塘沽区人民法院提交的房屋装修所用材料清单不能反映原告房屋装修的现值，其已向天津市塘沽区人民法院提出评估申请，天津市塘沽区人民法院已经委托有关评估单位进行评估，故对该证据的关联性不予确认，房屋装修损失应该以评估报告确定的数字为准。原告的利息损失应比照中国人民银行同期存款利率计算，同时原告应将该商品房屋返还给被告。关于原告要求被告支付不超过房屋总价款一倍赔偿的诉讼请求，应依照公平原则以确认赔偿损失为总房款180 000元的30％为宜。关于被告提出该商品房屋系以房抵债的反驳理由，由于被告早于1999年4月就将该商品房屋出售给案外人孙振敏，且案外人嘉仁物业公司与案外人十八局三公司签订的协议系案外人之间的协议，亦不涉及房屋所有权转移的内容，没有证据证明该商品房已办理房屋所有权转移的相关手续，该商品房屋的商品房性质并没有改变，故仅对该证据的真实性予以确认，对该证据的关联性不予确认，被告的反驳理由不成立。
　　天津市塘沽区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第二、三项的规定，判决如下：
　　1．原告龙万鹏与被告天津市中基集团有限公司(原名称天津中基实业有限公司)签订的“天津市商品房买卖合同”无效。
　　2．被告天津市中基集团有限公司返还原告龙万鹏购房款180 000元，原告龙万鹏将位于天津市塘沽区上海道永康里18栋3门701号房屋腾交给被告。
　　3．被告天津市中基集团有限公司赔偿原告龙万鹏房屋装修损失56 445元、利息损失(自1999年11月14日起至本判决确定的履行期间实际付款日止，以总房款180 000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算)。
　　4．被告天津市中基集团有限公司赔偿原告龙万鹏经济损失54 000元。
　　上述四项于本判决生效后10日内同时履行。
　　本案诉讼受理费9 564元、其他诉讼费150元，鉴定费2 500元，合计12 214元，由被告天津市中基集团有限公司负担，于本判决生效后5日内交付本院。
　　上诉人中基公司上诉称：被上诉人取得相关房屋是基于其与案外人铁道部十八局存在的买卖关系，而非基于其与上诉人的商品房买卖关系。上诉人因欠案外人中铁十八局三公司工程款未付现金而以房抵债，而中铁十八局欠被上诉人材料款，中铁十八局便将此房抵给被上诉人。前者是建设工程法律关系，后者是建材买卖法律关系，而非商品房买卖法律关系，故适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》是错误的。上诉人请求撤销原判，驳回被上诉人在原审的诉讼请求。
　　被上诉人龙万鹏辩称：中铁十八局欠被上诉人材料款，上诉人欠中铁十八局工程款属实，但不是上诉人将房屋抵债给中铁十八局后转抵给自己，而是经三方协商，用债权购买的商品房，故本案应属于商品房买卖关系。
　　二审查明的事实同一审认定的事实，对于一审判决认定的事实及证据予以确认。
　　天津市第二中级人民法院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，合同标的物是上诉人开发的商品房，该商品房可以出售给被上诉人之外的任何人，故本案双方当事人签约的目的是建立商品房买卖合同法律关系，发生纠纷应受有关审理商品房买卖合同纠纷的法律规定调整。由于双方当事人与案外人之间存在债权债务关系，故解决债权债务是促使双方当事人签订商品房买卖合同并建立商品房买卖关系的重要因素，同时，双方当事人建立商品房买卖关系是双方当事人与案外人协商解决债权债务的结果。用现金支付购房款是履行付款义务的方式之一，经协商用债权冲抵购房款亦是履行付款义务的合法方式，付款方式的不同并不能改变所签订合同的法律关系性质。上诉入主张其与被上诉人不具有商品房买卖关系的事实和法律依据均不足，法院依法不予支持。天津市第二中级人民法院并认为，一审法院关于该商品房买卖合同无效的理由成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
　　天津市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费9 546元，由上诉人负担。