徐光林诉庐江县泥河镇蓝星水产开发有限公司租赁合同案
（合同解除后的赔偿）

　　（一）首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：安徽省巢湖市庐江县人民法院（2006）庐民二初字第326号。
　　二审判决书：安徽省巢湖市中级人民法院（2007）巢民二终字第25号。
　　2．案由：租赁合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（被上诉人）：徐光林。
　　委托代理人：谭德凯，安徽潜川律师事务所律师。
　　被告（上诉人）：庐江县泥河镇蓝星水产开发有限公司（以下简称蓝星公司）。
　　法定代表人：张遵序，该公司经理。
　　委托代理人：吕孝胜，庐江县泥河镇法律服务所法律工作者。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：安徽省巢湖市庐江县人民法院。
　　独任审判：审判员：干敬。
　　二审法院：安徽省巢湖市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：杨曙华；代理审判员：卢玉和、吕巍巍。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2006年12月21日。
　　二审审结时间：2007年4月18日。
　　（二）一审情况
　　1．一审诉辩主张
　　（1）原告诉称
　　2006年元月20日，其与蓝星公司订立一份农田承包合同，约定将蓝星公司所有的面积为100亩水面租给其经营，租赁期限自2006年元月20日起至2008年12月31日止，年租金为13 000元，合同对双方的权利、义务、违约责任及免责均作了相应的约定。合同签订后，其已做好全部耕种准备，蓝星公司却与胜岗李屯村民组对该宗农田发生权属争议，导致村民组集体成员组织耕种，致合同确定的权利不能实现。经多方协调仍无结果，其被迫书面提出解除合同并主动向蓝星公司提出对解除合同后的有关损失进行结算，但蓝星公司不予配合。故诉请法院判令蓝星公司返还已付的7 000元租金并赔偿损失65 260元。
　　（2）被告辩称
　　双方签订承租合同是实，但合同已解除。徐光林所称李屯村民组村民干涉只是现象，并没有实际发生，是徐光林自己放弃权利。同时，徐光林没有任何投入，蓝星公司又没有违约行为，不存在赔偿损失，请求法院驳回徐光林的诉讼请求。
　　2．一审事实和证据
　　安徽省巢湖市庐江县人民法院经公开审理查明：2006年元月20日，徐光林与蓝星公司签订了一份承租合同书，合同书约定：蓝星公司将位于黄陂湖内的100亩水面给徐光林承租，租期为三年，自2006年元月20日起至2008年12月31日止，年租金13 000元；合同还对双方的权利、义务、违约责任及合同变更与终止作了约定。合同签订后，徐光林交纳了2006年的租金13 000元，并组织力量做春耕的各项准备工作。2006年2月，李屯村民组以该水面属其所有，阻止徐光林进行生产。徐光林向蓝星公司及泥河派出所、泥河镇人民政府反映，要求尽快处理。泥河镇党政办以书面形式通知李屯村民组不得破坏农业生产，蓝星公司亦多次出面协调。此事虽多方协调处理，终无结果，致徐光林无法经营生产。2006年6月11日、12日，徐光林书面向蓝星公司要求解除合同并返还租金，赔偿损失。蓝星公司于2006年6月13日同意解除合同、返还租金，并已返还6 000元租金，尚有7 000元租金未予返还。此后，双方就赔偿一事协商未果。2006年8月，徐光林向本法院提起诉讼，要求蓝星公司返还7 000元租金和赔偿损失。在一审审理期间，徐光林对其损失申请评估。本法院委托庐江县价格认证中心对其损失进行评估。庐江县价格认证中心以庐价估字（2006）26号认定徐光林的总损失价值为64 670元。蓝星公司不服，要求重新评估。双方再次委托庐江县价格认证中心进行重新评估。庐江县价格认证中心以庐价估补（2006）02号重新评估，认定徐光林的总损失价值为50 260元。
　　上述事实有下列证据证明：
　　（1）原告、被告共同提供的承租合同，证明对双方订立合同的时间、标的、租金等情况；
　　（2）原告提供的收款收据及原告、被告当庭已返还了6 000元租金等情况；
　　（3）原告提供的“关于蓝星水产开发有限责任公司水面承包纠纷的申请报告”、被告向泥河派出所的情况汇报及双方均提供的泥河镇党政办关于李屯村民组阻止原告生产经营情况的通知；
　　（4）原告、被告均提供的解约申请报告和同意解除合同的通知，证明双方解除合同的情况；
　　（5）庐价估补（2006）02号价格评估结论书，证明原告损失价值。
　　3．一审判案理由
　　安徽省巢湖市庐江县人民法院根据上述事实和证据认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐光林与蓝星公司签订的承租合同书符合有关法律规定，依法予以确认。徐光林按照约定开展正常的生产经营，是行使自己的权利，并无违约行为，当其受到合同第三方阻碍合同无法履行时，要求解除合同、返还租金、赔偿损失的诉讼请求符合有关法律规定，依法予以支持。但其要求蓝星公司赔偿2005年鱼塘改造费用的诉讼请求，因该项费用不在双方当事人约定的承租期内发生，对其诉讼请求不予采信。蓝星公司在与第三方就该宗土地发生权属纠纷时，未能采取有效措施解决争端，致徐光林无法履行合同，应承担返还租金、赔偿损失的民事责任。庐江县价格认证中心是依国家发展和改革委员会批准的具有价格鉴定资质的部门，且经双方当事人协商一致后委托其对相关损失进行鉴定，符合法律规定，应予确认。
　　4．一审定案结论
　　安徽省巢湖市庐江县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
　　庐江蓝星水产公司返还徐光林租金7 000元，并赔偿损失50 260元。
　　案件诉讼费、勘验、邮寄费合计3 910元，由庐江蓝星水产公司负担3 110元，徐光林负担800元。
　　（三）二审诉辩主张
　　1．上诉人（原审被告）诉称
　　（1）原审判决认定的事实有误，徐光林和蓝星公司签订合同后，一直没有动用人力和机械对承包水面进行生产，也没有任何事实证明徐光林在生产过程中，受到村民的阻碍，原审法院认定蓝星公司存在违约行为，是错误的。（2）庐江县价格认证中心的价格评估结论书，不能作为损失赔偿的依据。理由是该认证中心不具备鉴定资格且鉴定程序违法，原审法院没有征求上诉人的意见，单方指定庐江县价格认证中心进行评估。综上，请求二审法院撤销原审判决，予以改判。
　　2．被上诉人（原审原告）辩称
　　（1）上诉人认为李屯村民组未阻止被上诉人生产经营，不符合客观实际，承租土地进行耕作时，遭到李屯村民组的阻止，上诉人对此很清楚，也进行协结果。被上诉人无法实现签订合同的目的，导致合同解除。合同解除的责任在诉人应当赔偿被上诉人的经济损失。（2）庐江县价格认证中心具有鉴定资格，新鉴定时，征求了双方当事人的意见，符合规定，因此，原审法院判决认定事用法律正确，程序合法，请求维持原判。
　　（四）二审事实和证据
　　安徽省巢湖市中级人民法院经公开审理查明的事实与一审认定的事实无异。另查：2006年9月8日，庐江县人民法院根据徐光林的申请，委托庐江县价格认证中心对徐光林的实际损失和可得利益进行评估，认定徐光林的经济损失为：（1）徐光林于2005年2月将养殖水面改成种植水稻田，购置了农业机械，修建了水泥排水涵管等农田水利建设；2005年9月建造了水泥晒谷场；2006年2月购买了种子、化肥等农业生产资料。但因无法耕种由此造成的损失价值为农机降价销售损失1 890元，种子、化肥未能及时播种，作为普通粮食销售的差价损失8 620元，农机作业费等损失1 000元，合计11 510元。（2）预期可得利益损失53 160元。总计损失价值64 670元。2006年10月9日，蓝星公司对上述评估报告提出异议，认为该评估报告违反了法定程序，要求重新评估。同年10月17日，原审法院征求双方当事人的意见，协商确定鉴定机构，蓝星公司和徐光林均同意在庐江县价格认证中心重新评估。2006年11月8日，庐江县价格认证中心对“预期可得利益损失”部分重新评估，评估鉴定损失价值为2006年总纯收益28 421元，2007年总纯收益25 837元，2008年总纯收益23 488元，扣除每年应上交租金13 000元，预期三年内可得利益为38 750元，重新评估后损失总价值为50 260元。2006年12月5日，原审法院对该案开庭审理，徐光林在庭审中提供了评估报告，蓝星公司虽提出异议，但没有提供相关证据。
　　上述事实所依据的证据与原审相同。
　　（五）二审判案理由
　　安徽省巢湖市中级人民法院根据上述事实和证据认为：蓝星公司和徐光林于2006年元月20日签订的承租合同书是双方当事人真实意思的表示。合同签订后，徐光林按照合同约定，交纳了2006年的租金，并准备各项春耕工作。当地村民以该100亩水面属于村民组所有，阻止徐光林生产。徐光林在通知蓝星公司后，虽经多方协调，徐光林仍然无法开展正常生产，于2006年6月11日、12日两次提出解除承租合同并赔偿损失的请求。此节事实有徐光林的陈述、泥河镇党政办的通知、蓝星公司情况汇报等证据予以证实。上诉人蓝星公司在和徐光林签订承包合同后，应当担保第三方对该水面不得主张权利，保证徐光林能够依照承租合同的约定对该水面使用收益。而由于第三方的阻止，徐光林无法实现合同的目的，徐光林提出解除合同的请求，符合法律规定。上诉人蓝星公司上诉提出没有村民阻止徐光林生产，蓝星公司不构成违约的上诉理由不能成立。2006年6月13日，蓝星公司同意徐光林解除合同，双方当事人对合同解除已达成一致意见。在合同解除后，因蓝星公司的过错行为，造成徐光林的损失，徐光林可以要求返还租金，也有权要求赔偿损失，蓝星公司应当给予赔偿。合同解除后的赔偿范围包括为订立合同所支出的必要费用、因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用、合同解除后因恢复原状而发生的损害，但是，该赔偿范围不包括因债务不履行而产生的可得利益的损失。因此，徐光林的损失应为其实际支出的费用和2006年一年时间无法开展生产经营的经济损失，对于2007年和2008年两年的可得利益损失，因徐光林于2006年提出解除承租合同，说明徐光林不愿意继续履行合同，故而不应当得到在合同完全履行情况下所应得的利益，即对2007年和2008两年的可得利益不予赔偿。对于徐光林的实际支出费用11 510元和2006年的经济损失15 421元，应以双方协商确定的庐江县价格认证中心的评估报告为依据，上诉人蓝星公司上诉提出庐江县价格认证中心的评估报告违反法定程序与事实不符，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应当予以纠正。
　　（六）二审定案结论
　　安徽省巢湖市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
　　1．撤销庐江县人民法院（2006）庐民二初字第326号民事判决书。
　　2．蓝星公司于本判决生效后十日内返还徐光林租金7 000元，赔偿经济损失26 931元。
　　本案一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费3 460元，由蓝星公司和徐光林各承担1 730元。
　　（七）解说
　　本案是一例关于合同解除方面的案例，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案徐光林行使的便是合同的法定解除权。案件的分歧焦点在于，合同解除以后的赔偿范围包括哪些？
　　合同解除的法律效果是使合同关系消灭，但是对于合同解除以前的债权债务关系如何处理，在司法实践中是一个重要问题。我国《合同法》关于合同解除的效力问题，首先，承认合同的解除向将来发生效力，即对于尚未履行的，终止履行；其次，承认合同的解除可以产生溯及既往的效力，即已经履行的可以要求恢复原状或采取其他补救措施。《合同法》这一规定将合同解除的效力分为两块：前者无溯及力，后者有溯及力，并相应产生不同的财产处理后果。
　　无溯及力的合同解除，是就合同中尚未履行部分而言，指合同解除向将来发生效力，即提前终止合同尚未履行部分的效力。如果双方均未履行合同，合同终止履行自然不发生问题；如果一方尚未履行而另一方已经履行，则已履行的部分发生溯及力，未履行的部分终止履行。解除后无溯及力的合同，通常是指继续性合同，即履行必须在一定继续的时间内完成，而不是一时或一次完成的合同。有溯及力的合同解除，是就合同中已经履行的部分，指合同解除使基于合同发生的债权债务关系溯及既往地消灭。解除后有溯及力的合同，通常是指非继续性合同。本案徐光林和蓝星公司的承租合同期限为三年，属于继续性合同，对2006年已经履行的部分，可以恢复原状或采取其他补救措施，对于2007年和2008年尚未履行的部分，终止履行。
　　在合同解除后，当事人要求损害赔偿的范围应该包括哪些。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同解除后，确因一方当事人过错造成另一方的损害，有过错的一方应当向受害方赔偿损失，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。赔偿的范围由双方当事人在协议解除时商定。如果没有达成协议，赔偿范围一般应包括：对方订立合同所支出的必要费用；因相信合同能适当履行而做准备所支出的必要费用；合同解除后因恢复原状而发生的损害。特别应注意的是，合同解除后的赔偿范围不包括因债务不履行而产生的可得利益的损失。合同解除的效力是使合同恢复到订立以前的状态，而可得利益的损失只有在合同完全履行后才可能产生。既然当事人选择了解除合同，就说明非违约方不愿意继续履行合同，故而不应当得到在合同完全履行情况下所应得的利益。故本案对徐光林要求赔偿实际损失11 510元和2006年的经济损失15 421元予以支持，对徐光林要求赔偿2007年、2008年两年的预期可得利益损失的请求没有支持。

　　　　　　　　　　　　　　　　　（安徽省巢湖市中级人民法院　杨曙华）