戴雪飞诉苏州华新国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案

　　【要点提示】

　　商品房买卖定购合同是相对于商品房买卖合同这一本约合同的预约合同，其意义和作用主要在于设定了合同当事人按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约的权利和义务。因此，确定买卖合同订约不成违约责任之构成及归责，不仅要看当事人是否违反定购合同确定的义务，还要考量其确定的义务是否对公平诚信地磋商本约形成影响。只有当当事人明确具有可归责于己的原因而导致签约不成，方承担本约签约不成的违约责任。

　　【案例索引】

　　一审：江苏省苏州市苏州工业园区人民法院[2004]园民一初字第0339号（2004年9月10日）
　　二审：江苏省苏州市中级人民法院[2005]苏中民一终字第0068号（2005年5月18日）

　　【案情】

　　原告（上诉人）戴雪飞，香港居民，住上海市古北新区荣华东道96号维多利亚大厦C座401室。
　　被告人（被上诉人）江苏省苏州市苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（下称华新国际）。
　　本案一、二审法院审理查明以下事实：2004年4月18日，原告与被告签订《都市花园天域住宅定购协议（红表）》一份。约定由原告向被告定购苏州工业园区星汉街189号都市花园，天域2幢203室住宅一套，面积约为248．26平方米，销售单价为每平方米7720元。同时约定原告在签订该协议时需向被告缴交纳定金50 000元。若原告在被告通知规定的签约日前选择放弃选定物业购买权或者到期不签约，50 000元定金不予退还，若被告在通知规定的签约日前将该房屋卖于他人，则双倍返还定金。当日，原告向被告交纳了50 000元定金，被告出具了收据，并通知原告于2004年4月25日至天域会所签订正式商品房预售合同。5月7日，原告在被告处书面提出，其在该日与被告签约时，要求所购房屋装修标准与样板房一致，需删除合同中“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等条款，华新国际不能给予明确答复，需另择日签约。被告销售人员在该书面材料上写明“该客户意见已收到”。5月9日，被告通知原告，因其未按约于4月25日到被告处签订预售合同，已违反定购协议之约定，因此所交定金予以没收。双方交涉未果，原告遂向法院提起诉讼。
　　关于4月25日戴雪飞到华新国际签约一节，二审法院查明，戴雪飞于当日前往华新国际售楼处协商订约事宜，双方未能协商达成一致意见，故未签订预售合同。对订约不成的原因，双方各执一词，且都不能举证证明。

　　【审判】

　　苏州市苏州工业园区法院经审理认为，原、被告签订的商品房定购协议依法成立，双方在该协议中约定的定金为订约定金，是双方真实意思表示，合法有效，对双方产生拘束力。按照协议约定，原告应当在被告通知的2004年4月25日到被告处与其协商签订商品房预售合同，但在被告否认的情况下，原告不能说明其已于当日实践了订约行为。同时，原告就其与被告商定推迟到5月7日办理订约事宜的主张，因无足够证据证明，该主张不能成立。因此，原告应当就其未能于4月25日与被告协商订约事宜承担相应的民事责任，其要求双倍返还定金的请求不予支持。判决：驳回原告戴雪飞的诉讼请求；案件受理费人民币3510元，由原告戴雪飞负担。
　　戴雪飞不服一审判决，向苏州市中级人民法院上诉称，一审法院忽略了本案重要事实，即2004年4月25日上诉人到被上诉人处，当日被上诉人未出示《商品房预售合同》，而直至5月7日才出示该合同；一审法院认定上诉人未能于4月25日与被上诉人协商订约事宜与事实不符；5月7日双方就签约事宜进行协商，因被上诉人提供的格式合同附件中有“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等内容，完全违背法律规定，上诉人要求修改并希望继续协商，而被上诉人不顾上诉人的合理要求，于5月9日通知上诉人没收定金，房屋另售他人。请求二审法院撤销原判，判令被上诉人双倍返还定金，承担本案一、二审诉讼费。
　　华新国际则辩称：根据定购协议，被上诉人通知上诉人于2004年4月25日签订正式商品房预售合同，而上诉人该日到被上诉人处试图对房价进行压价。不论上诉人的行为是谈价格还是要求延期签订正式合同，其行为均是对原定购协议确定内容的变更，显然违反定购协议约定，属违反诚信原则的恶意磋商，被上诉人没收上诉人的定金合理合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　苏州市中级人民法院认为，戴雪飞与华新公司于2004年4月18日签订的《都市花园天域住宅定购协议（红表）》系相对于正式商品房预售合同这一本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人按公平、诚信磋商达成本约奠定基础、创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力。预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对预约合同中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应予返还。一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的举证责任。本案上诉人主张4月25日、5月7日双方进行商品房预售合同的订约协商而未达成一致的事实足以认定，但其认为对方违反预约协议以至订约不成也无证据，故对其上诉请求中返还定金部分予以支持。被上诉人认为4月25日因上诉人压价而未能定约，并无证据证实；其主张上诉人延期订约即构成违约，理由也不能成立。当事人均履行了订约行为，对本约订约不成的原因，双方都不能举证证明，应合理推定为磋商不成。被上诉人主张上诉人违反预约，因无相应证据证实，不予支持。苏州市中级人民法院根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定判决：撤销苏州工业园区人民法院[2004]园民初字第0339号民事判决；被上诉人苏州工业园区华新国际城市发展有限公司于本判决生效后三日内返还上诉人戴雪飞定金50 000元；一审案件受理费3510元、二审案件受理费3510元均由双方当事人各半负担。