孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司商品房买卖合同纠纷案

关键词：合同的履行

来源：人民法院案例选第73辑  (P137)

　　问题提示：商品房实际面积与约定不符，且房屋又已被转卖的情况下，面积差价款应如何处理？
　　【要点提示】
　　当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。
　　【案例索引】
　　一审：天津市河北区人民法院（2008）北民初字第270号（2008年1月9日）
　　【案情】
　　原告：孙全乐
　　被告：天津豪业建设发展有限公司
　　第三人：费国兰
　　2000年1月31日，原告孙全乐与被告天津豪业建设发展有限公司（以下简称豪业公司）签订商品房买卖合同，孙全乐购买豪业公司开发的坐落河北区狮子林大街嘉海花园C座0601号（现3号楼601号）房屋一套。合同约定：销售面积为148.12平方米，实阮总售价为482442元。孙全乐于2006年8月得知，产权证确认的面积为142.03平方米，比销售面积减少了6.09平方米，房屋面积减少部分的购房款按原单价计算共计人民币19835.80元。合同第四条约定“房屋实际面积与销售而积的差别不超过销售面积的±3%（包括±3%）时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补。甲方（即被告）应于30日内将差额价款退还给乙方（即原告）。实际面积与销售面积的差别超过±3%时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补，甲方（即被告）将差额价款于30日内退还给乙方（即原告）。”2005年底孙全乐与第三人费国兰通过中介签订购买该房合同书后，二人为规避中介而悔约，中介将合同书收回。2006年8月孙全乐得知房屋实际面积是142.03平方米后，将该情况告知费国兰。2006年10月8日孙全乐与费国兰在河北区房地产管理局签订天津市房产买卖协议书，并办理房屋产权变更手续。双方在协议约定：出卖人为孙全乐、买受人为费国兰，房屋坐落河北区嘉海花园3-601，建筑面积142.03，房屋价款为60万元人民币。同日费交齐了全部房款并实际居住该房，为该房现在的所有权人。
　　原告孙全乐诉称：豪业公司交付的商品房屋与合同约定不符，存在面积差，请求人民法院判令被告豪业公司退还原告房屋面积差价款20036.1元，诉讼费用由被告承担。
　　被告豪业建设公司辩称：产权证上的面积与合同销售的面积确实存在差异，但原告孙全乐已将该房屋卖与第三人费国兰，立案时孙全乐已不是这套房屋的产权人，其提供的合同已经中止，不具备申请退面积差价的条件；费国兰购买原告房屋的时候已经知道面积的误差，他们之间在合同上明确约定面积是142.03平方米，是按这一面积进行房屋交易，再者费国兰与其之间没有任何合同上的关系，因此其也不享有退面积差价的权利。
　　第三人费国兰述称：其是产权人，实际受损失的是第三人，豪业公司多收的房款是非法收入，理应退还。当初认可在房管局的协议是为了取得房本，但不代表其对一切不合法的条件都认可。所以，豪业公司多收的房屋差价款应该退还给费国兰。
　　【审判】
　　天津市河北区人民法院认为，原、被告的商品房买卖合同关系合法有效，双方均应依据合同内容行使权利、履行义务。现孙全乐已依合同向豪业公司交纳全部房款，其合同义务已经履行完毕，而豪业公司交付房屋的实际面积与合同约定面积不符，减少了6.09平方米，并未完全履行合同义务。应依约定向承担退还面积差价款的责任，原告孙全乐诉讼请求系其合同权利的正当行使，依法应予支持。
　　关于豪业公同主张孙全乐已将房屋转卖给第三人费国兰，已经不具备退款资格的抗辩理由，河北区人民法院认为，孙全乐是否将房屋转卖他人，并不影响双方之间业已存在的买卖合同关系，也不影响孙全乐依据合同继续向豪业公司主张权利，豪业公同也不能因孙全乐将房屋转卖他人而免除自己的合同责任。如采纳豪业公司的辩称理由，则其无需向任何人承担退款责任，将获得不当利益，明显有违公平原则，故该抗辩理由不予采纳。
　　关于费国兰提出的房屋面积差价款应退给第三人的主张，河北区人民法院认为，房屋面积差价款的返还请求权是基于买卖合同的约定而产生的权利，依据合同的相对性原则，该返还请求权仅在与房屋开发商存在直接合同关系的当事人之间存在，而费国兰与豪业公司并无任何合同关系，孙全乐将房屋转卖给费国兰的过程中，也并没有将房屋面积差价款的返还请求权让与给费国兰，因此，费国兰无权向被告索要房屋面积差价款。
　　原告孙全乐与第三人费国兰之间的二手房买卖合同关系与本案讼争的商品房买卖合同不属同一法律关系，双方如有争议，应另行解决。
　　据此，天津市河北区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：
　　本判决生效后，被告天津豪业建设发展有限公司立即返还原告孙全乐房屋面积减少的差价房款19835.80元；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审判决后，三方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。
　　【评析】
　　本案的争议焦点在于：当商品房实际面积与约定面积不符，且房屋又已经被转卖的情况下，面积差价款应该退给商品房买卖合同的买受人还是房屋的实际所有权人。正确审理本案的关键在于判明系争案件的诉讼标的。所谓诉讼标的，是指当事人之间发生争议，并要求人民法院作出裁判的民事法律关系。在本案当中，就同一房屋曾经先后缔结过两个买卖合同，其一是原告孙全乐与被告豪业公司之间的商品房买卖合同，其二是孙全乐与第三人费国兰之间的房屋买卖合同。相应地，针对这两个买卖合同也就存在两个不同的（买卖）法律关系。本案是孙全乐起诉到法院，要求法院针对其与豪业公司之间的争议作出裁决。虽然在案件审理当中，费国兰认为其对双方争议的诉讼标的具有独立的请求权，而主动申请参加诉讼，但本案诉讼标的仍然只是原被告双方的商品房买卖合同关系，而孙全乐与费国兰之间的房屋买卖合同不是本案的诉讼标的，也不应该成为本案的审理对象。
　　在厘清了本案的诉讼标的之后，本案的裁判就可迎刃而解。当实际面积与约定面积不符的时候，价款按照实际面积多退少补，这是原被告双方在商品房买卖合同中明文约定的内容。如果孙全乐不曾将房屋转卖给第二人，其毫无争议地享有要求豪业公司退还差价的权利。问题是，在孙全乐将房屋转卖之后，这一主张退还差价的权利是否就因而丧失呢？答案是否定的。按照合同相对性原则，合同关系是特定当事人之间的权利义务关系，只在合同当事人之间产生效カ，此效カ原则上不及于合同之外的第三人。退还房屋面积短缺差价请求权是基于合同产生的权利，在孙全乐未将这一权利转让给费国兰的情况下，尽管其已经不再是房屋的所有权人，但其作为商品房买卖合同买受人的地位并没有改变，其依据该合同所应该享有的权利和应当承担的义务也不会发生变化。而合同以外的其他当事人既不能因为别人的合同而享受权利，也不会因为别人的合同而承担义务，本案中费国兰与开发商之间没有直接的合同关系，双方也就不存在合同上的权利义务。因此，在面积出现误差的情况下，只有作为初始买受人的原告才是向开发商主张权利或承担义务的适格主体。
　　我们不妨进一步设想一下，如果涉诉房屋实际面积不是缩小，而是较约定更大，那么谁应该向开发商承担补足差价款的义务呢？显然，仍然应该是作为与该开发商订立商品房买卖合同的买受人。因为只有该当事人与开发商存在合同关系，所以也只有其需要依约定向开发商承担补足差价款的义务，开发商没有权利向现在的房屋实际所有权人主张补交房款。另外，在房屋面积増大的场合，开发商通常不会因为房屋已经被转卖就放弃自己本享有的要求补足差价款的权利，这也从反面印证了开发商所谓“原告已经不是房屋所有权人，所以就丧失了退还差价权利”的主张是站不住脚的。
　　另需注意的一个问题是：判令开发商向原来的买受人退回面积差价款，是否会使其获得不当得利？因为有一些没有产权证的二手房，在买卖的时候，房屋尚未经过房管部门测绘丈量，也就是说二手房买卖合同中约定的面积是直接来源于商品房买卖合同上的记载，很有可能也与实际面积不符，此刻如果把差价款退给原来的买受人（也就是二手房买卖中的卖方），是否对后手买受人有欠公平呢？我们认为，看待这个问题还是应该清晰区分商品房买卖与二手房买卖这两个不同的法律关系。在二手房的买卖关系之中，如果房屋的实际面积比合同约定的面积小，卖方自然需要依据合同的约定或者依据法律的规定向买方承担违约责任，此刻尽管卖方可以从其前手开发商那里取得退回的面积差价款，但仍然面临着继续向买方承担违约责任的问题，所以不会获得不当得利。同理，如果实际面积比二手房买卖合同约定的面积大，卖方在向开放商补足房款之后，也可以继续要求二手房的买方补交面积差价，因此，也并不会形成不公正。但如果二手房买卖合同就是按照实际面积进行约定的，则说明二手房买卖双方在缔约前均知悉相应的交易条件，缔约是双方自由选择的结果，因为在二手房买卖中并不存在面积差，此刻二手房的买方也就没有权利主张所谓的面积差价款，卖方作为原来商品房的买受人获得面积差价款，亦不构成不当得利。当然，关于二手房买卖合同的争议应是需要另案解决的问题，不能在本案中一并处理，否则就会导致本案中诉讼标的的混乱。这也就是判决叙理部分所指出的“原告与第三人之间的二手房买卖合同与本案讼争的商品房买卖合同不属同一法律关系，法院不予置议，双方如有争执，应另行解决”的根据所在。
　　（一审独任审判员：包秀英
　　编写人：天津市河北区人民法院 高治
　　责任编辑：顾利军
　　审稿人：曹守晔）