厦门市兴泉盛工贸有限公司诉刘原顺、钟马强租赁合同纠纷案

关键词：租赁合同、添附，建筑物，违法

案件来源：《人民法院案例选》2010年第3辑总第73辑，第161-167页
福建省厦门市湖里区人民法院（2008）湖民初字第1392号民事判决书查明：
　　2003年6月1日，原告厦门市兴泉盛工贸有限公司的法定代表人林东海的父亲林生全与被告刘原顺、钟马强签订一份租赁协议书，约定：被告将位于钟宅下城路的地皮约600平方米，其中四间平房、水井一口租给林生全作为涂料加工厂使用，租用期四年，自2003年6月1日至2007年5月31日止；每年租金12000元，每半年付一次，在毎年的年初交款；水电押金2000元，每月产生的水电费用由林生全承担；因单方原因导致合同终止的赔偿责任等。协议签订后，林生全依约向被告支付水电押金2000元并支付租金至2007年5月30日。2005年9月5日，经原、被告协商，将被告刘原顺与林牛全签订的《协议书》项下的“乙方”由林生全变更为原告，用地面积中600平方米变更为1200平方米，用地时间延长至2007年12月31日，地租租金不变。2007年4月2日，厦门市湖里区禾山街道办与厦门禾丰建设有限公司联合向原告发出通知，限原告于2007年4月10日前搬迁完毕。另外，原告已缴清截至2007年4月的水电费。原告诉称讼争的租赁场地已被拆迁并获得补偿，但被告未支付原告相应款项，故诉请被告将出租给原告土地上的厂房等建筑物装修及其他地上物等的拆迁补偿、补助款8万元及利息支付给原告；返还2000元水电押金给原告；返还多收取原告的租金2000元。
法院认为：

原告在租赁物上加盖建筑物，应征得出租人的同意；其次加盖也应办理相关部门的报备手续。但原告均未履行上述程序，被告亦表示对此并不知情。原告主张在租赁物上加盖的建筑物的拆迁补偿款，却未能就是否加盖以及加盖的建筑物的合法性进行有效的举证。况且，双方在租赁协议中，也未对租赁物拆迁补偿款的归属作出约定。因此，原告关于补偿、补助款的主张，没有事实依据，而原告向法院申请调查租赁物的补偿款明细，亦不属于本案应审理查明的事实，法院依法不予调查。关于原告的第二、三项诉求：原、被告双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容和形式均于法不悖，应认定合法有效。依据双方约定，到合同终止，原告缴清租赁期间的水电费用后，被告应退还押金。现合同已终止，原告也已缴清租赁期间的水电费用。

法院判决：

被告刘原顺、钟马强向原告厦门市兴泉盛工贸有限公司返还押金2000元及租金2000元，宣判后，兴泉盛公司上诉。

厦门市中级人民法院（2008）厦民终字第3503号民事判决书认为：

兴泉盛公司确认其主张的厂房等地上物的加盖未报经有关部门报备，应认定属于无合法批建手续的非住宅建筑物，根据《厦门市人民政府关于征收集体土地非住宅房屋拆迁的若干意见》第2条的规定，此类建筑物被拆迁不能获得任何补偿。此外，从厦湖重[2007]10号会议纪要的内容看，拆迁人禾丰公司因拆迁包括诉争地上物在内的建筑物而支付给包括被告在内的钟宅社区村民的200万元，并非地上物补偿款，而系带有奖励和补助性质的款项，这笔款项的用途限于帮助失地农民尽快转岗创业。

法院裁定：驳冋上诉，维持原判。

厦门市兴泉盛工贸有限公司诉刘原顺、钟马强租赁合同纠纷案

关键词：租赁合同、添附，建筑物，违法

来源：《人民法院案例选》2010年第3辑总第73辑，第161-167页

　　问题提示：未取得出租人同意而在租赁物上进行添附时应如何处理？
　　【要点提示】
　　承租人未取得出租人的同意擅自在租赁物上进行添附（加盖建筑物），且该添附行为未向相关部门办理报备手续的，该添附行为违法。
　　【案例索引】
　　一审：福建省厦门市湖里区人民法院（2008）湖民初字第1392号（2008年8月25日）
　　二审：福建省厦门市中级人民法院（2008）厦民终字第3503号（2008年12月16日）
　　【案情】
　　原告（上诉人）：厦门市兴泉盛工贸有限公司
　　被告（被上诉人）：刘原顺
　　被告（被上诉人）：钟马强
　　厦门市湖里区人民法院经审理查明：2003年6月1日，原告的法定代表人林东海的父亲林生全与两被告签订一份租赁协议书，约定：被告将位于钟宅下城路的地皮约600平方米，其中四间平房、水井一口租给林生全作为涂料加工厂使用，租用期四年，自2003年6月1日至2007年5月31日止；每年租金12000元，每半年付一次，在毎年的年初交款；水电押金2000元，每月产生的水电费用由林生全承担；因单方原因导致合同终止的赔偿责任等。协议签订后，林生全依约向被告支付水电押金2000元并支付租金至2007年5月30日。2005年9月5日，经原、被告协商，将被告刘原顺与林牛全签订的《协议书》项下的“乙方”由林生全变更为原告，用地面积中600平方米变更为1200平方米，用地时间延长至2007年12月31日，地租租金不变。2007年4月2日，厦门市湖里区禾山街道办与厦门禾丰建设有限公司联合向原告发出通知，限原告于2007年4月10日前搬迁完毕。另外，原告已缴清截至2007年4月的水电费。
　　原告厦门市兴泉盛工贸有限公司诉称：讼争的租赁场地已被拆迁并获得补偿，但被告未支付原告相应款项，故请求判令：（1）被告将址于钟宅下城路出租给原告土地上的厂房等建筑物装修及其他地上物等的拆迁补偿、补助款8万元支付给原告（实际数额以原告申请法院调取的拆迁档案的数额为准），并自被告收到该款项之日起按同期银行贷款利率支付逾期付款利息，计至实际付款日止；（2）被告将收取原告的水电押金2000元返还给原告；（3）被告将多收取原告的粗金2000元返还给原告。
　　被告刘原顺、钟马强辩称：原告的第一项诉求毫无根据，请求人民法院予以驳回。原告没有证据证明钟宅下城路房屋系原告所有，相反房屋为被告所有；地上物为被告所有，补偿款应为被告所有。关于原告的第二项诉求，被告并未拒绝返还原告，仅仅要求原告按照合同约定将水电费缴纳清楚后，即退还其押金。关于原告的第三项诉求无异议。故请求法庭驳回原告的第一项诉讼请求。
　　【审判】
　　厦门市湖里区人民法院审理认为，首先原告在租赁物上加盖建筑物，应征得出租人的同意；其次加盖也应办理相关部门的报备手续。但原告均未履行上述程序，被告亦表示对此并不知情。原告主张在租赁物上加盖的建筑物的拆迁补偿款，却未能就是否加盖以及加盖的建筑物的合法性进行有效的举证。况且，双方在租赁协议中，也未对租赁物拆迁补偿款的归属作出约定。因此，原告关于补偿、补助款的主张，没有事实依据，而原告向法院申请调查租赁物的补偿款明细，亦不属于本案应审理查明的事实，法院依法不予调查。关于原告的第二、三项诉求：原、被告双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容和形式均于法不悖，应认定合法有效。依据双方约定，到合同终止，原告缴清租赁期间的水电费用后，被告应退还押金。现合同已终止，原告也已缴清租赁期间的水电费用。厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决：一、被告刘原顺、钟马强应于本判决生效后10日内向原告厦门市兴泉盛工贸有限公司返还押金2000元及粗金2000元。二、驳冋原告厦门市兴泉盛工贸有限公司的其他诉讼请求。
　　一审宣判后，兴泉盛公司不服，提起上诉。
　　上诉人厦门市兴泉盛工贸有限公司诉称：（1）原审判决认定兴泉盛公司在租赁物上添附地上物未征得出租人的同意错误。根据双方签订《协议书》的内容，可以确认租赁的标的物是土地，且兴泉盛公司租赁土地的用途是“兴办涂料加工厂”，那么，兴泉盛公司自然需要在租赁的土地上添附地上物，否则无法兴办涂料加工厂。因此，应该认定双方当事人对于兴泉盛公司在租赁的土地上添附地上物已达成一致意见。（2）原审判决以兴泉盛公司在租赁的土地上添附地上物未办理相关部门的报备手续为由对兴泉盛公司请求的添附地上物的补偿款不予支持是错误的。兴泉盛公司在租赁的土地上添附地上物并非都需要向有关部门报备。兴泉盛公司是依法进行工商登记并获得工商营业执照的企业，在租赁的土地上兴办涂料加工厂是依法经营的行为，在兴办工厂过程中添附诸如操作台、水电等相关设施以及临时构筑物以及对已有的地上物进行装修等并不需要向有关部门报备。此外，即使兴泉盛公司对部分添附物未履行报备手续，所应承担的仅足-行政责任，并不影响兴泉盛公司在该添附物被拆迁后获得相应的补偿款项。（3）原审判决认定兴泉盛公司未能就在租赁的土地上有否添附地上物进行有效举证错误。首先，双方签订的《协议书》是土地租赁协议，显然除了协议约定的四间平房以及一口水井外，其他的地上物均为兴泉盛公司所添附。其次，在原审庭审中对方明确确认土地在出租给兴泉盛公司后，存在添附地上物的情况，且已经领取了相关补偿款，只不过对方抗辩说地上物系其添附的，而如前所述，对方的该抗辩根本不能成立。再次，兴泉盛公司在原审举证期间内向法院申请调取有关拆迁补偿协议，但原审法院一直以有关单位不配合为由不予调查。最后，原审庭审中，刘原顺、钟马强明确其持有租赁土地的相关补偿协议，但拒绝提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。因此，对于兴泉盛公司所主张的添附地上物以及相应的补偿款应当推定成立。（4）原审判决以双方在租赁协议中未对租赁物拆迁补偿款的归属做出约定就认定兴泉盛公司无权主张该部分拆迁补偿款错误。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第22条规定，承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗补偿款的，应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿款归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。拫据该司法解释，兴泉盛公司作为添附物的所存入，补偿款自然归兴泉盛公司所有。（5）原审判决汄为兴泉盛公司申请调查的租赁物补偿款明细不属于本案应查明的事实错误，本案中，双方当事人签订的是土地补偿租赁协议，兴泉盛公司在租赁土地后进行了诸如设置操作台、安装水电等相关设施和临时构筑物以及对已有的地上物进行装修，这样才能开办涂料加工厂，由于相关的添附和装修等无相关单据，因此，要查明兴泉盛公司添附的地上物到底有多少，在相关地上物已经被拆除的情况下只能通过租赁物补偿明细来予以核实，因此，该明细表是法院查明补偿款明细的直接证据，法院应该予以调取。请求撤销原审判决第一项，依法改判支持其全部诉讼请求。
　　被上诉人刘原顺、钟马强辩称：（1）《协议书》不是单纯的土地租赁合同，事实上是经营场地租赁合同。在租给兴泉盛公司之前，被告已将该场地作为经营场所使用，房屋、水电等配套设施应有尽有。双方订立租赁协议时，仅简要提及房屋和水井，其他临时搭盖并未提及。兴泉盛租赁场地办工厂，因生产需要，确实需要增加诸如操作台、水电等设施。单是，这部分添附物是作为地上物进行补偿，还是由兴泉盛公司向行拆除、搬迁，政府补偿其搬迁费？兴泉盛公司未能举证证明。租赁场地上所有得到补偿的地上物均是被上诉人的。（2）原审判决认定兴泉盛公司未能就其租赁土地上有否添附物进行举证是正确的。首先，兴泉盛公司将其申请人民法院依职权调取证据未被采纳致其不能举证归咎于法院是错误的。法院是否采纳当事人的调查取证申请，是根据法律规定和实际情况做出决定的。就本案而烟，兴泉盛公司主张其租赁土地后添附了操作台、水电、临时搭盖房屋等，但未能举证证明添附物有多少或者获得多少补偿。兴泉盛公司自己说不清楚，只能笼统说补偿明细表中除了协议书中提到的四间房屋和一口水井的补偿款是被告的外，其余款项均归其所有。这种不存在的事实，兴泉盛公司申请调查自然不被采纳。而且，即使法院调取到补偿协议书、补偿明细表，但均在被告名下。在双方当事人存在争议的情况下，法院也无法认定是兴泉盛公司的。因此，兴泉盛公司的申请毫无意义。其次，兴泉盛公司将其不能举证的责任归咎于被告不能按其要求提供补偿协议书、补偿明细表是错误的。租赁场地从2007年4月12日被征用至2008年3月兴泉盛公同提起诉讼寸，已经历近一年的时间，在被告已取得租赁场地地上物补偿款后，兴泉盛公尚没有提出异议。因此，被告没有必要保留上述材料，早已将其丢弃。兴泉盛公同在后来的诉讼中提供，是强人所难，兴泉盛公司主张应用推定原则汄定其诉讼请求是没有道理的。
　　厦门市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另查明：（1）《厦门市人民政府关于征收集体土地费住在房屋拆迁的若干意见》（厦府[2005]179号）第2条规定：征收集体土地上无合法批建手续的非住宅房屋的拆迁，不予补偿。但在2002年12月1日前有以下手续，并已建造的，在规定搬迁期限内自行搬迁的，可按下列标准给予搬迁补助：……；（2）兴泉盛公司原审庭审中确认，其主张的加盖部分并没有向有关部门报备，而是在原来的基础上加盖；（3）湖里区重点项目建设办公室《关于湖里区储备用地拟挂牌出让地块提前交地奖励协调会议纪要》（厦湖重[2007]10号）议定，如果钟宅社区能提前交地，可给予200万元专项费用，用于失地农民尽快转岗创业，由钟宅社区先行垫付，再由禾丰公司拨付。
　　厦门市中级人民法院审理认为，兴泉盛公司确认其主张的厂房等地上物的加盖未报经有关部门报备，应认定属于无合法批建手续的非住宅建筑物，根据《厦门市人民政府关于征收集体土地非住宅房屋拆迁的若干意见》第2条的规定，此类建筑物被拆迁不能获得任何补偿。此外，从厦湖重[2007]10号会议纪要的内容看，拆迁人禾丰公司因拆迁包括诉争地上物在内的建筑物而支付给包括被告在内的钟宅社区村民的200万元，并非地上物补偿款，而系带有奖励和补助性质的款项，这笔款项的用途限于帮助失地农民尽快转岗创业，厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定裁定如下：
　　驳冋上诉，维持原判。

　　【评析】
　　从民法角度来讲，本案涉及的是添附物的所有权归属问题。添附是取得财产权的重要方法，在添附物的所有权归属上，我国立法未作明确规定。仅仅是《最高人民法院关于贯彻执行く中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条对合法添附的物权归属作了简单规定：非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。
　　（一）什么是添附
　　添附通常是指不同所有人的物合在--起，形成不能分离的一物的客观现象。这里说的不能分离，既包括事实上的不能分离，也包括经济上的不能分离。事实上的不能分离是说一旦分开该物就全部毁坏，不能继续使用；经济上的不能分离，是说虽然分开不至于全部毁坏，但在经济上是不合理、不合算的。因添附的发生，导致添附物所权归属问题。因此，添附是所有权的一种
　　取得方式。根据民法的一般原理，当事人得就添附物的权利归属进行协商，协商不成，应根据添附的具体情况来确定添附的所有权归属。添附一般包括附合、混合、加工三种。本案的添附属于附合添附。附合添附是指一所有人的物附着于或结合于他所有人的物之上，而形成新的财产，非经拆毁新形成的物不能将二者分开或者需要E资才能将二者分开。本案原告在承租的土地上加盖建筑物就是这种情况。二者不能分开，一旦分开，房子就不成其为房子，就失去了它原有的价值。
　　（二）关于添附物所有权的归属
　　1.添附使原物的形态发生了变化而成为新物，并且増加了物的价值
　　在此种情形下，应由一方当事人取得新物的所有权，这种所有权的取得为原始取得，不是以一方当事人转移所有权为根据。添附的结果，使一方当事人所有权扩大，而另一方所有权丧失，对于丧失所有权一方是不公平的。因此，从公平的原则出发，因添附而受损失的一方当事人可以要求获得利益的一方返还其所得的利益。在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因为取得财产一方没有付出相应的对价，双方之间形成了不当得利之债的法律关系。当然，此利益的返还不是返还原物，而是返还因取得他人之物所有权所增加的利益。
　　2.在租赁合同关系中，承租人在承租物的基础上添附新物的，必须要经过出租人的同意
　　我国现行法律对房屋租赁纠纷中添附物处理的规定为：《合同法》第223条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。可见，承租房屋的所有权为出租人所有，尽管承租人因租赁关系享有对该房屋的使用权，但当承租人要对承租房屋进行装修、增设处分时，却必须得到出租人的同意。添附物的处置始终以出租人的同意为首要原则。未取得承租人的同意就擅自在租赁物上加盖建筑物是不受法律保护的。本案中，原告未取得出租人的同意就擅自在租赁物上加盖建筑物，同时其加盖建筑物也未向相关部门办理报备手续，其添附行为是非法的。既然添附行为非法，那么原告可否就添附物而获得赔偿呢？根据我国《合同法》第223条的规定，未经承租人同意的添附行为“出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。所以这种情况下，承租人不仅无权要求出租人折价补偿，而且还应按出租人的要求将房屋恢复原状，同时《厦门市人民政府关于征收集体土地非住宅房屋拆迁的若干意见》第2条规定：“征收无合法批建手续的非住宅房屋的拆迁，不予补偿。”因此，本案原告主张拆迁补偿款为其所有，无任何法律依据，且双方在租赁协议中，也未对租赁物拆迁补偿款的归属作出约定。因此，原告关于补偿、补助款的主张，既无法律依据也无事实依据。
　　添附制度是各国物权法中的一项确认产权的重要规则，也是物权变动的一种重要规则。添附制度不能为侵权请求权、物权请求权和不当得利返还请求权制度所替代，尤其是在现代社会财产形态多元化、产权明确化的背景下，添附制度的存在价值、适用的空间以及与物权请求权、侵权行为等其他制度的关系协调等应成为完善我国民事财产权保护体系的重要课题。
　　（一审合议庭成员：张南日 胡林蓉 黄远忠
　　二审合议庭成员：陈朝阳 林巧玲 黄子瑞
　　编写人：福建省厦门市湖里区人民法院 胡林蓉
　　责任编辑：顾利军
　　审稿人：曹守晔）