许江红诉黄隆林房屋买卖合同纠纷案
（房屋买卖合同）

　　（一）首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2005）伍民初字第350号。
　　二审判决书：湖北省宜昌市中级人民法院（2006）宜中民一终字第00044号。
　　2．案由：房屋买卖合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（被上诉人）：许江红。
　　委托代理人：张月海，湖北惠临律师事务所律师。
　　被告（上诉人）：黄隆林。
　　委托代理人：李建军，湖北至成律师事务所律师。
　　委托代理人：刘德师，湖北至成律师事务所律师。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：尚峻松；审判员：李萍、黎琼。
　　二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：杨云先；审判员：郑文堂、王锡海。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2005年12月1日。
　　二审审结时间：2006年3月30日。
　　（二）一审诉辩主张
　　1．原告诉称
　　2004年10月间，我与被告黄隆林签订了两套房屋的买卖合同，并及时将房屋交付给被告使用。当年年底，我就办妥了相关房屋所有权证并已交给被告，2005年初办妥了土地使用证。但被告并未依约给付相应的房款及过户税费。特诉请法院，请求判令：（1）被告立即支付房款32 298元，过户税费3 727．65元，违约金3 521元（按日万分之三分段计算为：2004年11月30日至2005年1月26日，101 177．55元×3‰×56天＝1 699．78元；2005年1月27日至2005年4月16日，46 117．55元×3‰×80天＝1 108．26元；2005年4月17至2005年5月28日，26 177．55元×3‰×42天＝329．84元），以上三项合计人民币39 546．65元。（2）本案诉讼费由被告负担。
　　2．被告辩称
　　（1）被告不欠原告房款32 298元和过户税费3 727．65元。被告与原告是在2004年10月签订的三套二手房买卖协议。原告分三次与被告签订协议。被告以每平方米1 450元价格买人，最终以房产证为准。产权证核定的面积为169．88平方米，减去原告应当赠送的楼梯问的公摊面积18．60平方米，被告应当按照151．28平方米支付购房款。由于此前双方曾在合同中约定涉及的所购房屋的楼梯间由原告赠送，故不应列入总的购房价，要求予以核减。（2）由于原告未及时疏通201号房屋的下水道，所以被告迟延交付了尾款74 207．55元。截至2005年4月，被告给付了房款加税费一共是228 320元。综上，被告不欠原告钱，反而原告还欠被告近800元。
　　（三）一审事实和证据
　　湖北省宜昌市伍家岗区人民法院经审理查明：原告许江红于2004年10月9日通过竞买方式取得夷陵大道466—1号一层总建筑面积为370．25平方米的住宅楼产权，产权证字号为宜市房权证伍家字第0168062号。嗣后，原、被告于2004年10月29日签订了房屋买卖合同两份，约定由原告许江红将位于本市夷陵大道466—1号一层房屋两套以单价145元／平方米出售给被告黄隆林。双方就所购房屋坐落位置、所购房屋基本情况、价格与费用、付款方式及时间、违约金的支付等事项分别在合同中进行了约定。实际产权确认面积为123．24平方米，总房款为178 698元。在涉及被告黄隆林所购原告的轴线为⑨—（13）／A—F购房合同中第五项，即其他约定事项中，原告许江红签有“201、202之间楼梯间送给乙方（即被告黄隆林）”的意见。合同签订后，被告黄隆林于2004年10月29日、2005年1月26日、2005年4月17日分别给付原告许江红购房款71 400元、55 000元、20 000元，合计146 4007元。
　　同时查明，被告黄隆林依合同约定，于2004年10月29日支付原告许江红其所购两套房屋的水电表及有线电视相关费用3 620元。双方对此无异议。
　　另查明，原告许江红为被告黄隆林办理涉案的两套房屋的产权证及土地使用证，垫资交纳相关过户税费计3 726．50元。原告许江红因被告黄隆林之父黄兴太购房时向其多收房款10 672元，扣减黄兴太应承担的过户税费823．90元，余额9 848．10元；原告许江红同意如调解，可在此案中一并作扣抵。
　　最后查明，经本院向宜昌市崇信房地产测绘有限公司测绘科核查，被告黄隆林所购买的两套房屋建筑面积均为61．62平方米，公摊面积均为10．23平方米，此公摊面积为3个单元1～3层楼共9个楼梯面积及1～3层楼外墙面积的一半的总和，并由3个单元1～3层楼所有住户分摊而得的数据。
　　上述事实有下列证据证明：
　　1．原告许江红提交的房屋买卖合同二份；
　　2．被告黄隆林付款票据四张；
　　3．办理房屋过户手续涉及的税费单据十二张；
　　4．被告黄隆林提交的原告许江红收款收据五张；
　　5．产权交易成交确认书（No：0000744）一份；
　　6．本院依职权取得的宜昌市崇信房地产测绘有限公司测绘科调查笔录；
　　7．本案的庭审笔录。
　　（四）一审判案理由
　　湖北省宜昌市伍家岗区人民法院经审理认为：
　　1．原、被告于2004年10月29日所签订的位于本市夷陵大道446—1号轴线为（13）—（17）／A—F所涉房屋的买卖合同，由原告许江红将上列房屋出售给被告黄隆林，被告黄隆林依法取得上列房屋的所有权（产权证字号为宜市房权证字伍家字第0168062号），其合法享有上列房屋的处分权；且该合同系原、被告双方当事人真实意思表示，符合法律有关规定，依法应受法律保护。同理，对位于本市夷陵大道446—1号轴线为⑨—（13）／A—F所涉房屋的买卖合同（除第五条有争议外），其他条款亦属合法有效，具有法律效力。需要说明的是，截至2005年6月13日原告起诉时，被告黄隆林累计向原告许江红支付购房款146 400元，被告黄隆林此前已经入住其所购两套房屋内，且原告许江红已向被告黄隆林交付其所购两套房屋的产权证，故而原告许江红将出售的标的物交付给被告黄隆林的主要义务业已完成。
　　2．原、被告之间签订的关于对坐落于本市夷陵大道446—1号轴线为⑨—（13）／A—F所涉及的房屋的买卖合同第五条约定的关于两套房屋之间的楼梯间由原告送给被告的条款，属无效条款，依法不受法律保护。理由是：（1）依被告黄隆林的申请（证人出庭），证人谢顺平当庭作证，原告许江红承诺的是将3单元的楼梯间给证人使用，如不能提供给其使用，原告许江红愿意支付给证人谢顺平相关费用500元。证人谢顺平当庭陈述的也是其想要用楼梯间，由此可以推断出原告许江红的原意是同意将3单元楼梯间的可利用空间给证人谢顺平使用。（2）被告黄隆林当庭也陈述，2单元的楼梯间给其使用是根据合同约定的，被告亦确认2单元的楼梯间至今仍由其使用的事实。被告黄隆林所述“根据合同”即可以认定其所依据的是2004年10月29日原告许江红与其签订的坐落于本市夷陵大道446—1号轴线为⑨—（13）／A—F所涉及的房屋的买卖合同第五条。其在庭审中还陈述，在今年4月交款时，原告许江红说如果不能（将楼梯间）提供被告黄隆林使用，原告愿意补给被告500元，但被告未同意。原告许江红亦当庭确认关于1单元的楼梯间的使用问题，原告答应补给被告500元。至此，可以形成一个有效的证据链，即1、3单元楼梯间（可利用空间），因为原告许江红未能履行约定将其提供给黄兴太（被告父亲）、证人谢顺平使用，原告许江红同意分别向被告及谢顺平支付500元带有补偿意义的费用。而2单元楼梯间，因为被告黄隆林至今仍在使用，故不存在另行支付补偿款项的问题。（3）依据宜昌市崇信房地产测绘有限公司测绘科对被告黄隆林所购买的两套房屋的产权证及对所附平面图纸的说明，原、被告之间产生争议的201与202之间楼梯面积属3个单元1～3层全体住户平均分摊，3个单元1～3层全体住户均享有隐形份额，但不能划分具体部位，涉及每层楼梯可利用空间亦属整栋楼住户共享。总结以上三点：一是被告黄隆林申请的证人谢顺平作证，证实原告许江红承诺的是给证人谢顺平使用3单元其所在楼层的楼梯间可利用空间；二是被告黄隆林当庭自认，其根据合同约定，2单元的楼梯间至今仍由其使用的事实，据此，可以综合判断，被告黄隆林在签订坐落于本市夷陵大道446—1号轴线为⑨—（13）／A—F所涉及的房屋买卖合同之初，关于合同第五条即“201、202之间楼梯间送给乙方”的理解，即为由其使用2单元1楼楼梯间可利用空间；三是根据宜昌市崇信房地产测绘有限公司测绘科的权威解释，原、被告之间所争议的201与202之间楼梯面积属3个单元1～3层全体住户平均享有隐形份额，但不能划分具体部位，涉及每层楼梯可利用空间亦属整栋楼住户共享。由于该公共区域涉及3个单元1～3层全体住户的整体利益，且2单元4—7层住户根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，亦享有通行权，故而原告许江红即使作过赠与被告黄隆林使用2单元1楼楼梯间可利用空间的承诺，亦属无效，本院依法不予支持。被告黄隆林认为关于双方所作的“201、202之间楼梯间送给乙方”，应扣减2单元第1层整个楼梯间的面积18．60平方米，显属混淆概念，本院难以采信。首先，其所购房屋第1层楼梯面积与楼梯间可利用空间有不同的内涵与外延；其次，被告黄隆林认为关于双方所作的“201、202之间楼梯间送给乙方”，根据3个单元相关房屋买卖合同的实际履行及交易习惯，难以认定为所有权即产权的赠送；最后，被告黄隆林前述主张与其举证及当庭自认的事实相矛盾，与本院依职权调查的相关事实亦存在很大的差距，故而被告黄隆林主张应扣减2单元第l层整个楼梯间的面积18．60平方米，没有相应的事实与法律依据，被告黄隆林对此项主张属举证不能，依法应承担对其不利的法律后果。原、被告双方的约定不得侵犯其他住户的合法利益，否则，即不受法律保护。退言之，即便是被告黄隆林认为，其对双方所争议的合同第五条有重大误解或显失公平，亦应在1年内行使撤销权，但被告黄隆林并未依法行使相关的撤销权。基于以上分析与认定，被告黄隆林关于其不欠原告许江红的购房款及过户税费的抗辩事由不能成立。
　　3．需要说明的是，根据庭审查证的事实：（1）以被告黄隆林名义产权登记的房屋仅两套（两份产权证的字号分别为宜市房权证伍家字第0174678号和0174676号），另一套登记的房屋所有权人则为黄兴太（产权证的字号为宜市房权证伍家字第0174680号），被告黄隆林提供的亦是黄兴太于2004年10月29日向原告许江红支付的购房款78 300元的单据。本案中，原告许江红亦未向黄兴太主张相关权利，故被告黄隆林称其于2004年10月29日签订的是3套二手房屋买卖协议与上述证据所证明的事实相悖，本院不予采信。（2）本案中，被告黄隆林辩称因下水道的问题，迟延交付尾款74 207．55元，因下水道问题不在合同之列，双方就此并未作约定，故而不能就此认定原告许江红有维修下水道的义务。相反地，在双方所签订的房屋买卖合同第二条第（二）项，明确原告许江红按现状出售该房屋，被告黄隆林对其所购房屋已经作了充分和全面了解，即已证实被告黄隆林在购房之初，对其所购房屋的相关状况已有认知，并已接受。被告黄隆林的此项抗辩意见亦难以成立。（3）关于黄兴太与原告许江红的房屋买卖关系，不属本案的调整范围，在本案中，依法不纳入实体审查。即使产生争议，亦应由黄兴太或原告许江红另案起诉，另行主张权利。故而，原告许江红所述，如涉及调解，对其应退黄兴太的购房款9 848．10元，可在此案中一并作扣抵的意见，在本案的实体处理时，依法不得作为对其不利的证据，本案中不作扣抵。（4）本案原告许江红在签订涉案房屋买卖合同时，对被告黄隆林购买房屋所在地的2单元1层楼公用楼梯可利用空间作出给被告黄隆林使用的承诺，是与法相悖的。其在签订合同时，未尽到足够的谨慎义务以保证交易安全，导致被告黄隆林对合同第五条的理解产生歧意，原告许江红自身亦存在过错。且根据《城市房地产转让管理规定》第五条，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。原告许江红虽已办妥被告黄隆林所购两套房屋的土地使用权证，其仍负有向被告黄隆林交付的义务，但原告许江红至今尚未向被告黄隆林履行此项交付义务。故而对原告许江红要求被告黄隆林支付分段计算的违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，被告黄隆林在实际占有、使用位于本市夷陵大道446—1号2单元1楼两套房屋（轴线分别为⑨—（13）／A—F、（13）—（17）／A—F），并在原告许江红业已完成办理过户手续，将涉案两套房屋的产权证交付于被告的情况下，其负有将相应的购房款支付给原告许江红的义务。截止2005年4月17日，被告黄隆林共向原告许江红支付购房款146 400元，尚欠原告许江红的购房款为32 298元，具体的计算公式为：1 450元／平方米×61．62平方米×2套—146 400元＝32 298元。另依据双方所签订的房屋买卖合同第三条第（三）项，由原告许江红为被告黄隆林垫付的涉案两套房屋的相关过户税费共计3 726．50元，被告黄隆林应向原告许江红支付购房款32 298元及过户税费3 726．50元，合计36 024．50元。
　　（五）一审定案结论
　　湖北省宜昌市伍家岗区人民法院根据所查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《城市房地产转让管理规定》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十七条、第七十四条之规定，作出如下判决：
　　1．被告黄隆林在本判决生效之日起三日内一次性向原告许江红清偿购房款32 298元、代垫的房屋过户税费3726．50元，合计36 024．50元。
　　2．驳回原告许江红的其他诉讼请求。
　　本案诉讼费2 386元，由原告许江红负担212．50元，被告黄隆林负担2 173．50元。
　　（六）二审情况
　　1．二审诉辩主张
　　（1）上诉人（原审被告）诉称
　　原审认定双方约定的“201、202之间楼梯间送给乙方”之条款无效，属认定事实错误。因该条款的真实意思是将201、202之间的楼梯18．60平方米送给上诉人，抵扣购房款，即少收18．60平方米的购房款。请求二审法院撤销原判，查明事实后依法改判。
　　（2）被上诉人（原审原告）辩称
　　双方的约定客观、真实地反映了双方就交易习惯所达成的赠送201、202之间楼梯问，是将可利用空间赠送给黄隆林使用。由始至终，双方从未谈及楼梯间的面积应从房屋总价款中扣减。根据上述理由，被上诉人要求维持原判。
　　2．二审事实和证据
　　二审确认了一审认定的事实和证据。
　　3．二审判案理由
　　湖北省宜昌市中级人民法院经过审理，进一步确认了湖北省宜昌市伍家岗区人民法院查明的事实，在此基础上，二审法院认为：原告许江红与被告黄隆林在2004年10月29日签订的房屋买卖合同中约定，原告许江红将201、202之间楼梯间送给被告黄隆林，而该楼梯间的面积，不仅是1～3层所有住户共同享有隐形的份额，而且所有住户均享有通行权利。因此该约定侵犯了其他住户的合法权益，与法相悖。尽管从字面看，似乎属双方当事人的真实意思表示，但与法相悖的真实意思表示仍属无效民事行为。况且字面上并无赠送201、202之间的楼梯间是多少平方米和用多少平方米抵扣购房款的约定，故被告黄隆林要求从房屋总价款中扣减18．60平方米的购房款的理由，不能成立。
　　4．二审定案结论
　　湖北省宜昌市中级人民法院根据上述事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件诉讼费2 386元，由上诉人黄隆林负担。
　　（七）解说
　　本案系原告许江红与被告黄隆林之间所发生的房屋买卖合同纠纷。所谓房屋买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其主要特征：一是出卖人有义务将房屋的所有权转移给买受人，买受人有义务支付相应的价款；二是房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；三是标的物为不动产，其所有权必须办理登记手续。具体分析意见如下：
　　本案的核心焦点是双方当事人关于“甲方将201、202之间的楼梯间送给乙方”的约定是否有效，即201、202之间的楼梯间面积，是否应从房屋总价款中扣减？从财产所有权的特征看，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。原告许江红与被告黄隆林在2004年10月29日签订的房屋买卖合同中约定，原告许江红将201、202之间楼梯间送给被告黄隆林，而该楼梯间的面积，不仅是1～3层所有住户共同享有的隐形份额，而且所有住户均享有通行权利。因此该约定侵犯了其他住户的合法权益，与法相悖。尽管从字面看，似乎属双方当事人的真实意思表示，但与法相悖的真实意思表示仍属无效民事行为。况且字面上并无赠送201、202之间的楼梯间是多少平方米和用多少平方米抵扣购房款的约定，故被告黄隆林要求从房屋总价款中扣减18．60平方米的购房款的理由，不能成立。因此，本案中，无论是从交易习惯（即1～3单元的原告许江红对相关业主所作的承诺看，均许诺业主对楼梯间可利用空间的使用），还是被告黄隆林当庭自认其事实上在使用2单元的楼梯间可使用空间，以及该约定与法相悖之处来看，本案的实体处理均难以作出从房屋总价款中扣减18．60平方米的购房款的结果。故受诉法院的判决是正确的。
　　本纠纷反映了当前房地产发展的一种新情况。随着房地产热的兴起，房地产市场的逐步成熟与完善，一些当事人见有利可图，随意撕毁合同，企图钻法律的空子和合同漏洞来达成自己的目的，扰乱市场经济秩序。因此，处理此类案件，一要从稳定住房秩序出发，考虑一方已实际取得了房屋并已居住使用的事实。二是要从有利于房地产业的发展出发，凡是有利于房地产业发展的民事行为都应依法支持。三是要依法保护合同，尊重合同双方当事人的意思表示，特别应遵循交易习惯；凡双方当事人的约定违反法律政策，损害国家利益、社会公共利益和他人利益，就应作无效条款认定。一方当事人利用法律的空子要求确认合同的效力的，不应支持，以做到切实保护合同双方当事人的利益，维护合同的严肃性。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （湖北省宜昌市伍家岗区人民法院　黎琼）