杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案
——物业服务合同效力及物业费减免请求的认定
关键词：合同成立
案例来源：《人民法院案例选》2015年第4辑总第94辑第7-13页
浙江省杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1194号民事判决书查明：
原告钱塘物业与杭州中江花园业主委员会签订《中江花园物业服务合同》，签订后，原告钱塘物业一直为中江花园小区提供物业管理服务。被告王林凤2000年人住上述房屋，人住后交纳物业费至2012年3月。此后被告王林凤以原告未能提供符合合同约定的服务标准、小区卫生、安全存在问题等为由拒绝向原告交纳物业服务费。2014年1月钱塘物业向被告催缴所欠物业费，王林凤至本案一审诉讼时尚未缴纳。原告诉请王林凤支付钱塘物业物业服务费2804. 3元、滞纳金1675元、邮寄费用10元，共计4489. 3元。
在本案诉讼过程中，王林凤又向一审法院提起（2014）杭下民初字第1714号诉讼，请求法院确认中江花园业委会与钱塘物业于2012年3月29日签订的《中江花园物业服务合同》无效，后一审法院作出判决：驳回王林凤的诉讼请求，该案上诉后杭州市中级人民法院维持了一审判决。
法院认为：
2012年3月，中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对中江花园小区业主具有约束力。王林凤作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王林凤未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。王林凤以钱塘物业主张的物业费收取标准与钱塘物业履行的物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合同的约定等为由拒不支付物业费，对此，由于该服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，王林凤的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应当认定王林凤不能以此为由拒付物业费。
法院判决：
被告支付原告物业服务费2804. 3元。王林凤提起上诉。
浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第1704号民事判决：
维持原判。
杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案
——物业服务合同效力及物业费减免请求的认定
关键词：物业服务合同效力；物业费请求权；物业服务瑕疵
[裁判要点]
1．业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
2．物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
[相关法条]
《物业管理条例》第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
[案件索引]
一审：浙江省杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1194号（2015年4月17日）
二审：浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第1704号（2015年6月19日）
[基本案情]
原告杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘物业）诉称：其于2012年3月21日与杭州中江花园业委会签订《物业服务合同》，按合同第六章第二十三条第二款的规定，有权收取被告王林凤从2012年3月1日至2013年12月31日的物业管理费2804. 3元（按0.8元／m2×159．34m2×222 × 159. 34m2个月计算）。王林凤作为业主之一接受了物业服务，应该按照合同约定支付物业费，但至今为止没有缴纳物业管理费，原告通过多种形式催缴均无果，为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：（1）王林凤支付钱塘物业物业服务费2804. 3元、滞纳金1675元、邮寄费用10元，共计4489. 3元；（2）本案诉讼费用由王林凤承担。
被告王林凤辩称：第一，原告钱塘物业未提交物业服务合同附件，内容不完整，且附件内容对前往物业是否完成合同义务有重大影响，要求其提供。第二，根据省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》，业主委员会未经业主大会同意擅自与原告订立合同，缺乏合法性。第三，原告钱塘物业未能履行合同义务，存在诸多违约情形，无权要求被告支付物业费。第四，合同未约定支付物业服务费的时间，即便合同合法有效，付款条件未成就，原告现在主张被告付款无依据。第五，合同未约定逾期付款责任，且付款条件未成就，原告相关滞纳金的主张缺乏依据。第六，钱塘物业未按照投标书（物业管理服务方案）约定的人数提供服务，现有服务人数为约定的一半左右，属严重违约行为。第七，根据省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》之规定，物业服务合同无效，物业公司要求业主支付物业服务费的，应当按物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素确定。综上，建议法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2012年3月21日，原告钱塘物业与杭州中江花园业主委员会签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对东至环城东路、南至体育场路、西至天赐苑、北至莫衙营的杭州中江花园小区的物业实行物业服务，委托管理期限为三年，自2012年3月1日至2015年2月28日止。合同第二十三条约定：“2．本物业的管理费由钱塘物业按以下标准收取：（1）多层：0. 8元／月／平方米；（2）小高层、高层：1. 1元／月／平方米……以上费用不包含电梯、增压水泵、消监控、水系等公共能耗费用，小高层、高层住宅公共能耗费用按0.4元／月／平方米向业主收取，包干使用。”物业服务合同签订后，原告钱塘物业一直为中江花园小区提供物业管理服务。被告王林凤系杭州市下城区中江花园9幢1单元601室业主，于2000年人住上述房屋，人住后交纳物业费至2012年3月。此后被告王林凤以原告未能提供符合合同约定的服务标准、小区卫生、安全存在问题等为由拒绝向原告交纳物业服务费，自2012年3月1日至2013年12月31日王林凤需交纳的物业费为2804. 3元。2014年1月钱塘物业向被告催缴所欠物业费，王林凤至本案一审诉讼时尚未缴纳。在本案诉讼过程中，王林凤又向一审法院提起（2014）杭下民初字第1714号诉讼，请求法院确认中江花园业委会与钱塘物业于2012年3月29日签订的《中江花园物业服务合同》无效，后一审法院作出判决：驳回王林凤的诉讼请求，该案上诉后杭州市中级人民法院维持了一审判决。
[裁判结果]
浙江省杭州市下城区人民法院于2015年4月17日作出（2014）杭下民初字第1194号民事判决：一、被告王林凤于本判决生效之日起十日内支付原告杭州钱塘物业管理有限公司2012年3月1日至2013年12月31日的物业服务费2804. 3元；二、驳回原告杭州钱塘物业管理有限公司的其他诉讼请求。宣判后，王林凤提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）浙杭民终字第1704号民事判决：驳回上诉，维持原判。
[裁判理由]
法院生效裁判认为：2012年3月，中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对中江花园小区业主具有约束力。王林凤作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王林凤未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。王林凤以钱塘物业主张的物业费收取标准与钱塘物业履行的物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合同的约定等为由拒不支付物业费，对此，由于该服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，王林凤的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应当认定王林凤不能以此为由拒付物业费。对于钱塘物业向王林凤主张物业费滞纳金1675元的诉讼请求，因双方对合同履行存在争议，故不予支持。
