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付某某诉毕某某互易合同纠纷案
来源:合同律师网   作者:   人气:1430   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务

 

付某某诉毕某某互易合同纠纷案

 

关键词:证据规则

来源:人民法院案例选 81  149  

 

争议焦点: 1.承诺书上的部分内容是由被承诺方事后添加上去的,对于添加的内容,承诺人是否应当履行?

 

 

 案例要旨:   按照合同法的基本原理,当事人只对基于自己真实意思表示作出的法律行为承担义务。也就是说,不管承诺书里的内容是不是承诺人亲自所写,只要承诺人在签订承诺书时是自愿的,那么就应当履行承诺书的内容。因此,承诺书上的部分内容是由被承诺方事后添加上去的,承诺人是否应当履行后添加的部分,关键在于当事人双方提供的证据能否证明自己的主张。如果承诺人能够提出足够的证据证明后添加的部分未经过其同意,或者法院综合全案案情认为,后添加的内容违背通常逻辑和一般生活常识,那么承诺人就不需对后添加的部分承担履行义务。

 

 

 问题提示:当事人双方各自以对方的名义参加集资和分配承租公有房,并长期居住。房改政策实施后,各自出资购买了对方名义下住房,这种情况属于互易房屋法律关系,还是借用房屋法律关系,如何认定?
  【要点提示】
  处理本案的关键是事实认定问题。被告同意原告以其名义集资建房,并向其出具单方书面承诺。该承诺对于出具方具有约束性,实质是其应履行的义务;而对于原告来说却是享有相应权利的凭证,其持有后单方添加的对出具者不利的内容,因有违通常逻辑和一般生活常识,又无其他相关证据予以证实,对其添加内容的效力应不予认定。
  【案例索引】
  一审:河北省秦皇岛市经济技术开发区人民法院(2009)秦开民初字第366号(2009319日)
  二审:河北省秦皇岛市中级人民法院(2009)秦民一终字第448号(2009818日)
  【案情】
  原告(反诉被告):付某某
  被告(反诉原告):毕某某
  秦皇岛经济技术开发区人民法院查明,原被告双方均是原山海关船厂(现更名为山船重工有限公司)职工,1994318日山海关船厂下发山海关船厂(94)山船后字第43号文件,公布九四年度职工集资建房实施方案,明确了集资建房条件及具体要求等内容。19941220日山海关船厂下发该厂九五年职工集资建房通知,明确1995年继续进行集资建房,四层价格为每户3.5万元,同时重申了凡集资户分到新房后原有旧房一律交回,纳人工厂正常分配,不得私自转让和占用。
  在此次集资建房报名期间(即19952月),原、被告之间通过被告毕某某的岳父王德海对有关集资建房一事进行了协商,目前双方陈述一致的是双方均有参与集资建房的资格,本诉原告付某某不以自己的名义参与集资建房,而是以反诉原告毕某某的名义参与集资建房。但双方对于毕某某允许付某某以其名义参与集资建房的原因各执一词,付某某陈述是在其得知毕某某不参与集资建房消息后找到毕某某的岳父,想以毕某某名义集资建房,能够使自己承租的公房得以保留,作为回报付某某将其承租公房借给毕某某住用。而毕某某陈述这样做的目的是双方“各取所需”,即付某某如以本人名义参与集资建房则必须无条件交回所承租公房,可能丧失房改时的工龄优惠,而毕某某在不想参与集资建房的条件下因工龄较短所分得的公有住房在楼层、户型方面可能不理想;因此,双方经毕某某岳父口头协商由付某某以毕某某名义参与集资建房,由毕某某以付某某名义参与公房分配,作为对付某某工龄的补偿,由毕某某给予付某某一定数额的好处费。
  199523月间,本诉原告付某某以反诉原告毕某某的名义参与了工厂的集资建房,并按照规定交纳了四楼的购房款3.5万元。1995628日,应本诉原告付某某的要求,本诉被告毕某某向其出具了签名的字条,内容为“付某某以毕某某的名意买房,分房后由付某某所有”。在本诉原告付某某提交的该字条上,在毕某某所书写的内容及签名之间有付某某添加了“付某某现住房由毕某某住用。 住用期为十年”和“付某某”的签名。毕某某对付某某添加的内容不予认可。1996年上半年本诉原告付某某将其所承租的船厂路13-4-1房屋(该房系其自1985年开始承租的共有住房,建筑面积为44.14平方米)房改交住房保证金通知交付给反诉被告毕某某,毕某某称在得到该通知的同时通过其岳父王德海给付了付某某好处费5000元,但其未能提交相应的证据予以证实且付某某不予认可。因工厂集资建房户交回原承租公房,工厂对承租房进行了调整。本诉原告付某某原承租的船厂路13-4-1号房屋调整为船厂路18-3-5号,毕某某于199659日凭付某某交付给的保证金通知直接得到了船厂路18-3-5号的居住权,经过一定的装修后于199610月左右搬入该房。1997630日毕某某以付某某的名义同山海关船厂就其所居住的船厂路18号楼3单元5号房屋办理了房改房买卖手续,毕某某以付某某的名义同山海关船厂签订了秦皇岛市出售公产住房买卖协议书,并交纳了10927元房款,买卖协议书、售房款缴存单一直由毕某某持有。该协议书上“付某某”的签名,双方一致认可是毕某某的妻子王茹所写。对于售房款付某某称是由其交给毕某某的,是委托毕某某缴款及办理相关手续的,双方是委托代理关系;毕某某称在办理该房改房买卖手续时因使用了付某某夫妇的工龄,通过其岳父王德海给付了付某某好处费1万元,但双方均未能对所陈述内容提供相应证据予以证实。1998716日,以付某某为所有人的船厂路18-3-5号房屋(建筑面积为62.55平方米)经房产部门登记确权,并由毕某某持有产权证至今。自1996年集资房建成后,付某某搬入以毕某某名义集资的船厂路444-8号房屋居住至今,亦于1998年办理了登记产权人为毕某某的房屋所有权证,并持有至今。
  另,反诉原告方有三位证人出庭作证,其中两名证人均是毕某某岳父的同事,证明了在1995年山海关船厂集资建房时曾听毕某某岳父说过毕某某与付某某相互以对方名义分房的事情;另一名证人是毕某某的同事,证明其于1995年在船厂房管所看见过原被告双方,也是听毕某某说起过与付某某相互以对方名义分房的事情。反诉原告毕某某还提供了律师对证人吕永久的谈话笔录、吕永久书面证明和诊断书,证人吕永久原系山海关船厂物业公司副经理,因患喉癌不能出庭作证,但其在律师的谈话笔录和书面证明中均提到在其担任物业公司副经理负责船厂房产管理工作的2002年左右,曾找过他询问其女儿与付某某互换的房子能否过户一事,当时告诉毕某某岳父按照规定不能过户。
  原告付某某诉称,1995年上半年,其以被告毕某某的名义在山海关船厂集资建房,当时支付房款4万元,在1996年其所集资的船厂路44-4-8号房屋建成后就搬入该房一直居住至今。199711月由原告以被告的名义办理了该房的产权证并持有。原告多次要求被告协助办理房屋产权过户手续,但被告推诿拖延,故诉至法院要求被告立即为其办理船厂路44-4-8号房屋的产权过户手续;同时要求法院判令被告将借住的由原告所有的船厂路18-3-5号房屋交还原告,并给付12年租金36000元。
  被告(反诉原告)毕某某答辩及反诉称:原告陈述不属实,原、被告双方实际上是互换住房关系,1995年原、被告双方所在的单位山海关船厂集资建房,当时被告既有资格申请集资建房又有资格承租公有住房,但由于资金等方面的原因,被告不准备参加集资建房,而想等待单位分房,只是按被告的工龄分的可能不理想。原告与被告的岳父王德海原来是同事,当其听说被告不参加集资建房后,就主动找到被告的岳父王德海,提出自己以被告的名义参加单位集资建房,被告可以原告的名义分到较为理想的公房,但需要被告给其好处费。被告的岳父同意后按其要求给了5000元好处费,原告收到5000元后即将其当时租住的船厂路13-4-1号房屋的房本和住房保证金交给了被告的岳父。1995628日应原告请求,被告向原告出具了写有“付某某以毕某某的名义买房,分房后由付某某所有”并由其签名的字据。1996年集资房建成后所在单位重新分配旧房,被告以原告名义分到了现在居住的船厂路18-3-5号住房;1997年房改时单位将原租给职工的公有住房出售给职工,被告以原告的名义出资购买了该房,取得了房屋产权证并一直持有;1997年底原告又向被告的岳父要了1万元的好处费。此后,被告多次要求原告将双方以对方名义购买的房子变更户名,但原告则以两套房子的过户费用由被告承担为由,拖延办理。对于原告的起诉特提起反诉,要求反诉被告立即协助办理船厂路18-3-5号房屋产权过户手续。
  原告(反诉被告)付某某辩称:反诉原告所诉不属实,当时的实际情况是反诉被告想在不退公房的条件下,再要一套集资房,因反诉原告毕某某符合集资建房条件而放弃集资建房,反诉被告才找到毕某某及其岳父王德海,提出以毕某某的名义参加集资建房,付某某支付所有房款并取得产权;作为回报,付某某将分到公房借给毕某某居住几年。1995628日,在付某某家(船厂路13-4-1)双方签订协议,毕某某写下“付某某以毕某某名义参加集资建房,分房后由付某某所有”的内容,毕某某随后要求付某某亲笔写下“付某某现住房由毕某某住用”内容,付某某先签本人名字,毕某某后签本人名字并注明当天日期“95.6.28日”。该协议书一式两份,付某某和毕某某各持一份。199767月份,毕某某为防止付某某过早收回住房,拿着协议找到付某某,要求我付某某在原两份协议上写下“住用期为十年”的内容。对于反诉原告在反诉状中所说的“毕某某以付某某的名义排队分房、付某某两次索要好处费1.5万元、付某某交付房本”的内容均不是事实。其说法违背常理、不符合实际情况,并自相矛盾,既然付某某已经要求毕某某留下了书面字据,而毕某某及其岳父两次给好处费1.5万元却无任何收条,不合情理。另外,1996年分到集资房后,付某某的公房从13号楼调到18号楼,当年参加房改时付某某支付约1.1万元房款并使用夫妻二人工龄,与毕某某没有任何关系。
  【审判】
  秦皇岛经济技术开发区人民法院一审认为,尽管当时原被告双方出于各自利益考虑以对方名义集资建房和分房违反了山海关船厂的相关文件规定,但双方这种口头协商且已实际履行的互易行为并没有违反法律和行政法规的强制性规定,故对其互易住房行为的效力予以确认。对于本诉中付某某以毕某某名义集资建房并要求办理集资所建的船厂路44-4-8号房屋产权过户登记的诉讼请求,本院予以支持;对于本诉原告所提其他诉讼请求因无事实及法律依据,本院不予支持。对于反诉原告所主张的双方存在互易住房关系,尽管反诉被告不予认可,但从反诉原告持山海关船厂发给反诉被告的住房保证金通知、搬家收费通知单交纳搬家押金搬入重新分配的公房居住至今,在此期间以反诉被告的名义签订购房合同、缴纳购房款,接着又办理了房屋产权证并持有至今。自1996年上半年将住房保证金通知等交给反诉原告起至提起诉讼的2008227日止,在长达十二年左右的时间内,反诉被告未能证明对此提出过异议,而且在办理房改房买卖手续时还给予积极配合,这些情况能够与反诉原告的陈述以及四位证人的证言内容相印证,能够形成较为完整的证据链,在双方的证据体系中处于“优势证据”地位。对于反诉被告所提购房款是其给付反诉原告、双方是委托代理关系的抗辩,因其未能提供相应证据予以证实而无法采信;对于其所提证据1上付某某书写内容,因从形式上不符合一般的书写习惯和规律、从内容上与本案所查明的事实不一致,且因添加内容客观上有利于添加者付某某而有违一般逻辑及常识,故对其填写内容的真实性不予采信;对于反诉被告所提因反诉原告的主张没有直接书面证据而不能认可的抗辩,因法律规定民事法律行为既可采用书面形式也可采用口头形式或其他形式,因此该抗辩无法采信。故应支持反诉原告要求反诉被告协助办理船厂路18-3-5号房屋产权过户登记的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定,并经本院审判委员会讨论决定,判决如下:一、本诉被告毕某某于本判决生效后十日内依照相关规定协助本诉原告付某某办理船厂路44-4-8号房屋的产权过户登记;二、反诉被告付某某于本判决生效后十日内依照相关规定协助反诉原告办理船厂路18-3-5号房屋的产权过户登记;三、驳回本诉原告付某某的其他诉讼请求。
  一审宣判后,付某某不服提出上诉,上诉人付某某称其与毕某某之间不存在互易房屋合同关系,其与毕某某之间是借用房屋法律关系,故请求撤销一审判决,依法改判。毕某某辩称,其与付某某之间存在事实上的房屋互易合同关系,不是房屋借用关系,请求维持一审判决。
  河北省秦皇岛市中级人民法院经审理认为,付某某与毕某某同为原山海关船厂职工,按照原山海关船厂的集资建房实施方案和集资建房的相关规定,1995年原山海关船厂集资建房时,参加集资建房的职工应将其承租的公有住房在分到新房后交回,分配给没有住房的职工承租。付某某和毕某某均有参加集资建房的资格,如不参加集资建房则有分配承租集资建房户腾出的公有住房的资格。双方均认可毕某某因资金紧张,没有能力参加集资建房,但毕某某有分配承租集资建房户腾出的公有住房的资格。在1995年房改政策还没有实施,分配承租公有住房,是国家和单位给予每一名职工的一份福利,按照通常理解,在此情况下,任何人都不会放弃分配承租公有住房的资格。本案双方争议的焦点问题是,双方各自以对方的名义参加集资和分配承租公有房,并长期居住,并于房改政策实施后,各自出资购买了对方名义项下住房,这种行为是一种互易房屋法律关系,还是一种借用房屋法律关系。付某某主张双方间是借用房屋法律关系,不存在互易房屋法律关系。其之所以以毕某某名义参加集资建房是为了达到拥有两套住房的个人目的,支持其主张的依据是毕某某现居住的船厂路18-3-5号住房的产权证书上记载的所有权人为付某某和毕某某于1995628日所写的字据一份,该字据经庭审审核,付某某书写部分,“住房期为十年”部分是付某某于1997年后加上的,“付某某现住房由毕某某住用”系何时书写双方存在较大争议。该字据付某某书写部分主要内容系付某某后加,付某某不能举证证明其后加部分因存在重大瑕疵,不能作为认定双方间存在借用住房法律关系的依据。毕某某主张双方间存在互易住房合同法律关系,之所以以付某某的名义分配公有住房是因为付某某工龄比毕某某长,能分到相对楼层、面积较好的公有住房,作为回报,毕某某给了付某某5000元好处费。后毕某某交付了购房款,以付某某名义签订了房改房买卖合同,办理了房屋产权手续。付某某虽对此持否认态度,且认为购房款是其所交,是其委托毕某某办理房屋产权登记手续,毕某某主张给了付某某好处费没有证据。但从如下事实足以证明双方之间确实存在互易房屋的法律关系:(1)双方口头达成互换房屋居住权时,付某某就将其持有的住房保证金通知交给了毕某某;(2)在毕某某办理房改房买卖合同,并持有购房交款票据和房屋产权证书至今,付某某虽辩称是委托关系,但未提供相关证据,且双方都在同一个单位工作生活的情形来看,委托办理房改房有关手续也不符合日常逻辑;(3)在长达十二年的时间内双方未就此发生过争议。上述证据和事实能够与出庭证人、原山海关船厂物业公司副经理吕永久的陈述相印证,该互易房屋合同,双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。双方均应依合同约定全面履行,相互协助对方办理房屋产权变更手续。付某某的上诉理据不足,本院不予支持。原判决认定事实清除,适用法律得当,程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,经本院审判委员会委员讨论决定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  处理本案的关键是事实认定问题,原、被告双方对于是否存在房屋互易关系的陈述大相径庭,除付某某以毕某某的名义集资建房外,双方的陈述以及抗辩观点均截然不同,存在非此即彼的情况。双方所举证据中,除原告付某某提供的能够反映双方民事行为法律关系性质的证据外,没有其他能够证明双方争议事实的直接证据。所以,如何审查、判断该直接证据成为正确认定案件事实的关键。
  原告付某某提交的该份书面证据包括两部分,一部分是被告毕某某书写的“付某某以毕某某的名义买房,分房后由付某某所有”;另一部分是付某某书写的“付某某现住房由毕某某住用。 住用期为十年”。毕某某认可其所书写的内容,但不认可付某某书写的内容,认为是其单方添加,与事实不符。根据双方的陈述,能够认定该书面证据是被告毕某某向原告付某某单方出具的书面承诺,对于出具方具有约束性。而对于原告付某某来说则是其享有以毕某某名义登记的集资房的直接凭据,故对这部分内容的证据效力应予以认定。付某某在其持有的具有“权利凭证”性质的书面证据上添加对他人有重大利害关系的内容,从形式上看,添加内容只是其单方意思表示,而不是与相对方意思表示一致的合意;从内容上看,结合本案争议事实,其添加内容从实体上有利于添加者本人,而且还是添加在由添加者单方持有的书面证据上,故根据一般常识以及基本逻辑关系,其添加部分的内容应不予认定。所以,原告付某某关于其与被告毕某某借用住房关系的主张无证据予以证实,结合被告毕某某所举其他证据,能够形成支持其抗辩以及反诉主张的证据链条。故本案对双方争议的案件事实做如上认定并据此依法判决。
  (一审法院合议庭成员:孙文进张春东孙庆
  二审法院合议庭成员:杨彦军刘双全袁相坡
  编写人:河北省秦皇岛市经济技术开发区人民法院孙文进
  责任编辑:河北省秦皇岛市经济技术开发区人民法院冯文生
  审稿人:曹守晔)



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