上海学人电子科技服务有限公司等与上海体院学院房屋租赁合同纠纷上诉案

 

上海市高级人民法院
民事判决书

(2008)沪高民一(民)终字第47号

　　
　　
　　上诉人上海学人电子科技服务有限公司、上海金涡实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民二（民）初字第73号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海学人电子科技服务有限公司（以下简称学人公司）的委托代理人龚振伟，上诉人上海金涡实业有限公司（以下简称金涡公司）的委托代理人周雷钧，被上诉人上海体院学院（以下简称上海体院）的委托代理人崔元熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2004年3月18日，上海体院与金涡公司签订《合同书》一份，约定上海体院长海路沿街门面楼改建工程总建筑面积约为10000平方米，项目投入资金约2，600万元。长海路地下车库工程总建筑面积约5000平方米，项目投入资金约2，000万元。金涡公司全额投资长海路沿街门面楼改建工程并租赁15年。工程产权归上海体院所有。建设期为1年，16年间共支付上海体院6，180万元等等。
　　2005年8月25日，上海体院出具一份《招商委托书》给金涡公司，称本市杨浦区长海路辅助用房项目是与金涡公司合作开发的，现工程项目已进入结构封顶阶段，为确保金涡公司的投资回报和正常的招商工作，根据双方合作合同的规定，该辅助用房的招商工作由金涡公司负责实施。具体招商经营年限、业态、品牌要求以合同为准。请金涡公司根据合同履行权利和义务，确保招商工作顺利进行。
　　2005年8月31日，金涡公司（甲方）与学人公司（乙方）签订《房屋租赁意向书》一份，约定上海体院将其本市长海路大门西侧第一区（一号楼）沿街商业用房的使用权转让给甲方15年（该商业用房竣工验收交付使用之日起计算），为了保证上海体院大门整体形象，并同意甲方将该商业用房出租给乙方作锦江之星使用。甲方出租给乙方的合法房屋座落于上海体院长海路大门西侧第一区（一号楼）沿街商业用房，约为5884平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为服务经营使用，服务范围为宾馆及餐饮等商业服务。甲方应满足乙方作上述用途所需的水、电、煤气及通讯网络设施，并接通到本建筑物的指定位置，相关费用由甲方承担。本意向书签字生效后，乙方需在三日内支付500万元给甲方，作为定金。该定金在正式房屋租赁合同签订以后冲抵当年房租。若乙方违约，定金则作为甲方的经济补偿，不予退还。若甲方违约，定金如数退还乙方，甲方还需支付定金的两倍给乙方，作为违约补偿。甲方于2005年10月10日前向乙方交付房屋，提供竣工验收合格的房屋，并签订正式房屋租赁合同，否则乙方按每日1万元计算向甲方收取延时误工费。因乙方装修时间较长，免租期3个月。租赁期限15年，即从2006年1月10日到2021年1月10日止。甲方房屋必须通过工程质量验收合格后，方可把房屋交付给乙方使用。前5年的租金，每年4，724，852员。本意向书产权方暂不盖章，在正式合同签订时，产权人（即上海体院）在正式租赁合同上监证并盖章等等。
　　2005年9月1日、3日，金涡公司收取学人公司定金共计500万元。2005年10月20日，上海学人投资管理有限公司与锦江之星旅馆有限公司签订《锦江之星旅馆连锁加盟合同》。2005年10月24日，上海学人投资管理有限公司向锦江之星旅馆有限公司支付品牌使用费、技术服务费50万元。
　　2006年7月5日，学人公司发《关于上海体育学院长海路大门两侧商业用房未交付使用的函》给金涡公司，问询金涡公司是否具备辅助商业用房交付使用能力，即是否办理了新建商业用房竣工验收合格证明、商品房质量合格证及房产的“三证一书”等。
　　2006年9月15日，学人公司的法定代表人曹建平签收了《建设工程竣工验收备案证书》。
　　2006年9月22日，学人公司发函敦促金涡公司尽快落实房产配套设施，房产不具备交付使用条件，煤气至今没有接通，未能提供符合验收标准的车位数，竣工蓝图等。金涡公司违反约定，逾期交房长达一年多，给学人公司造成重大经济和信誉损失，特致函金涡公司，尽快落实上述事项，履行交付完整房产的义务。
　　2006年10月16日，上海市杨浦区公安消防支队同意上海学人实业发展有限公司报送的在长海路435号锦江之星内装修工程消防设计图纸。
　　2006年10月18日，学人公司再次发函敦促金涡公司尽快落实房产配套设施等，以便学人公司尽早进场施工。同时指明了金涡公司应尽的相关义务等。
　　2006年10月22日，金涡公司发函给学人公司称，上海体院长海路大门西侧第一区（一号楼）沿街商业用房早已符合交付条件，曾多次口头通知学人公司前来签署正式的房屋租赁合同，并此前已将《建设工程竣工验收备案证书》送达学人公司，学人公司均未能及时联系办理。现郑重函告学人公司，请学人公司在收到本函后5日内，前来签署正式的房屋租赁合同并办理相关手续。如果学人公司继续拖延，扩大的损失也将由学人公司继续承担。
　　2006年10月24日，学人公司发函金涡公司称，2006年10月17日、10月21日，学人公司法定代表人曹建平及常年法律顾问曾前往金涡公司洽谈进场事宜，但由于金涡公司未能履约故迟迟未能形成一致，因而影响学人公司进场，责任全在金涡公司。2006年10月18诶，学人公司已将金涡公司应尽义务详细列出，望金涡公司于10日内给予明确答复。关于来函中谈到的“拖延”问题，请金涡公司作自我反省，遵守商业道德等。
　　2006年10月26日、11月3日，金涡公司发函学人公司称，来函已经收到。金涡公司曾对学人公司法定代表人曹建平先生当面做了答复，并再次向学人公司声明，目前房屋全权具备进场装修的条件，学人公司提出的问题与进场装修毫无关系，请学人公司马上前来签署正式房屋租赁合同，并立即进场施工，以减少日益扩大的损失。该房屋早已具备进场条件，学人公司借其他理由迟迟不签约进场，金涡公司有理由怀疑学人公司的履约能力，正式提出以下要求：出具学人公司与锦江之星合作证明；证明自己已做好施工进场的准备；出具履行合同所需的资金证明等，请在5个工作日内完成。
　　2006年11月12日，学人公司再次发函给金涡公司称，金涡公司应尽的义务至今仍未完成，故迄今为止未能如期进场施工的责任理应由金涡公司承担。今再次致函表明学人公司的态度：《房屋租赁意向书》合法有效，受法律保护。金涡公司以学人公司“注册资金仅50万元，而且没有与现实合作项目有关的组织机构”为由，怀疑学人公司没有能力履行合同等，是十分错误的。学人公司按约向金涡公司支付了500万元定金，超过注册资金10倍，关于资金、内部组织机构、施工前期的准备工作等均属学人公司内部事宜，无须金涡公司过问。如果金涡公司要撕毁合同，请依法承担违约责任，双倍返还定金。学人公司曾多次到金涡公司商谈进场事宜，由于金涡公司既不愿按约承担延期交房的赔偿义务，又要学人公司采取高姿态，致谈判未果。如金涡公司稍有诚意，学人公司的施工队伍马上就能进场施工，但煤气等相应设施必须抓紧落实到位。如果到位日期在10日内，学人公司同意以进场日始开始履行承租义务。如果到位日期超过10日，则以实际到位日期始履行承租义务。
　　2006年11月21日，金涡公司发函给学人公司称，商业用房已于2006年9月15日将《建设工程竣工验收备案证书》交付学人公司，依据意向书的约定，学人公司在意向书中约定的交付条件成就后，即负有与金涡公司签订租赁合同的义务。关于意向书的争议，在双方无法协商一致的情况下应提交司法机关裁决。请学人公司在收到本函后5日内，前来签订租赁合同。否则，为避免损失的进一步扩大，将依法将该商业用房租赁给第三方，并追究学人公司故意拖延签收租赁合同给金涡公司造成的损失。
　　2006年11月26日，学人公司给金涡公司发出《严正声明》，再次提醒金涡公司按《房屋租赁意向书》约定的交房必备条件努力，然后再考虑交房。金涡公司来函提到将把房屋借给他人，是违法犯罪行为，请金涡公司遵章守法等。
　　原审法院另查明，金涡公司与安徽文王酿酒股份有限公司签订《房产租赁合同》，约定金涡公司出租上海体院长海路大门西侧1号楼给安徽文王酿酒股份有限公司，租赁期限自2006年12月20日至2021年12月19日止。其中2006年12月20日至2009年6月19日为免租期。每年的租金为4，724，852元等。
　　2007年1月12日，上海体院取得系争房屋的房地产权证。该证记载系争房屋于2006年9月14日竣工。
　　2007年8月10日，学人公司发函给上海体院称，在与金涡公司签订《房屋租赁意向书》后，得到上海体院的认可备案，但由于金涡公司的原因，房屋一直未能交付使用。2006年底，金涡公司将房屋又另租给他人，严重违约。上海体院作为产权人，应该出面进行干涉，纠正违法、违约行为，保护善意当事人一方的权益，否则亦应承担相应的法律责任等等。2007年8月14日、2007年8月17日，学人公司再次发函给上海体院，期望上海体院以产权人身份，妥善处理好纠纷等等。
　　原审法院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。金涡公司与学人公司签订的《房屋租赁意向书》，系当事人真实意思表示，且与法不悖，应认定有效，双方当事人均应恪守。
　　《房屋租赁意向书》履行过程中，学人公司按约支付了500万元的定金，而金涡公司未按约于2005年10月10日前向学人公司交付竣工验收合格的房屋，构成违约。2006年9月14日系争房屋竣工后，学人公司于次日签收了《建设工程竣工验收备案证书》，应视为系争房屋具备了交付条件。至于煤气等设备，合同虽约定金涡公司必须满足学人公司所需，但非交付房屋虽必需具备的条件。金涡公司的迟延履约，并不导致双方正式的租赁合同无法签订，在金涡公司具备交房条件后，学人公司仍以系争房屋不具备交房条件为由不进场、不签订正式的租赁合同，亦有不当。虽然两者行为有先后，但对于最终未能签订租赁合同，学人公司与金涡公司均有责任。现学人公司诉请要求解除《房屋租赁意向书》，因系争房屋已由案外人使用，《房屋租赁意向书》实际已无法履行，法院予以准许。因金涡公司违约在先，其不享有基于催告对方不履行而产生的合同解除权，故金涡公司主张学人公司未按金涡公司2006年11月21日的发函的要求签订正式租赁合同，《房屋租赁意向书》已于2006年11月26日解除的辩称，缺乏依据。法院确定《房屋租赁意向书》解除之日为金涡公司收到诉状副本之日，即2007年10月12日。
　　按双方当事人的约定，定金的目的在于保证双方当事人签署正式的租赁合同，现对于合同未能正式签订，双方均有责任，故对于学人公司逾期金涡公司按定金罚则双倍返还定金以及金涡公司要求没收学人公司定金作为赔偿的主张，法院均不予采纳。《房屋租赁意向书》解除后，金涡公司应返还学人公司定金500万元。至于双方不当行为对对方造成的实际损失，双方可另行主张。
　　上海体院虽是系争房屋的产权证，但并非《房租租赁意向书》的相对方，500万元定金亦由学人公司支付交付给金涡公司，且学人公司无证据证明其在系争房屋租赁过程中与上海体院产生过相应的权利、义务关系，故学人公司要求上海体院承担连带责任的诉请，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条之规定，原审法院于2008年3月21日作出如下判决：一、上海金涡实业有限公司与上海学人电子科技服务有限公司于2005年8月31日签订的《房屋租赁意向书》于2007年10月12日解除；二、上海金涡实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海学人电子科技服务有限公司定金人民币500万元；三、对上海学人电子科技服务有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、对上海金涡实业有限公司的反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币81，860元，由上海学人电子科技服务有限公司、上海金涡实业有限公司各半负担。反诉案件受理费人民币23，400元，由上海金涡实业有限公司负担。
　　学人公司上诉称：1、双方所签《房屋租赁意向书》具备了房屋租赁合同的所有要件，双方意思表示真实、内容合法有效，并完全具有可操作性。双方约定之后签订正式合同是为今后在相关部门登记备案之需。故双方所约定的定金性质应为违约定金，一审法院认定为定约定金显属错误；2、一审法院认定系争房屋已通过竣工验收可以交付不符合双方关于交付条件的约定，金涡公司通知学人公司签订正式合同时系争房屋尚不具备交付条件。故一审法院认为学人公司对最终未能签订正式合同亦有责任系错误认定；3、上海体院向金涡公司出具《招商委托书》，其作为委托人应当承担连带责任。请求二审法院撤销原判第二、第三项，改判金涡公司双倍返还定金1，000万元，上海体院承担连带责任。
　　金涡公司辩称：金涡公司在房屋符合交付条件后多次通知学人公司进场并签订正式租赁合同，学人公司拒绝进场的真正原因是其公司内部股东意见不一，无继续履约的能力，对此金涡公司已经提供证据予以证明。金涡公司与案外人签订租赁合同实属无奈之举，不同意学人公司的上诉请求。同时上诉称：1、金涡公司于2006年11月21日发函至学人公司，根据函件内容，系争《房屋租赁意向书》于2006年11月26日解除；2、学人公司违反意向书约定，拒绝接受房屋及签订正式租赁合同，根据定金罚则，其支付的定金应予没收。请求二审法院撤销原判第一、第二、第四项，改判双方签订的《房屋租赁意向书》于2006年11月26日解除、金涡公司没收学人公司支付的定金500万元。
　　针对学人公司的上诉，上海体院答辩称：金涡公司对系争房屋有独立的租赁、转租（招商）权，《招商委托书》是金涡公司有权招商即转租的证明，上海体院出具《招商委托书》系履行与金涡公司所签合同之义务的行为。上海体院非《房屋租赁意向书》的合同当事人，与学人公司间无权利义务关系，不同意承担连带责任。请求二审法院驳回学人公司要求上海体院承担连带责任的上诉请求。
　　针对金涡公司的上诉，学人公司答辩称：金涡公司与案外人就系争房屋签订租赁合同，是合同履行中的根本违约方，且是恶意违约。请求二审法院驳回金涡公司的上诉请求，支持学人公司的上诉请求。
　　本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。
　　本院审理中，金涡公司明确其一审反诉请求为没收学人公司交付的定金500万元。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。学人公司与金涡公司签订的《房屋租赁意向书》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应当认定有效，双方均应按约履行。
　　关于金涡公司是否具备房屋交付条件，本院认为，本案的特殊性在于双方签订《房屋租赁意向书》时租赁标的物尚未建成，而《房屋租赁意向书》第四条第1款约定：“双方约定，甲方（金涡公司）于2005年10月10日前向乙方（学人公司）交付房屋，提供竣工验收合格的房屋，并签订正式房屋租赁合同，......"、第4款约定：“甲方（金涡公司）房屋必须通过中国及上海市建筑工程质量验收合格后，方可把房屋交付给乙方（学人公司）使用。......”，上述内容表明，双方对租赁房屋交付条件的约定是明确的，即房屋必须竣工验收合格。而关于水、电、煤气及通讯网络等设施的接通，双方在《房屋租赁意向书》第二条租赁用途中约定为甲方（金涡公司）应满足乙方（学人公司）租赁系争房屋进行宾馆及餐饮等商业服务所需，可见，虽然上述设施的接通亦为金涡公司的合同义务，但并非其交付租赁房屋时的必备条件。因此，2006年9月15日，学人公司法定代表人曹建平签收系争房屋《建设工程竣工验收备案证书》，应视为此时金涡公司已经具备了交付房屋的条件，其有权向学人公司交付房屋。学人公司关于金涡公司交付房屋不符合条件的主张，本院不予采纳。
　　关于金涡公司是否享有解除合同的权利，本院认为，《合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。如前所述，学人公司于2006年9月15日签收了系争房屋《建设工程竣工验收备案证书》，应视为金涡公司已经具备了交房条件，学人公司此后多次以房屋配套设施未落实拒绝接收房屋的理由不成立。虽然此时金涡公司已逾期交房近一年时间，构成违约，学人公司依法可以行使解除合同的权利，但学人公司并未行使合同解除权。而《房屋租赁意向书》约定金涡公司交付房屋时双方应当签订正式房屋租赁合同，同时约定房屋前两年租金学人公司应当在正式合同签订后十五日内一次支付，故可以认定接收房屋及与金涡公司签订正式房屋租赁合同系学人公司的主要合同义务，学人公司拒绝接收房屋及签订正式房屋租赁合同系迟延履行主要债务。因此，金涡公司在多次致函催告学人公司接收房屋并签订正式房屋租赁合同而学人公司予以拒绝的情形下，金涡公司享有解除合同的权利。2006年11月21日，金涡公司最后一次致函学人公司，要求学人公司在接函后5日内与其签订正式合同，否则将系争房屋另租他人，而学人公司仍予拒绝，故本院认定系争《房屋租赁意向书》于2006年11月26日解除。
　　系争《房屋租赁意向书》第三条第2款约定：“本意向书生效后，甲乙双方共同遵守。若乙方（学人公司）违约，定金则作为甲方（金涡公司）的经济补偿，不予退还。若甲方（金涡公司）违约，定金如数退还乙方（学人公司），甲方还需支付定金的两倍给乙方（学人公司），作为违约补偿。”，上述内容系双方当事人关于违约责任的约定。《房屋租赁意向书》履行过程中，金涡公司未按约于2005年10月10日前向学人公司交付房屋，构成违约，理应承担违约责任。现学人公司诉请要求金涡公司双倍返还已付定金，且该项主张小于金涡公司按约应当承担的违约责任，本院予以支持。而学人公司在金涡公司具备房屋交付条件后，屡次拒绝接收房屋及签订正式房屋租赁合同，亦构成违约，也应承担违约责任。故金涡公司反诉要求没收学人公司已付定金，符合双方约定，本院亦予以支持。鉴于此，双方各自承担违约责任后结果相抵，金涡公司应支付学人公司人民币500万元。
　　关于上海体院是否应当就金涡公司的违约责任承担连带责任，本院认为，上海体院并非《房屋租赁意向书》的一方当事人，与学人公司无合同法律关系，学人公司要求其承担连带责任无合同依据。至于上海体院向金涡公司出具《招商委托书》，系其履行与金涡公司间合同的行为，学人公司据此主张上海体院与金涡公司间为委托法律关系，无事实依据，本院不予采纳。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
　　一、撤销上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民二（民）初字第73号民事判决；
　　二、上海学人电子科技服务有限公司与上海金涡实业有限公司于2005年8月31日签订的《房屋租赁意向书》于2006年11月26日解除；
　　三、上海学人电子科技服务有限公司要求上海金涡实业有限公司双倍返还定金人民币1，000万元的诉讼请求，予以支持；
　　四、上海金涡实业有限公司要求没收上海学人电子科技服务有限公司定金人民币500万元的诉讼请求，予以支持；
　　五、综合上述第三、第四项判决，上海金涡实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海学人电子科技服务有限公司人民币500万元；
　　六、上海学人电子科技服务有限公司要求上海体育学院承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审本诉案件受理费人民币81，860元，由上海金涡实业有限公司负担。反诉案件受理费人民币23，400元，由上海学人电子科技服务有限公司负担。二审案件受理费人民币93，600元，由上海学人电子科技服务有限公司、上海金涡实业有限公司各半负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　
　　
　　
　　

审　判　长　　高明生

代理审判员　　李　烨

代理审判员　　孟　艳

二ＯＯ八年十一月十二日

书　记　员　　穆　扬