无锡市中亿物业管理有限公司诉徐祖兴、徐波物业管理案
（物业服务合同纠纷）

　　（一）首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：江苏省无锡市锡山区人民法院（2006）锡法民二初字第624号。
　　二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（2006）锡民二终字第0403号。
　　2．案由：物业服务合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（被上诉人）：无锡市中亿物业管理有限公司（以下简称中亿公司）。
　　法定代表人：罗梦蛟，总经理。
　　委托代理人：邓建达，江苏无锡正太和律师事务所律师。
　　委托代理人：王辉，中亿公司职工。
　　被告（上诉人）：徐祖兴。
　　被告（上诉人）：徐波。
　　委托代理人：徐祖兴。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：江苏省无锡市锡山区人民法院。
　　独任审判：审判员：李娟。
　　二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：蒋馨叶；审判员：王新军；代理审判员：黄朝华。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2006年7月24日。
　　二审审结时间：2006年12月28日。
　　（二）一审情况
　　1．一审诉辩主张
　　（1）原告诉称
　　2004年10月，中亿公司与无锡宝成房地产开发有限公司（以下简称宝成公司）签订物业管理委托合同一份，约定由中亿公司对宝成花园进行物业管理，其中非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元收取。徐波所有的东亭镇锡沪中路3号店面房属宝成花园小区，现由徐祖兴登记开办的金田茶楼使用。中亿公司于2005年7月1日起按锡沪中路3号店面房的建筑面积436．38平方米，每月每平方米1．6元向徐祖兴、徐波两人催交物业管理费。因徐祖兴、徐波两人拖欠不交，故诉至法院，请求判令两被告立即支付自2005年7月至2006年6月的物业管理费7 680．30元。
　　（2）被告辩称
　　其从未与中亿公司签订过物业管理合同，东亭镇锡沪中路3号店面房也不属宝成花园，且中亿公司未提供任何物业服务，中亿公司的收费也未经物价部门核准，故请求驳回原告的诉讼请求。
　　2．一审事实和证据
　　江苏省无锡市锡山区人民法院经公开审理查明：中亿公司与宝成公司签订物业管理委托合同一份，约定宝成公司将其开发的宝成花园小区委托给中亿公司实行物业管理。合同中约定物业范围东至友谊南路，南至春和苑，西至民宅，北至锡沪路；管理期限自2004年10月31日至2006年10月30日；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取物业管理费。2005年11月9日，宝成公司与徐波签订商品房买卖合同一份，将宝成花园锡沪中路3号建筑面积436．38平方米的店面房出售给徐波，并约定于2005年6月30日前将该房交付徐波使用。2005年3月15日，徐祖兴开办金田茶楼，将上述房屋作为经营场所一直使用至今。2005年5月至9月间，中亿公司为海港大酒店等其余店面房派出维修人员疏通管道及换漏电器。2006年3月，包括金田茶楼在内的五家店面房向中亿公司交纳水费。2006年4月5日，位于友谊南路2—1号店面房的锡亭建筑有限公司向中亿公司交纳2005年7月1日至2006年6月30日物业管理费10 463．60元。中亿公司于2006年3月14日和4月17日向徐祖兴和徐波发出催交物业管理费通知，未果，诉至法院。
　　上述事实有下列证据证明：
　　（1）物业管理委托合同一份，证明宝成公司委托中亿公司对宝成花园进行物业管理，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元收取；
　　（2）无锡市锡山区房产管理局出具的房屋产权情况，证明东亭镇锡沪中路3号店面房系徐波所有，建筑面积436．38平方米；
　　（3）金田茶楼工商材料，证明东亭镇锡沪中路3号店面房系徐祖兴登记开办的金田茶楼的经营用房，徐祖兴即实际使用人；
　　（4）锡山经济开发区管理委员会锡管发（2002）28号文，证明宝成花园建房立项为高级花园公寓、别墅和沿街商住楼；
　　（5）建设工程设计合同、宝成公司综合验收报告、锡山建设局关于宝成花园二期竣工综合验收监督备案的意见以及宝成花园规划总平面布置图，证明东亭镇锡沪中路3号店面房属于宝成花园；
　　（6）收费收据，证明包括金田茶楼在内的店面房向中亿公司交纳水费；
　　（7）中亿公司维修任务单及锡亭建筑有限公司交纳物业管理费发票存根，证明中亿公司针对店面房开展的物业服务，其余店面房交纳物业管理费情况；
　　（8）催交物业管理费通知，证明中亿公司于2006年3月14日和4月17日分别向两被告催讨物业管理费；
　　（9）商品房买卖合同一份，证明本案被告与中亿公司未签订物业管理合同，也未在商品房买卖合同中约定物业管理条款。
　　3．一审判案理由
　　江苏省无锡市锡山区人民法院根据上述事实和证据认为：在业主委员会成立之前，中亿公司受宝成公司委托对宝成花园进行物业前期管理，并不违反法律规定。业主虽未与中亿公司另行签订书面协议，但中亿公司一直对宝成花园实施物业管理，提供物业服务，且部分业主支付了相关管理费用，因此应认定中亿公司与宝成花园业主存在事实上的物业管理服务关系。宝成公司与徐波签订的商品房买卖合同约定宝成花园锡沪中路3号店面房于2005年6月30日前交付买受人使用，且徐祖兴于2005年3月15日在该物业上开办金田茶楼，故中亿公司要求徐祖兴、徐波支付2005年7月至2006年6月的物业管理费，并无不当。针对本案中的物业收费标准，经向物价部门咨询，属市场调节价，中亿公司按每月每平方米1．6元的收费标准没有超出合同约定，结合目前的物业服务收费标准也无明显不合理之处。参照《江苏省物业管理条例》相关规定，物业由他人使用的，物业管理费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。本案中宝成花园锡沪中路3号店面房由徐祖兴实际使用，故徐祖兴理应支付自2005年7月至2006年6月的物业管理费7 680．30元，徐波作为业主负连带责任。
　　4．一审定案结论
　　江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《江苏省物业管理条例》第二十四条之规定，判决如下：
　　（1）徐祖兴自本判决生效后三日内支付给中亿公司物业管理费7 680．30元。
　　（2）徐波在上述物业管理费范围内承担连带责任。
　　案件受理费320元，其他诉讼费用800元，两项合计人民币1 120元，由徐祖兴和徐波承担（该款已由中亿公司垫付，徐祖兴和徐波于本判决生效后即付给中亿公司）。
　　（三）二审诉辩主张
　　1．上诉人（原审被告）诉称
　　物业管理服务费的收取建立在物业管理企业与物业购买人签订物业管理协议的基础上，没有签订协议，中亿公司就缺乏向其收费的合理依据。一审法院认定“中亿公司与宝成花园业主存在事实上的物业管理服务关系，中亿公司收取物业管理费并无不当”，该认定缺乏事实依据。中亿公司从未对金田茶楼等业主提供过物业管理服务；金田茶楼原本与小区相通，中亿公司为了对小区实行封闭性管理，砌围墙使金田茶楼独立于住宅小区之外；中亿公司从未帮徐祖兴、徐波经营的金田茶楼清运过垃圾，金田茶楼的污水管道也是自己开挖排到总的污水管；中亿公司也未履行保护业主安全的义务，金田茶楼的客人停在茶楼外的车辆曾遭失窃、损坏，徐祖兴、徐波均另行向他人支付了清运垃圾费、保安费。请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回中亿公司的诉讼请求。
　　2．被上诉人（原审原告）辩称
　　其已向徐祖兴、徐波提供了物业管理服务，如小区的绿化、金田茶楼使用的水电等，因此徐祖兴、徐波应当交纳物业管理费。
　　（四）二审事实和证据江苏省无锡市中级人民法院查明事实和认定的证据与一审相同。
　　（五）二审判案理由
　　江苏省无锡市中级人民法院根据上述事实和证据认为：中亿公司虽未与徐祖兴、徐波签订物业管理协议，但中亿公司接受宝成公司的委托，对徐祖兴、徐波所在的宝成花园进行物业管理，中亿公司与徐祖兴、徐波之间形成了事实上的物业管理关系。对徐祖兴、徐波上诉称其与中亿公司之间没有签订物业管理协议，中亿公司缺乏向其收费的合理依据的上诉主张，本院不予支持。
　　中亿公司作为物业管理企业，其向物业使用人提供的服务，应当符合《江苏省物业管理条例》规定的要求；收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。按照《江苏省物业管理条例》的规定，物业管理服务的事项主要包括：（1）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（2）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（3）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（4）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（5）应业主要求进行的室内特约维修服务；（6）物业档案资料的管理。因中亿公司仅向徐祖兴、徐波提供了物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理等一小部分物业管理服务，故其不应当要求物业使用人徐祖兴、徐波交纳全额的物业管理服务费。根据中亿公司实际提供的物业管理服务内容，本院认为，酌情按其全额物业管理服务费的四分之一收取，较为合理。原审法院查明事实清楚，但认定中亿公司向徐祖兴、徐波收取全额物业管理服务费不当，应予纠正。
　　（六）二审定案结论
　　江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《江苏省物业管理条例》第十九条、第二十二条第一款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
　　1．变更无锡市锡山区人民法院（2006）锡法民二初字第624号民事判决主文第一项为：徐祖兴自本判决生效后三日内支付中亿公司2005年7月至2006年6月物业管理服务费1 920元。
　　2．维持无锡市锡山区人民法院（2006）锡法民二初字第624号民事判决主文第二项。
　　一审案件受理费320元，其他诉讼费800元，合计1 120元，由中亿公司负担840元，徐祖兴、徐波负担280元；二审案件受理费1 120元，由徐祖兴、徐波负担280元，中亿公司负担840元。（一、二审案件受理费已由双方预交，相抵后，中亿公司应负担的部分于本判决生效后直接支付给徐祖兴、徐波）
　　（七）解说
　　1．事实物业管理的认定依据
　　认定是否存在事实物业管理关系主要基于以下两个因素：事实物业管理的产生原因及实施物业管理的事实行为。本案中中亿公司对宝成花园实施物业管理并非其法定义务，系根据其与开发商之间签订的物业管理合同而实施的前期物业管理。《江苏省物业管理条例》第十七条规定：新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。本案中宝成花园未成立业主委员会，业主也未另行签订物业管理合同，中亿公司对宝成花园实施的前期物业管理，系事出有因。认定是否实施了物业管理的事实行为，主要有以下三个判断要件：一是基于日常管理需要实施的管理行为，如供水，本案中宝成花园实行的是二级供水，即供水公司供给中亿公司，中亿公司集中管理，收取水费；二是基于紧急情况实施的管理行为，如疏通管道，本案中中亿公司为海港大酒店等其余店面房派出维修人员疏通管道及换漏电器；三是事实物业管理行为得到享受并肯定的真实意思表示，如业主交纳物业管理费。
　　2．事实物业管理是否可以适用国务院或省政府的法规、规章
　　国务院或省政府的法规、规章均出于公共管理之需，虽然行政立法作为一种从属性立法，存在职权立法、授权立法、执行性立法、创制性立法等不同的标准和内容，但执行宪法和法律、维护公平与正义、实现社会生活的和谐管理是其共有之义。实现行政管理的多元化、拓展行政管理的范围与内涵更是当前建设和谐社会的重要手段。物业管理是社会生活的一部分，同样离不开相对应的行政管理。国务院《物业管理条例》第一条的规定显示了其立法本意：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。《江苏省物业管理条例》第一条的规定也同样显示了其立法本意：为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益是有关物业管理内容的行政立法的立法本意。
　　事实物业管理既然已经产生并存在，不管是从提高物业管理的服务质量，保障业主权益，还是切实保障物业管理企业的合法权益，促使其符合市场需求，加快发展，都有必要将事实物业管理纳入规范管理的轨道。事实物业管理适用国务院或省政府的法规、规章正顺应了立法本意，符合时代要求。
　　3．物业管理与收费的合理性
　　物业管理是个新生事物，尤其本案所涉房产系商铺，与住宅房在用途上明显不同，相应的，物业管理的内容也有所区别。按照《江苏省物业管理条例》的规定，物业管理服务的事项主要包括：（1）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（2）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（3）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（4）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（5）应业主要求进行的室内特约维修服务；（6）物业档案资料的管理。上述内容是对物业管理内容作出的概括，具有较强的归纳性和涵盖面。本案中因中亿公司仅向徐祖兴、徐波提供了物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理等一小部分物业管理服务，故其不应当要求物业使用人徐祖兴、所有人徐波交纳全额的物业管理服务费。这是物业管理质量与获得物业管理费之间相衡平的结果，是合法、合理的结果。
　　当前，有关商铺的物业管理的具体内容及标准尚未出台明确规定，但现实生活中商铺的开发、购买及使用正如火如荼地发展着，立法空白不仅不利于商铺物业管理的规范化，也较易导致业主与物业管理者之间的纠纷；即使诉至法院，如何准确判断物业管理质量的优劣、如何合理衡量物业管理费的收取还是法官面临的审理难点。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （江苏省无锡市锡山区人民法院　李娟）