争议焦点：
1.房屋买卖合同中，房屋出卖人交付的房屋中发生蚁害的，买受人可否要求出卖人承担质量瑕疵担保责任？

　案例要旨：
　　物的瑕疵担保责任，是指出卖人交付的标的物品质不符合法律的规定或合同约定的标准，致使该标的物的用途和价值降低或消灭，而出卖人必须担保其交纳的标的物无上述瑕疵，如违反此义务，出卖人应承担相应的法律责任。我国《合同法》第一百五十三条规定，出卖人应按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应符合该说明的质量要求。房屋买卖合同中，房屋出卖人交付的房屋中发生蚁害的，则系房屋出卖人交付的房屋不符合合同约定或法律规定的品质，其必须向买受人承担相应的违约责任，买受人根据房屋的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、退房、减少价款或报酬等违约责任，即买受人可要求出卖人承担质量瑕疵担保责任。

黄燕萍、张毅俊诉竺顺庆房屋买卖合同案

　　问题提示：在有蚁害发生的前提下，如何认定房屋出卖人的瑕疵担保责任？
　　【要点提示】
　　1.根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。
　　2.蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。
　　【案例索引】
　　一审：上海市浦东新区人民法院（2008）浦民一（民）初字第14611号（2009年4月30日）
　　二审：上海市第一中级人民法院（2009）沪一中民二（民）终字第1622号（2009年6月1日）
　　【案情】
　　原告：黄燕萍
　　原告：张毅俊
　　被告：竺顺庆
　　上海市浦东新区人民法院经审理查明：原告黄燕萍与原告张毅俊系母子关系。2007年6月13日，原告黄燕萍、被告竺顺庆及居间方上海正浩房产经纪有限公司就原告购买被告位于上海市浦东新区环龙苑31号全幢房屋签订《房地产买卖定金协议》。该协议中载明系争房屋为装修房。原告即按约支付了定金和首期房款。签订买卖合同之前，原告黄燕萍在看房过程中发现系争房屋内有白蚂蚁，遂通过居间方与被告竺顺庆协商，要求退房，被告不同意退房，但愿意出人民币（以下币种相同）5000元治蚊，并将5000元治蚁费用通过居间方交给了原告。之后原告黄燕萍、张毅俊为买受人，与卖售人竺顺庆签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同所署签订日期为2007年6月20日，合同约定系争房屋转让价款为97万元，2007年9月15日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。2007年7月26日居间方经办人员季国安、陆晓波向原告出具《补充协议》，内容为：“31号全幢住宅发现的白蚂蚁问题，由原业主竺顺庆负责治灭。治蚁过程中所损坏的房内各种设施，由原业主恢复原貌。2008年7月1日之后如再发生白蚂蚁则由新业主黄燕萍负责。2007年7月22日。31号原业主竺顺庆代理人季国安、陆晓波”。同年7月28日原、被告办理了上述房屋的产权过户登记手续。2008年6月20日原告黄燕萍、张毅俊提起诉讼，称2008年5月系争房屋内又飞出大量白蚂蚁，要求被告赔偿治蚁费用及恢复房屋原貌费用等，同年7月28日，原告黄燕萍、张毅俊撤诉之后原告委托上海新申白蚁防治有限公司对系争房屋进行检测，支付了检测费1000元。上海新申白蚁防治有限公司于同年8月18日出具《合庆镇胜利路环龙苑31号整幢房治白蚂蚁测算费用清单》，内容为：门框，5400元（包括门套、木门、挖出木砖等）；窗框1800元，踢脚线2300元，地板3120元，木质材料吊顶2200元，储藏橱240元，装饰隔断120元，木质建材1200元，经初步测算，治蚁费用总计16380元。
　　本案审理中，原告申请委托专业机构对治蚁后恢复装饰原貌费用进行鉴定评估，法院委托上海万隆建设工程咨询事务所有限公司进行了鉴定，沪万价咨字（2008）第38-1号《关于合庆镇胜利路环龙苑31号房屋装潢工程的司法鉴定报告》鉴证结论为：（1）本次拆除木装修、清理、外运垃圾的费用为6731元；（2）原木装修工程的造价为59930元，按已使用年份折算，目前剩余造价为35958元；（3）替换木装修部分的工程造价69580元，按常规使用年份考虑，按原告承担20%的装修费用考虑，被告还需承担55664元。
　　2008年8月26日原告黄燕萍、张毅俊再次起诉，要求：（1）判令被告赔偿原告治灭白蚁费用16380元，评估费3000元，检测费1000元，重新装修费98353元，扣除被告已付2790元，实际要求赔偿115943元。（2）案件受理费由被告承担。
　　被告竺顺庆辩称：原告在交易时知逍有白蚂蚁，双方就此进行磋商，被告给了5000元给原告，并且进行了两次灭蚊，证明系争房屋过户之前原告是明知系争房屋有白蚁的，原、被告双方就被告拿出5000元的解决方案达成一致，原告提供的补充协议并非被告授权居间方所签，对被告无约束力。治白蚂蚁费用及装修费用没有发生，且交易已完成，系争房屋的白蚁是自然灾害，不是被告的责任。要求驳回原告的诉讼请求。
　　【审判】
　　上海市浦东新区人民法院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效。竺顺庆作为出售人，应对所出售房屋的质量瑕疵承担责任。系争房屋的白蚁问题系原告黄燕萍、张毅俊购买系争房屋前已经存在的质量问题，原告对此质量瑕疵无过错，该质量瑕疵应属被告竺顺庆的责任。双方就系争房屋进行转让交易的过程中，在原告得知系争房屋存在白蚁质最瑕疵要求退房时，被告拿出5000元治蚁费用。被告辩称5000元系原、被告双方就白蚁问题达成最终解决方案，原告接受5000元即表明接受最终解决方案，但原告及居间方经办人员均否认5000元为最终解决方案。相反，2007年7月26日《补充协议》明确被告就白蚁质量瑕疵责任应担保至2008年7月1日前，被告虽否认《补充协议》系其授权居间方经办人员季国安、陆晓波代为签订，但季国安、陆晓波出庭作证均陈述代签《补充协议》系得到被告ロ头授权，被告无证据表明季国安、陆晓波与原、被告存在利害关系，因此，季国安、陆晓波的证言可予采信。即使不认为季国安、陆晓波代为签订《补充协议》系得到被告授权，被告支付5000元治蚁费也表明被告认可所出售房屋存在白蚁质量瑕疵并愿意承担质量责任，之后因白蚁问题并未得到根治，被告仍应对此质量瑕疵承担责任。故原告在过户前虽知道了系争房屋有白蚁质量瑕疵，但系在被告对该质量瑕疵已承诺承担担保责任的前提下与被告完成转让交易，故被告不能以原告已知晓质量瑕疵为由要求免除质量瑕疵担保责任。被告应当承担白蚁防治所需费用并承担原告的损失。上海市浦东新区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百五十五条的规定，于2009年4月30日判决：被告竺顺庆赔偿原告黄燕萍、张毅俊白蚁防治费及损失共计55069元，案件受理费2255元及鉴定费3000元，由被告竺顺庆负担。
　　一审宣判后，被告竺顺庆不服提出上诉称：原告在签订买卖合同前验房时发现系争房屋有蚂蚁，5000元治蚁费是双方解决白蚁虫害的最终解决方案。原审法院采信了中介人员向原告出具的《补充协议》，由此判令被告对房屋白蚁质量瑕疵承担担保责任，但该协议系原告串通其中介代理人伪造，未经被告认可，故应为无效。另白蚁的质量问题瑕疵是自然灾害，非房屋物理特性而言的“物之瑕疵担保义务”的范围，原审混淆了房屋质量瑕疵与白蚁质量瑕疵的概念。故被告认为原审判决有误，请求二审法院撤销原判，驳回原告的原审全部诉请。
　　被上诉人黄燕萍、张毅俊辩称：系争房屋买卖合同的磋商、维修等均是中介人员参与实施的，故由中介人员代竺顺庆出具的《补充协议》构成表见代理，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
　　上海市第-中级人民法院认为，从被告售房及相关费用通过中介人员转交但均未出具书面委托手续的惯常做法，原告有理由相信中介人员有权代被告出具《补充协议》。系争房屋的白蚁问题存在于原告购房之前，被告作为系争房屋的原所有人对因白蚁问题引发的房屋质量瑕疵理应承担相应的担保责任。原审法院根据专业机构的评估结论，判决被告承担治蚁的相关费用及损失并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2009年6月1日判决：
　　驳冋上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案主要涉及两个法律问题：一是被告作为房屋出售人应当承担的房屋质量瑕疵担保责任；二是房屋买卖合同的居间方即中介公司代出卖人向买受人出具系争《补充协议》的效力。
　　一、房屋出卖人的物之瑕疵担保义务
　　房屋出卖人交付的房屋不符合合同约定或法律规定的品质时，必须向买受人承担相应的违约责任，买受人根据房屋的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、退房、减少价款或报酬等违约责任。
　　物的瑕疵担保责任，又称为品质瑕疵担保责任，是指出卖人交付的标的物品质不符合法律的规定或合同约定的标准，致使该标的物的用途和价值降低或消灭，而出卖人必须担保其交纳的标的物无上述瑕疵，如违反此义务，出卖人应承担相应的法律责任。我国《合同法》第153条规定，出卖人应按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应符合该说明的质量要求。第154条规定，当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确并且在合同订立后不能就标的物的质量问题达成补充协议时，则按国家标准、行业标准执行，没有国家标准、行业标准的，则按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。
　　因此，物的瑕疵担保责任的构成要件是：
　　1.品质瑕疵须于交付时存在
　　在合同成立后标的物交付前，即使标的物存在瑕疵，出卖人也可以对瑕疵予以消除，因此不发生担保责任。一旦交付，标的物所有权和风险随之转移给买受人，为了使买受人对标的物能有效地使用和收益，实现合同的目的，出卖人的品质瑕疵担保责任必须随着交付而产生。
　　2.买受人对标的物品质瑕疵不知情
　　若买受人知道标的物存在品质瑕疵仍然接受，买受人的接受行为可推定为对合同中品质条款的默示修改或对品质瑕疵的默认，则出卖人不负瑕疵担保责任。因此，若买受人于订立合同时知道标的物有品质瑕疵，则免除出卖人的瑕疵担保责任。买受人于合同订立后知道品质瑕疵的，并在出卖人交付标的物时无异议地予以接受，免除出卖人的瑕疵担保责任。
　　3.买受人须在规定的期限内将标的物瑕疵通知出卖人
　　我国《合同法》第158条规定，当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
　　本案中，在原、被告签订的《房地产买卖定金协议》中载明系争房屋为装修房，在房屋内有白蚁的情况下，作为房屋装修重要组成部分的木制装修结构将受到损害，影响房屋买受人的正常居住。虽然被告辩称白蚁问题系自然灾害而非房屋的物理瑕疵，其不应承担责任，但系争房屋内的白蚁问题存在于被告为房屋所有人期间，灭治白蚁并将符合居住要求的房屋交付买受人是其作为出售人应尽的义务，因而被告的该项辩称不能成立。系争房屋内的白蚁问题系原告购买系争房屋前已经存在的质量问题，原告对该质量瑕疵没有过错。但本案的特殊性在于，原告在与被告签订房屋买卖合同之前已经知道了系争房屋存在白蚁问题，在买受人知道标的物存在质量瑕疵的情况下仍然进行交易，这种接受行为是否能使出卖人免除质量瑕疵担保责任？
　　在物之瑕疵相保义务制度中，买受人在交易时知道瑕疵的存在，仍与出卖人达成交易行为的，可导致出卖人物之瑕疵担保责任的免除。如前所述，根据意思自治原则，在明知标的物存在质量瑕疵的情况下，买受人无异议的接受行为应推定为对合同中质量条款的默tk修改或对质量瑕疵的默认，若买受人嗣后再就该瑕疵主张出卖人承担瑕疵担保责任，对出卖人而言无异于被课以过重的担保义务，有违公平的交易原则，也不利于保护交易安全。但若买受人在交易时已经就所知的质量瑕疵向出卖人提出了异议，出卖人为了交易的顺利达成而向买受人作出回应，同意承担修理、更换、重作、减少价款、退款等责任，应视为对质量瑕疵承扣担保责任的承诺。若在约定期限内或通过约定的方式，标的物的质量瑕疵没有得到修复，或者仍未达到法定或约定的质量标准，则出卖人仍应承担相应的瑕疵担保责任。
　　本案中，签订房屋买卖合同之前，原告在看房过程中发现系争房屋内有白蚂蚁，遂通过居间方与被告进行协商要求退房，在被告拿出5000元治蚁费用后，原告认可被告承担白蚁质量责任的诚意，故与被告签订了房屋买卖合同，因此原告在过户前虽然知道了系争房屋有白蚁质量瑕疵，但系在被告承诺承担担保责任的前提下与被告完成交易行为。在被告没有在约定期限内将白蚁治灭的情况下，其对系争房展质量瑕疵的担保责任尚未免除，被告不能以原告已知质量瑕疵为由拒绝承担担保责任。
　　同时，就前述出卖人承担物之担保责任的时限要件来看，原告在与被告签订房地产买卖合同之前，在看房的过程中发现系争房屋内有白蚁，遂通过居间方与被告协商要求退房，应认定其作为房屋买受人已经尽到了在合理期限内及时提出房屋质量瑕疵异议的义务。因此，系争房屋内的白蚁质量瑕疵应属于被告的责任，应由被告承担内蚁防治所需费用及原告的必要损失。
　　二、中介公司出具《补充协议》的行为是否有效
　　本案中，被苦竺顺庆称房屋买卖居间方向原告出具的：关于治蚁问题的《补充协议》并未得到自己授权，应为无效。原告则称居间方的该行为构成表见代理，因此《补充协议》中对于治蚁问题的解决方案应为有效。
　　庭审过程中，被告虽否认《补充协议》系被告授权居间方经办人员代为签订，但经办人员出庭作证均陈述代签《补充协议》系得到被告口头授权，被告无证据表明中介方经办人员与原、被告存在利害关系，因此，经办人员的证言可予采信。即使就该事实问题无证据予以佐证，中介方代被传出具《补充协议》的行为应认定成立表见代理，仍应由被告承担该协议约定的瑕疵担保责任。
　　所谓表见代理，指无权代理人具有代理权存在的外观，足以令人信其有代理权时，法律规定本人应负授权责任的制度。表见代理除具备代理的一般特征外，其成立还须具备下列要件：一方面，在客观上，须行为人没有代理权，并且由于被代理人的原因造成行为人有足以令人相信其有代理权的外表或假象，第三人有正当理由信赖该无权代理人有代理权。“纵然代理权外观的存在，是属于本人应该负责的范畴，但相对人主张信赖保护，须相对人善意信赖此外观，且其信赖具有正当性，因此信赖而为法律行为，换句话说，相对人的信赖值得保护。”另一方面，表见代理的主观要件为第三人善意且无过失。
　　我国《合同法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，第三人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条款对构成表见代理的三种情况进行了明确的规定，其实质在于通过法律拟制的方式把某些无权代理“转化”为有权代理，以应对现实的要求，体现了保护交易安全的制度价值。
　　在本案中，若无证据证明中介人员向原告出具系争《补充协议》的行为系得到被告授权，该行为属于无权代理，但从系争房屋的买卖过程来看，被告虽然未与中介方签订任何委托合同，但确系中介方工作人员陆晓波、季国安代理其操作了房屋买卖相关事宜并代为收取房款等。此外，被告也认可5000元的治蚁费用是其交付中介人员后转交原告，对此，被告也未向中介人员出具相关委托手续。现中介人员作为被告代理人向原告出具《补充协议》，虽然被告多次强调该协议未经其授权并不予认可，但从被告售房及相关费用通过中介人员转交但均未出具相关委托手续的惯常做法，原告有理由相信中介人员有权代被告出具该协议。因此，中介方向原告出具系争《补充协议》的行为符合表见代理的客观要件。其次，原告作为代理行为的第三人，其行为善意且无过失，符合表见代理的主观要件，因此，即使不认为中介方经办人员代为签订《补充协议》系得到被告授权，也可以认定该行为成立表见代理。根据我国《合同法》第49条的规定，该代理行为有效，应由被告承担系争《补充协议》中约定的责任。
　　（一审合议庭成员：陆罡 俞嗣荣 杨卫
　　二审合议庭成员：施杨 郑卫青 张薇佳
　　编写人：上海市浦东新区人民法院 陆里
　　责任编辑：顾利军
　　审稿人：曹守晔）