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陈小菲诉厦门象屿建设集团有限责任公司商品房买卖合同案
来源:合同律师网   作者:   人气:1879   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务

 

陈小菲诉厦门象屿建设集团有限责任公司商品房买卖合同案

关键词:合同无效不成立

来源:人民法院案例选第73  (P142)

 争议焦点:
1.
车位买卖合同纠纷中,出卖人将同一车位先后卖给两个人的,但均未办理权属登记,则该两份合同的效力如何?

 

 

 案例要旨:
  依照《中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修订)》第三十六条的规定,对于讼争标的物的转让应办理权属登记。该法仅规定房地产转让必须经过权属登记,并未进一步规定房地产转让合同经过权属登记才能生效。同时,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条第一款规定,车位买卖合同的法律效力不受权属未经登记的影响,仍为生效合同,但讼争车位的所有权不能转移。由此,在车位买卖合同纠纷中,出卖人将同一车位先后卖给两个人的,但均未办理权属登记,则该两份合同均为有效合同,但均不发生车位所有权转移的法律效力。

 

 


  问题提示:先后签订的、买卖同一车位的两份合同(且均经房管部门备案登记)是否均成立并生效?
  【要点提示】
  根据《物权法》的规定,先前的预告登记产生了物权变动的效力,后面的预告登记未经先前预告登记权利人的同意而又预告登记,应不产生物权效力。
  【案例索引】
  一审:福建省厦门市思明区人民法院(2007)思民初字第4898号(20071028
  二审:福建省厦门市中级人民法院(2008)厦民终字第670号(2008328
  【案情】
  原告(被上诉人):陈小菲
  被告(上诉人):厦门象屿集团有限公司
  第三人:何学勇
  福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明:2005322,被告与第三人何学勇签订了编号为0303451号《商品房买卖合同》,厦门市土地房产管理部门于2005329依当时的备案登记办法即通过在商品房买卖合同正本上加盖相应备案印章的方式办理了登记备案(依《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于厦门市商品房销售合同网上登记备案管理办法的通知》,厦门市自200571起商品房销售合同登记备案方式更改为网上登记备案)。2006424,原、被告双方签订了编号为01027314号《商品房买卖合同》,该合同经厦门市土地房产管理部门于2006426采用网上登记的形式进行了登记备案。以上两份买卖合同均以被告为卖方,被告在合同中出售的标的物均为金象嘉园二期-121车位,该车位的售价均为11万元。作为买方的第三人及原告均向被告支付了讼争车位价款(其中原告于2006424支付11万元至被告账户),亦分别向物业服务公司缴纳使用金象嘉园二期车位的物业管理费。原告早于第三人装修并居住使用金象嘉园的商品房。
  原告陈小菲诉称:原、被告双方于2006425签订了购买金象嘉园二期-121号车位的《商品房买卖合同》,约定原告向被告购买该车位,价款人民币11万元。合同经厦门市土地房产管理部门备案。该车位的价款,原告已于2006424支付至被告账户。合同签订后,被告无正当理由拒绝将书面购房合同正本、购房发票原件交付原告。目前,原告已经经入住金象嘉园商品房(该商品房合同另行签订),并同时对21号车位进行了实际使用。但被告没有在合同约定的期限内履行义务,办理原告车位的产权证。原告认为:(1)双方签订的合同依法成立且生效,被告应当交付合同正本及开具发票;(2)被告应为原告办理车位产权证,至今尚未履约应承担违约责任;(3)车位是商品房的附属物,被告在交付商品房的同时也交付了车位,现原告对车位实际使用,原告诉请合同继续履行于法有据。原告诉请:(1)判令被告立即将金象嘉园二期-121号车位的购房合同正本、发票原件交付给原告;(2)判令被告立即为原告办理金象嘉园二期-121号车位的产权证;(3)本案诉讼费用由被告承担。
  被告厦门象屿集团有限公司辩称:(1)原告称其正在使用21号车位与事实不符,第三人何学勇才是诉争车位的使用人。被告与第三人何学勇于2005322签订了0303451号商品房买卖合同,房管局于2005329依当时的备案登记办法即通过在商品房买卖合同正本上加盖备案章的方式办理了备案登记(200571起,备案方式更改为网上备案登记)。被告在20051231将讼争车位交付给第三人使用。(2)被告与原告签订的买卖合同不成立。如前所述,讼争车位已出售第三人并经备案登记,但房管部门在20057月后改用网上备案登记时错误地将讼争车位(21号)登记为27号,导致网上楼盘表信息显示21号车位(即讼争车位)未出售。2006424,在不知该信息错误的情况下,根据网上显示的错误信息,被告拟将21号车位出售予原告。但是,在商品房买卖合同盖章后送达原告之前,被告发现了错误的情况,随即致函原告协商。随后,被告也一直未将合同送达原告。根据合同法的规定,被告虽然在合同上盖章但合同并未送达原告,因此买卖合同不成立。(3)退一歩,即便被告与原告的合同成立,该合同也是无效合同。原告与第三人成立买卖合同在前,第三人已是讼争车位的所有权人和使用权人。被告与原告签订合同时已无权处分讼争车位,因此,双方的合同系无效合同。故请求驳回原告的诉讼请求。
  第三人何学勇述称:原告比其迟几个月购买车库,原、被告之间是否存在勾结的情形并不清楚,因为其是漳州人,在购买后,有一次回漳州了,回来就发现其车位上挂着原告的车牌号,当时就找了开发商的负责人,被告知该车位产生了纠纷;现在车位的使用情况是其与原告谁先回来,就由谁先将车子停入,这给其生活带来了困扰;其房子装修、入住是比原告晩,但是车位是其先行使用的,而且现在其已经长期居住在金象嘉园了,所以不再像以前偶尔使用停车位,而是要经常使用停车位;其比原告先买了车位,所以车位应该是属于第三人,请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
  对双方当事人上述没有争议的事实,法院予以确认。对双方争议的(1被告是否实际向原告交付21号车位2第三人及原告实际使用讼争车位的情况的事实,依据被告举证的厦门象屿建设集团有限责任公司金象嘉园交房手续办理表、原告举证的照片及庭审陈述查明如下:被告在20051231将讼争车位交付给第三人使用,从未向原告办理讼争车位的交付手续;原告目前实际使用讼争车位,第三人未实际使用讼争车位。
  【审判】
  福建省厦门市思明区人民法院根据上述事实和证据认为,依法成立的合同对双方当事人均具有约束力,当事人应当本着诚信原则,全面、勤勉地履行合同。
  本案双方争议焦点在于原告与被告的合同是否成立?是否生效?
  1.关于原、被告合同是否成立
  法院认为本案的两份债权合同即编号为0303451号《商品房买卖合同》和编号为01027314号《商品房买卖合同》均已经合同当事人签订,虽然前者签订在先,后者签订在后,且标的物相同,但依照《中华人民共和国合同法》第32之规定两份合同均成立。被告抗辩与原告签订的后一份合同虽加盖了印章但未送达原告,因而合同不能成立的意见,于法相悖,法院不予采纳。此外,被告抗辩系因房管部门失误致使其重复出售同一车位进而主张与原告签订的合同不成立,法院认为关于系他人原因导致意思表示错误的相应事实前提并无证据证明,且被告亦未基于重大误解而请求变更或撤销合同,因此该抗辩意见亦无法成立。
  2.关于原、被告签订的合同是否生效
  法院认为本案当事人约定买卖的讼争车位属房产,依照《中华人民共和国城市房地产管理法2007年修订)》第36的规定,对于讼争标的物的转让应办理权属登记,本案讼争转让的车位虽经两次出售却从未依法律规定办理权属登记。而该法仅规定房地产转让必须经过权属登记,并未进一步规定房地产转让合同经过权属登记才能生效,故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第91款的规定,在案两份合同的法律效カ不受权属未经登记的影响,仍为生效合同,但讼争车位的所有权不能转移。具体而言,被告与第三人签订的合同具有效力,但即便合同经备案登记、车位交付给第三人,亦未能发生车位所有权转移的法律效力;同时,被告与原告所签订的合同亦具有效カ,同样的该份合同虽经备案登记、原告实际使用车位,亦不产生车位所有权变动的法律效力。被告抗辩其交付车位于第三人在先,与原告签订合同时已无权处分讼争车位,即便后一合同成立亦属无效的意见,与法不符,不能成立。
  3.基于以上的分析,原、被告之间的合同成立并生效,合同双方当事人均应依约履行权利及义务
  原告已依约向被告支付了购买车位的款项,被告应向原告开具相应的发票,同时被告亦应将经双方签名或盖章的讼争车位的购房合同正本交付原告。原告的第一项诉请具有事实及法律依据,法院均予以照准。
  另外,关于原告的第二项诉请。查原、被告签订的编号为01027314号《商品房买卖合同》,其中第15关于产权登记的约定中约定被告履行义务的前提为出卖人(即被告)应当在商品房交付使用后365日内,履行义务的内容(不包括违约责任)为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。然而据已查明的——被告并未向原告交付讼争车位的事实,可认定被告承担该项约定义务的前提条件尚未成就;其次,据该条约定,被告的义务内容仅系将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并非原告的第二项诉请内容即办理金象嘉园二期一121号车位的产权证,因此,被告的第二项诉请缺乏事实及合同依据,法院不予支持。
  该法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:一、被告厦门象屿建设集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈小菲交付编号为01027314号《商品房买卖合
  同》正本及购买金象嘉园二期-121号车位发票原件。二、驳回原告陈小菲的其他诉讼请求。本案案件受理费100元,由原告陈小菲负担50元、被告厦门象屿建设集团有限责任公司负担50元。
  上诉人象屿公司上诉称:(1)上诉人和被上诉人拟订立的01027314号《商品房买卖合同》没有成立。根据《合同法》的规定,合同的订立要经过要约、承诺两个阶段。承诺可以在承诺通知到达要约人之前撤回。本案针对被上诉人购买21号车位的要约,上诉人虽然作出了承诺,在合同上进行盖章,但是,该合同从未送达至被上诉人,上诉人在承诺到达被上诉人之前即撤回承诺。因此,01027314号《商品房买卖合同》的订立阶段没有完成,该合同根本不成立。(2)即便上诉人与被上诉人拟订立的《商品房买卖合同》成立,该合同也应认定为无效合同。根据《物权法》第20的规定,上诉人和何学勇签订的商品房买卖合同经依法备案登记,具有物权公示效カ和对抗第三人的效力,上诉人再行处分该商品房的行为是无效的,上诉人和被上诉人签订的01027314号《商品房买卖合同》即便成立,也应认定为无效合同。(3)即便上诉人和被上诉人拟订立的《商品房买卖合同》被认定为成立生效,根据上诉人发给被上诉人的解除函,该合同也已经解除。请求二审法院依法撤销一审判决并驳回一审原告的全部诉讼请求。
  被上诉人陈小菲答辩称:双方的合同已经成立并已经实际履行。根据《物权法》的规定,没有过户不影响不动产买卖合同的效力。请求驳回上诉人的上诉,维持原判。
  福建省厦门市中级人民法院认为,上诉人象屿公司与被上诉人陈小菲签订的商品房买卖合同合法有效,此乃物权变动的原因关系,与物权变动合同关系相区别。原审判决被上诉人向上诉人陈小菲交付编号为01027314号《商品房买卖合同》正本及购买金象嘉园二期-121号车位发票原件正确。上诉人的上诉理由缺乏法律根据,应予驳回。原审判决认定事实清楚,适用的法律正确。
  该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费100元,由上诉人象屿公司负担。
  【评析】
  比较相同案情在《中华人民共和国物权法》(下称《物权法》)适用前后有无差异、如何差异,可作为观察物权制度变迁的方法,也可作为检讨《物权法实效的视角,本案一审受理时间在《物权法》实施前夕,而本案案情所涉及的诸项法律问题——合同备案登记与合同预告登记、债权合同与物权变动等又恰好提供了一份特殊的、有意义的样本。
  (一)合同备案登记与预告登记的区别,对于债权合同以及物权变动的影响
  本案中原、被告之间的买卖合同以及被告与第三人之间的买卖合同均经房管部门的备案登记(仅是登记方式不同),该登记行为的法律性质与效力为何?有一种观点认为,这样的登记行为为预告登记,即与《物权法》规定的预告登记的性质与效力等同。笔者认为,此一规定系在《物权法》出台之前,系地方行政主管机关针对房地产交易中时常发生一房数卖所造成的严重社会问题而自行出台的一种防范措施,是一种规范房地产交易秩序的对策,只要登记机关和购房人谨慎的查询登记情况,一般即可避免此类风险与纠纷,其避免了由于房产交易信息缺乏而导致的难以挽回的损失与社会负面影响。因此,该项举措在一定程度上减少了一房数卖的情况,具有良好的社会实效。但相应规定并非法律,以本案为例,关于厦门市商品房销售合同网上登记备案管理办法(下称办法)的制定主体系(厦门)市国土房产局,依《中华人民共和国立法法》(下称《立法法》)的规定,其仅是地方部门规章。在未通过正式立法之前,虽然其在结果上是可以产生实效的行政行为,可以产生类似于或者说接近于预告登记的效果,但在法律性质与效カ上并非《物权法》意义上的预告登记,不能把两者等同,否则不符《立法法》的规定亦有违物权法定原则。也正基于办法的法律属性并非法律而是地方规章,故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(下称解释)第4关于不得以地方性法规、行政规章为(合同效力)依据的规定,在案两份买卖合同的效カ不受是否已依办法备案登记以及先后登记的影响。又依照解释9条第1款的规定,在案两份合同仍为生效合同,且讼争车位的所有权不能转移即讼争房产的物权并未发生变动(仍属于被告)。
  如果本案案情发生于《物权法》适用之后,则原备案登记行为即为预告登记行为(两份合同均预告登记,且被告与第三人之间的买卖合同以及原、被告之间的买卖合同仍是先后登记),那么,依照《物权法》第201预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力之规定,预告登记可产生物权变动效力,本案第三人预告登记后即产生了典型的物权效力,原告在第三人预告登记后未经第三人同意而又预告登记,不具物权效カ(各当事人可依据《物权法》第19要求登记机关更正错误,还可依据第21要求登记机关赔偿损失)。至于两份买卖合同的效カ则应采无效说前一份合同有效,后一份合同无效。
  (二)建立防范一物二卖行为的配套措施
  从以上可见预告登记对于一物二卖中物权归属具有明确的规范作用,起到一定程度的定分止争的作用。但本案之所以发生一物二卖的情形似乎系因登记机关错误登记后出卖人又疏忽核对信息而产生的,并非典型的背信行为而引发。而广泛存在的背信行为之所以得逞系基于如下机制:买卖合同并未公示,任何买方对于一物是否已有买卖一般并无法知悉,而该一物是否已有买卖,由于在物权进行变更登记之前仍显示权属人为出卖人,非但无法真实地体现买卖信息反倒出于表面上的公信力而误导买方,这样的不对称与不完全信息,为出卖人实施一物多卖行为提供了便利。简言之,正是由于债权合同成立与物权变动存在时间差,造就一物多卖的成功。而预告登记并无法克服这种情况,恶意的出卖人只是将一物二卖或数卖的时间从物权登记之前提早到预告登记之前而已。也因此,在《物权法》实施后一物二卖的情况仍屡见不鲜,二重或多重买卖导致数个买卖合同中只有一个买受人能够取得所有权,其他的买卖合同将遭致给付不能的后果,这种情况并未因《物权法》的出台而有所改观,前述社会问题未能得到全面有效地解决。故应及时建立应对策略,补缺补漏,健全制度。他山之石,可以攻玉,可以借鉴如下台湾地区的实践经验——我国台湾地区亦确立了预登记制度,但由于不动产纠纷层出不穷以及引发纠纷因素的错综复杂仍未能克服一物二卖的困扰,随后,经对美国转交付制度的整理与改造,在不动产交易法中建立了不动产交易的付款中间人制度”“预登记制度与转交付制度是相安互补的两种制度,预登记制度需要转交付制度的配套配置,该实践系行之有效之经验。我们可以参考之,即在预告登记外尚应及时建立类似于第三方存管(购房人将款交至中间人,待预告登记或终局登记时再由中间人将款转交售房人)的配套制度。
  (一审独任审判员:彭朝辉
  二审合议庭成员:陈朝阳 林巧玲 柯淳水
  编写人:福建省厦门市思明区人民法院 彭朝辉
  责任编辑:顾利军
  审稿人:曹守晔)



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