何锐玲诉广州市城辉物业租赁有限公司租赁合同案
（租赁合同）

　　（一）首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：广东省广州市黄埔区人民法院（2006）黄法民三初字第140号。
　　二审判决书：广东省广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第2533号。
　　2．案由：租赁合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（上诉人）：何锐玲。
　　一审委托代理人：李治国，广东东方衡泰律师事务所律师。
　　二审委托代理人：朱雪初。
　　二审委托代理人：杜戈卫，广东绅源律师事务所律师。
　　被告（被上诉人）：广州市城辉物业租赁有限公司。
　　法定代表人：叶成，总经理。
　　委托代理人：唐振波，广东德法理律师事务所律师。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：广东省广州市黄埔区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：夏科；代理审判员：李国忠；人民陪审员：梁冬。
　　二审法院：广东省广州市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：郭晓红；代理审判员：姚伟华、秦旺。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2006年7月7日。
　　二审审结时间：2006年12月27日。
　　（二）一审诉辩主张
　　1．原告诉称
　　原告乃广州市芳村区家之福超市的经营者，于2004年6月1日和被告签订了一份租赁合同，约定：原告租用被告拥有的位于黄埔区金洲北路561号的3栋2层楼房及围墙的空地用于商业经营。该合同还对相应租赁期限、租金、保证金等作出了明确约定。签约当日，原告向被告支付了保证金人民币80 000元。随后，双方又补充签订了一份协议，对原告进场及租金交纳的时间作出了约定。因被告的场地及楼房原处于毛坯状态，故原告在签约后即积极为进场经营超市做准备工作，先后完成消防施工、冷气安装、广告招牌制作、办公用品购买、承租楼房装修等大量工作。但原告在装修和报建过程中，发现被告提供的楼房及场地是违法建筑，不能用于商业用途，不具备出租的条件，从而导致原告无法取得政府机关的经营超市许可证，亦不能进场办理经营，也使其投入的资金无法收回，而多家施工单位也要求原告赔偿损失。对此，原告认为，原、被告之间签订的租赁合同和补充协议应属无效，被告应对原告因合同无效所产生的损失承担全部赔偿责任。为维护自己的合法权益，原告于2006年2月27日向法院起诉要求：（1）被告向原告退回保证金人民币80 000元，并赔偿原告损失共计人民币320 000元；（2）被告承担本案全部诉讼费用。
　　2．被告辩称
　　（1）被告用于出租的场地和房屋均是其通过黄埔法院的拍卖程序所取得的，并拥有合法的房地产权证，而且双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，故相应合同和补充协议均属有效。（2）黄埔规划分局的穗黄规函[2004]317号复函并没有确认被告用于出租的楼房为违法建筑，只是由于原告没有提交合法报建材料而暂不同意原告进行立面改造。即使涉案楼房不能进行立面改造，也不影响租赁合同的效力，亦不影响原告合法经营超市，故合同应当继续履行。（3）租赁楼房的立面改造规划不能获得规划部门的申请，其责任不在被告，因为合同约定办理报建手续的责任在于原告一方。同时，合同约定若原告改造建筑物结构，应当首先书面报经被告同意并经相关部门批准后才能施工。而被告亦在合同中给予了原告自进场之日起90天充足的办理报建和装修的免租期间，故被告不同意退还保证金并不承担任何损失的赔偿责任。（4）原告没有经过被告同意就私自拆除被告建筑的外立面，故被告要求原告尽快恢复原状。同时按照合同约定，原告必须自2005年3月1日起开始支付租金，但原告至今分文未付，被告保留另行起诉原告追讨租金和其他损失的权力。（5）原告自2004年12月即知道立面改造申请不被批准，但其随后并未与被告沟通，也没有主张权利，至2006年2月起诉时已经超过了一年的诉讼时效。综上，被告认为合同有效，应当继续履行，但鉴于原告已不愿意履行合同，因而被告要求原告在支付租金和赔偿损失后对合同予以解除。
　　（三）一审事实和证据
　　广东省广州市黄埔区人民法院经公开审理查明：原告作为个体字号“广州市芳村区家之福超市”的经营者，其于2004年6月1日与被告签订了一份租赁合同，约定：被告将位于黄埔区金洲北路561号的3栋2层楼房及围墙外的空地出租给原告用于商业用途；租赁期从2004年12月13日起至2010年12月12日止，期限为6年；原告在签订合同时预交人民币80 000元给被告作为保证金。合同同时约定原告必须领取有效工商牌照、消防合格证和相关经营许可证；原告亦不得随意更改房屋内建筑结构，如需改动则必须经被告书面同意；自原告进场之日起，被告给予原告90天报建及装修期；在租赁期限内，如原告要在原使用场地内兴建物业建筑，则需书面报经被告同意后再向有关部门办理报建手续，经批准后才能进行施工。2004年12月13日，双方补充签订了一份补充合同，约定了原告从2004年12月13日起进场和租金从2005年3月1日起开始计算等条款。2004年6月1日，原告亦实际向被告支付了保证金80 000元。
　　在合同签订后，原告即与东莞市厚街荣日冷气机维修店于2004年12月15日签订了工程合约书一份并预付了部分冷气工程款5万元；原告与雅乐尔装饰材料店于2004年12月24日签订了雅乐尔装饰材料合同书一份并支付了部分招牌订金3万元；原告与广州市舒安消防工程有限公司于2004年11月15日签订了消防安装施工合同一份并支付部分工程款5万元；原告与深圳市嘉琪电子有限公司于2004年12月22日签订了商场冷冻冷藏陈列工程合同一份并于2004年12月27日支付了订金6 000元；同时，原告购买了相应材料进场对涉案房屋进行了部分地板铺设和墙面粉刷装修。因原告在未取得相关报建审批手续前就进场施工，受到了城管部门的查处，并由此导致原、被告双方在租赁过程中出现纠纷。
　　另查明：2004年12月17日，黄埔区城管部门发出穗综责字（埔04）—7284号责令限期改正通知书一份，以相应施工违反了《广州市建筑条例》第十三条第一款为由，要求被告立即停止对黄埔区长洲镇金洲北路561号的工程装修并限期15天内补办手续；而广州市城市规划局黄埔区分局于2004年12月27日以穗黄规函[2004]317号关于立面改造规划报建有关问题的复函就涉案建筑的立面改造报建申请作出函复，其主要内容如下：立面改造范围应在现有建筑物内进行，所送立面效果图和设计方案高度超出了现有建筑；所提供的房地产证及其附图没有包括拟进行立面改造的建筑，须提供该房产的合法权属证明文件，若该建筑为违法建设，则应在立面改造报建前先办理违法建设处理手续，从而暂不同意立面改造申请，请按要求修改设计和备齐有关资料后再办理规划报建手续。
　　又查明：涉案的黄埔区长洲街金洲北路561号共77亩的土地使用权和建筑总面积为16 882平方米的16栋厂房、办公楼等是被告于2003年通过广州市黄埔区人民法院依法拍卖所取得的。
　　（四）一审判案理由
　　广东省广州市黄埔区人民法院根据上述事实和证据认为：本案双方争议的焦点主要在于：（1）租赁合同和补充合同的效力问题；（2）原告对涉案建筑进行部分装修施工的损失责任承担问题。
　　被告通过法院的合法拍卖程序取得了黄埔区长洲街金洲北路561号共77亩的土地使用权和建筑总面积为16 882平方米的16栋厂房、办公楼等的产权，其作为上述建筑的合法所有权人，有权与原告签订相应的租赁合同和补充合同而出租部分建筑给原告经营超市，且上述合同均有双方当事人的签名盖章予以确认，故应是原、被告双方的真实意思表示，其并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的导致合同无效的情形。对于涉案建筑是否属于违章建筑的问题，应由行政规划部门来予以确认，而广州市城市规划局黄埔区分局于2004年12月27日作出的穗黄规函[2004]317号关于立面改造规划报建有关问题的复函并没有明确认定涉案建筑为违章建筑，亦只是暂不同意立面改造申请。同时，该涉案建筑是否属于违章建筑并不必然影响原、被告双方之间签订的租赁合同的效力。故原告提出的两个认为租赁合同无效的理由均不成立，该合同应属有效。
　　因原告提出的诉讼请求乃基于合同无效，在本院依法行使释明权后，原告即改变诉求为要求解除合同。而被告亦提出因原告无意再履行合同，从而也同意解除合同，只是要求原告赔偿相应损失。鉴于原、被告双方均无意继续履行合同，原租赁合同的目的显然已经无法实现，故本院对双方提出解除合同的意见予以支持。因被告没有在法定期限内提出反诉，故本院对被告提出的损失赔偿问题不予处理。
　　对原告因该租赁合同所产生的损失的责任承担问题。本院认为，因原、被告双方在合同中约定：原告必须领取有效工商牌照、消防合格证和相关经营许可证原告亦不得随意更改房屋内建筑结构，如需改动则必须经被告书面同意；在租赁期限内，如原告要在原使用场地内兴建上盖物业建筑，则需书面报经被告同意后再向有关部门办理报建手续，经批准后才能进行施工。因此，原告作为承租和施工单位，应当在完全办理好相应报建审批和施工手续后才能进场进行装修等施工。而被告亦在合同中约定自进场之日起给予原告90天的办理报建和装修时间，并对上述时间给予免租条件，但原告在未取得相应合法手续和没有证据证实其取得了合同约定必须取得的被告书面同意的前提下即私自开工和更改涉案建筑的内部结构，并在相应合法手续能否取得尚不确定的状态下即和东莞市厚街荣日冷气机维修店等多家公司签订相应施工合同，故导致损失产生的过错应由原告方承担。另外，根据原、被告双方的陈述和证据显示：原告于2004年12月13日进场，而黄埔区城管部门在2004年12月17日即在施工现场发现了原告的违法施工行为并责令停工与补办手续。原告本身在庭审中亦承认其在签订了补充协议后即开始了施工，直到城监部门没收了工具才停工。综上可知，原告的相应损失均系其在未取得有关合法手续前提下私自施工所导致，并在短期内实施大规模装修导致损失进一步扩大。若原告在取得合法手续后再施工则可完全避免该损失的产生，因此，上述损失均只能由原告自行承担。对原告提出其在施工时得到了被告默认的意见，因被告予以否认且没有其他证据支持，故其要求被告退还保证金和承担相应损失的理由不成立，本院不予支持。
　　（五）一审定案结论
　　广东省广州市黄埔区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国建筑法》第七条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
　　1．原告何锐玲与被告广州市城辉物业租赁有限公司于2004年6月1日签订的租赁合同和于2004年12月13日签订的补充合同有效。
　　2．解除原告何锐玲与被告广州市城辉物业租赁有限公司于2004年6月1日签订的租赁合同和于2004年12月13日签订的补充合同。
　　3．驳回原告何锐玲的其他诉讼请求。
　　本案案件受理费人民币8 510元由原告何锐玲负担。
　　（六）二审情况
　　1．二审诉辩主张
　　（1）上诉人（原审原告）诉称
　　1）合同约定只有在上诉人更改房屋内建筑结构和在原使用场地内兴建物业建筑才需要征得被上诉人同意，而上诉人进行的只是室内装修，并不需要被上诉人同意；且被上诉人自始就知道上诉人的装修行为却没有提出任何异议，故上诉人不存在擅自施工的行为。2）广州市城市规划局曾下发文件从2004年8月6日起取消对经营性建筑装修工程的建设工程规划许可证的核发，只是确需修改立面和结构设计或变更使用性质的除外。故上诉人进行内部施工并不需要核发许可证，亦不存在违法施工的行为。3）被上诉人出租给上诉人租赁物，就要负责立面改造的施工，违法施工的后果应由被上诉人承担，但一审法院却将违法施工的后果要上诉人承担，是错误的。因为规划局黄埔分局的文件是下发给被上诉人的，故说明规划局认定的违法施工的单位应该是被上诉人，而不是上诉人，故原审法院查明的事实不清。4）被上诉人将涉案建筑出租给上诉人经营超市是违法的，因为其没有取得合法的产权，而《城市房屋租赁管理办法》规定没有产权的房屋不能出租，故被上诉人的出租行为是违法的。5）因为被上诉人没有房产证，其用途仅是工业用房和写字楼，上诉人不能申报办理超市经营手续。这说明被上诉人提供的租赁物不符合约定，构成违约，从而导致上诉人因为和第三人签订的相应合同损失，应由被上诉人承担。6）一审法院判决解除原租赁合同，就应当判决被上诉人退还保证金。综上，一审法院查明的事实不清，适用法律不准确，请求二审法院依法予以改判。
　　（2）被上诉人（原审被告）辩称
　　完全同意一审的判决，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
　　2．二审事实和证据
　　广东省广州市中级人民法院二审查明的事实和相关证据与一审相同。
　　3．二审判案理由
　　广东省广州市中级人民法院根据查明的事实和证据认为：根据已经查明的事实，上诉人在一审自认涉案房屋的装修和立面改造是由其提出并自行实施的，而二审却反悔一审自认的事实，把擅自装修和施工的主体推给被上诉人，而上述否认又没有相关证据支持，故二审不予采信。
　　上诉人和被上诉人签订的租赁合同以及补充合同而言，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，故应为有效合同，对双方均有约束力。该合同约定，上诉人不得随意更改房屋内部结构和必须办理相应合法手续，而规划部门出具的关于立面改造规划报建有关问题的复函认定上诉人所进行的立面改造范围应在现有建筑内进行，而其所报送的立面效果图和设计方案高度超出了现有建筑，故原审认定上诉人违反合同约定是有依据的，本院予以确认。同时，因被上诉人提供的租赁物毕竟存在产权登记不清晰的问题，规划局的文件亦指出不能批准立面改造申请的原因是须提供合法的权属证明文件，故被上诉人未能完善产权证的问题对引起本案纠纷有一定责任，故在双方同意解除合同的情况下，被上诉人应当退还相应保证金。关于上诉人因为订立其他涉案租赁合同所产生的经济损失问题，因为上诉人没有按照合同约定办理报建和领取营业执照等手续就进行违法施工，故由此导致的损失应由上诉人自负。因此，一审认定事实基本清楚，适用法律亦正确，故对除被上诉人应退还保证金外的其余判决均予以维持。
　　4．二审定案结论
　　广东省广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
　　（1）维持广州市黄埔区人民法院（2006）黄法民三初字第140号民事判决。
　　（2）被上诉人广州市城辉物业租赁有限公司于本判决送达之日起十日内，将保证金80 000元返还上诉人何锐玲。
　　本案一、二审案件受理费各8 510元，由上诉人何锐玲负担6 808元，由被上诉人广州市城辉物业租赁有限公司负担1 702元。
　　（七）解说
　　本案是一个比较典型的租赁合同纠纷案例，其中涉及几个比较有争议的问题。其一是产权登记不明的建筑或者违章建筑是否是影响租赁合同效力的决定因素；其二是因某方违约导致有效合同解除后相应损失的承担问题。
　　对于第一个关于合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同当然无效的情形只有明确规定的五项。而对本案的租赁合同而言，被告广州市城辉物业租赁有限公司是通过法院的拍卖程序合法取得包括涉案建筑在内的全部所有权，并有部分建筑取得了相应的权属登记证书。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定和立法宗旨，广州市城辉物业租赁有限公司是通过等价而合法的方式取得了上述建筑的所有权和支配权，尽管其暂时没有完全办理涉案房屋的权属登记证书，但其取得了法院认定全部所有权归其所有的民事裁定书。从法律效力上来讲，法院生效民事裁定书或判决书是确认任何物权归属的最有效载体，而房管局核发的权属登记证书在更大程度上属于一种行政登记和行政确认手段。诸如本案中的权属登记证书，其依据的前提仍是法院的民事裁定书。若没有其他主体对涉案建筑主张权利，则广州市城辉物业租赁有限公司对涉案建筑物享有唯一和排他性的占用、使用、收益和处分的权利，而有没有权属证书并不影响该公司对涉案建筑所拥有的合法所有权。基于此，我们可以得出结论，即广州市城辉物业租赁有限公司把没有取得权属登记证书的涉案建筑出租给何锐玲不是影响合同效力的因素，而只是一个合同后期履行过程中所发生的导致合同履行不能的因素。尽管在本案中没有任何资料显示涉案建筑系违章建筑，但我们可以引申探讨违章建筑出租对租赁合同效力的影响问题。若相应当事人出资兴建了某没有办理合法报建或违反规划的建筑物用于出租谋利，同样基于物权理论，在建设过程中和建成后，该建设主体即拥有相应建筑物的占有、使用、收益和处分的权利，这些权利的取得并不需要以其一定取得明确所有权为前提。如果其将上述违规建设的建筑物出租，相应租赁合同同样是有效的。只是在行政部门作出违法认定和拆除之后，导致租赁合同标的物消灭而对承租人造成的损失应由出租人承担。其是否违章建筑只是行政管理层面的问题，是发生在违规建设主体和行政部门之间的关系，而和承租人没有任何关系，故不应当影响出租人和承租人之间基于真实意思表示而签订的租赁合同的效力。综上，在本案一审和二审过程中，原、被告之间签订的租赁合同和补充合同均应认定是合法有效的。
　　对于第二个问题，即基于合同有效后解除合同的责任承担问题。本案中被告何锐玲没有按照合同约定先行办理好合法报建和审批手续，也没有征得出租方的书面同意即违法进行大范围施工和装修，并违规进行立面改造，导致自身的损失在短时间内迅速扩大，该施工行为应当被定性为一种合同履行过程中的违约行为，故相应损失应由施工方自行承担。此外，对于保证金应否返还的问题。这一点亦是一、二审存在区别认定的地方。一审法院认定出租方提供的出租物具备了由生效民事裁定书确认的合法产权，出租方基于此也拥有了出租建筑的合法所有权，即当然拥有了占有、使用、收益和处分的权利。对于涉案建筑是否属于违法建筑的问题。其一，在租赁合同履行过程中，没有任何材料显示其属于违法建筑；其二，即使被认定为违法建筑也不应认定为是出租方的责任，因为出租方是通过法院的合法拍卖手续取得所有权，并付出相应对价的。其建筑的是否违法性认定应由相关行政部门在建筑物建成之初或拍卖之前完成，假若涉案建筑在由出租人拍卖取得后被认定为违法建筑予以拆除，则对出租人的拍卖行为是一种愚弄和不公平。基于此，一审法院在综合相关证据和当事人陈述后认定出租方不存在明显的违约行为，或至少不存在主观故意的违约，故判决无需返还保证金。而二审法院认为尽管办理申报手续是承租人的责任，但出租方提供合法的权属证明文件进行协助是其必须履行的义务。正因为出租方不能提供相应权属证书，构成不能办理立面改造批准手续的因素之一，出租方对纠纷的发生和合同的解除存在一定责任，因此判决出租方返还保证金。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （广东省广州市黄埔区人民法院　夏科）