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居间人促成买卖合同成立后,就已完成了自己的义务,可以行使全面支付报酬的请求权。居间合同关于合同签订后委托人支付第二笔报酬的约定,仅是双方对付款条件的约定,委托人故意使支付佣金的条件不能成就的,则应视为支付佣金的条件已成就。(居间合同、附条件合同)
来源:合同律师网   作者:   人气:4375   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务



上海亿佰年房地产开发有限公司与上海普润房地产顾问有限公司居间合同纠纷上诉案
 
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2007)沪二中民四(商)终字第425号  

  
  
  上诉人(原审被告)上海亿佰年房地产开发有限公司。
  法定代表人朱福弟,董事长。
  委托代理人陈如波,上海普若律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)上海普润房地产顾问有限公司。
  法定代表人奚智祥,董事长。
  委托代理人李春华,上海中汇律师事务所律师。
  委托代理人陈鸣飞,上海中汇律师事务所律师。
  上诉人上海亿佰年房地产开发有限公司因居间合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2007)黄民二(商)初字第1205号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院查明:2005年11月17日,上海普润房地产顾问有限公司(以下简称“普润公司”)、上海亿佰年房地产开发有限公司(以下简称“亿佰年公司”)签订《房地产承购委托书》一份,由亿佰年公司委托普润公司就其购买本市新会路139号5层和6层房屋提供居间媒介服务,双方约定普润公司应通过有效的方法尽快为亿佰年公司推荐合适的物业及相关资料,并陪同亿佰年公司实地察看。2005年12月13日,双方又就上述合同签订佣金确认书一份,确认上述房屋的成交价格为人民币50399956元,亿佰年公司应支付普润公司的佣金为503,999.56元,支付日期为签订房屋买卖合同当日支付250,000元,交房当日支付253,999.56元;亿佰年公司同时确认普润公司的中介义务已完成,承诺向普润公司支付佣金,逾期付款的,每逾期一日按照应支付金额的百分之三向普润公司支付违约金。2005年12月28日,普润公司、亿佰年公司与案外人上海锦翰投资发展有限公司和上海明舟房地产经纪服务部签订购房协议一份。协议第2节写明,该协议的签署鉴于亿佰年公司有意购买上海锦翰投资发展有限公司的陕西北路1283弄7号(即本市新会路139号)5层共16单元、和上海明舟房地产经纪服务部受托处分的该号内6层共16单元,上述物业均于本协议签署前取得《上海市房地产权证》;普润公司为上述交易提供中介服务。协议第3节写明,上海锦翰投资发展有限公司和上海明舟房地产经纪服务部承诺,在亿佰年公司或亿佰年公司委托普润公司对上述5层、6层进行销售时给予配合和支持。协议第5节写明,亿佰年公司分6期向房屋出售方支付房款,其中第2笔支付时间为2006年1月11日,最后一笔支付时间为2006年5月31日;同时约定,上海锦翰投资发展有限公司和上海明舟房地产经纪服务部应于收到亿佰年公司第2笔付款之日起3日内办理房屋交接。协议同时约定,该协议第5节作为以后亿佰年公司与上海锦翰投资发展有限公司和上海明舟房地产经纪服务部签订《上海市房地产买卖合同》的附件,凡该协议与《上海市房地产买卖合同》冲突的,各方同意按该协议的约定优先适用。2006年7月4日,普润公司向亿佰年公司发出催告函称,亿佰年公司与房屋出售方已办结交房手续,普润公司已完成居间合同义务,要求亿佰年公司在接函后5日内给予回复并支付佣金503,999.56元。事后,亿佰年公司对普润公司的信函未作出回复和提出异议,但支付了佣金50,000元。普润公司提供的照片表明,系争房屋处现挂有24K酒店的招牌。因亿佰年公司未能支付剩余佣金,故普润公司诉至原审法院,要求判令亿佰年公司支付尚余佣金453,999.56元;并按每日万分之九支付自2005年12月29日起至本判决指定支付日止的本金为200,000元的逾期付款违约金,和自2006年3月1日起至本判决指定支付日止的本金为253,999.56元的逾期付款违约金。
  在原审诉讼中,上海明舟房地产经纪服务部法定代表人王涛作证称,系争房屋已交付给亿佰年公司的法定代表人朱福弟,其中第5层房款已支付一半,未办理过户,6层房款付清,已办理过户手续,而且24K酒店也已处于营业状态;房屋交付后是由上海明舟房地产经纪服务部进行装修,10月装修完毕后即用于24K酒店经营。
  原审法院认为,基于对普润公司已促成了亿佰年公司与第三人房屋买卖合同的签订、亿佰年公司应于合同签订当日向普润公司支付佣金250,000元而亿佰年公司仅支付了50,000元的事实双方均无异议,且亿佰年公司也已同意支付上述款项的余款,法院对普润公司这部分的诉讼请求,依法予以支持。对所争议的交房后付款的部分,应结合双方所签的合同的性质及约定来依法予以确定。普润公司、亿佰年公司所签的是房屋买卖居间合同,是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据合同的性质,在完成居间活动并促成了亿佰年公司与第三人房屋买卖合同有效成立后,普润公司就已完成了自己的义务,就有权向亿佰年公司行使全面支付报酬的请求权。至于佣金确认书中关于交房后支付第二笔报酬的约定,仅是双方对付款条件的约定,亿佰年公司关于普润公司在房屋买卖合同签订后还有配合其进行银行贷款等工作,普润公司未履行完毕自己义务的辩称,无事实和法律方面的依据,依法不予采信。对双方所争议的第三人是否已实际交房的问题,依本案的实际情况看,普润公司无法提供确切的证据来证明自己的主张。但按照普润公司、亿佰年公司与第三人签订的购房协议来看,交房手续应于亿佰年公司在2006年1月11日支付了第2笔房款后3日内完成,且房屋出售方之一的上海明舟房地产经纪服务部法定代表人王涛亦证明,房屋已全部交付于亿佰年公司的法定代表人,并用于24K酒店的经营。上述两份证据相互印证,可信程度较高。退一步而言,即如亿佰年公司所称第三人尚未交房,且现在实际使用系争房屋的24K酒店与其没有关联,则应当是第三人交付错了对象,但在约定的交房日后和24K酒店使用系争房屋后较长时间内,亿佰年公司对此并无提过任何异议,故亿佰年公司的相关辩称,依法难以采信。而且,亿佰年公司对第三人未实际交房的原因归至其未能付款,如前所述,亿佰年公司未能付款是因亿佰年公司自身的责任而无法归责于普润公司,而亿佰年公司故意未付款使房屋不能实际交付,致其向普润公司支付佣金的条件不能成就的,按照相关法律规定,则应视为支付佣金的条件已成就。鉴此,普润公司关于亿佰年公司应支付第二笔佣金的诉讼请求,依法亦应支持。此外,普润公司关于亿佰年公司应支付逾期付款违约金的诉讼请求,有合同约定的依据,且已扣除了过高部分,于法不悖,亦可支持。据此,原审法院作出如下判决:一、上海亿佰年房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海普润房地产顾问有限公司支付佣金人民币453,999.56元。二、上海亿佰年房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内按每日万分之九向上海普润房地产顾问有限公司支付自2005年12月29日起至判决指定支付日止的本金为人民币200,000元的逾期付款违约金。三、上海亿佰年房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内按每日万分之九向上海普润房地产顾问有限公司支付自2006年3月1日起至判决指定支付日止的本金为人民币253,999.56元的逾期付款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,160元,本案适用简易程序,减半收取,计收人民币5,580元,由上海亿佰年房地产开发有限公司负担。
  原审判决后,上诉人亿佰年公司不服,向本院提起上诉称:亿佰年公司和房屋的产权人共同委托普润公司办理中介服务,而普润公司没有依据诚实信用原则尽到其合同义务。普润公司应当提供包括房屋按揭等相关的服务,但其并未积极履行义务,导致亿佰年公司最终没有取得房屋。因此,亿佰年公司向普润公司支付佣金的条件不成就。请求法院撤销原审判决,驳回普润公司的原审诉讼请求。
  被上诉人普润公司辩称:亿佰年公司所称未能办理房屋贷款以及并未交付房屋没有事实依据,普润公司已交付系争房屋。签订购房协议书时,并未明确房屋是否以贷款的形式购买,亦未约定普润公司要尽到贷款的义务。贷款的配合义务不是由普润公司来履行,而是由房屋的卖方来提供。普润公司根据合同仅承担媒介居间的义务,亿佰年公司应履行其在佣金确认书中承诺的付款义务。请求法院维持原审判决,驳回上诉人亿佰年公司的上诉请求。
  本院经审理查明,原审法院查明事实属实,本院予以确认。
  本院认为,根据《中华人民共和国合同法》规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。普润公司与亿佰年公司签订《房地产承购委托书》系房屋买卖居间合同,双方当事人均应按约定履行义务。上述协议中约定普润公司提供媒介居间服务,后双方于2005年12月13日就上述合同签订《佣金确认书》一份,亿佰年公司确认普润公司的中介义务已完成,承诺向普润公司支付佣金503,999.56元。根据《房地产承购委托书》、《购房协议》、《佣金确认书》以及证人证言等,已能够证明普润公司已履行其媒介居间义务,亿佰年公司已签署购房协议,亿佰年公司理应按照《佣金确认书》中的承诺支付普润公司相应的报酬。现亿佰年公司认为普润公司未能配合亿佰年公司办理房屋贷款,且系争房屋亦未交付,拒绝支付剩余的佣金,无事实及法律依据,本院不予采信,原审法院的处理并无不当,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币5580元,由上诉人上海亿佰年房地产开发有限公司负担。
  本判决为终审判决。
  
  
  
审 判 长  马昌骏
代理审判员  杨喆明
代理审判员  肖光亮
二○○七年八月二十七日
书 记 员  夏秋凤


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