商品房买卖中欺诈的认定及其解决

崔睿、崔学金诉安徽商地阳光置业有限责任公司案

关键词：撤销（欺诈不成立）

案例来源：《人民法院案例选》2009年总第10辑第34—40页

安徽省芜湖市中级人民法院（2006）芜中民一初字第072号民事判决书查明：

    2003年12月30日，原告崔睿、崔学金与被告安徽商地阳光置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容：崔睿、崔学金购买安徽商地阳光置业有限责任公司开发的位于芜湖市中和路阳光商城7幢1单元701号房，合同注明该商品房的用途为住宅，该701号房的建筑面积为234.52平方米，房价按3162元/平方米计算，总房款为741552元，交房日期为2005年10月30日。如愈期交房按已交付房价款的百万分之四支付违约金。

     合同签订后 ，崔睿、崔学金按约支付了全部价款。房屋竣工前，崔睿、崔学金到现场查看时觉得房屋高度不符合合同约定，原告诉称，被告出具的证据证明房屋八层设计高度为2.5米。但被告与原告签订合同却约定层高2.8米，足以说明被告在出售房屋时，故意隐瞒真实情况，对原告实施了欺诈行为。商地阳光置业有限公司在广告宣传上承诺“商城屋面有空中花园等”，但是直至起诉之日根本不见空中花园的踪影，而且其未能按约将房屋交付。双方因此发生纠纷，诉诸芜湖市镜湖区人民法院，案件审理过程中，崔睿、崔学金变更诉讼请求，因此移送至芜湖市中级人民法院。原告诉请撤销原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；要求被告双倍返还购房款合计1483104元。

法院认为：

    原、被告双方虽然在商品房买卖合同中约定，原告所购商品房系芜湖市中和路阳光商城，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.8米，建筑层数地上8层、地下1层，但同时在合同中注明楼上（第8层）一室一厅一卫（跃层），这说明第8层并不肯定是标准楼层高度，对此跃层层高在合同中没有约定，系合同约定不明，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，可理解为讼争的第8层层高为2.8米。现第8层（跃层）层高为2.5米，可认定被告出售的商品房不符合双方约定，构成违约。原告方认为被告故意隐瞒第8层层高为2.5米的事实，构成欺诈，要求被告双倍返还已付购房款。认定被告故意隐瞒，构成欺诈，证据不足。同时被告的违约行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的可以双倍返还购房款的五种情况。因此，原告方要求被告双倍返还已付购房款的诉讼请求，依法难以支持。

法院判决：

驳回原告诉讼请求。

商品房买卖中欺诈的认定及其解决

崔睿、崔学金诉安徽商地阳光置业有限责任公司案

【问题提示】

商品房买卖中的欺诈如何认定和处理？

【要点提示】

为了保护商品房买卖中买受人的合法利益，遵循合同法鼓励交易的原则，对商品房买卖中的欺诈行为，要严格依照欺诈的法律要件来认定和处理。

【案件索引】

一审：安徽省芜湖市中级人民法院（2006）芜中民一初字第072号（2006年12月28日）

【案情】

原告：崔睿、崔学金。

被告：安徽商地阳光置业有限责任公司。

2003年12月30日，崔睿、崔学金与安徽商地阳光置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容如下：崔睿、崔学金购买安徽商地阳光置业有限责任公司开发的位于芜湖市中和路阳光商城7幢1单元701号房，合同注明该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.8米，总建筑层数为地上8层、地下1层，该701号房的建筑面积为234.52平方米，房价按3162元/平方米计算，总房款为741552元，交房日期为2005年10月30日。如愈期交房按已交付房价款的百万分之四支付违约金。

合同签订后 ，崔睿、崔学金按约支付了全部价款。房屋竣工前，崔睿、崔学金到现场查看时觉得房屋高度不符合合同约定，商地阳光置业有限公司在广告宣传上承诺“商城屋面有空中花园等”，但是直至起诉之日根本不见空中花园的踪影，而且其未能按约将房屋交付。双方因此发生纠纷，诉诸芜湖市镜湖区人民法院，案件审理过程中，崔睿、崔学金变更诉讼请求，因此移送至芜湖市中级人民法院。

【审判】

     原告诉称，被告出具的证据证明房屋八层设计高度为2.5米。但被告与原告签订合同却约定层高2.8米，足以说明被告在出售房屋时，故意隐瞒真实情况，对原告实施了欺诈行为，故依据《消费者权益保护法》第十四条规定，经营商提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用一倍。原告提出诉讼请求：要求判决撤销原、被告双方签订的《商品房买卖合同》：要求被告双倍返还购房款合计1483104元。

被告辩称，原告要求撤销与被告的《商品房买卖合同》，其提出了两点理由，一是原告与被告在合同中约定，被告应当于2005年10月30日交付房屋，但是被告未能在合同约定的期限内交付。我方认为，若根据这一理由要求撤销双方的房屋买卖合同，那么应当适用合同中约定的违约金条款，即根据该合同第九条的约定，原告可以要求解除合同，被告愿按合同约定承担已付款的５％的违约金。二是原告认为被告有欺诈行为。、

     法院认为：１.本案中，虽然原、被告在《商品房买卖合同》中写有层高2.8米，但原告所购的是7层即701室，7层的层高显然已经达到了2.8米，其8层为跃层，对于这一点，原告是明知的，跃层的层高不能等同于7层的层高，这是众所周知的事实。纵观全市房地产开发企业所承建顶层的跃层住宅均达不到2.8米的层高，根据《住宅设计规划》（2003年版）第3.6层高和室内净高的规定，室内净高不应低于2.10米。因此，被告所出售的8层即跃层的净高已经超过了2.10米。此外，原告在签订合同时，被告销售部门的墙上，就已经粘贴了该幢房屋的平面和立体的施工图纸。因此，原告对于其跃层层高为2.5米是明知的。2. 《商品房买卖合同》中个别条款签订的不严谨、不规范，根本不能擅自认定为欺诈。就本案原、被告双方签订的合同第三条而言，该合同中载明的只是第七幢一单元701号房，层高为2.8米，建筑层数地上8层、地下1层。原、被告双方还应当对其跃层，即8层的层高进行约定，或者作出特别的说明，但双方均忽视了这一点。被告也不否认在合同签订时，该条款的签订有瑕疵。合同中的瑕疵，根本不能混同于欺诈。只能说原、被告双方对跃层约定不明。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条所规定的可以双倍返还购房款的五种形式：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后出卖人，出卖人又将该房屋抵押给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置的事实。《安徽省消费者权益保护条例》第三十八条规定：“从事商品房销售的经营者应当在合同中明确列明商品房的地址、建筑结构、建筑面积、装饰标准、计价方式、付款方式、配套设施、产权办理等内容，保证商品房质量达到国家规定的标准。”从事商品房销售的经营者有下列欺诈行为之一的，应当退还消费者已付购房款及利息、赔偿损失并付购房款一倍的赔偿金：（一）商品房买卖合同订立后，未告知买受人将该房屋抵押或者出卖给第三人；（二）隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）隐瞒所售房屋已近抵押或者出卖给第三人的事实；（四）隐瞒所售房屋属于拆迁安置房屋的事实。从上述司法解释和行政法规中可以明显的看出，欺诈是以出卖人故意隐瞒事实真相，买受人通过签订合同交付房款，都是无法实现和最终取得房屋的情况，而本案中只不过合同签订的有瑕疵，约定不明而造成的争议，显然不能认定为欺诈。综上所述，请求依法驳回原告要求被告双倍返还购房款的诉讼请求。

     本院认为，原、被告双方虽然在商品房买卖合同中约定，原告所购商品房系芜湖市中和路阳光商城7幢1单元701室，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.8米，建筑层数地上8层、地下1层，但同时在合同中注明楼上（第8层）一室一厅一卫（跃层），这说明第8层并不肯定是标准楼层高度，对此跃层层高在合同中没有约定，系合同约定不明，依据《合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，可理解为讼争的第8层层高为2.8米。现第8层（跃层）层高为2.5米，可认定被告出售的商品房不符合双方约定，构成违约。本案中，原告方认为被告故意隐瞒第8层层高为2.5米的事实，构成欺诈，要求被告双倍返还已付购房款。本院认为，认定被告故意隐瞒，构成欺诈，证据不足。同时被告的违约行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的可以双倍返还购房款的五种情况。因此，原告方要求被告双倍返还已付购房款的诉讼请求，依法难以支持。对于以被告违约为由，主张解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告承担违约责任赔偿损失的诉讼请求，原告方可另行主张。综上所述，判决如下：

1.       驳回原告崔睿、崔学金的诉讼请求。2.       案件受理费17426元，其它诉讼费用3485元，合计人民币20911元，由原告崔睿、崔学金负担。