叶文卿诉吴小伟无效转让合同案

关键词：无效

案例来源：《人民法院案例精选》2009年第2辑（总第68辑）第146-159页

福建省厦门市集美区人民法院（2008）集民初字第3120号民事判决书查明：

2007年10月1日，原告叶文卿与被告吴小伟签订一份转让协议书，协议约定如下：由叶文卿将其承租经营的“悦来公寓”转让给吴小伟经营，包括公寓内的一切经营设备均归吴小伟所有，转让价格为420000元，转让时间自2007年10月1日开始，叶文卿有义务协调好公寓楼的房东同意其转租给吴小伟经营，包括租赁合同延续至原合同约定的期限及合同到期的优先权；转让款的付款方式为分期付款，吴小伟先支竹120000元，2007年10月1日至2007年11月1日期间再付200000元，此期间吴小伟应按月利率1%支付利息给叶文卿，余款100000元昊小伟应于半年内付清。协议签订当天，吴小伟向叶文卿支付一个月的利息3000元。协议签订当天，吴小伟即开始接手“悦来公寓”进行公寓经营，现“悦来公寓”仍由吴小伟实际经营。“悦来公寓”开业至今未向工商部门办理相关经营证照。2007年11月27日，厦门市集美区工商行政管理局以叶文卿为经营人向实际经营者吴小伟发出“责令停止经营活动通知书”，认为其于乐安北71号从事公寓式旅社经营治动，涉嫌无照经营，责令其立即停止相关经营活动。“悦来公寓”位于孙贵琳所有的集美区乐安北71、72号的自建住宅，“悦来公寓”系叶文卿在经营出租房过程中启用的名称。自2007年10月1日起吴小伟原告曾多次向被告追索欠款，但均未果，为此，向法院起诉，请求判令被告返还原告欠款共计200000元及利息924元（利息自2007年11月2日按月利率1%计算至1 1月15日止），共计200924元。原告诉请被告返还欠款共计200000元及利息924元。被告反诉诉请请求确认反诉原告与反诉被告签订的转让协议书无效；反诉被告还反诉原告已经支付的转租款120000元和转租款利息3000元。

法院认为：

双方签订的协议书第一段即明确表述“今单方（即本案原告）欲把其承租经营中的‘悦来公寓’转让给乙方（即本案被告）经营，包括甲方公寓内的一切经营设备归乙方所有……”从双方约定的上述内容分析，应当认定，原告在与被告签订协议之时以自己拥有“悦来公寓”的经营权为前提，原、被告双方签订的协议书约定的转让标的为“悦来公寓”的经营权，房屋转租行为只是转让经营权的同时必须的一种附属行为。由于“悦来公寓”自叶文卿开始经营至其转让给吴小伟经营至今均未向相关部门申请营业许可，叶文卿在转让“悦来公寓”时并未拥有公寓的合法经营权，其转让行为违反了国务院《无照经营查处取缔办法》的规定，因此，叶文卿与吴小伟签订的转让协议无效。本院认为，原、被告双方在签订转让协议书时，反诉原告未审查反诉被告是否拥有“悦来公寓”的经营权，违反了其作为受让人应尽的审查注意义务，其对转让协议书的无效也有过错，因此对于其已付款的利息损失，应当由反诉原告自行承担，故对反诉原告的利息主张本院不予支持。

 

法院判决：

反诉原告吴小伟与反诉被告叶文卿签订的转让协议书为无效协议书；反诉被告叶文卿应返还反诉原告吴小伟已付款项123000元；反诉原告吴小伟应当在收取上述款项的同时将“悦来公寓”（包括吴小伟接手“悦来公寓”前叶文卿购置的经营设备）返还给反诉被告叶文卿。叶文卿提出上诉

 

福建省厦门市中级人民法院（2008）厦民终字第3522号民事判决书查明：

原审在2008年7月22日进行的庭审中，吴小伟陈述，转让协议签订后，其自2007年10月1日开始付房租，房租系由其直接支付到房东的账户上的。

 

法院认为：

双方当事人签订的《转让协议书》中的首部对转让标的进行了说明，即上诉人叶文卿把其“承租经营中的‘悦来公寓’转让给乙方（即被上诉人吴小伟）经营，包括甲方（即上诉人叶文卿）公寓内的一切设备归乙方所有”；首先，双方签订该转让协议的目的均在于经营而非自用：上诉人叶文卿在签订《转让协议书》之前该公寓所从事的是经营活动，被上诉人吴小伟签订该协议也在于将来在该公寓内从事经营活动。其次，从交易标的分析，上诉人叶文卿通过该协议将该公寓内从事经营活动的权利转让给被上诉人吴小伟并将公寓内的设备全部转让给被上诉人吴小伟，依此获得一定对价；吴小伟直接向该房产的业主支付房租，叶文卿并不收取房租，并未从吴小伟使用该房屋的行为中获取租金对价。双方的交易标的并非该房屋的使用权而是在该房产内从事经营活动的权利以及经营所需设备。上述情形并不符合转租合同的特征，原审将该合同的性质界定为经营权转让合同并无不当。基于上诉人叶文卿在签订转让协议之前并未取得公寓的合法经营权，更未办理转让经营权的营业许可，该转让协议违反了国务院《无照经营查处取缔办法》第2条的强制性规定，依据《合同法》第52条第1款第5项的规定应为无效，原审认定该转让协议无效，应予维持。

 

法院判决：

驳回上诉，维持原判。

    

 

 

    

 

    

 

    

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

叶文卿诉吴小伟无效转让合同案

【基本案情】

2007年10月1日，原告叶文卿与被告吴小伟签订一份转让协议书，协议约定如下：由叶文卿将其承租经营的“悦来公寓”转让给吴小伟经营，包括公寓内的一切经营设备均归吴小伟所有，转让价格为420000元，转让时间自2007年10月1日开始，叶文卿有义务协调好公寓楼的房东同意其转租给吴小伟经营，包括租赁合同延续至原合同约定的期限及合同到期的优先权；转让款的付款方式为分期付款，吴小伟先支竹120000元，2007年10月1日至2007年11月1日期间再付200000元，此期间吴小伟应按月利率1%支付利息给叶文卿，余款100000元昊小伟应于半年内付清，且应自2007年11月1日起按月利率1. 5%支付利息至款项付清为止。协议签订当天，吴小伟向叶文卿支付一个月的利息3000元。协议签订当天，吴小伟即开始接手“悦来公寓”进行公寓经营，现“悦来公寓”仍由吴小伟实际经营。

“悦来公寓”开业至今未向工商部门办理相关经营证照。2007年11月27日，厦门市集美区工商行政管理局以叶文卿为经营人向实际经营者吴小伟发出“责令停止经营活动通知书”，认为其于乐安北71号从事公寓式旅社经营治动，涉嫌无照经营，责令其立即停止相关经营活动。

“悦来公寓”位于孙贵琳所有的集美区乐安北71、72号的自建住宅，“悦来公寓”系叶文卿在经营出租房过程中启用的名称。自2007年10月1日起吴小伟开始支付房租至2008年7月20日。

【一审诉辩情况】

原告叶文卿诉称：原告于2007年10月1日与被告签订一份转让协议书，约定由原告将其本人位于集美孙厝的“悦来公寓”的经营权转让给被告，转让款共计300000元，由被告分期支付，如果被告未在约定期限内付款时应按约定的月利率1%及1. 5%支付利息。被告于协议签订当日向原告写下一张欠条，欠条内容载明被告应于签约后一个月内支付给原告转让款200000元，但现在付款期限已过，被告却未按约定支付转让款。原告曾多次向被告追索欠款，但均未果，为此，向法院起诉，请求判令被告返还原告欠款共计200000元及利息924元（利息自2007年11月2日按月利率1%计算至1 1月15日止），共计200924元。

被告吴小伟辩称：原、被告在转让协议书中明确约定，转租款总计420000元，并非原告所称300000元，2007年9月26日，被告已向原告支付第一期转租款120000元，2007年10月1日签约之日，被告又向原告支付余款300000元和2007年10月份的利息3000元，至今被告已经向原告合计支付相关款项123000元；双方签订的转让协议书实质为无效合同，双方签订的转让协议书明确约定将原告承租经营的“悦来公寓”转租于被告，原告至今未向被告提供出租人（产权人）同意转租的合法凭证，且至今未向被告提供租赁房屋具备经营权的合法凭证，租赁房屋并不具备合法经营权，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。

反诉原告吴小伟诉称：2007年10月1日，反诉原告与反诉被告签订转让协议书，约定由反诉被告将其承租并具备经营权的集美孙厝“悦来公寓”（集美区乐安北71、72号）转租于反诉原告，转租款共计420000元，反诉原告已经向反诉被告支付转租款120000元及利息3000元。2007年10月1日，反诉原告开始经营“悦来公寓”，但反诉被告至今未向反诉原告提供其具备承租权的合法凭证，也未向反诉原告提供“悦来公寓”出租人（严权人）同意反诉被告将承租房屋转租于反诉原告的合法凭证，反诉被告并不具备“悦来公寓”转租权；并H反诉被告至今未向反诉原告提供“悦来公寓”具备经营权的合法凭证，“悦来公寓”并不具备合法经营权。由于反诉被告不具备承租权、转租权及合法经营权，双方签订的转让协议书为无效合同，鉴于原告故意隐瞒事实、骗取反诉原告签订合同的行为已经严重违反了国家相关法律法规，现提起反诉，请求判令：(1)确认反诉原告与反诉被告签订的转让协议书无效；(2)反诉被告还反诉原告已经支付的转租款120000元和转租款利息3000元，并支付上述款项利息（利息自2007年10月1日起按银行同期贷款利率计至实际付款口止）。

反诉被告叶文卿辩称：双方签订的协议书实质为转租合同，反诉被告收取的实际是转租费，反诉被告与反诉原告签订转让协议书后反诉原告已经接手了该房屋，转租的合同之所以未签订，是因为反诉原告违约，未向反诉被告支付转让款；双方签订的协议书没有违反法律的规定，应当认定为有效协议。

【一审裁判结果】

福建省厦门市集美区人民法院判决：

一、反诉原告吴小伟与反诉被告叶文卿签订的转让协议书为无效协议书；

二、反诉被告叶文卿应于本判决生效之日起10口内返还反诉原告吴小伟已付款项123000元；

三、反诉原告吴小伟应当在收取上述款项的同时将“悦来公寓”（包括吴小伟接手“悦来公寓”前叶文卿购置的经营设备）返还给反诉被告叶文卿；

四、驳回原告叶文卿的诉讼请求。

【一审裁判理由】

福建省厦门市集美区人民法院认为，关于双方签订的转让协议书是否有效，吴小伟主张双方签订的转让协议书系无效合同，理由是协议书涉及房屋转租及旅社经营权转让两部分，从房屋转租合同的角度看，叶文卿未能提供证据证明其具备悦来公寓承租权及“悦来公寓”出租人同意其将房屋转租给被告，转让协议书涉及的转租合同属于效力待定合同；从旅社经营权转让合同的角度看，“悦来公寓”并不具备合法的旅社经营权，转让协议指向的是违法的标的，违反了法律、行政法规的强制性规定，依《合同法》第52条的规定，该协议属无效合同。吴小伟提供“悦来公寓”转让前使用的广告名片、广告单及厦门市集美区工商行政管理局责令停止经营活动通知书以证明自己的上述主张。叶文卿主张双方签订的协议书系有效合同，理由是协议书的性质为转租合同，协议双方的意思表示真实，且未违反法律规定，出租人事实上已经认可了叶文卿的转租行为，转让协议书并不涉及经营权。本院认为，双方签订的协议书第一段即明确表述“今单方（即本案原告）欲把其承租经营中的‘悦来公寓’转让给乙方（即本案被告）经营，包括甲方公寓内的一切经营设备归乙方所有……”从双方约定的．上述内容分析，应当认定，原告在与被告签订协议之时以自己拥有“悦来公寓”的经营权为前提，原、被告双方签订的协议书约定的转让标的为“悦来公寓”的经营权，房屋转租行为只是转让经营权的同时必须的一种附属行为。由于“悦来公寓”自叶文卿开始经营至其转让给吴小伟经营至今均未向相关部门申请营业许可，叶文卿在转让“悦来公寓”时并未拥有公寓的合法经营权，其转让行为违反了国务院《无照经营查处取缔办法》的规定，因此，叶文卿与吴小伟签订的转让协议无效。现原告主张转让协议书有效，并要求被告支付转让款及利息，于法无据，应予驳回。反诉原告主张确认双方签订的转}1：协议书无效，并要求反诉被告返还已支付的转让款120000元及利息3000元，于法有据，应予支持。关于反诉原告主张的反诉被告应当支付其已付款项123000元的利息，本院认为，原、被告双方在签订转让协议书时，反诉原告未审查反诉被告是否拥有“悦来公寓”的经营权，违反了其作为受让人应尽的审查注意义务，其对转让协议书的无效也有过错，因吡对于其已付款的利息损失，应当由反诉原告自行承担，故对反诉原告的利息主张本院不予支持。

【二审诉辩情况】

宣判后，叶文卿不服提出上诉。

【二审裁判结果】

福建省厦门市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

【二审裁判理由】

除一审法院查明的事实外，福建省厦门市中级人民法院另查明：双方对原审查明的事实没有异议，但上诉人叶文卿认为，虽然“悦来公寓”至今尚未向工商行政管理部门办理相应经营证照，但由于上诉人原来从事的是私房出租，不需要经过工商管理部门许可；被上诉人吴小伟认为，“悦来公寓”虽目前仍由被上诉人经营，但原因是上诉人不来收回，被上诉人为避免损失只好继续经营。鉴于双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院在审理中查明，原审在2008年8月21日进行的庭审中，上诉人叶文卿在原审法院出示该院调取的叶文卿2007年9月26日资金账户存款凭条后陈述，对该存款凭条的真实性、关联性无异议，吴小伟曾向其支付12万元，但是后来吴小伟又将该12万元要回去用来贷款，上诉人叶文卿在本院审理中对该笔录及其签名没有异议，并明确陈述没有证据证明其所称的吴小伟后将该12万元要回去的事实。鉴于上诉人叶文卿对其已经收取吴小伟12万元的事实进行了确认且对该事实与本案的关联性无异议，其在此后既未能举证证明其系因其他法律关系收取该款项，亦未能举证证叨吴小伟已经取回该款的事实，本院对其所主张的其未收取吴小伟12万元转让款的事实不予采纳。审理中，上诉人叶文卿陈述，该房产原系其向业主租来用于转租给他人使用的，与业主订有租赁合同，但未能提供其与业主之间的租赁合同。本院在审理中另查明，原审在2008年7月22日进行的庭审中，吴小伟陈述，转让协议签订后，其自2007年10月1日开始付房租，房租系由其直接支付到房东的账户上的。叶文卿对此事实没有异议，予以认可。

福建省厦门市中级人民法院认为，双方当事人签订的《转让协议书》中的首部对转让标的进行了说明，即上诉人叶文卿把其“承租经营中的‘悦来公寓’转让给乙方（即被上诉人吴小伟）经营，包括甲方（即上诉人叶文卿）公寓内的一切设备归乙方所有”；合同第1条约定：“转让后，（被上诉人吴小伟）自主经营，包括水电、房租租金的交纳，与甲方无关。”上述表述表明了如下事实：(1)该公寓在转让时由上诉人叶文卿从事经营；(2)被上诉人吴小伟签订合同的目的在于进行经营；(3)公寓内所有设备在转让后均归被上诉人吴小伟所有；(4)转让后，由被上诉人吴小伟直接向业主而非上诉人叶文卿支付房租。从上述事实可知，首先，双方签订该转让协议的目的均在于经营而非自用：上诉人叶文卿在签订《转让协议书》之前该公寓所从事的是经营活动，被上诉人吴小伟签订该协议也在于将来在该公寓内从事经营活动。其次，从交易标的分析，上诉人叶文卿通过该协议将该公寓内从事经营活动的权利转让给被上诉人吴小伟并将公寓内的设备全部转让给被上诉人吴小伟，依此获得一定对价；吴小伟直接向该房产的业主支付房租，叶文卿并不收取房租，并未从吴小伟使用该房屋的行为中获取租金对价。双方的交易标的并非该房屋的使用权而是在该房产内从事经营活动的权利以及经营所需设备。上述情形并不符合转租合同的特征，原审将该合同的性质界定为经营权转让合同并无不当，上诉人叶文卿关于本案所涉转让协议的性质为转租合同的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。基于上诉人叶文卿在签订转让协议之前并未取得公寓的合法经营权，更未办理转让经营权的营业许可，该转让协议违反了国务院《无照经营查处取缔办法》第2条的强制性规定，依据《合同法》第52条第1款第5项的规定应为无效，原审认定该转让协议无效芷确，应予维持。实际上，即便依照上诉人陈述，该协议的性质为转租合同，但是，首先，由于上诉人叶文卿至今仍既未证明其与业主的租赁关系，亦未证明其在签订转让协议前已经业主同意或事后取得业主认可，以表明其依法可以进行转租，该转让协议亦应为无效；其次，依上诉人叶文卿陈述，其向业主租赁房屋后进行转租、转让并从中获取一定利益，该行为本身亦属于一种经营行为而其未办理相关证照，也违反了国务院《无照经营查处取缔办法》的上述相关规定，其转让行为亦应为无效。