上海源姿房地产开发有限公司与上海飘鹰置业有限公司买卖合同纠纷上诉案

 

上海市高级人民法院
民事判决书

(2009)沪高民一(民)终字第19号　　

　　
　　
　　
　　上诉人(原审被告)上海源姿房地产开发有限公司。
　　法定代表人瞿国军，董事长。
　　委托代理人黄毅、孙勇坚，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)上海飘鹰置业有限公司。
　　法定代表人邹琪，董事长。
　　委托代理人邵曙范，上海市震旦律师事务所律师。
　　上诉人上海源姿房地产开发有限公司(以下简称源姿公司)因买卖合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院(2007)沪二中民二(民)初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。源姿公司的委托代理人黄毅、孙勇坚，上海飘鹰置业有限公司(以下简称飘鹰公司)的委托代理人邵曙范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院查明以下事实：
　　2003年12月22日，飘鹰公司与源姿公司签订《订购协议书》，约定由源姿公司订购飘鹰公司所建位于虹口区新港路223号地块的商业裙房一、二、三层及地下一层；房款单价为地上一、二、三层平均每平方米人民币(以下币种同)8,600元，地下一层每平方米3,000元；协议书签订当日源姿公司支付1,000万元，飘鹰公司收到上述款项后协议书生效；在协议书签订后70日内源姿公司支付5,000万元；在项目取得预售许可证三日内即签订正式房屋买卖合同，源姿公司支付总房款的80%，已付款项6,000万元可予抵扣该期部分房款；房屋交付使用时再支付10%房款，余款在领取房产证时一并结清；飘鹰公司力争在2004年2月开工压桩，并在2004年10月之前将房屋交予源姿公司装潢。双方还约定，本协议书签订后，因飘鹰公司原因导致双方未能在取得预售许可证三天内签订正式房屋买卖合同时，飘鹰公司应双倍返还源姿公司支付的定金1,000万元，同时返还已收取的房款5,000万元，并按到帐日期及银行存款利率计息付给源姿公司；因源姿公司原因导致双方未能在取得预售许可证三天内签订正式房屋买卖合同的，源姿公司无权要求飘鹰公司返还定金，但飘鹰公司已收取的房款5,000万元需如数返还源姿公司，但不计息。另外，飘鹰公司特别告知源姿公司，因与源姿公司签订该订购协议书的缘故，飘鹰公司单方面与上级指定的合作单位解除合约，故需赔款500万元并由飘鹰公司支付。如因源姿公司原因不能签订正式房屋买卖合同，该500万元赔款则由源姿公司承担。源姿公司同意在相关房款中扣除。
　　上述《订购协议书》签订后，源姿公司于2003年12月22日支付给飘鹰公司定金1,000万元，又分别于2004年1月12日、3月5日、3月16日、4月12日、8月16日分五次共计支付给飘鹰公司4,500万元。
　　2004年8月31日，相关政府部门核发系争房屋的建设工程规划许可证。工程竣工后，飘鹰公司于2006年1月2日取得系争房屋的预售许可证。2006年1月4日，飘鹰公司与上海市农工商投资公司（以下简称农工商公司）签订《上海市商品房预售合同》，由农工商公司向飘鹰公司购买新港路飘鹰世纪大厦229、231、243、245号1－3层房屋(飘鹰公司与源姿公司一致确认1－3层房屋即双方《订购协议书》中的新港路223号地块的商业群房一、二、三层)，每平方米房屋建筑面积单价为10,000元，总房价款暂定为191,028,000元。在该预售合同的补充条款中又约定，农工商公司向飘鹰公司购买飘鹰世纪大厦地下一层，建筑面积约7,500平方米，购买单价为每平方米4,000元。上海市房地产登记处于2006年9月1日核发房地产预告登记记载新港路229、231、243、245号1－3层房屋的预告权利人为农工商公司。
　　2006年9月10日，飘鹰公司致函源姿公司，称由于源姿公司长期未依约如数履行协议书规定的付款义务，要求商谈协议书无法履行而终止的具体善后事宜。
　　原审法院另查明，源姿公司将协议书中系争房屋的一、二层分割成752个铺位，从2004年1月开始与众多投资者签订协议书，约定由众多投资者加盟投资上述铺位，待工程竣工后两年内由源姿公司为加盟投资者办理产权手续。2006年12月1日，上海市虹口区人民法院作出2006虹民三(民)初字第1281号、1282号民事判决，由源姿公司返还案外人潘伟芳、黄伙鼎的购房款157,500元、131,750元并支付补偿款63,000元、52,700元。
　　再查明，2003年12月19日，飘鹰公司与广州市好又多百货商业广场有限公司（以下简称好又多公司）签订《终止协议》，双方一致同意不再履行2002年就系争房屋签订的订购意向书，经协商由飘鹰公司双倍返还好又多公司定金计1,000万元。2003年12月22日，飘鹰公司向好又多公司支付了1,000万元。
　　飘鹰公司认为由于源姿公司未能按约支付所欠的500万元，且逾期达数十月，虽经飘鹰公司多次催讨，源姿公司仍拒不支付，致使《订购协议书》无法履行。且源姿公司违法将系争房屋分割成铺位出售给投资者，现无法履行与投资者之间的协议又不能偿还已收取的房款，源姿公司已无能力实际履行《订购协议书》，故诉至法院，要求判令：一、解除飘鹰公司与源姿公司于2003年12月22日签订的《订购协议书》；二、源姿公司已支付给飘鹰公司的1,000万元定金归飘鹰公司所有；三、源姿公司赔偿飘鹰公司500万元(从源姿公司已付房款中扣除)；四、对双方之间的《订购协议书》解除后的法律后果一并予以判处(源姿公司已支付款项5,500万元扣除上述1,500万元后，剩余的4,000万元本金归还源姿公司)。
　　源姿公司辩称，由于飘鹰公司未能按照约定时间开工，不可能按照约定时间交付系争房屋，源姿公司在这种情况下，在陆续支付了前期房款的90%后留下10%未付，是保护自己的合法权益并未违约。另飘鹰公司未按约定在取得预售许可证后通知源姿公司在三天内签订房屋买卖合同，反而将系争房屋预售给了案外人，飘鹰公司已构成恶意违约。飘鹰公司认为源姿公司现无履约能力是没有事实依据的。要求继续履行双方之间的《订购协议书》。如飘鹰公司坚持要求解除《订购协议书》，源姿公司要求:一、飘鹰公司返还已付4,500万元购房款的本金及同期银行存款利息；二、飘鹰公司应双倍返还已付定金计2,000万元；三、飘鹰公司赔偿就系争房屋装潢所付出的设计费10万元；四、飘鹰公司承担其因与投资者之间的协议而须承担的赔偿费3,280万元。
　　在原审法院审理中，源姿公司于2007年12月3日向飘鹰公司出具《请求和承诺书》，明确双方签订《订购协议书》后，源姿公司先后与案外数百余名投资者签订了飘鹰大厦的定位加盟投资协议书，共计收取了投资者本金8,000余万元。现源姿公司同意把收取投资者的8,000余万元本金全部退还给投资者并支付相应的利息。但由于源姿公司目前经济状况困难，无钱退还本息，故特请飘鹰公司垫付，代源姿公司退还上述投资者8,000余万元本息。源姿公司承诺，飘鹰公司垫付后，以其支付给投资者本息的实际金额为依据，由源姿公司全额归还给飘鹰公司。前述双方签订的《订购协议书》纠纷中，如果上海市第二中级人民法院判决飘鹰公司应退还或支付源姿公司相应的款项。可作抵扣源姿公司应归还给飘鹰公司的垫付款，不足部分由源姿公司另行归还；如有多余部分由飘鹰公司支付给源姿公司。源姿公司出具上述《请求和承诺书》后，飘鹰公司开始代源姿公司退还上述投资者的投资本金及相应利息。2008年9月12日，源姿公司出具《确认函》给飘鹰公司，确认飘鹰公司已代其垫付退还投资者本金74,079,770元，利息6,673,283.26元，本息合计80,753,053.26元。源姿公司将按照前述《请求和承诺书》向飘鹰公司承担义务。2008年10月27日，源姿公司再次出具《确认函》给飘鹰公司，确认飘鹰公司已代其于2008年9月19日继续垫付退还给投资者本金2,610,020元，利息214,867.15元，本息合计2,824,887.15元。
　　原审审理中，飘鹰公司表示，如法院最终判决飘鹰公司退还源姿公司购房款，相应利息的利率应按其垫付投资者利息的利率即年2.52%的标准计算。源姿公司表示同意参照上述年利率2.52%的标准计算飘鹰公司应归还源姿公司购房款的利息，具体金额以飘鹰公司实际垫付的金额为准。
　　又查明，飘鹰公司垫付退还上述投资者本金达到5,500万元时，垫付退还的利息为4,969,853.81元。
　　原审法院针对系争《订购协议书》应该予以解除还是继续履行的问题，认为：飘鹰公司与源姿公司就系争《订购协议书》的继续履行存在争议，因双方未能在协议书约定的期限内签订正式的房屋买卖合同，而飘鹰公司于2006年1月4日与农工商公司签订了商品房预售合同，将系争房屋的一至三层商业裙房预售给农工商公司并已于2006年9月1日在房地部门办理了相关的预告登记手续，故系争《订购协议书》所指向的标的物除地下一层以外，现预告权利人已变更为农工商公司，在预告登记尚未撤销的情况下，系争《订购协议书》在客观上已无法再实际履行。源姿公司要求撤销上述预告登记，因农工商公司在成为房屋的权利人之前已支付了对价，源姿公司在无证据证明农工商公司非善意取得的前提下否认农工商公司的权利人资格没有依据。鉴于源姿公司不愿意仅就地下一层与飘鹰公司继续履行原协议书，应准许飘鹰公司要求解除双方之间所签订的《订购协议书》的主张。解除日期可按照前述系争一至三层商业裙房在房地部门办理相关权属预告登记手续的日期确定为2006年9月1日。
　　针对双方未能按照协议书约定签订正式的房屋买卖合同的责任归属，以及如何处理《订购协议书》解除后的法律后果的问题，认为：双方之间的《订购协议书》约定源姿公司应在协议书签订后70日内向飘鹰公司支付5,000万元。源姿公司并未按照上述约定完全履行自己的义务，在陆续向飘鹰公司支付了4,500万元的款项后未再继续支付剩余的500万元，且在部分房款的支付上亦存在逾期支付的情况。源姿公司以飘鹰公司没有及时开工并将房屋交付源姿公司装潢为由主张其有权以暂停支付部分房款的形式保护自己的权益，因《订购协议书》仅约定飘鹰公司力争在2004年2月开工及同年10月交付源姿公司装潢，源姿公司作为应当先履行债务的当事人，在没有确切证据证明对方有丧失或可能丧失履行能力等情况下，并不具备可以中止履行自身义务的条件，故源姿公司的行为已构成违约。且源姿公司在签订《订购协议书》后擅自将系争一至二层裙房分割成商铺出售给众多案外人的行为违反相关法律规定，而上述违法行为完全可能且事实上已导致源姿公司经营状况严重恶化并丧失履行其后续债务的能力。飘鹰公司基于源姿公司的上述行为有理由认为双方最终无法实现合同目的。在此情况下，飘鹰公司得就系争《订购协议书》行使法定解除权。源姿公司应就造成《订购协议书》不能履行的后果承担主要责任，源姿公司要求双倍返还定金并赔偿相关费用没有依据，不予采信。而飘鹰公司在未及时通知源姿公司的情况下已将系争房屋预售给农工商公司，其行为亦存在不当之处，飘鹰公司要求没收源姿公司已支付的定金并要求源姿公司赔偿同样不予支持。故飘鹰公司应返还源姿公司已支付的定金1,000万元及购房款4,500万元。就上述款项的利息问题，鉴于上述责任归属的认定及对被占用资金进行补偿的考虑，飘鹰公司在返还源姿公司上述5,500万元款项时，应按照飘鹰公司垫付案外投资者利息的利率标准支付源姿公司相应的利息，并以飘鹰公司垫付返还5,500万元本金时已实际支付的利息金额为准。因飘鹰公司垫付退还投资者本金达到5,500万元时，已垫付退还的利息为4,969,853.81元，故确认飘鹰公司应支付源姿公司的利息为4,969,853.81元。根据源姿公司在2007年12月3日出具的《请求和承诺书》中向飘鹰公司所作的承诺，飘鹰公司应返还源姿公司的款项及利息可在上述飘鹰公司已垫付案外投资者的本金及利息中抵扣。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第九十四条、第九十七条之规定，于2009年1月22日作出如下判决：一、上海飘鹰置业有限公司与上海源姿房地产开发有限公司签订的《订购协议书》于2006年9月1日解除；二、上海飘鹰置业有限公司应返还上海源姿房地产开发有限公司定金10,000,000元及购房款45,000,000元；三、上海飘鹰置业有限公司应支付上海源姿房地产开发有限公司上述55,000,000元的利息计4,969,853.81元；四、上述款项共计59,969,853.81元，可从上海飘鹰置业有限公司已代上海源姿房地产开发有限公司垫付案外投资者的款项中扣除，上海飘鹰置业有限公司无需向上海源姿房地产开发有限公司履行上述59,969,853.81元的支付义务；五、上海飘鹰置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费111,800元由上海飘鹰置业有限公司负担。
　　源姿公司不服一审判决上诉称，源姿公司虽然迟延付款，但飘鹰公司从未提出异议。飘鹰公司在没有催告的情况下即主张解除协议，不符合法定解除的法律规定。源姿公司向案外人出售系争房屋，并不违反法律强制性规定。原审法院认定源姿公司经营状况严重恶化并丧失履行后续债务能力缺乏事实依据。即使该认定成立，飘鹰公司只能依据不安抗辩权主张中止协议，并且需及时通知源姿公司。飘鹰公司主张解除协议不符合合同法法定解除的规定。飘鹰公司将系争房屋另售他人，构成恶意违约，造成无法继续履行系争协议。原审法院认定源姿公司对解除协议承担主要责任缺乏依据。请求撤销原审判决第三、四项。如果合同解除的后果需要一并处理则请求依法改判由飘鹰公司返还定金及赔偿损失共计4,290万元。
　　被上诉人飘鹰公司辩称，原审法院认定合同解除的责任在于源姿公司，事实清楚，适用法律正确，不同意源姿公司的上诉请求。
　　经查，当事人双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
　　本院认为，根据双方当事人确认的有效的《订购协议书》约定，飘鹰公司应在取得预售许可证后3天内与源姿公司签订预售合同。由于当事人双方未能在协议书约定的期限内签订正式的房屋买卖合同，而飘鹰公司于2006年1月4日与农工商公司签订了商品房预售合同，且已实际履行，现房屋的预告权利人已登记为农工商公司，在无法否定农工商公司属善意取得的情况下，系争之《订购协议书》客观上已无法再实际履行，因此，原审法院基于当事人的请求及案件实际判决《订购协议书》解除，并无不妥。
　　关于本案系争协议是否适用法定解除的问题。根据法院查明的事实，源姿公司未按照约定完全履行自己的义务，在陆续向飘鹰公司支付了4,500万元的款项后未再继续支付剩余的500万元，且在部分房款的支付上存在逾期支付的情况。此外，在尚未签订正式房屋买卖合同及尚未取得相关房屋权利的情况下，即违反相关法律规定，擅自将系争一至二层裙房分割成商铺出售给众多案外人，导致源姿公司因经营状况严重恶化而丧失履行其后续债务的能力。据此，飘鹰公司有理由认为源姿公司的迟延履行债务及违法行为，最终导致合同目的无法实现，故飘鹰公司依法享有终止协议履行的权利。
　　关于飘鹰公司将系争房屋另售他人，是否构成恶意违约的问题。虽然飘鹰公司没有证据证明其在预先通知源姿公司的情况下将系争房屋预售给了农工商公司，存在不妥；但飘鹰公司与农工商公司签订房屋预售合同，是在飘鹰公司有理由认为源姿公司的迟延履行债务及违法行为，最终将导致合同目的无法实现的基础上做出的行为，并无证据证明存在恶意违约。
　　关于合同解除后法律后果的承担问题。虽说，当事人双方均存在未规范履行合同的行为，且对合同不能最终履行均存有过错，但源姿公司因合同解除所致的损失主要源于其违法行为所致，因此，其要求飘鹰公司承担因其违法行为所致损失的理由不能成立。
　　鉴于源姿公司在原审诉讼中针对协议解除的后果问题发表了明确的意见，原审法院依照合同法的相关规定，对合同解除后的财产后果一并予以处理，并无不当。
　　综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币111，800元，由上海源姿房地产开发有限公司承担。
　　本判决为终审判决。　　　
　

审　判　长　　宋向今
代理审判员　　马　红
代理审判员　　赵　超
二ＯＯ九年八月二十日
书　记　员　　赵　慧