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合同法的可得利益损失 >>
合同约定不明应结合全文进行解释。在合同约定的终止条件成就之前,单方终止《房产包销合同》,应当承担违约责任并赔偿对方因合同不能实际履行所造成的损失。双方都有过错,参酌过错程度及损失程度后确定,应赔偿包销溢价款650万元。(公报、包销合同、约定不明、解释、解除不成立、双方过错、赔偿可得利益损失、改判)
来源:合同律师网   作者:   人气:2861   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务

厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案
 
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
 
(2005)民一终字第51号


  上诉人(原审原告、原审反诉被告):厦门东方设计装修工程有限公司。
  法定代表人:许腾辉,该公司董事长。
  委托代理人:于宁杰,福建天泽广业律师事务所律师。
  委托代理人:郑水园,福建天衡联合律师事务所律师。
  上诉人(原审被告、原审反诉原告):福建省实华房地产开发有限公司。
  法定代表人:李立明,该公司董事长。
  委托代理人:吴妙华,福建君立律师事务所律师。
  委托代理人:张健,福建君立律师事务所北京分所律师。
  
  上诉人厦门东方设计装修工程有限公司(以下简称东方公司)与上诉人福建省实华房地产开发有限公司(以下简称实华公司)因商品房包销合同纠纷一案,不服福建省高级人民法院(2004)闽民初字第59号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2005年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人东方公司的委托代理人于宁杰、郑水园,上诉人实华公司的委托代理人吴妙华、张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  一审法院经审理查明:2003年8月,东方公司与实华公司签订了一份《房产包销合同》,双方约定:一、实华公司将其开发建设的“实华公寓”楼盘全部交由东方公司包销,该楼盘建筑面积93602.7平方米,其中店面5174.4平方米。二、包销权限:东方公司作为该物业的包销商,全权负责该楼盘的销售及销售过程中的广告实施及整个楼盘园林景观、绿化的设计施工。三、包销期限:自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内,车位包销期限为42个月。四、包销保证金:东方公司应向实华公司支付200万元人民币的包销保证金。在本合同签订之日起五个工作日内,支付第一期保证金100万元,余下100万元待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日未交足第二笔保证金,实华公司有权没收第一笔保证金并终止合同。上述保证金在房屋销售和交房后退还。五、包销底价及包销利润:住宅2600元/平方米,店面6000元/平方米,车位7万元/个,合同销售价超出上述底价的溢价部分,作为东方公司的包销利润全部归其所有。六、双方的权利义务:实华公司在东方公司售楼人员填定合同后,最终对售楼合同签章确认(合同样本经实华公司认可后生效);东方公司在《商品房预售许可证》下达之日起45天内,景观绿化投入量达20%,半年内达40%,一年内达80%,一年半内投入量达100%。七、包销业绩确认:购房人与实华公司签订《商品房预售合同》,并付首期款(分期或按揭),分期付款的首期款不低于总房款的30%,按揭付款在银行正式收件前,即确认成交,计入东方公司业绩,但东方公司不得就该部分溢价款主张权利。银行正式收件后,则按本合同约定执行。八、包销进度及期限:第一阶段,东方公司在取得预售许可证后60天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的20%的销售业绩。第二阶段,东方公司保证在预售许可证颁发后180天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的50%的销售业绩。第三阶段,东方公司保证在预售许可证颁发后240天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的60%的销售业绩。第四阶段,东方公司保证在预售许可证颁发后15个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的70%的销售业绩。第五阶段,东方公司保证在预售许可证颁发后18个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的85%的销售业绩。第六阶段,东方公司保证在预售许可证颁发后24个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的95%的销售业绩。第七阶段,东方公司保证在预售许可证颁发后30个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的100%的销售业绩。第八阶段,车位自《商品房预售许可证》签发之日起三年零六个月完成80%的销售业绩。九、违约事项:实华公司应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》,否则逾期三个月,实华公司应双倍返还东方公司已付保证金,东方公司有权终止合同,或继续履约。
  合同签订后,东方公司于2003年7月23日向实华公司支付了第一笔包销保证金100万元,并委托他人进行景观设计、绿化施工和广告发布,投入费用达603100元。实华公司分别于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得该楼盘19幢楼体的《商品房预售许可证》,东方公司对实华公司迟延办理《商品房预售许可证》未提出异议,但对销售业绩计算起始日及其确定的开盘日期提出异议。2004年2月23日,实华公司与东方公司召开“实华·蓝湾雅境”楼盘包销等相关事宜协调会,并形成福建省实华房地产开发有限公司“关于‘实华·蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。该纪要第一条载明:实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》。实华公司根据“实华·蓝湾雅境”项目建设进展情况,分批申办《商品房预售许可证》,并将分批所取得的《商品房预售许可证》提供给东方公司;实华公司以实际所取得预售楼盘幢数考核东方公司销售业绩。在此期间,东方公司与部分购房者签订了《商品房预售合同》,并收取了部分购房者的定金。此外,实华公司与东方公司还对部分房产的售价、购房款的银行按揭贷款及销售业绩的确认等问题产生争议,双方以函件形式进行过协商。
  2004年3月30日,福州市房地产管理局分别致函实华公司与东方公司,函称:根据购房者的投诉,实华公司与东方公司签订了商品房包销合同。经查,东方公司未在该局进行房地产中介企业资质登记备案,根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》和《福建省房地产经纪人管理办法》的有关规定,凡没有取得房地产中介企业资格的企业不得从事房地产中介业务,请两公司终止双方签订的商品房包销合同。同日,实华公司函告东方公司,除依照福州市房地产管理局通知必须终止《房产包销合同》外,东方公司未按合同约定支付第二笔保证金,实华公司可以终止合同。东方公司收到实华公司解除合同的通知后直至起诉前未提出异议。2004年7月29日,福州市房地产管理局致函东方公司和实华公司,撤销了其2004年3月30日向上述两公司的致函。
  东方公司于2004年10月27日以实华公司严重违约、应承担全部违约责任为由,将实华公司诉至福建省高级人民法院,请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失5000万元人民币;请求判令实华公司退还东方公司包销保证金100万元,并由实华公司承担本案所发生的一切诉讼费用。实华公司辩称,东方公司的违约是导致《房产包销合同》终止和无法继续履行的主要原因,实华公司对此并无过错;东方公司要求实华公司赔偿经济损失5000万元没有事实依据,既然双方签订的《房产包销合同》已于2004年3月30日终止,东方公司则不得依据已经终止的合同主张未实际包销房产的可得利益;东方公司要求返还包销保证金100万元违背了《房产包销合同》的约定。据此,实华公司请求驳回东方公司的诉讼请求。
  实华公司在一审中提起反诉,请求判决实华公司与东方公司签订的《房产包销合同》已经依约终止;判决实华公司对东方公司已交的第一笔包销保证金100万元不予返还;判决东方公司承担本案的全部诉讼费用。东方公司辩称,双方约定的全额支付包销保证金的条件没有成立,根据包销合同第十条约定,实华公司应于2003年11月30日办妥全部的《商品房预售许可证》,直至2004年2月和3月实华公司才办好部分房屋的预售许可证,合同约定的交房时间是2005年6月,而实际交房是2005年8月,由于实华公司没有履行办理预售许可证的义务,导致东方公司无法履行保证金的交付义务;由于实华公司的违约行为,导致东方公司的绿化设计和绿化施工无法进行;福州市房地产管理局的通知从形式到内容均违法,对当事人不具有强制力,该局已自行撤销了该行政行为,故应驳回实华公司的反诉请求。
  一审法院审理认为:从东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》中对包销期限、包销保证金以及违约事项的约定来看,东方公司应当自第一份预售许可证颁发后即支付第二笔包销保证金。如果将包销保证金的支付时间理解为全部预售许可证颁发之后,显然与约定保证金的目的和保证金的属性相悖。实华公司未在《房产包销合同》的约定时间内办妥实华公寓楼盘的《商品房预售许可证》,东方公司未选择解除合同,也未请求实华公司双倍支付包销保证金,而是选择了继续履行合同,即应履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务。东方公司在接到实华公司通知后,未在第一次《商品房预售许可证》颁发之日起约定的时间内支付第二笔包销保证金,实华公司依合同约定可以行使解除合同的权利。依据《房产包销合同》第四条的约定,东方公司未如期支付包销保证金,实华公司可以终止合同并没收东方公司已交的第一笔包销保证金100万元。《房产包销合同》终止前,东方公司已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产,可依照合同的约定,予以计算包销溢价。合同终止后,原合同约定的内容均不发生法律效力,即不依原合同约定计算包销溢价。东方公司主张实华公司违约应承担违约责任,应退还包销保证金,并赔偿合同解除时未包销部分房产溢价损失的请求,缺乏事实和法律依据,不予支持。实华公司反诉东方公司未按约支付第二笔包销保证金,致双方签订的合同终止,其已支付的第一笔包销保证金不予返还的请求有理,应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条的规定,遂判决:一、东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》从2004年3月30日起就已解除的事实予以确认;二、东方公司已经支付给实华公司的第一笔包销保证金100万元不予返还;三、实华公司应支付给东方公司在《房产包销合同》解除前,已签订《商品房预售合同》、交纳定金,并在《房产包销合同》解除后实际支付首期款的部分房产的溢价3776604.8元;四、驳回东方公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费265010元,由东方公司负担240010元,实华公司负担25000元;反诉案件受理费15010元,由东方公司负担。
  东方公司与实华公司均不服一审判决,向本院提起上诉。
  东方公司上诉称:第一、一审法院以东方公司未支付第二笔包销保证金为由,认定实华公司有权解除合同,认定事实和适用法律均有错误。根据合同约定,东方公司支付第二笔100万元包销保证金的期限是包销楼盘的预售许可证颁发之日起一个月,一审判决已经认定实华公司直至违约终止合同履行时,尚未取得全部楼盘的预售许可证,故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。保证金是履行全部楼盘包销义务的保证,而取得全部楼盘的预售许可证是包销合同能够全部履行的前提。根据合同约定,实华公司未能在2003年11月30日前办妥预售许可证,东方公司有权解除合同,而东方公司不行使解除权并不等于支付保证金的条件也同时改变。因此,一审判决东方公司应当履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务,违反法律规定。第二、一审判决认定该合同符合约定的解除条件,违背事实和法律。实华公司通知解约的理由是房管部门要求解约和东方公司未支付第二笔包销保证金,东方公司收到该通知后即申请行政复议,福州市房管局已正式发文撤销了该通知。实华公司作为违约一方,根本不享有通知对方解约的权利,且东方公司已在时效内提起诉讼,故一审判决认定东方公司未提出异议,与事实不符。此外,合同解除必须具备法定条件,将一方当事人未提出异议作为符合约定解除条件的理由没有依据。第三,一审判决关于东方公司实际销售事实的认定错误。一审期间,东方公司提交了厦门宏隆升房地产代理有限公司出具的有关房屋实际销售情况的相关证据,并提交了315套住宅和51户店面的定金收据,还申请法院对商品房预售登记的情况进行了调查。实华公司对此未提交任何反证,并对定金收据等证据当庭确认。故一审判决认定实际销售184套住宅和41户店面的情况不符合事实。据此请求:1.撤销福建省高级人民法院(2004)闽民初字第59号民事判决;2.依法改判实华公司承担违约责任,赔偿东方公司损失5000万元,退还东方公司所付包销保证金100万元,驳回实华公司的反诉请求;3.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
  实华公司上诉称:一审判决东方公司可以对合同终止前已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产计算包销溢价,与《房产包销合同》第八条的约定是自相矛盾的。根据《房产包销合同》的约定,东方公司主张已售房产的溢价款必须同时具备两个条件:一是与他人签订正式的《商品房预售合同》;二是收取不低于30%的首付款。此外,根据《房产包销合同》的其他条款规定,东方公司主张已售房产的溢价款还必须完成整个楼盘的全部广告和景观绿化并承担其所需的一切费用,以及支付第二笔保证金100万元等。但根据一审查明的事实,东方公司在《房产包销合同》终止前,仅签订了部分《商品房预售合同》,并未依约收取已签《商品房预售合同》部分30%的首付款,也没有依约履行整个楼盘的销售广告及景观绿化等合同义务,根本不具备主张已售房产的溢价款的条件。据此请求:1.撤销一审判决第三项并改判驳回东方公司的诉讼请求;2.判令东方公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
  本院二审查明:
  一、东方公司于2004年2月19日接到实华公司关于第一批《商品房预售许可证》已经办妥的通知后,当日即向实华公司提出书面异议,明确指出:“该《商品房预售许可证》仅为实华·蓝湾雅境楼盘的部分许可证,而非全部。”
  二、2004年2月23日,实华公司与东方公司在“关于‘实华·蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”中,经双方协商,对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》达成了共识,但对实华公司“分批提供”的时间和东方公司支付第二笔保证金的时间未明确约定。
  三、截止2005年8月5日,实华公司承认由东方公司实际销售的住宅189套、店面42户,按照《房产包销合同》中双方约定计算房屋销售溢价的标准和方法,东方公司共计实现销售溢价为3896074元。此外,双方还一致确认:由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单而合同实际履行的有住宅65套、店面2户;由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单并由实华公司转售他人的有住宅58套、店面7户。
  本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
  本院认为:东方公司与实华公司在本案二审中的争议焦点主要有以下三点:
  第一,实华公司终止合同的条件是否已经成就。东方公司认为,由于实华公司直至“违约终止合同履行时”尚未能取得全部楼盘的预售许可证,故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。实华公司认为,根据《房产包销合同》第四条的约定:“……余下100万元人民币待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日内未交足第二笔保证金,甲方(实华公司)有权没收第一笔保证金,并终止本合同。”而第一期《商品房预售许可证》于2004年2月12日颁发,东方公司也于2004年2月19日知道了颁发的事实,故东方公司应当在2004年3月19日之前支付第二笔保证金。
  东方公司与实华公司关于合同终止条件是否已经成就的争议,缘起于双方对“《商品房预售许可证》颁发之日”的不同理解。根据《房产包销合同》第四条的约定,东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内支付第二笔包销保证金,逾期三个工作日内未交足第二笔保证金,实华公司有权没收第一笔保证金,并终止该合同。这里强调“颁发之日”的《商品房预售许可证》是指整个楼盘的《商品房预售许可证》,还是指单个楼体的《商品房预售许可证》,仅凭该条款中的文字表述尚难以准确判定。在《房产包销合同》中,当事人双方曾多次使用“签发”、“颁发”、“下达”和“办妥”来表述《商品房预售许可证》的办理情况,双方除对“办妥”是指“整个楼盘”的《商品房预售许可证》不存异议外,对其他“签发”、“颁发”和“下达”因约定不明而存在分歧。从《房产包销合同》第九条、第十条关于“包销进度”和“违约事项”的约定来看,合同约定本身存在一定的矛盾。因此,如何理解“颁发之日”的真实意思表示,即成为判断实华公司终止合同的条件是否已经成就的重要标准。
  本院认为,对《房产包销合同》第四条关于“《商品房预售许可证》颁发之日”的约定应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释。首先,从《房产包销合同》第三条关于包销期限的约定来看,双方一致确认包销期限自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内,其中车位包销期限延长一年即车位包销期限为42个月。因此,《商品房预售许可证》签发之日也就是开始计算东方公司包销期限之日,办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》是东方公司在包销期限内履行全部包销义务的必要条件。其次,从《房产包销合同》中关于违约事项的约定来看,双方一致确认“甲方(实华公司)应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》”,这一条明确约定了实华公司办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》的具体期限,而这一期限应当成为解释合同中关于《商品房预售许可证》“签发”、“颁发”、“下达”等不同用语的逻辑基础,也是当事人双方计算包销期限、确定包销保证金支付条件以及判断一方是否违约的时间界限。由于实华公司在2003年11月30日之前不仅未能办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》,而且在此之前也未能办妥该楼盘中任何一份单个楼体的《商品房预售许可证》,故实华公司率先违约已成为本案中不争的事实,在此基础上探究“颁发之日”的真实意思表示已失去意义。再次,从东方公司于2004年2月19日给实华公司的回函中可以看出,东方公司对双方在《房产包销合同》第四条中所约定的“颁发之日”,一直主张是指整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥之日。东方公司于2004年2月19日接到实华公司“关于‘实华·蓝湾雅境’《商品房预售许可证》已批准发出的通知”,后当日即提出了异议,明确表示了该《商品房预售许可证》仅为部分而非全部,由于该异议的提出是在双方诉讼发生之前,所以应当成为判断当事人真实意思表示的重要证据。一审认定东方公司对实华公司未按合同约定在2003年11月30日前办妥“实华公寓”楼盘的《商品房预售许可证》的事实未曾提出异议,属于认定事实错误。故此,一审判决仅凭《房产包销合同》中个别用语的不同,将“签发”、“颁发”解释为“单份”《商品房预售许可证》的签发或颁发,而将“办妥”解释为整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥,无充分的证据支持。
  实华公司与东方公司关于《商品房预售许可证》“颁发之日”的争议源于《房产包销合同》的约定不明。2004年2月23日,实华公司与东方公司就“实华·蓝湾雅境”,楼盘包销所出现的问题及“商品房买卖合同”补充条款进行协商后达成了共识,并形成了“关于‘实华·蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。在该纪要中,双方对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》的事项达成了共识,但对实华公司“分批提供”,的具体时间、最后期限以及东方公司支付第二笔包销保证金的条件未明确约定。如前所述,实华公司向东方公司提供《商品房预售许可证》是东方公司完成包销义务和支付第二笔包销保证金的必要条件,而“一次性提供”和“分批提供”又直接决定东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否已经成就。由于双方对东方公司支付第二笔包销保证金的条件约定不明,故根据《房产包销合同》第四条的约定,尚不能认定东方公司支付第二笔包销保证金的条件已经成就。据上所述,实华公司在双方对支付第二笔包销保证金的条件存在分歧且争议未解决的前提下,即以东方公司未支付第二笔包销保证金为由单方宣布终止合同,显属不当。因此,实华公司应当对其因未能在合同约定的最后期限内办妥该楼盘的《商品房预售许可证》的违约行为以及单方宣布终止合同给东方公司造成的损失承担赔偿责任。
  第二,东方公司已交付给实华公司的100万元包销保证金应否返还。根据《房产包销合同》第四条的约定,东方公司应当在该合同签订之日起五个工作日内向实华公司支付第一笔包销保证金100万元,该保证金是东方公司对自己履行合同的保证。2004年3月30日,实华公司以福州市房地产管理局通知要求终止合同以及东方公司未按合同约定支付第二笔包销保证金为由,单方以书面形式宣布终止了与东方公司的《房产包销合同》后,东方公司即申请行政复议,福州市房地产管理局于2004年7月29日以书面通知的形式撤销了由其于2004年3月30日做出的关于要求实华公司与东方公司终止《房产包销合同》的函件。东方公司又于2004年10月27日以实华公司违约为由将实华公司诉至福建省高级人民法院,请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失共计5000万元,请求实华公司退还东方公司所付包销保证金100万元,并以此作为对实华公司单方终止合同的一种异议。
  本院认为,东方公司要求实华公司返还第一笔包销保证金的请求及理由能否成立,取决于东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否成就。根据《房产包销合同》第四条的约定,东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内付清第二笔包销保证金,逾期三个工作日内未交足第二笔保证金,实华公司有权没收第一笔保证金,并终止该合同。因此,东方公司未按约定交付第二笔保证金,是实华公司没收第一笔保证金的必要条件。如第一个问题所述,由于双方在《房产包销合同》中对单个楼体还是整个楼盘的《商品房预售许可证》“颁发之日”约定不明,故东方公司对支付第二笔保证金的条件是否成就持有异议。在异议未解决之前,双方之间的包销合同因实华公司的单方终止行为而无法继续履行,包销保证金作为对东方公司的一种履约保证已失去意义,实华公司理应返还东方公司已经支付的第一笔包销保证金100万元。一审判决以东方公司未如期支付第二笔包销保证金为由,认定实华公司可以终止合同并没收东方公司已交付的第一笔包销保证金100万元,认定事实错误,适用法律不当。
  第三,东方公司主张溢价款和赔偿损失的权利应否得到保护。实华公司以福州市房地产管理局的通知为由,在合同约定的终止条件成就之前,单方终止《房产包销合同》,应当承担违约责任并赔偿东方公司因合同不能实际履行所造成的损失。在本案中,福州市房地产管理局作为房地产业的行政主管部门于2004年3月30日以书面通知的形式要求实华公司终止与东方公司的包销合同,其具体行政行为导致合同不能实际履行的后果也不能完全由实华公司承担。此外,东方公司也认可了合同在客观上已无法实际履行的事实,故在本案诉讼中未提出实际履行合同的诉讼请求。同时,在实华公司单方宣布终止合同之前,东方公司在广告投入、景观绿化等方面也未能完全按照《房产包销合同》的约定履行自己的义务。综合以上因素,对东方公司主张溢价款和赔偿损失的范围应当限定在《房产包销合同》已经履行和已经部分履行的范围之内,并参酌当事人双方的过错程度以及东方公司实际损失的程度来确定实华公司的赔偿范围。
  根据本院二审查明的事实,在实华公司单方宣布终止合同之前,由东方公司实际收取购房定金的有住宅312套和店面51户,扣除购房人退房并由实华公司转售他人的住宅58套和店面7户之外,应当认定由东方公司完成销售和已完成前期销售工作的有住宅254套和店面44户。参照《房产包销合同》中双方计算包销溢价的标准,东方公司可以实现的包销溢价款为7310061元。虑及东方公司在广告投入、景观绿化等方面履约不足以及实华公司在后期销售过程中需要支出的费用和付出的劳动等综合因素,应当在东方公司可以实现的包销溢价款7310061元中酌减80万元。
  综上所述,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项,《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定,判决如下:
  一、撤销福建省高级人民法院(2004)闽民初字第59号民事判决;
  二、终止福建省实华房地产开发有限公司与厦门东方设计装修工程有限公司在本案中的房产包销合同关系;
  三、福建省实华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向厦门东方设计装修工程有限公司返还包销保证金100万元,并向厦门东方设计装修工程有限公司支付包销溢价款和其他损失费共计6510061元。
  四、驳回厦门东方设计装修工程有限公司、福建省实华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
  一审本诉案件受理费、二审案件受理费共计530020元,由福建省实华房地产开发有限公司负担30万元,厦门东方设计装修工程有限公司负担230020元。一审反诉案件受理费15010元,由福建省实华房地产开发有限公司负担。
  本判决为终审判决。

审判长   黄松有
审判员   纪 敏
审判员   贺小荣
二00五年九月十九日
书记员   虞文君


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