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房管局在和开发商的合同中承诺 “房管局负责落实县政府给予免税等优惠政策,如不能落实,房管局补偿开发商”, 承诺并不违反法律规定,对双方具有约束力。后开发商未获得免税,依据诚实信用原则,房管局对开发商应进行补偿。(要览、行政部门参与民事活动、合同的成立)
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青海双玖房地产有限公司诉民和回族土族自治县房地产管理局房地产开发补偿案

  (一)首部
  1.判决书字号:青海省海东地区中级人民法院(2005)东经初字第3号。
  2.案由:房地产开发补偿案。
  3.诉讼双方
  原告:青海双玖房地产有限公司(以下简称“双玖公司”)。
  法定代表人:孙允武,总经理。
  委托代理人:韩伟宁、任萱,辉湟律师事务所律师。
  被告:民和回族土族自治县房地产管理局(以下简称“房管局”)。
  法定代表人:李宗九,局长。
  委托代理人:赵宏毅,青川律师事务所律师。
  4.审级:一审。
  5.审判机关和审判组织审判机关:青海省海东地区中级人民法院。
  合议庭组成人员:审判长:林海;审判员:丁亮、仙艳荣。
  6.审结时间:2005年3月29日。
  (二)诉辩主张
  原告双玖公司诉称:2000年5月,双玖公司与房管局签订了《民和县北大街拓建工程项目合同书》,约定双玖公司负责北大街拓建工程,房管局负责落实县政府给予北大街拓建工程的优惠政策,该优惠政策中包括免收房屋销售营业税、房产税、印花税等。合同签订后,双玖公司依约履行了义务,房管局却迟迟未将税收机关已征收的税款补偿给双玖公司,致使其蒙受惨重的经济损失。请求判令房管局支付补偿款593005.45元,并承担本案诉讼费。
  被告房管局辩称:民和回族土族自治县北大街拓建工程项目的具体实施者是项目办公室,当时为了便于操作,房管局代理签订了合同,现该项目办已撤并到县政府,补偿款应由县政府补偿,本案诉讼主体不当,应依法驳回双玖公司的起诉。
  (三) 事实和证据
  青海省海东地区中级人民法院经审理查明:
  1.2000年3月24日,房管局与双玖公司签订一份《民和县北大街拓建工程项目合同书》,约定由双玖公司开发建设第一期工程中的全部商业用房及住宅,占地41亩;开发期限:2000年5月至2002年底,并约定了双方职责,其中,房管局的职责为:严格执行民和回族土族自治县人民政府(以下简称“民和县政府”)民政(1999)113号《关于给予北大街拓建工程优惠政策及有关问题的通知》精神以及负责协调该文件执行过程中的有关事项、保证文件所有条款及时、有效、全面地得到落实,并负责前期准备工作等;双玖公司的职责为:做好房管局负责完成以外的前期工作,筹集全部建设资金,并在合同签订后提供100万元的开发保证金等。双方约定的违约责任为:(1)如民政(1999)113号文件不能全部落实,房管局按文件条款补偿给双玖公司;(2)如双玖公司在2001年4月底不开发示意图虚线范围内的土地,由房管局收回土地使用权等。
  2.民和县人民政府1999年10月12日作出的民政(1999)113号文件《关于给予北大街拓建工程优惠政策及有关问题的通知》中对北大街开发小区内兴建住宅楼项目实行优惠政策第一条规定:“免收销售环节营业税、房产税、印花税、契税、固定资产投资方向调节税。”
  3.双玖公司在开发民和县北大街拓建工程期间于2002年10月至2003年11月向海东地区地方税务局和民和县地方税务局缴纳营业税(包括城建税、教育费附加)、印花税共计593005.45元。
  (四) 判案理由
  青海省海东地区中级人民法院根据上述事实和证据认为案件的争议焦点如下:(1)被告房管局是否为本案诉讼主体;(2)原告双玖公司主张的补偿款是否支持;(3)对教育费附加含在营业税中一并主张是否支持。对此,法院根据本案事实及各方当事人的意见进行分析、认定。
  第一,被告房管局是否为本案诉讼主体?
  法院认为:《民和县北大街拓建工程项目合同书》的签订主体是房管局和双玖公司,双玖公司的诉讼请求即要求房管局按该合同约定履行义务,为此,房管局作为被告主体适格,而房管局以其是代民和县政府所签订的合同,并不是该合同的义务主体为由进行抗辩,但又未提供证据予以佐证,故其理由不能成立。
  第二,原告双玖公司主张的补偿款是否支持?
  法院认为:房管局与双玖公司签订的《民和县北大街拓建工程项目合同书》是一份以房地产为标的的对开发项目中部分前期事项的约定合同,该合同经双方协商,自愿签订,并不违反法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅”的规定,国家是允许的,但民和县政府是否有权决定免税,对此,房管局在庭审中亦予以了否定。作为具有完全民事行为能力的房管局却在合同中承诺“保证文件所有条款及时、有效、全面地得到落实”,并承诺“如民政(1999)113号文件不能全部落实,甲方(房管局)按文件条款补偿乙方(双玖公司)”,为此,房管局对其行为应承担相应民事责任。
  第三,对教育费附加含在营业税中一并主张是否支持?
  法院认为:教育费附加是以增值税、消费税、营业税为计费依据,随“三税”同时征收,本身没有特定的征收对象,它不能单独征收,也不能单独减免,而是完全依附在“三税”上,属于“三税”的一种附加费,只要缴纳了“三税”就发生了缴纳教育费附加的义务,相应,约定对营业税的补偿也应对教育费附加进行补偿,故被告房管局称不予补偿的理由不能成立。
  综上所述.房管局与双玖公司之间签订的《民和县北大街拓建工程项目合同书》系双方真实意思表示,房管局以民和县政府给予在北大街开发小区内兴建住宅楼项目以免税、免费等优惠政策作为引资条件在合同中予以肯定,并自愿承诺若不能落实,由其进行补偿,其承诺并不违反法律规定,对双方具有约束力。根据《合同法》有关规定,合同双方的民事活动应当遵循诚实信用原则,房管局抗辩其在合同中的职责只是一句空话和无履行能力来否定其承担责任的理由不能成立,以其代民和县政府所签订的合同,应由民和县政府支付补偿款的主张,因未提供证据证实,法院不予以支持。
  (五) 定案结论
  青海省海东地区中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定,判决如下:
  被告民和回族土族自治县房地产管理局支付原告青海双玖房地产有限公司补偿款593005.45元(限本判决生效之次日起10日内履行完毕)。
  案件受理费15440元由被告民和回族土族自治县房地产管理局承担。
  (六) 解说
  1.本案定性问题
  本案立案案由为建设工程合同纠纷,所谓建设工程合同就是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同(其中包括工程勘察、设计、施工合同)。按本案双方当事人签订的《民和县北大街拓建工程项目合同书》看,其内容主要为民和县房管局针对县政府作出的“关于给予北大街拓建工程优惠政策”的落实情况及补偿承诺事宜。且双方争议的焦点又是该合同约定的补偿款支付问题。对此,最高人民法院没有具体的案由规定,为此青海省海东地区中级人民法院认为定性为房地产开发补偿纠纷案较为适宜。
  2.关于免税的问题
  我国《城市房地产管理法》规定:“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅”,但县政府无权作出免税的决定,本案房管局作为政府职能部门为了达到其引进资金的目的而与开发商以合同的形式书面承诺,该优惠条件无法落实情况下,其愿意补偿该款项,为此,依据合同法诚实信用原则,房管局应承担补偿责任。

                                        (青海省海东地区中级人民法院 仙艳荣)


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