重庆柯维尔保温材料有限公司与赵成雄房屋租赁合同纠纷上诉案

 

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

 

(2008)渝五中民终字第2692号
　　上诉人（原审原告）重庆柯维尔保温材料有限公司。
　　
　　法定代表人周明，董事长。
　　
　　委托代理人张沛。
　　
　　被上诉人（原审被告）赵成雄。
　　
　　上诉人重庆柯维尔保温材料有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2008）巴民初字第2529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　
　　经审理查明：2006年10月11日，重庆柯维尔保温材料有限公司（以下简称“柯维尔公司”）与赵成雄签订厂房租赁合同，双方约定：“赵成雄将其位于巴南区南泉镇虎啸村十组17号的厂房租赁给柯维尔公司使用，租赁期限为5年，从2006年12月1日起至2011年11月30日止，租金为每年13万元，租赁保证金为3万元。未经赵成雄书面同意，柯维尔公司不得提前终止本合同。如柯维尔公司确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向赵成雄交回租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金3倍的款项或扣除租约保证金作为赔偿。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、与发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此而免责”。2006年11月27日，赵成雄与柯维尔公司办理厂房交接手续。在承租期间，柯维尔公司共计支付赵成雄租金13万、租赁保证金3万元。2007年4月30日，柯维尔公司变更名称为柯维尔公司。2007年7月6日，重庆市巴南区环保局对柯维尔公司进行检查，发现其建设项目未取得环境影响评价批准书，擅自投入生产，遂于2007年11月6日以巴环罚字【2007】36号向该公司发出行政处罚决定书，要求该公司：1、停止生产；2、限期完善环保审批手续。随后，柯维尔公司的法定代表人周明与赵成雄签订“租房中止协议”，约定双方于2007年11月31日“中止”租房协议，具体参照租房协议执行。
　　
　　上述事实，有双方当事人签订的厂房租赁合同、厂房交接单、租房“中止”协议、赵成雄向重庆柯维尔保温材料有限公司出示的收据、重庆市工商局准予变更登记通知书、巴环听通字（2007）3号行政处罚听证通知书、重庆市巴南区环保局情况说明以及双方当事人当庭陈述在卷为证，足以认定。
　　
　　本案争议焦点为：柯维尔公司要求终止租房协议的原因是否为不可抗力？
　　
　　一审法院认为：据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。柯维尔公司在未取得环境影响评价批准书的情况下，擅自投入生产，从而受到重庆市巴南区环保局作出的“停止生产、限期完善环保审批手续”的行政处罚，是由于重庆柯维尔保温材料有限公司的过错行为造成的，不属于不可抗力。因此，按当事人双方的约定，重庆柯维尔保温材料有限公司在约定租赁期限未到，要求提前终止租赁合同的情况下，应当向赵成雄支付相当于月租金3倍的款项或者扣除租约保证金3万元作为赔偿。双方签订的租房“中止”协议，就其协议约定的内容来看，是解除双方之间的租赁合同关系，其实质为租房解除协议。根据协议的约定，对租赁保证金的处理应当按照厂房租赁合同的约定办理。按照厂房租赁合同之约定，重庆柯维尔保温材料有限公司在未向赵成雄支付相当于月租金3倍款项的情况下，要求赵成雄退还其租赁保证金的请求不当，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款之规定，遂判决：驳回重庆柯维尔保温材料有限公司的诉讼请求。本案诉讼费225元，由重庆柯维尔保温材料有限公司承担。
　　
　　宣判后，上诉人重庆柯维尔保温材料有限公司不服认为，不是单方解除合同，是协商一致终止协议应当退还3万元的保证金。请求依法改判，返还租赁保证金3万元。
　　
　　本院认为，双方签订的租赁合同约定遭受不可抗力方可获得免责。重庆柯维尔保温材料有限公司因其未取得环境影响评价批准书，擅自投入生产而受到行政处罚导致双方签订中止租房协议。首先，不能履行租房协议不是因为遭受了不可抗力，而是重庆柯维尔保温材料有限公司单方因素所致；其次，双方签订中止租房协议约定了如何和何时退还租赁房以及租赁房的其他附属物的处理等，但并未约定由出租方向承租方退还保证金3万元，反而约定了具体参照租房协议执行。免责情形没有出现，重庆柯维尔保温材料有限公司要求退还3万元保证金没有事实依据，本院不予支持。故上诉人重庆柯维尔保温材料有限公司的理由不能成立，原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　
　　驳回上诉，维持原判。
　　
　　本上诉案件受理费225元，由上诉人重庆柯维尔保温材料有限公司负担。
　　
　　本判决为终审判决。
　

审　判　长　刘家武
审　判　员　许　萍
代理审判员　张泽兵
二○○八年十月二十九日