勃利县铁路综合服务楼旅店诉滕志杰转让承租的饭店后欠付租金要求终止租赁合同案

关键词：债权债务转移

案例来源：《人民法院案例选》2000年第4辑，总第34辑，第184—188页

牡丹江铁路运输法院查明：

1995年7月1日，勃利县铁路综合服务楼旅店（原告）和滕志杰（被告一）签饭店租赁合同，预定租期为1995年7月1日至2003年7月1日，约定了租金等条款。被告经营两年后，于1997年6月将承租的饭店转让给房银峰（被告二），被告二一次性支付被告一12万元，双方签订了协议书。后被告二直接向原告交纳了1997年7月1日至1998年6月30日的租金7700元。自1998年7月1日起至2000年10月30日止的租金20800元，被告二未予交纳。原告催讨未果以两被告转让行为未经起同意为由，要求两被告支付租金20800元，违约金及返还饭店，并终止饭店租赁合同。被告一答辩称饭店已经转让给被告二，应该向被告二主张。被告二答辩称租赁合同是原告和被告一签订的，与其无关。

牡丹江铁路运输法院认为：

1、原告和被告一签订的饭店租赁合同，是在平等、自愿和公平的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。2、被告一经营两年后将饭店转让给被告二，原告虽然称此转让行为未经过其同意，但是在被告二经营饭店期间，原告曾直接向被告二收取租金，应视为对该转让行为的默认，应认定该转让行为有效。3、转让行为发生后，被告一退出租赁关系，而由被告二取代成为新的租赁关系中的承租人。被告二未及时交付房租，应该承担全部责任。原告要求法被告二给付房屋租金、违约金、终止合同和归还租赁物的诉讼请求合法，本院予以支持。但原告对被告一的诉讼请求没有法律依据，被告一不是本案适格的诉讼主体，本院不予支持。

法院判决：

   原告与被告二之间的租赁合同于判决生效后终止，被告二将饭店归还原告，被告二支付租金及违约金，被告一不承担责任。

勃利县铁路综合服务楼旅店诉滕志杰转让承租的饭店后欠付租金要求终止租赁合同案

【案情】

　　原告：勃利县铁路综合服务楼旅店。

　　被告：滕志杰。

　　被告：房银峰。

　　原告勃利县铁路综合服务楼旅店和被告滕志杰于1995年7月1日签订了饭店租赁合同。约定：

　　合同期限为八年，自1995年7月1日起至2003年7月1日止；第一、二、三年租金每月700元，第四、五、六年每月租金800元，第七年以后每月租金900元；春节放假一个月免收租金即每年按11个月收取租金。被告滕志杰租赁经营两年后，于1997年6月末将承租的饭店转让给被告房银峰，房银峰一次性给付滕志杰12万元，双方签订了转让协议书。此后，被告房银峰直接向原告交纳了1997年7月1日起至1998年6月30日的租金7700元。自1998年7月1日起至2000年10月30日止的租金20800元，被告房银峰未予交纳。原告多次催要未果，以两被告之间的转让行为未经其同意为理由，起诉至牡丹江铁路运输法院，要求二被告立即给付租金20800元、违约金及将租赁的饭店归还原告，并终止饭店租赁合同。

　　被告滕志杰答辩称：其已将承租的饭店转让给房银峰，应由房银锋向原告交租金，原告应当向房银峰主张权利。

　　被告房银峰答辩称：租赁合同是滕志杰与原告签订的，欠租与其无关。

【审判】

　　牡丹江铁路运输法院经审理认为：原告勃利县铁路综合服务楼旅店与被告滕志杰之间的饭店租赁合同，是在平等、自愿和公平的基础上签订的，是双方当事人真实意思的表示，应认定该合同合法有效。被告滕志杰经营两年后，将饭店转让给房银峰经营，原告虽然称此转让行为未经其同意，但在房银峰经营饭店期间，原告曾直接向房银峰收取了租金，应视为对该转让行为的默认，应认定该转让行为有效。转让行为发生法律效力后，原承租人滕志杰即退出租赁关系，而由受让人房银峰取代其位置，成为新的租赁合同关系中的承租人。房银峰作为新的承租人应及时向原告交纳租金。由于被告房银峰未及时将租金给付原告，对此纠纷的产生应负全部责任。原告要求被告房银峰给付租金、违约金、终止合同和归还租赁物的诉讼请求合法。但原告对被告滕志杰的诉讼请求没有法律根据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院于2000年11月15日判决如下：

　　一、原告勃利县铁路综合服务楼旅店与被告房银峰之间的饭店租赁合同于本判决生效之日终止。

　　二、被告房银峰于本判决生效后十日内将原告出租的饭店归还原告。

　　三、被告房银峰于本判决生效后十日内给付原告勃利县铁路综合服务楼旅店租金20800元及违约金（违约金按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。其中，8800元、8800元、3200元，分别自1998年7月1日、1999年7月1日、2000年7月1日起算至给付之日止）。

　　四、驳回原告勃利县铁路综合服务楼旅店对被告滕志杰的诉讼请求。