重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案
——事实物业服务关系的认定
关键词：合同成立
案例来源：《人民法院案例选》2015年第4辑总第94辑第14-21页
重庆市渝北区人民法院（2012）渝北法民初字第15547号民事判决书查明：
原告悦来物业公司与富悦大厦小区的建设单位重庆富悦实业集团有限公司签订《物业管理前期委托合同》。2010年5月26日，富悦大厦业主委员会与重庆市宏伟物业管理有限公司签订了一份《富悦大厦物业服务合同》。2010年6月，在富悦大厦小区物业交接过程中，因部分业主出面干扰，原告悦来物业公司未能交接成功，遂继续为富悦大厦小区提供物业服务至2012年7月20日。原告按约定提供了服务，被告却长期不缴纳物业服务费，原告诉请被告支付物业服务费2894元，按日3‰的标准支付违约金。
被告何红辩称：原、被告之间未形成物业服务合同关系，物业服务费不应当支持。2010年初，小区业主委员会向原告发出了解聘通知书，业主委员会也与新的物业服务企业签订了物业服务合同，被告本人也不同意原告继续为小区服务，但原告拒绝退出，故被告不应缴纳相关费用。
法院认为：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告悦来物业公司与重庆富悦实业集团有限公司签订的《物业管理前期委托合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对富悦大厦小区全体业主均具有约束力。尽管该合同约定的期限为三年，但2004年8月29日后，原告仍为富悦大厦小区提供物业管理服务至2010年5月31日，原、被告之间形成事实物业服务关系。2010年5月31日后，尽管富悦大厦业主委员会另聘了新的物业服务企业，但由于部分业主出面干扰致使原告未能交接成功而继续为富悦大厦小区提供物业服务至2012年7月20日，并非原告拒绝退出或移交，故应当认为2010年6月1日至2012年7月20日期间原、被告之间亦形成事实物业服务关系，此期间被告仍应向原告支付相应的物业服务费用。
法院判决：
被告支付物业服务费2401.5元。
重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案
——事实物业服务关系的认定
关键词：民事诉讼；物业服务；事实；认定
[裁判要点]
因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。
[相关法条]
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
[案件索引]
一审：重庆市渝北区人民法院（2012）渝北法民初字第15547号（2013年2月1日）
[基本案情]
原告重庆悦来物业管理有限公司（以下简称悦来物业公司）诉称：原告与重庆富悦实业集团有限公司就富悦大厦小区的物业服务签订了《物业管理前期委托合同》，合同期限为三年。三年服务期满后，富悦大厦小区成立了业主委员会。原告与该业主委员会协商物业服务事宜未达成共识，为此原告一直为被告所居住的富悦大厦小区提供物业服务。原告按约定提供了服务，绝大多数业主按时足额缴纳了物业服务费，但作为该小区业主的被告，却长期不缴纳物业服务费，从2010年6月起，至2012年7月20日尚欠物业服务费2894元。诉讼请求：判令被告支付物业服务费2894元，并从2010年6月1日起至以上费用付清时止，按日3‰的标准支付违约金。
被告何红辩称：原、被告之间未形成物业服务合同关系，物业服务费不应当支持。2010年初，小区业主委员会向原告发出了解聘通知书，业主委员会也与新的物业服务企业签订了物业服务合同，被告本人也不同意原告继续为小区服务，但原告拒绝退出，故被告不应缴纳相关费用。
法院经审理查明：被告何红系位于重庆市渝北区松石北路117号富悦大厦小区的业主，其房屋建筑面积为137.23平方米，系住宅。2001年6月25日，原告悦来物业公司与富悦大厦小区的建设单位重庆富悦实业集团有限公司签订了一份《物业管理前期委托合同》，合同期限为三年，自2001年8月30日至2004年8月29日。该合同第七条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0. 8元／月／平方米；（2）写字楼：1. 5元／月／平方米；（3）商业物业：1. 5元／月／平方米。该物业服务合同签订后，原告按约定对富悦大厦小区提供物业管理服务至2010年5月31日。2010年5月26日，富悦大厦业主委员会与重庆市宏伟物业管理有限公司签订了一份《富悦大厦物业服务合同》，该合同约定富悦大厦业主委员会委托重庆市宏伟物业管理有限公司为富悦大厦小区提供物业管理服务，合同期限为2年，自2010年6月1日至2012年5月31日，合同自2010年6月1日起生效。2010年6月，在富悦大厦小区物业交接过程中，因部分业主出面干扰，原告悦来物业公司未能交接成功，遂继续为富悦大厦小区提供物业服务至2012年7月20日。审理中，原告自愿要求按0.7元／月／平方米的标准收取物业服务费，并自愿放弃要求被告支付违约金及2012年7月的物业服务费的诉讼请求。
[裁判结果]
重庆市渝北区人民法院于2013年2月1日作出（2012）渝北法民初字第15547号民事判决：一、被告何红在本判决生效后三日内支付原告重庆悦来物业管理有限公司2010年6月至2012年6月期间的物业服务费2401.5元；二、驳回原告重庆悦来物业管理有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原、被告均未在法定期限内提起上诉。
[裁判理由]
法院生效裁判认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告悦来物业公司与重庆富悦实业集团有限公司签订的《物业管理前期委托合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对富悦大厦小区全体业主均具有约束力。尽管该合同约定的期限为三年，但2004年8月29日后，原告仍为富悦大厦小区提供物业管理服务至2010年5月31日，原、被告之间形成事实物业服务关系。2010年5月31日后，尽管富悦大厦业主委员会另聘了新的物业服务企业，但由于部分业主出面干扰致使原告未能交接成功而继续为富悦大厦小区提供物业服务至2012年7月20日，并非原告拒绝退出或移交，故应当认为2010年6月1日至2012年7月20日期间原、被告之间亦形成事实物业服务关系，此期间被告仍应向原告支付相应的物业服务费用。
